Costa Del Sol 评测：海滨生活与优质视野

Project:	Costa Del Sol
District:	16
Address:	Bayshore Road
Tenure:	99年租期，自 1997 年起
No. of Units:	906
Site Area:	425,551 sqft
Developer:	Japura Development Pte. Ltd.
TOP:	2004

可能有些人不知道，Costa Del Sol 实际上是西班牙南部的一个地区（并且是著名的海滩度假胜地）。但在新加坡的语境中，Costa Del Sol 是沿 Bayshore Road 的三座公寓中最小的一座；不过“小”只是相对而言。它有 906 个单位，而 The Bayshore 有 1,038 个单位，Bayshore Park 有 1,093 个单位。

通常投资者并不喜欢这么多的竞争——但 Costa Del Sol 这些年来的升值表现一直不错。主要得益于它直达海滩的通道，以及东部生活的氛围。更让人期待的是，新的 Bayshore MRT 站就在公寓对面；这也引发了可能出现 en-bloc 意向的耳语。

这对 Costa Del Sol 来说是关键性的改变，因为它解决了公寓长期存在的问题之一：可达性。

让我们通过内部探访来仔细看看。

Costa Del Sol 内部探访

Costa Del Sol 设施一览

标准泳池	跳水池	儿童戏水池
桑拿	健身房	烧烤炉
游乐场	会所	便利店
自助洗衣店	诊所	24 小时安保
网球场	会所

Costa Del Sol 于 2004 年落成，年头不算小——不过在 Bayshore 这一带的公寓中，它仍是最“新”的（The Bayshore 于 1997 年完工，而 Bayshore Park 则在 1986 年完工）。

不过这里也是车辆唯一的出入口，因此同样可能出现拥堵。对于 906 个单位来说，这无疑是个争议点。更不用说在即将到来的 MRT 站之前，这里的交通可达性一直是个问题——你可以肯定，大多数住户都依赖私家车。

另外，外出时务必随身携带门禁卡；保安在你入内时检查得相当严格（这其实是好事）。

有一点小不便在于，步行至入口回旋处并非全程有遮蔽。

尽管楼龄不小，公寓整体维护良好，而且在这一带中外观上显然最为新颖。出入口位于回旋处，早晚时段会相当繁忙。

下大雨时，你需要打伞送孩子到校车处。如果搭德士或私召车，也可以让对方到地下车库接送。

虽然滑板、踏板车在这些通道上技术上是被禁止的，但执行力度似乎不算严格。一般问题不大，因为人行道足够宽敞，不过可能会让部分住户感到烦扰。

话虽如此，Costa Del Sol 的园林景观做得不错，维护绿化的用心可见一斑。以一座 16 年楼龄的项目而言，我得说保养与维护值得称道。

在这个入口处，你还能找到一间家庭诊所、一家便利店和一家自助洗衣店。

这家便利店基本能满足日常采买需求。如有需要，他们也可把杂货送到你家门口。

这里还有一间诊所，感冒、咳嗽等常见病需要拿 MC 时很方便。不过周六较早打烊（1pm），周日休息。

有趣的是，这家自助洗衣店也售卖零食和其它健康取向的食品（酸奶、羽衣甘蓝薯片等）。这大概也算是某种“干净饮食”的玩笑。

另一个重要的便利设施——虽然不在公寓用地内——是马路对面的大型学前班：The Alphabet Playhouse。

如果你住在 Costa Del Sol 或 Bayshore Park 一带，把学前班的孩子步行送到这里很容易（过马路只需一个交通灯）。这家学前班也位于最近的巴士站后方。

来到住宅楼，这里的建筑风格颇为耐看。它不算张扬，但清爽利落的立面让它在 16 年后依然显得清新。

不过，与另一座西班牙风格的项目（Spanish Village）不同，这里很难看出“西班牙”元素究竟体现在哪里。事实上，它更让我想起香港的一些项目，单位彼此排列得比较紧密。

