新闻报道、HDB 楼下的布告栏，以及各种渠道似乎都在传达这样的信息：价格正在回落、供应正在回升，等等。几乎就像某个重大在即的事件，促使需要安抚公众情绪……不过眼下，我们确信首次购房者对任何缓解迹象都乐见其成。后疫情时代对这一本已艰难的群体并不友好：
房价会被上升的按揭利率压住吗？
在今天的一则新闻报道中，国家发展部（MND）指出，按揭利率预计将在 3.7 至 4.4 百分比之间，这可能会对房价上涨形成“天花板”。我们同意这一点，也曾讨论过就算是“细小”的按揭利率上调，累积起来会有多可观（请参见下方数据以及这篇文章）。
| 贷款金额 | 1.00% | 1.50% | 2.00% | 2.50% | 3.00% | 3.50% | 4.00% | 4.50% | 5.00% | 5.50% | 6.00% | 6.50% | 7.00% |
| $300,000 | $1,131 | $1,200 | $1,272 | $1,346 | $1,423 | $1,502 | $1,584 | $1,667 | $1,754 | $1,842 | $1,933 | $2,026 | $2,120 |
| $400,000 | $1,507 | $1,600 | $1,695 | $1,794 | $1,897 | $2,002 | $2,111 | $2,223 | $2,338 | $2,456 | $2,577 | $2,701 | $2,827 |
| $500,000 | $1,884 | $2,000 | $2,119 | $2,243 | $2,371 | $2,503 | $2,639 | $2,779 | $2,923 | $3,070 | $3,222 | $3,376 | $3,534 |
| $600,000 | $2,261 | $2,400 | $2,543 | $2,692 | $2,845 | $3,004 | $3,167 | $3,335 | $3,508 | $3,685 | $3,866 | $4,051 | $4,241 |
| $700,000 | $2,638 | $2,800 | $2,967 | $3,140 | $3,319 | $3,504 | $3,695 | $3,891 | $4,092 | $4,299 | $4,510 | $4,726 | $4,947 |
| $800,000 | $3,015 | $3,199 | $3,391 | $3,589 | $3,794 | $4,005 | $4,223 | $4,447 | $4,677 | $4,913 | $5,154 | $5,402 | $5,654 |
| $900,000 | $3,392 | $3,599 | $3,815 | $4,038 | $4,268 | $4,506 | $4,751 | $5,002 | $5,261 | $5,527 | $5,799 | $6,077 | $6,361 |
| $1,000,000 | $3,769 | $3,999 | $4,239 | $4,486 | $4,742 | $5,006 | $5,278 | $5,558 | $5,846 | $6,141 | $6,443 | $6,752 | $7,068 |
| $1,100,000 | $4,146 | $4,399 | $4,662 | $4,935 | $5,216 | $5,507 | $5,806 | $6,114 | $6,430 | $6,755 | $7,087 | $7,427 | $7,775 |
| $1,200,000 | $4,522 | $4,799 | $5,086 | $5,383 | $5,691 | $6,007 | $6,334 | $6,670 | $7,015 | $7,369 | $7,732 | $8,102 | $8,481 |
| $1,300,000 | $4,899 | $5,199 | $5,510 | $5,832 | $6,165 | $6,508 | $6,862 | $7,226 | $7,600 | $7,983 | $8,376 | $8,778 | $9,188 |
| $1,400,000 | $5,276 | $5,599 | $5,934 | $6,281 | $6,639 | $7,009 | $7,390 | $7,782 | $8,184 | $8,597 | $9,020 | $9,453 | $9,895 |
| $1,500,000 | $5,653 | $5,999 | $6,358 | $6,729 | $7,113 | $7,509 | $7,918 | $8,337 | $8,769 | $9,211 | $9,665 | $10,128 | $10,602 |
