房龄 38 年的 Yishun HDB 刚以近 $1 Million 创下四房新纪录

Yishun 一套转售四房单位，成为该 HDB 镇首个突破 $950,000 门槛的此类单位。其位于 390 Yishun Avenue 6，面积 903 平方英尺，坐落于第七至第九层之间，本周以 $1,051 psf 成交。此次成交也创下了 Yishun 四房转售单位的最高价格纪录。

此前，Yishun 四房转售单位的纪录来自 Adora Green，这是 Yishun 唯一在 Design, Build, Sell Scheme (DBSS) 下开发的项目。该 989 平方英尺单位位于第 13 – 15 层之间，于 November 2025 易手，成交价 $819,000（$827 psf）。

这两套创纪录的单位位于同一片区，彼此相距不到 700m。不过，Adora Green 于 2013 年落成，而这批房龄 38 年的组屋则建于 1988 年。

回到 390 Yishun Ave 6 的这套四房单位，其处于由 Yishun Ave 6 与 Yishun Ring Road 围合的一组 HDB 楼宇之中。该创纪录单位被归类为 Four-Room Simplified Flat，整座楼共由 110 套此类四房单位组成。根据 HDB 记录，这里的单位租约尚余约 61 年。

整体而言，该单位的格局是 1980 年代末期四房单位的典型布局：客厅与两间相邻卧室相连，另设一间带卫浴的主卧；同时有一间储物室紧贴厨房，厨房内设有厕所。

$950,000 的创纪录转售价几乎是本座楼内次高四房成交价的两倍；后者为一套 1,119 平方英尺、位于第 10 – 12 层之间的单位，于 2024 年 8 月以 $525,000（$469 psf）成交。

今年截至目前，390 Yishun Ave 6 仅有另一宗转售成交。那是一套同为 903 平方英尺、位于第 10 – 12 层之间的单位，于 4 月以 $460,000（$509 psf）成交。

即便放眼周边其他组屋的转售价格，Yishun 这一带四房单位 $950,000 的创纪录价格也远高于市场均值。举例来说，200m 范围内第二昂贵的四房转售单位位于 Valley Spring @ Yishun，一套 1,001 平方英尺、处于第 4 – 6 层之间的单位在今年 1 月以 $628,000（$627 psf）易手。

该区确有若干有利于价格增长的因素，特别是靠近 390 Yishun Ave 6 的楼座。几乎所有楼座都环绕 North View Primary School，且 North View Primary School 位于这片 HDB 社区 1km 范围内。

该区域居民也可享受多处公园与绿地。例如，这里有 Nee Soon Link Park 以及 14 公顷的 Yishun Park，邻近 SAFRA Yishun Country Club；一座高架人行桥亦将其与毗邻的 Yishun Pond Park 相连。

多年来，新的 Build-To-Order (BTO) 项目持续在 Yishun 这一带推出。距离 390 Yishun Ave 6 最近的新项目为毗邻的 Grove Spring @ Yishun 与 Yishun Broadwalk。

这两个 BTO 项目均于 February 2022 的 BTO 推售中发布。Grove Spring @ Yishun 位于 Yishun Ave 6，共 987 户，提供 Two-Room Flexi 以及三至五房单位的组合。当年推出时，四房单位指导价约为 $270,000 – $362,000，五房单位则约为 $385,000 – $485,000。

与此同时，拥有 852 户的 Yishun Broadwalk 指导价略高。其户型组合相近，但四房单位当时约为 $276,000 – $374,000，五房单位约为 $410,000 – $490,000。

这两个较新的 BTO 项目目前尚未符合进入转售市场的资格。Grove Spring @ Yishun 直至 2024 年才竣工，Yishun Broadwalk 则于去年落成。 

该笔创纪录的转售价，或许是 Yishun 这一带转售价在未来数月将大幅上扬的首个信号。近期位于 Miltonia Close 的一幅新行政公寓（EC）用地成交，或将带动转售市场活跃度。

今年 4 月，Hoi Hup Realty 以 $340.9 million 的最高价投得一幅位于 Yishun Ave 1 一带、面积 166,315 平方英尺的 EC 地块。 这相当于按每地积比率（ppr）计算的 $732 psf 地价。按一般开发时间表推算，预计 Hoi Hup 将在 1H2027 预览这座新的 EC。

ERA Singapore 汇编的市场数据显示，Yishun 有超过 5,700 套三房及以上单位将在 2022 至 2027 年间届满其 MOP，这些家庭很可能成为本区一支可观的 HDB 升级购屋者群体。

EC 细分市场的畅旺成交与快速涨价，促使政府调整 EC 业主的部分持有与转售条件。最重要的变化是将 MOP 期限从此前的 5 年提高至 10 年。

不过，新规预计仅适用于 2027 年推出销售的 EC 项目；这意味着今年尚在推盘管线内的其余 EC，将是买家以相对较短的 5 年 MOP 购买 EC 的最后机会。

为筹措资金而加快行动，或许正是促成这套 Yishun 四房转售单位接近百万成交的潜在动力之一。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。