通往各栋的路径为户外步道，旁侧的绿化养护得宜。如前所述，这里没有遮蔽，若遇到突如其来的大雨，你得改走地下车库。

与外部严格的安保相呼应，内部也一样，住户需使用门禁卡才能进入电梯大堂。

（白色支架是临时的；拍摄时电梯正在升级。）

此外，电梯也需门禁卡操作——你只能前往一层、地下室以及自家楼层。右侧电梯保留给住户使用，左侧为访客电梯（当住户将电梯送下时，访客可搭乘）。 

Costa Del Sol 设有地下车库，车位数量与单位数量相称。

来到单位内部，海景是主要亮点之一（如果不是最大亮点的话），客厅配有落地窗以呈现景致。以下是从单位内看出去的样子：

这是一套 11^th 层的单位，视线刚好高过树梢。 

事实上，在一片绿色树海的映衬下露出一抹蓝色，在我看来比只看海更为耐看——这在新加坡也并不常见。

部分单位还能看到泳池的优质景观。这是从同一扇窗的另一个角度望出去：

正如泳池数量所显示，Costa Del Sol 对热爱游泳的人来说十分友好。这在一些年代较久的公寓里反而是小小遗憾，虽占地宽裕，但泳池相对较小（比如我会想到 Pandan Valley）。

它甚至是少数设有跳水池的公寓之一。顾名思义（Costa Del Sol 是西班牙著名度假胜地），项目强调的是度假式生活。

我知道跳水并不是新加坡的主流运动，但在我看来，多几座泳池总是受欢迎的。在跳水池旁，其实就有一条通往海滩的通道，我会在下文再谈。

泳池区的设计尤为鲜明活泼，很好地烘托了“度假村”的主题。 

泳池尺度相当可观，为热爱游泳和日光浴的人提供了充足空间。

同样呼应度假主题，池畔的遮阳伞与躺椅配置非常充足。

不像一些较老的公寓，池畔座位配置常常抠抠搜搜——这里完全不是这种情况。

也正是在泳池区，你能真正感受到 Costa Del Sol 的体量。以 425,552 平方英尺的用地而言，它确实坐拥一块颇大的临海优质地段。

正如你从单位所见，这里还配有一条正经的标准泳池。

这在如今已不多见，但我很喜欢把专业游泳与休闲戏水分开：如果你把游泳当成锻炼，有时与“漂浮者”共用同一池道的确会有点烦人。

儿童泳池的造型自然，与景观融合得很好。我尤其喜欢这种类似泻湖的缓坡入水设计，能让年幼孩子更容易适应戏水。

另外请注意侧边的绿色防护布（拍摄时在做维护），其实有一条类似小河的水道，从部分楼栋前流过。

泳池的另一个优点是健身房正对着它。这样你可以在跑步机或做重量训练时照看孩子。留意那排面对泳池景观的跑步机。

被封起的器械并不是坏了；而是因为 Covid-19 的社交距离措施。健身房的器材配置尚可——但以单位数量而言，面积称不上宽裕。

不过，这里的优势在于靠近海滩与 East Coast Park。我想会有更多人宁可在自然环境中运动锻炼。

健身房位于会所内，会所还包含多功能室，以及楼上的一片露天空间，可用于 Zumba、跳蚤市场、圣诞活动或住户自办的其他活动。这里以活跃的住户委员会而闻名。

这是会所顶部的露天空间。虽然毫无遮挡，但它是一块很不错的开放区域，几乎可提供 360 度的周边视野。

这里还有一家小酒馆/咖啡馆，以印度菜与披萨颇受欢迎（组合看似奇特，但效果不错）。它巧妙地紧邻会所的多功能室，方便举办聚会。

儿童游乐场就没什么可大书特书的了——面积偏小，颜色褪色也明显显示了年岁。你家孩子的主要乐趣恐怕还是在水里嬉戏。 

在游乐场旁，就是两片网球场。 

更令人印象深刻的是，还有第三片网球场，位于项目前侧的转角处。

即便共有 3 片球场，周末人多时仍可能稍显紧张，毕竟住户不少。也让人想一想新项目的“挤迫”，比如 Stirling Residences，1,259 个单位仅共享一片网球场，听起来就很吃紧。