| $1,600,000 | $6,030 | $6,399 | $6,782 | $7,178 | $7,587 | $8,010 | $8,445 | $8,893 | $9,353 | $9,825 | $10,309 | $10,803 | $11,308 |
| $1,700,000 | $6,407 | $6,799 | $7,206 | $7,626 | $8,062 | $8,511 | $8,973 | $9,449 | $9,938 | $10,439 | $10,953 | $11,479 | $12,015 |
| $1,800,000 | $6,784 | $7,199 | $7,629 | $8,075 | $8,536 | $9,011 | $9,501 | $10,005 | $10,523 | $11,054 | $11,597 | $12,154 | $12,722 |
| $1,900,000 | $7,161 | $7,599 | $8,053 | $8,524 | $9,010 | $9,512 | $10,029 | $10,561 | $11,107 | $11,668 | $12,242 | $12,829 | $13,429 |
| $2,000,000 | $7,537 | $7,999 | $8,477 | $8,972 | $9,484 | $10,012 | $10,557 | $11,117 | $11,692 | $12,282 | $12,886 | $13,504 | $14,136 |
| $2,500,000 | $9,422 | $9,998 | $10,596 | $11,215 | $11,855 | $12,516 | $13,196 | $13,896 | $14,615 | $15,352 | $16,108 | $16,880 | $17,669 |
| $3,000,000 | $11,306 | $11,998 | $12,716 | $13,459 | $14,226 | $15,019 | $15,835 | $16,675 | $17,538 | $18,423 | $19,329 | $20,256 | $21,203 |
| $3,500,000 | $13,191 | $13,998 | $14,835 | $15,702 | $16,597 | $17,522 | $18,474 | $19,454 | $20,461 | $21,493 | $22,551 | $23,632 | $24,737 |
| $4,000,000 | $15,075 | $15,997 | $16,954 | $17,945 | $18,968 | $20,025 | $21,113 | $22,233 | $23,384 | $24,563 | $25,772 | $27,008 | $28,271 |
| $4,500,000 | $16,959 | $17,997 | $19,073 | $20,188 | $21,340 | $22,528 | $23,753 | $25,012 | $26,307 | $27,634 | $28,994 | $30,384 | $31,805 |
| $5,000,000 | $18,844 | $19,997 | $21,193 | $22,431 | $23,711 | $25,031 | $26,392 | $27,792 | $29,230 | $30,704 | $32,215 | $33,760 | $35,339 |
| $6,000,000 | $22,612 | $23,996 | $25,431 | $26,917 | $28,453 | $30,037 | $31,670 | $33,350 | $35,075 | $36,845 | $38,658 | $40,512 | $42,407 |
| $7,000,000 | $26,381 | $27,996 | $29,670 | $31,403 | $33,195 | $35,044 | $36,949 | $38,908 | $40,921 | $42,986 | $45,101 | $47,265 | $49,475 |
| $8,000,000 | $30,150 | $31,995 | $33,908 | $35,889 | $37,937 | $40,050 | $42,227 | $44,467 | $46,767 | $49,127 | $51,544 | $54,017 | $56,542 |
| $9,000,000 | $33,919 | $35,994 | $38,147 | $40,376 | $42,679 | $45,056 | $47,505 | $50,025 | $52,613 | $55,268 | $57,987 | $60,769 | $63,610 |
