低于50万元的4房HDB转售仅占7%

尽管部分HDB转售买家更关注“百万成交”和屡创新高的价格，其实还有另一种角度可梳理过去5年HDB转售价格的轨迹。

聚焦低价位区间的成交，更能直观呈现公共住房市场的价格走向。

例如，约5年前，寻找挂牌低于 $500,000 的4房转售组屋并不困难。2020年9月至2021年9月期间，4房成交中略高于三分之二（8,161套，期内总成交12,176套）低于这一价位。

到了2025年9月至2026年9月的12个月，10,814宗4房转售中，低于 $500,000 的仅730宗，占比约7%。

同样，4房转售的中位价已从2021年9月的 $458,000，攀升至上月约 $630,000。

因此，尽管市场上充斥着关于百万HDB组屋与转售创纪录价格的新闻，我们也想看看另一端：如今在哪些地方还能以低于 $500,000 买到4房？在这个价位，实际能买到怎样条件的房子？

直至不久前，多数4房转售仍低于 $500K

2015年至2020年，每年约有79%至82%的4房转售低于 $500,000。那5年里，中位转售价几乎不变，仅由 $405,000 小幅上至 $410,000。

此后涨势明显加快。截至2021年9月的12个月，低于 $500,000 的占比降至67%，一年后再降至48%；2023年降至30%，2024年17%，2025年仅5%。

不过，我们的分析显示，今年的涨势大致已趋缓。过去12个月里，低于 $500,000 的4房在每月成交中的占比徘徊在5.4%至6.8%之间。

这未必意味着4房转售价格回落，但或许表明该细分市场的低价端已开始企稳。

相对可负担的几乎都是屋龄较旧的单位，且涨幅已放缓

为更好理解4房转售价格的变化，我们按剩余租期分组，对过去5年的中位价变动进行比较。

根据截至2021年9月的12个月成交，数据表明，当时剩余租期对价格涨幅的影响并不显著。

一套剩余租期少于 55 年的4房中位价为 $430,000；而剩余租期在 85 年及以上的4房中位价为 $497,500，价差约 16%。

看最近一年的4房成交，剩余租期少于55年的中位价为 $538,888；剩余租期85年及以上的为 $700,888，价差扩大至约 30%。

我们认为，这表明部分买家如今对剩余租期的敏感度已高于5年前。

过去一年，屋龄较旧的单位价格也开始企稳。以剩余 55 至 64 年的4房为例，中位转售价从截至2025年9月的12个月的 $563,444，微降至最新12个月的 $560,000。

相较之下，剩余 75 至 84 年的单位同期中位价由 $616,388 升至 $683,500。

这说明较新的单位仍在上涨，而较旧单位的涨幅并未同步。这也部分解释了低于 $500,000 的4房成交数量为何略有回升。

低于 $500K 的4房转售具备哪些特征

我们把低于 $500,000 成交的730套，与同期所有4房转售对比，看看是否存在明显差异。

	低于 $500K 成交的4房	所有4房转售单位
中位价	$475,000	约 $630,000
剩余租期中位数	59	74
租约起始年份中位数	1986	2001
中位面积	90 平方米（约 969 平方英尺）	93 平方米
中位楼层	第4层	第7层
中位每平方英尺价格	$489	$614

耐人寻味的是，这些更便宜的单位并不显著更小。其中位面积为 90 平方米，仅比典型4房转售小 3 平方米，但价格却便宜约 $155,000。

影响最大的因素是屋龄：在4房HDB转售中，这批单位的中位剩余租期为 59 年，而整体市场为 74 年；它们也更可能位于较低楼层。

这类单位还在哪些地方能找到，哪些地方已难觅踪影

在过去一年内4房转售达30宗及以上的25个市镇中，以下这些的低于 $500K 成交占比仍相对可观：

市镇	过去12个月至2026年9月，低于 $500K 占比	五年前	当前4房中位价	最近最低成交
Yishun	20%	95%	$550,000	$420,000 (Yishun St 22，剩余 58 年)
Jurong West	20%	88%	$535,000	$430,000 (Jurong West St 41，剩余 59 年)
Jurong East	20%	80%	$548,000	$420,000 (Jurong East St 24，剩余 56 年)
Woodlands	15%	96%	$550,000	$385,000 (Marsiling Drive，剩余 47 年)
Bukit Batok	12%	92%	$630,000	$410,000 (Bukit Batok St 33，剩余 58 年)
Bukit Panjang	12%	88%	$570,000	$428,000 (Petir Road，剩余 60 年)
Bedok	10%	61%	$593,000	$418,000 (New Upper Changi Road，剩余 50 年)
Choa Chu Kang	9%	92%	$555,000	$428,000 (Teck Whye Lane，剩余 51 年)