从前方可以看到，每栋都有各自的下客点，但由于延伸长度不长——遇上倾盆大雨时，实用性恐怕有限。

当然也少不了常见的烧烤炉。这些位于 ECP 旁，如果你想安静小聚，未必是最合适的地点。

此外，许多住户更愿意直接到 East Coast 海滩烧烤；通过地下通道步行不到 5 分钟即可到达。 

最后，我们来到住在 Costa Del Sol 的最佳部分。一切从这道“魔法”小门开始：

从这里，住户可用门禁卡进入地下通道，直达 East Coast 海滩的滑板公园与烧烤区。

这就是通往海滩的地下通道。步行穿过大约需要 3 分钟。

出了通道你就会在海滩这里出现。

这里对慢跑和骑行都很友好。若是对泳池感到腻了，住户也可以直接到海里泡一泡。再往前一点就是海滩的 Lagoon Food Village（步行约 12 分钟），晚餐又多了一个选择。

我平时不常对配套过度赞美，但通达 East Coast Park 的便利性确实无与伦比。周末或下班后的傍晚，能随意来这里散步，确实难得。

另一个加分点：你从地下通道出来的地方旁边就是 Xtreme Skate Park。这个区域深受住户孩子欢迎（即便他们并不玩滑板）。

便捷的海滩通达性是居住在 Costa Del Sol 的关键亮点之一；如果你喜欢在栈桥垂钓、游泳、在海滩露营等活动，会玩得最尽兴。尤其是在 East Coast 海滩露营时，你可以走回家上厕所、取补给，如此方便。

Costa Del Sol 交通与位置评测

在撰文时，这里的可达性就公共交通而言并不理想。Costa Del Sol 附近没有大型商场，MRT 站步行距离也偏远。这里更适合自驾人士，或愿意步行到巴士站的人。

不过这即将迎来重大改变。位于 Thomson–East Coast Line（TEL）的 Bayshore MRT 站预计在 2023 年启用。该站就在 Costa Del Sol 的马路对面，可显著改善可达性问题。

公共交通

巴士站	服务线路	距离公寓（及预计步行时间）
‘Opp. The Summit’	10, 13, 14, 43,48	500 metres（步行约 2 分钟）

最近的 MRT：Tanah Merah 或 Bedok MRT 站；但两者均约 2.5 kilometres，步行不可行

驾车出行

主要目的地	距离公寓（及预计尖峰车程）
Raffles Place	13.9 km（18 min drive）
Orchard Road	15 km（20 mins drive）
Suntec City	11.1 km（13 mins drive）
Changi Airport	6.6 km（6 mins drive）
Tuas Port	43.5 km（40 mins drive）
Paya Lebar Quarters	7.3 km（18 mins）
Mediaopolis	21.6 km（23 mins）
Mapletree Business City	20.3 km（22 mins）
Tuas Checkpoint	40.5 km（36 mins）
Woodlands Checkpoint	37.1 km（32 mins）
Harbourfront Cluster	17.5 km（19 mins）
Punggol Cluster	19.3 km（22 mins）

最近的道路出入口：
从 Bayshore Road 接 Upper East Coast Road

总结：
地处东部，对在 Changi Airport 或 Changi Business Park 工作的人而言出行非常便利。想把房子租给航空业的房东请留意。当然，沿线也有 Singapore Expo；一些人也会乐于快速抵达 Changi Jewel 之类的地点。

日常采买

杂货店名称	距离公寓（及预计时间）
Minimart	公寓内
Cold Storage & Giant - Parkway Parade	6.4km，车程 11 分钟

学校

教育阶段	院校数量
Preschool	2
Primary School	1
Junior College	1

The Alphabet Playhouse（preschool）– 450 metres（步行 2 分钟）
Temasek Primary School – 1.2 km（步行 16 分钟）或 2.5 km（车程 6 分钟）
Temasek Junior College – 1.7 km（步行 21 分钟）或 2.7 km（车程 6 分钟）

