新加坡“百万价位”HDB 组屋抬头：会成为新常态吗？

“百万价位”的 HDB 组屋仍属少数，只占全部 HDB 成交量的约 1%；即便是接近百万（如 $800,000 或 $900,000）的单位，也远非主流。不过，这些“异类”正快速增多。2023 年百万价位成交创历史新高（460 套），高于前一年的 369 套。若你长期关注 Stacked，或许也看过这份即将迈入百万价位的组屋清单。

这会成为持续的趋势吗？不妨先看看，有多少 HDB 组屋已逼近百万价位。

接近百万价位的组屋几乎年年增长

年份	<900k 或 >1m	介于 900k & 1m	总计	占比
2012	23161	37	23198	0.16%
2013	16045	52	16097	0.32%
2014	16065	31	16096	0.19%
2015	17680	100	17780	0.56%
2016	19226	147	19373	0.76%
2017	20310	199	20509	0.97%
2018	21334	227	21561	1.05%
2019	22004	182	22186	0.82%
2020	23137	196	23333	0.84%
2021	28646	441	29087	1.52%
2022	25973	747	26720	2.80%
2023	24862	912	25774	3.54%
2024	1679	62	1741	3.56%

百万价位的组屋几乎每年也在增加

年份	百万价位 HDB 组屋数量	总成交量	百万价位 HDB 组屋占比
2012	2	23,198	0.01%
2013	3	16,097	0.02%
2014	2	16,096	0.01%
2015	12	17,780	0.07%
2016	20	19,373	0.10%
2017	46	20,509	0.22%
2018	71	21,561	0.33%
2019	64	22,186	0.29%
2020	82	23,333	0.35%
2021	259	29,087	0.89%
2022	369	26,720	1.38%
2023	470	25,774	1.82%
2024	46	1,741	2.64%

从数据来看，“即将迈入百万价位”的 HDB 组屋仅在两个阶段出现按年回落：2013 至 2014 年，以及 2018 至 2019 年。除这两次外，自 2012 年以来，百万与近百万价位的组屋数量几乎年年走高。

但为何这两个阶段会出现回落？

2013 至 2014 年，HDB 市场出现两项重大变化：其一是引入 Mortgage Servicing Ratio（MSR），将房贷月供占比上限定为借款人收入的 30%，对价格形成了显著的下行压力。

第二项变化是 HDB 停止公布 Cash Over Valuation（COV）数据。在此之前，买卖双方会先取得估价，再就 COV 金额讨价还价；市场几乎视为理所当然会有 COV。

HDB 随后改为先由买卖双方就价格达成一致，随后才出具估价。到 2014 年时，许多交易的 COV 已降至零。

需要指出的是，几乎每一宗“即将迈入百万价位”的交易背后，都伴随较高的 COV，因为当时 HDB 很少会给出接近该价位的估值。

有趣的是，2013 年的回落也显示：整体 HDB 转售市场与“百万价位”组屋并不同步

百万及近百万价位的 HDB 组屋在 2014 年回落后，2015 年便再度上扬。但更广泛的 HDB 转售市场却并非如此，而是一路低迷，直到新冠疫情前后才回暖：

这点值得留意：即便整体 HDB 转售市场在下行，百万及近百万价位的成交数量仍可能上升。二者并非总是同向移动；接近百万价位的成交增多，也不必然意味着所有转售组屋都在变得更昂贵……

随后 2018 至 2019 年及其后的回落，更可能与供应有关。那一年有约 30,000 套组屋达到 MOP；部分买家或许更倾向这些屋龄仅五年的新单位，而非更贵且更老的替代选择。

但讽刺的是，仅一年之后，市场却出现严重的住房短缺，推动价格走高。COVID-19 带来了戏剧性的转折：居家办公、施工延误，甚至部分升级者放弃公寓转而购买更大的转售组屋，共同涌入市场。

后疫情时期是百万价位组屋增长最显著的阶段

如上所示，COVID-19 之后，百万价位成交数量大幅增长——从 2020 到 2023 年，几乎每年都再上升约 1 个百分点。

一种常见的解释是，经历疫情与居家办公后，买家更看重更大的居住空间；连更年轻的买家也开始青睐面积更大的老 HDB 组屋（这类更有机会触及百万价位）。居住空间的重要性盖过了对剩余租期的担忧。

与此同时，私宅价格节节攀升，更多买家被迫转向 HDB。

叠加即刻入住的需求，COV 也重回市场（我们在此前文章中梳理过）。

百万价位组屋的增长会持续吗？ 

有两项新因素可能会影响近百万价位的成交与当前走势。其一是Prime 和 Plus 住房模式。

由于这是全新的制度，我们尚不清楚其对转售价格的具体影响（而且还需更长时间才能看到效果，因为 MOP 为 10 年）。问题在于，新加坡人是否愿意抽签并等待 Prime 或 Plus 的 BTO，而不是为百万价位的转售组屋支付高额 COV。

这也是许久以来首次，相较以往，通过 BTO 拿到 Bukit Merah、Queenstown、Kallang-Whampoa 等核心地段似乎变得“更容易”了。

但另一方面，Prime 和 Plus 的限制并不溯及既往适用于现有转售组屋，而这些房源已位于热门地段。与其购买一个 MOP 为 10 年且施工期 4 年的新组屋，不少人或许更愿意买一套距离仅 10 分钟、MOP 5 年且可立即入住的转售组屋。

因此，临近 Prime 和 Plus 区域的卖家或不排除抬价（我们在这篇文章中也提到，市场上似乎已出现这种趋势），从而在短期内让高价转售组屋看起来更多。

另外，Prime 和 Plus 组屋设有每月 $14,000 的收入上限，而转售组屋至今仍无上限。因此，较为富裕的买家仍会被引导至转售市场，进而推高价格。

第二个因素，且在更长期内起作用的，是楼龄。 

多数高价组屋也往往更老；不少类型（如复式 Maisonettes）可追溯至上世纪 80 年代甚至更早。迄今为止，新加坡尚无 HDB 社区走到租约期满；但这迟早会发生（至少，随着房龄上升，消费者的观感可能会改变）。

当有些单位仅剩 30 年租期时，买家还会只因其是Jumbo 户型、复式、或 HDB 有地式单位等，而愿意支付高价吗？随着租期递减的现实逐步被消化，未来对百万价位组屋的热情或许会有所降温。

总体而言，百万及近百万价位的 HDB 组屋仍属少数，短期内不太可能成为市场常态。但我们可能会看到的是：几乎每个 HDB 新镇都会零星出现这类房源，可能因为距离商场或 MRT 更近。因此，未来此类成交或不再只出现在 Bishan、Tiong Bahru 等“热点”区域。

长期来看，在通胀与人口增长的推动下，百万价位 HDB 所占比例大概率还会提高。这意味着，无论何种住房形态，每年的居住成本只会走高——HDB 亦不例外。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文