其余 17 个市镇中，低于 $500,000 的4房转售占比均不足 10%，部分更是完全没有。

变化在 Sengkang、Tampines、Pasir Ris 与 Punggol 尤为明显。5年前，Sengkang 有 78% 的4房转售低于 $500,000，Tampines 为 73%，Pasir Ris 为 68%，Punggol 为 59%；但在过去12个月，这4个市镇无一宗低于该价位的4房成交。

即便在 Sembawang 与 Hougang，5年前分别有 98% 与 78% 的成交低于 $500,000，如今该占比也仅剩 2%。

低于 $500,000 成交较多的市镇，往往拥有更多早期建成的4房存量。像 Sengkang、Punggol 等较新的市镇，房屋剩余租期相对更长，要以这个价位购得的机会就更少。

例如，过去一年 Sengkang 最便宜的一套4房转售，剩余租期仍有 76 年，成交价也在 $500,000 之上。

过去一年成交价最低的4房单位

这些最低价几乎都出自数个建于 1970 年代的HDB组屋区。

价格	地点	户型/面积	成交时剩余租期
$385,000 to $400,000	Blocks 5, 7 and 8 Marsiling Drive, Woodlands	Improved，88 至 90 平方米，租约起始于 1974 至 1976 年	47 至 49 年
$390,000 and $400,000	Block 15 Hougang Avenue 3	Improved，82 平方米，租约起始于 1975 年	48 年
$405,000	Block 25 Marsiling Drive, Woodlands	New Generation，91 平方米，租约起始于 1977 年	50 年

我们从名单中剔除了两笔成交，其中包括一套位于 Woodlands Avenue 4、成交价为 $318,000 的单位。这两笔价格均不足同座楼内可比单位成交价的 75%，显示其可能并非典型的公开市场交易。

$500K 如今更像是典型3房的预算

作比较，如今约每 10 套3房转售中有 7 套仍低于 $500,000。5房则完全不同：5年前近三成低于该价位，而在最新12个月内已无此类成交。

这也使“旧龄4房”与“典型3房”的取舍更具可比性：

	典型3房转售	典型低于 $500K 的4房
中位价	$440,000	$475,000
中位面积	约 721 平方英尺	约 969 平方英尺
中位每平方英尺价格	$593	$489
中位剩余租期（年）	57	59

对考虑较旧3房转售的买家，不妨一并看看4房选项。按中位价计算，低于 $500,000 的4房比典型3房贵约 $35,000，但可多出约 250 平方英尺的空间。

两者的剩余租期也相近：3房转售的中位剩余租期为 57 年。因此，视地点而定，买家或可在不大幅抬高预算的前提下，获得更大的居住面积。

关于租期递减的影响，买家需注意什么？

这些较旧的4房虽更便宜，但土地租期持续缩短这一点，买家需要认真评估，尤其在融资方面。

若要充分动用 CPF 储蓄，房屋的剩余租期必须覆盖至最年轻买家 95 岁；否则，可动用的 CPF 额度将按比例下调。此外，剩余租期至少需有 20 年，方可动用 CPF。

例如，若房屋剩余租期为 59 年，最年轻买家至少需 36 岁才能全额动用 CPF；对仅剩 47 年的 Marsiling Drive 单位而言，该年龄门槛将提高至 48 岁。

较年轻的买家仍可购买此类单位，但可能需要准备更多现金。按CPF举例说明，两名 25 岁买家购买一套剩余租期 65 年的单位，最多只能将 CPF 用于不超过成交价的 90%。

此外还涉及转售价值。正如前述数据所示，较旧单位的价格增长普遍慢于剩余租期更长的单位。若计划 10 年后转售，届时剩余租期更短，可能影响需求与未来买家的融资能力。

话虽如此，符合资格的首次家庭购买 4 房或更小的转售组屋，可获得 $80,000 的 CPF Housing Grant，并有机会叠加 Enhanced CPF Housing Grant 与 Proximity Housing Grant。

归根结底，是否选择低于 $500,000 的单位，很大程度取决于买家的具体情况。对于打算未来升级的年轻夫妇，与准备在未来 20 至 30 年长期自住的 50 多岁买家，二者对剩余租期的考量会截然不同。

考虑到过去 5 年4房转售价格涨幅可观，这些较旧单位对于需要更大空间、又不想承担过高房贷的买家，仍不失为可考虑的选项。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文