补充要点

• 未来前景
  一个值得注意的问题在于项目体量较大，且旁边还有两座各逾 1,000 个单位的大型项目（Bayshore Park 与 The Bayshore）。虽然 Costa Del Sol 因更“新”而占优，但部分投资者或许会担心未来租客或买家的竞争。此外，三者彼此距离接近，一旦其中任一发生 en-bloc 与重建，对其余两者而言可能意味着相当多的噪音与污染。
  
  尽管如此，即将启用的 Bayshore MRT 站或可抵消这一点。它将解决 Costa Del Sol 面临的最大问题——可达性受限。
  
• 业主构成
  根据 Square Foot Research 的数据，Costa Del Sol 的业主中，新加坡公民不足一半（47.4%）。20.8% 为外籍人士，且超过 11% 的单位由公司持有。
  
• 附近餐饮选择
  Costa Del Sol 乍看之下美食选择似乎贫乏，但事实并非如此。沿 Upper East Coast Road 往 Siglap / Joo Chiat 与 i12 Katong（目前翻新至 2021）方向走，直达“美食天堂”。搭巴士仅约 5 分钟。此外，East Coast Lagoon Food Village（目前因翻新而关闭）从海滩的地下通道出来后步行约 12 分钟即达。

Costa Del Sol 项目与用地评测

弧形的楼栋布局尤为巧妙。注意到因为弧度关系，每栋楼都能获得无遮挡的海景。更关键的还是你的楼层——大约 10^th 层及以上，视线就能较为清晰地越过树梢。

并排的楼栋布局，尽量减少彼此遮挡，也让 Costa Del Sol 的密度感低于 906 个单位所带来的直观印象。

这里的核心主题是“水”，配有各种形状与大小的泳池，集中在会所周边的中央区域。靠得这么近确实方便；但也意味着人流更为集中——尤其周末，大家和亲朋好友都往这边汇聚时。

尤其是会所，有时会显得负荷偏重：更衣室与淋浴在会所、桑拿在会所、多功能室在会所、屋顶做瑜伽或跳蚤市场也在会所、咖啡馆在会所、健身房在会所、无人看管包裹的自提柜也在会所、孩子们在会所周围的泳池玩耍……想象一下这些同时发生。这在某些周末就是现实。

话虽如此，425,551 平方英尺的体量还是相当宽裕；如果你不喜欢置身“活动中心”，园区内还有许多景观优美的步行空间可供闲逛。而且海滩就在几分钟之外。

户型分布

户型	面积
2 卧室	约 947 sq. ft.
3 卧室	约 1,227 sq. ft. 至 1,755 sq. ft.
4 卧室	约 1,475 sq. ft. 至 2,967 sq. ft.
顶层公寓	约 2,045 sq. ft. 至 2,250 sq. ft.

户型种类丰富，能覆盖更广的买方族群。不过，一点可能让部分买家失望的是缺少小巧户型——单位普遍更大，意味着总价更高，或会把新入场的投资者挡在门外。

正如老公寓常见的情况，相比新盘，空间更为慷慨。

一个有趣之处是，很多单位在厨房后方设有开放式阳台。景观并不是它的重点，但对通风帮助很大。不过，与许多老公寓类似，平面设计通常不采用开放式厨房（与餐厅是分隔的）。

一层单位的噪音不可避免，因为正好紧邻电梯大堂。位于 82 或 80 座的一层单位，由于远离会所与泳池这个“活动中心”，通常会稍微更安静一些（代价是到设施的步行距离略远）。

