新加坡百万价位 HDB 组屋崛起：会成为新常态吗？

百万价位的 HDB 组屋仍属异类，只占 HDB 交易量的大约 1%；即便是接近百万（例如 $800,000 或 $900,000）的交易，也远非主流。不过，这些“异类”的数量正在迅速增加是不争的事实。2023 年，我们创下了百万组屋成交的纪录新高（460 套），高于前一年 369 套的纪录。如果你一直关注 Stacked，我们也发布过这份即将迈向百万价位的组屋清单。

这会是一个持续的趋势吗？先来看看还有多少 HDB 组屋接近百万价位。

接近百万价位的 HDB 组屋几乎每年都在增加

百万价位组屋的成交量也几乎每年都在增长

从数据来看，“即将迈向百万价位”的 HDB 组屋在两个时段出现了同比回落：2013 至 2014 年，以及 2018 至 2019 年。除这两次之外，自 2012 年以来，百万/近百万价位组屋的数量几乎每年都在增长。

但为何这两个阶段会出现下滑？

2013 至 2014 年，HDB 市场出现两项重大变化：其一是引入了抵押贷款供款比率（MSR），将每月供款上限定为借款人收入的 30%，对价格形成了显著的下行压力。

第二项变化是 HDB 停止公布估价差额（COV）数据。在此之前，买卖双方会先取得估价，再就 COV 金额讨价还价；当时几乎默认都会存在 COV。

HDB 随后将流程改为须先就价格达成一致，HDB 才会在之后披露估价。这导致到了 2014 年，许多交易的 COV 降至 0。

需注意，几乎每一套“即将迈向百万价位”的 HDB 组屋都涉及较大的 COV 金额，因为 HDB 很少会给出那样的估值（至少在当时如此）。

有趣的是，2013 年的回落显示整体 HDB 转售市场与百万组屋的差异

百万与近百万价位的 HDB 组屋在 2014 年下滑，但在 2015 年又回升。整体 HDB 转售市场则并非如此，随后一路低迷，直到接近新冠时期才见起色：

因此值得注意的是，即使 HDB 转售市场在下行，百万与近百万价位的 HDB 组屋数量仍可能上升。二者并非总是同步，近百万价位单位的增加也不一定意味着所有转售组屋都在变贵……

接下来在 2018 至 2019 年以及其后一年出现的回落，较可能与供应有关。当年有一批约 30,000 套组屋到达最低居住年限（MOP）；部分买家也可能转而选择这些较新的单位（一些仅 five-years old），而非价格更高、楼龄更长的对手盘。

颇具反讽的是，仅仅一年之后，市场就出现了严重的住房短缺并推高价格。COVID-19 使市场来了个急转弯：居家办公、施工延误，甚至升级族放弃公寓转而选择更大的转售组屋等多重因素同时涌入市场。

后疫情时期是百万组屋最为显著的阶段

如上所示，COVID-19 之后，百万组屋的成交量大幅增长——从 2020 至 2023 年，每年约增加一个百分点。

常被提及的原因之一是，经历新冠冲击与居家办公兴起后，买家开始追求更大的居住空间；甚至更年轻的买家也开始青睐那些更大、更旧的 HDB 组屋（也就是更有机会接近百万价位的单位）。居住空间的重要性盖过了对剩余租期的担忧。

同时，私宅市场价格日益昂贵，更多买家被排挤出局。

再加上希望即刻入住的需求，COV 重返市场（我们在早前的文章中曾在那些年份进行过梳理）。

百万组屋的增长会持续吗？ 

两个新因素可能影响这些近百万价位的交易与当前趋势。其一是Prime 与 Plus 住房模式。

由于这是全新的分类，我们尚不清楚其对转售价格的长期影响（而且还需要一段时间才能看到影响，因为其 MOP 为 10-year）。关键在于，新加坡人是否愿意通过申购等待一套 Prime 或 Plus 单位，而不是为一套百万价位的转售组屋支付高额 COV。

这也是久违的“更容易”通过 BTO 在武吉美拉（Bukit Merah）、女皇镇（Queenstown）、加冷—黄埔（Kallang-Whampoa）等核心地段取得一套新房。

但另一方面，Prime 与 Plus 的限制并不追溯适用于现有、且已位于理想地段的组屋。当“10-year MOP 加 four-year 建造期”的新房，与“10 minutes 之外、仅 five-year MOP 且可立即入住”的转售组屋形成对比时，谁还会去买新房？

因此，靠近 Prime 与 Plus 区域的卖家完全可能上调要价（我们在这里有更多探讨，市场上似乎已出现这种情况），从而在短期内看起来会出现更多高价的转售组屋。

还需补充的是，Prime 与 Plus 单位设有每月 $14,000 的收入上限，而转售组屋仍无上限。因此，更富裕的买家将继续被引导至转售市场，并在其中推高价格。

第二个更长期相关的因素是楼龄。 

大多数高价单位也是较旧的单位；其中相当一部分（如复式 Maisonettes）可追溯至 80 年代乃至更早。目前，新加坡尚未出现 HDB 屋邨走到租约终点；但这迟早会发生（或者至少，随着楼龄增加，消费者的看法会开始改变）。

当部分单位仅剩 30 年租期时，买家还会仅因其是Jumbo、复式、HDB 有地住宅等而支付巨额溢价吗？随着“租期递减”的现实逐步深入人心，未来我们或会看到对百万价位组屋的热度有所降温。

但归根结底，百万与近百万价位的 HDB 组屋仍属异类，短期内不太可能成为常态。较可能出现的情况是，每个 HDB 新镇至少都会有少量此类单位；或许因其更靠近商场或 MRT 站。因此，未来此类交易不再只出现在碧山、中峇鲁等“热点”地区。

然而从长期看，受通胀与人口增长共同影响，百万价位 HDB 的占比预计会更高。这意味着无论何种住房形式，年度居住成本大概率只会上升——即便是 HDB 也是如此。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。