新加坡有逾 3,700 个公寓项目，围绕物业管理的争议时有升级，甚至须诉诸法院裁决。
此类矛盾多起于住户与管理法团（MCST）在装修、公共维修开支、安全措施或会议程序等方面的分歧。
在一宗最近由地方法院法官沈美玲审理并结案的案件中，争议起因是篮球架——具体为是否应在篮板后方安装防护网。事件最终升级为位于 Bayshore Road 的租赁地契公寓 Costa Del Sol 管理法团主席与一名住户之间的诉讼。
篮球防护网缘何闹上法庭？
与许多涉及此类 Strata 开发项目的纠纷相似，问题源于一个看似简单的问题：公寓内两处篮球架后方是否应安装防护网？
根据于 8 月 4 日发布的判决摘要，2019 至 2023 年间，涉案住户 Alayne Wong Ee Lian 与 Costa Del Sol 的管理法团（MCST）及管理代理在多项物业管理事务上长期存在分歧。
期间提出的问题不少，但最终演变成诽谤诉讼的，主要集中在三点：
- 在两处篮球架后安装防护网
- 为化解分歧而召开的调解会议
- 管理法团决定以线上方式举行 2023 年年度大会（AGM）。
篮球架虽非开发商原始规划的一部分，但已在小区内存在多年。提起诉讼的管理法团主席 Riccardo Boido 表示，确有安全隐患。
孩子投篮容易“弹框”，篮球可能越过小区围栏落到一旁的 Bayshore Road，对住户与来往车辆都构成潜在危险。
为防止意外，管理法团在 2022 年 AGM 将安装防护网作为一项特别决议提交业主表决，预计费用 $5,800（不含 GST）。尽管近 70% 的票数支持该提案，但未达到此类特别决议所需的 75% 门槛。
因此，动议未获通过。
按理到此应告一段落，但事态却出现了意外的转折。
数月后，管理法团仍决定安装防护网，并称将利用回收材料和内部人手完成施工，管理法团无需额外开支。理事会认为这是应对持续的安全隐患的务实做法，但 Wong 认为此举无视了 AGM 的表决结果。
据称在 2023 年 3 月至 10 月间，她先后发送了 6 封包含诽谤内容的电邮——但其后否认电邮对 Boido 或管理法团具有诽谤性。她在庭上提出“真实性”“公平评论”和“相对特权”（qualified privilege）等抗辩。
围绕两处篮球架与防护网的分歧迅速升级为对违法行为的指控，并在 6 封电邮中向 5 位政府部长投诉，最终发展成高等法院的诽谤诉讼。
最终，沈美玲地方法官认定，这 6 封电邮已不止于批评管理法团的决策，而是包含对 Boido 存在违法行为的指控。
不过，法院认为其电邮受“相对特权”保护，Wong 因而无需赔偿损害。判决摘要亦指出，缺乏证据证明她在发送电邮时主观上存有恶意。
在未经子单位业主（SPs）或业主同意的情况下，MCST 能做哪些事？
根据《建筑物（分层管理）法》的分层管理指南，管理法团负责物业的整体管理，并定期召开会议，让子单位业主就涉及小区的重要事项作出决定。
其职责包括：
- 管理管理基金与维修基金
- 为小区建筑投保，并就理事成员因过失或疏漏所致的责任及相关费用安排保险
- 制定并执行附例，并发出遵守提醒
- 对开发项目公用部分进行维修与保养
- 委任管理代理（MA）协助日常运营
- 及时了解并遵循所有相关法律法规
- 委任审计师审计管理法团的账簿与账目
- 管理与服务供应商签订的合同
公寓也设有管理理事会，负责日常运作，其职能包括：
- 作为管理法团的执行机构
- 就日常事务作出决策，使管理法团顺畅运作
- 筹办并主持年度大会（AGM）
在某些情形下，理事会仍须受业主大会设定的限制。例如，业主大会可规定，部分事项须由子单位业主表决，而非由理事会裁定。
就本案而言，尽管管理法团在管理与维护公用部分方面享有广泛权限，但在新建结构物方面的权限是受限的。
那么，像防护网这类设施若不花 MCST 一分钱，是否就无关紧要？
即便有人认为因成本可忽略不计，安装并无大碍，但这并不意味着其合法。
法院须裁断的关键问题之一是：在业主投票否决提案后，管理法团是否仍有权在篮球架后方安装防护网。
本案中，该提案在 2022 年 AGM 未获得所需多数通过。即使理事会以回收材料、零成本完成安装，法院仍认为这并不能免除须经特别决议通过的法定要求。
简而言之，理事会依法无权安装该防护网；而 Wong 指称主席的行为违背 BMSMA，属有据可依。
当此类提案获多数支持却仍未通过，会怎样？
以 Costa Del Sol 为例，支持该提案的业主达 70%，确为明显多数，但仍低于法定的 75% 门槛，因而未获通过。
这难免让人质疑：当相当比例的住户投了赞成票，却依旧无法落实，现行表决机制是否合理？
那么，出于安全考量，MCST 能否先行采取行动？
设置防护网的初衷是保障住户与道路使用者的安全。但随之而来的问题是：为公共安全起见，是否存在允许管理法团在特定情形下先行处理的例外？
或许，这可成为《建筑物（分层管理）法》（BMSMA）检讨过程中的讨论要点之一——其中一项重点，正是厘清 Strata 产权相关利益方的责任分工。一次检讨
那么，业主在准备投诉时，应注意些什么？
或许在事态演变成耗时费神的诉讼前，公寓业主更审慎的做法，是先在内部反映问题：就具体事项向管理代理或理事会提出并留存书面记录；或者在 AGM 提出动议，交由业主大会表决。
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