一层单位也允许搭建平台与露台。

位于 10^th 层或以上的单位，视线可越过树梢望向海滩。不过当你来到 25^th 层或更高时，看到的白色天空可能会多于海面。

就管理费而言，撰文时的费率为每股值 $77。

最佳楼叠

我们会推荐 68 座与 76 座。

76 座距离会所最近；而 68 座则更靠近入口（如果你在意的话）。 

不过楼栋的布局确实很聪明，因此基本不会出现“差”的楼栋；如前所述，楼栋的位置特意安排，以确保每栋都有不错的海景。

Costa Del Sol 价格评测

Project Name	Tenure	TOP	Average Price (PSF)
Costa Del Sol	99-years	2004	$1,252
The Bayshore	99-years	1997	$996
Bayshore Park	99-years	1986	$941

对于 Costa Del Sol 而言，竞争确实是个议题：它是 Bayshore Road 上三座公寓中的一座。如上所述，这三者都不是小型或精品项目，而是大型体量（Costa Del Sol 906 户，The Bayshore 1,038 户，Bayshore Park 1,093 户）。

不过三者皆为 99 年租赁产权。这也给了 Costa Del Sol 一定优势；The Bayshore 的 99 年租期自 1993 年起，而 Bayshore Park 自 1982 年起。需要注意的是，Costa Del Sol 的租期自 1997 年开始。

同时，对 The Bayshore 的业主来说不太走运的是，Costa Del Sol 的出现挡住了部分其单位的海景。这也是为何我们一直提醒读者要查看 URA Master Plan，因为新公寓“抢走”你景观的情况的确会发生。

所幸，查看URA Master Plan 显示，Costa Del Sol 就位于 ECP 的最边缘，往外就是绿地；其间并无空间可再插入一座公寓来挡住 Costa Del Sol 与海滩之间的视线。

Costa Del Sol 在三者中拥有最佳的海景，这将有助于维持其优势。

不过，对于不介意楼龄的买家而言，或许仍会倾向更便宜的 The Bayshore 或 Bayshore Park；例如作为房东，你的租客并不会在意剩余租期。鉴于三者的位置和海滩配套大体相同，他们未必会为 Costa Del Sol 多付显著溢价。

升值分析

Costa Del Sol 的定价已高于 16 区平均水平。撰文时，该区均价仅为 $1,070 psf。以 $1,252 psf 而论，我不确定 Costa Del Sol 还有多少上行空间。

若你询问房地产经纪，他们会说 Bayshore MRT 站的完工必然推高价格。然而我们认为，更可能的情况是——既然距离完工仅 3 至 4 年——现在的价格已部分反映了 MRT 因素。 

此外，The Bayshore 与 Bayshore Park 同样将受惠于新 MRT 站的近距性；并且两者都是 Costa Del Sol 的更便宜替代。这或会削弱部分涨幅。

明确地说，我同意在 MRT 完工后价格会上涨；只是我们不认为从当前水平会出现大幅飙升。

我们认为，进一步升值的真正驱动将来自 Changi Business Park 的持续发展，尤其是连接未来 Terminal 5 的 Changi East Urban District。同时，SUTD 校园位于附近也有帮助，这将带来更大规模的潜在租客群体；他们或许会被 Bayshore 路沿线公寓的海滩生活与派对氛围所吸引。

除此之外，对航空业从业者而言，Costa Del Sol 仍具吸引力——要在靠近机场工作地带找到如此优质的临海住宅实属罕见。

我们的看法

直白地说，你之所以购买这里，主要是两个原因：

1. 海滩

2. 把房子租给在机场或 Changi Business Park 工作的人

但最主要的，还是为了海滩。很难再找到那么多公寓，能让你通过一条 3 分钟的地下通道，直接抵达海滩上最美的野餐/露营区之一。

如果你对阳光、海洋与沙滩毫无兴趣，那么 16 区还有很多更便宜的公寓可选。正如我们上文所述，Costa Del Sol 的均价高于该区的当前常态。

总的来说，作为自住选择，我能理解在 Costa Del Sol 生活的吸引力。906 个单位对一些人来说也许听起来有点吓人（再加上单位外观看起来较为紧凑），但它确实坐落在一块不小的地段之上。配套与整体维护良好，拥有海景且紧邻海滩——对于希望在东部居住的家庭而言，Costa Del Sol 值得一看。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文