为何 Costa Del Sol 的篮球防护网会引发诉讼

新加坡有逾 3,700 个公寓项目，社区管理纠纷偶尔会升级，需由法院介入。

通常，分歧多发生在住户与管理公司（MCST）之间，对装修、维护经费、安全措施或会议程序等问题意见不一时。

在一宗近日由沈美玲地方法官审理并结案的案件中，争议源自篮球架——确切地说，是是否应在篮框后方安装防护网。事件最终升级为一起涉及位于 Bayshore Road 的租赁公寓 Costa Del Sol 的 MCST 主席与一名住户之间的诉讼。

篮球防护网为何会闹上法庭？

与许多分层物业争议类似, 一切始于一个简单的问题：公寓内两座篮球架后方，是否应安装防护网？

根据 8 月 4 日发布的判决摘要，2019 至 2023 年间，涉事住户 Alayne Wong Ee Lian 与 Costa Del Sol 的 MCST 及管理代理（MA）在多个管理议题上持续存在分歧。

虽提出了数个议题，但最终引发诽谤诉讼的，主要是以下三点：

1. 在两座篮球架后方安装防护网
2. 为化解分歧而召开的调解会
3. MCST 决定以线上形式召开 2023 年度大会（AGM）。

事实上，这些篮球架虽非开发商原始规划的一部分，但已在园区内存在多年。提起诉讼的 MCST 主席 Riccardo Boido 表示，确有实质性的安全隐患。

孩子投篮时容易将球投过篮筐，篮球可能越过公寓围栏，滚落至一旁的 Bayshore Road，给住户与行经车辆带来潜在危险。

为防止事故发生，MCST 提议在篮球架后方加装防护网。该提案作为特别决议在 2022 年度大会（AGM）提交住户表决，预计费用为 $5,800（不含 GST）。尽管近 70% 的投票支持该提案，但未达到通过此类特别决议所需的 75% 门槛。

因此，动议未获通过。

按理至此应告一段落，然而事态却出现了意外的转折。

几个月后，MCST 仍决定安装防护网，并称将利用再生材料和内部人手完成，且不会给 MCST 带来额外成本。理事会认为这是应对持续安全隐患的务实做法，但 Wong 主张此举无视了 AGM 的投票结果。

据称在 2023 年 3 月至 2023 年 10 月间，她共发送了 6 封带有诽谤性质的电邮——但其后否认这些电邮构成对 Boido 或 MCST 的诽谤。出庭陈述时，她亦援引正当理由、公平评论与合格特权等抗辩。

围绕两座篮球架和几张防护网的分歧，很快演变为对不法行为的指控；她通过 6 封电邮向 5 位政府部长投诉，最终走上高等法院的诽谤诉讼。

最终，沈美玲地方法官认定，这 6 封电邮已超出单纯批评 MCST 决策的范畴，其中包含对 Boido 涉嫌违法行事的指控。

不过，法院认为她的电邮受合格特权所保护，Wong 毋须承担赔偿责任。判决摘要并指出，没有充分证据显示她在发送这些电邮时存有恶意。

在未获分户业主（SPs）或业主同意的情况下，MCST 可以做什么？

根据《建筑（分层管理）法案》下的《分层管理指南》，MCST 负责整体物业管理，并定期召开会议，让分户业主（SPs）就涉及物业的议题作出决定。 

其职责包括：

• 管理管理基金与维修储备金
• 为物业建筑投保；并就任何理事会成员因错误与疏漏所致的责任与费用购买保险
• 制定附例并督促、提醒各方遵守
• 负责项目公共区域的维修与保养
• 委任管理代理（MA）协助日常营运
• 及时掌握并遵守所有相关法律
• 委任审计师审计 MCST 的账簿与账目
• 管理与服务供应商签订的合约

公寓亦设有管理理事会，负责日常营运，其职责还包括：

• 作为 MCST 的执行管理机构
• 就日常事务作出决定，确保管理工作顺畅运行
• 筹办并主持年度大会

在某些情况下，理事会仍须受分户业主于大会上设定的限制。例如，分户业主可在大会上决议，某些事项仅能由他们（而非理事会）决定。

就本案而言，尽管 MCST 在管理与维护公共区域方面权力广泛，但其新建构筑物的权限有限。

那么，如果像防护网这样的设施对 MCST 毫无成本，是否就无关紧要？

即便有人认为成本几乎为零、安装无伤大雅，但这本身并不意味着其具有法律上的正当性。

法院需裁断的核心问题之一，是在住户已投票否决提案后，MCST 是否仍有权限在篮球架后方安装防护网。

在本案中，该防护网提案未能在 2022 年度大会上取得所需多数。尽管理事会以再生材料、零成本完成了安装，法院认为，这并不能免除依法须以特别决议通过的法定要求。

简言之，理事会并无合法权限安装该防护网，而 Wong 指称主席的行为违反《BMSMA》，属有根据。

若此类提案获多数支持却仍未通过，会怎样？

以 Costa Del Sol 的情况为例，支持者占投票业主的 70%，确为多数，且比例可观，但仍差之毫厘，未达所需的 75% 门槛。

这不禁令人思考：当有相当比例的住户投下赞成票，却仍无法推动方案落实，如此的表决机制是否合理？

那么，基于安全考量，MCST 能否仍可自行作为？

设置防护网的初衷，是保障住户与道路使用者的安全。但随之而来的问题是：在公共安全的前提下，是否存在允许 MCST 在例外情况下采取某些行动的规则？

或许，这将成为《建筑（分层管理）法案》（BMSMA）检讨过程中的讨论点之一；本次检讨的重点之一，正是厘清分层产权相关各方的职责。 

那么，业主在准备提出投诉时，应留意什么？

在事态演变成一场复杂诉讼之前，公寓业主更稳妥的做法，或许是先在内部表达关切：将具体问题向管理代理或理事会提出，并留存书面记录；抑或在 AGM 上提出动议，提交表决。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。