| $10,000,000 | $37,687 | $39,994 | $42,385 | $44,862 | $47,421 | $50,062 | $52,784 | $55,583 | $58,459 | $61,409 | $64,430 | $67,521 | $70,678 |
不过，我们也要补充，Fed 在 2024 年可能会启动降息。美国联邦储备局（Fed）通常在经济前景走弱时降息，而这反过来也会推动新加坡利率走低。
问题在于，Fed 对 2024 年的取向并不明朗。一方面，鉴于增长放缓，市场预期会有一些降息；但近几周我们也看到更多报道在质疑降息的幅度。无论如何，来年房贷利率至少有机会出现回落，这可能会削弱买家的部分顾虑。
仅就观点而言：如果政府真要抑制房价，完全可以上调用于计算 Total Debt Servicing Ratio（TDSR，总债务偿还率）的地板利率。当前为 4 百分比，但考虑到实际利率已明显走高，政府完全可以合理上调。
（TDSR 规定，你的房贷月供加上其他未清偿贷款，总计不得超过你月收入的 55 百分比）。
无论如何，受影响最大的很可能是以投资为导向的买家，因为更高的利率直接压缩其回报。至于真正自住的买家，往往不会因房贷利率而轻易却步；多数人把这视为不可避免的成本（除非他们愿意完全放弃私人房产、转而购买 HDB 组屋……而且这还要看他们能否获得 HDB 贷款）。
住房供应紧张或正逐步缓解
我们也看到，HDB 建设的高热节奏可能在放缓。比如，今年只有3 场而非 4 场 HDB 发布会。这很可能回应了首次购房者申购率的降温。
话虽如此，将其包装成对买家有利却有些奇怪（据 HDB 表述：申请者“现在将有更高的机会找到符合其预算与需求的单位”）。因此，尽管每次发布会的供应套数更高，但全年总推出量依然减少。
此外，多数市场观察者本来也预期 HDB 建设在今年会略为降档。原因在于，HDB 在 2022 与 2023 年全力加速，过去两年把产量提升了 35 百分比。再继续这样下去，或许会出现类似 1990 年代的 HDB 供应过剩。尽管首次购房者可能希望如此，但更广泛的市场大概更愿意维持当前的平衡。
不过，我们预计 2024 年某些特定区域的转售组屋价格仍会上涨
2024 年将推出 Plus 模式住房。与 Prime 组屋相似，靠近 Plus 与 Prime 区域（但不受 Plus 和 Prime 限制）的转售组屋，其价格很可能会受到正面带动。正如一位经纪人所言：“几乎不会有人望着窗外的 Prime 或 Plus 单位，还认定自己房子的定价应该原地不动。”
一些经纪人也指出，2022 年所实施的部分卖家 15 个月等待期*即将结束。推测而言，这可能会推高惯常热点（如 Queenstown、Bishan、Tanjong Pagar）的价格。因为出售私人房产的人通常资金更为充裕，能在最理想的 HDB 地段支付更高的超估价现金（COV）。
*15 个月等待期自 2022 年 9 月 30 日起首次实施。出售私人房产者须等待 15 个月后方可购买转售组屋。
在私人住宅方面，我们也看到供应吃紧的局面正在缓解。今年预计约有 38 个新盘上市，约 11,600+ 套新单位在路上；而去年一些超大型项目（例如新加坡目前最大、拥有逾 2,200 套单位的 Treasure at Tampines）陆续交付，也很可能令租赁市场走软。
尽管如此，要说私人房价会大幅回落仍然很难，毕竟开发商的利润空间已被严重压缩；但若要把大众市场新盘的价格推高至当前约 $2,100+ psf 之上，开发商可能会举步维艰。
加分看点：2024 年值得关注的 Turf City 规划
Turf City 将在今年晚些时候纳入总体规划草案，届时将披露这片近 140 公顷用地（约等于近 200 个足球场）的规划蓝图。这也将再次为 HDB 组屋供应带来不小的增量。
鉴于其位于 Bukit Timah，这里必然拥有出色的绿景视野；同时，基于社区的既有声望，预计需求极高。但与此同时，该区在公共交通方面一向算不上便利；因此，Cross Island Line 上已确认设立 Turf City MRT 站，无疑将有所助益。
对预计在未来数年内购房的人来说，这可能是一个值得关注的区域。其与 Bayshore 的情形有相似之处：这是在以私人住宅为主的地带中引入的大型 HDB 项目（而且此前通达性并不算理想）。
总体信息十分明确：可确保 2022 与 ’23 年所见的情况不会在今年重演。鉴于当下舆论的重要性（一些关键事件即将来临），可以预见 2024 年任何意外的价格飙升都将更快引发降温措施。不论如何，或许到了卖方调整心理预期的时候了。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments