| 项目： | Spanish Village |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | Farrer Road |
| 地契性质： | 永久地契 |
| 总户数： | 226 |
| 占地面积： | 331,460 sqft |
| 发展商： | Far East Organization |
| TOP： | 1987 |
如同许多资深读者所知，往往在那些最老的项目里，才能发现最精彩的故事。
坦白说，我们已经有一段时间没有谈论像 Spanish Village 这样“成熟”的公寓了。
话说回来，它绝不是个不堪一击的“老弱者”。就数字而言，它的年岁反而可能成为未来几年里最大的独特卖点。
在正式展开之前，先简单介绍一下背景——Spanish Village 早在 1987 年就已取得 TOP，坐落在第 10 区的黄金地段。
其永久地契的属性，加上年龄与地段，自然使其成为集体出售（en bloc）的理想人选——过去它已不止3 次尝试集体出售（均未成功），可见 Spanish Village 对当今发展商的吸引力。
当然，许多人预期下一轮 en bloc 周期可能要等上 5–10 年。
再加上当前的 Covid-19 形势，短期内这里出现 en bloc 动作的可能性并不高，即便它的最终走向似乎难以避免。
不过，对够耐心的人来说，这或许是一块值得等待的“璞玉”。
宽敞的用地、极佳的可达性与全面的便利性，也是让该项目至今仍具吸引力的关键因素。
旧的真的更好？是时候见分晓。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Spanish Village 内部导览
| 烧烤区 | 有盖停车场 | 健身房 |
| 游乐场 | 桑拿 | 24小时安保 |
| 壁球场 | 游泳池 | 网球场 |
很有意思，Farrer Road 仿佛被一分为二。Leedon 那边尽是玻璃与现代建筑——D’Leedon、Leedon Residence，以及新近登场的Leedon Green（即将到来）。这边则是林立的老公寓——Gallop Green、Gallop Gables、Sutton Court、Sommerville Park，以及本文主角——Spanish Village。
我很少以垃圾收集区开场，但 Spanish Village 的这个点位过于醒目，不得不提。问题不只是它位于出入口旁（尽管观感不佳），关键在于通往该处的巨大转弯车道。很多首次来访、使用 Google Maps 的人，甚至计程车司机，都曾在前往 Spanish Village 的途中误转进这条车道。
一旦意识到走错，有些人会立刻掉头——这显然很危险——尤其 Farrer Road 车流速度很快。
Spanish Village 的入口就在下一个转弯处。一旦错过，就得绕很大一圈才能回到这里。
Spanish Village 只有一个出入口——高峰时段这里可能会出现排队，因为安保需要拦停访客/送货车辆。
另外，由于下坡离场较陡，不少车辆在不经意间就会刮到底盘——那刺耳的一声，任何司机都不愿听到。
这或许是 Spanish Village 最大的痛点之一——驶出转上 Farrer Road 对路感不太自信的人来说简直是噩梦。靠上的位置如The Levelz 那边还好些，但这里轻微下坡的视线、灌木遮挡与快速车流的组合，使得切出主路颇为不易。
由于地势起伏，步行进出的人会面临相当陡的上坡——对年长者不太友好！
我知道开头并不算“点赞”，但一旦真正走进项目内部，其实相当静谧怡人。首先，起伏的地形确实让整体氛围更独特。撇开 Farrer Road 的车噪不谈，这里很像一处老派山间度假村——而我并非贬义。
强烈的对比感，不是吗？对面D’Leedon 的流线与高挑塔楼，与 Spanish Village 低矮、受西班牙影响的建筑风格，几乎南辕北辙。
或许你会好奇，新加坡为何会有这么“西班牙取向”的公寓。若你对该片区不熟，Spanish Village 靠近 Holland Village——该处于 1900 年代初最初由荷兰社群建立。1950/60 年代，这里成为英军成员与其家眷的社区——也因此逐渐被视为新加坡外籍人士的据点。
关于 Spanish Village 与西班牙建筑的渊源，有几点值得一提。其一，外墙采用带有鱼鳞纹理的西班牙灰泥饰面。若你仔细看，每一片“鳞片”的不规则，意味着这些都是手工一片片抹制完成。
公共空间使用拱券与扶壁，户内窗则为铝制拱形窗——这在新加坡公寓里并不常见。
它也遵循传统的西班牙殖民城镇布局——中央有一处主广场，所有事物都集中在中间。我这里真的是字面意思：Spanish Village 的所有设施都汇聚在中央。
在当下的新加坡，你很难再见到这样的布局——因为它被视为对空间利用不够高效。
但这也意味着你能享受到 Spanish Village 的一大亮点——辽阔的空间感。
如前所述，若你住在面向 Farrer Road 的楼栋，要去泳池需要爬楼梯。至于另一侧（较安静的楼栈），只需穿过马路即可。
并非所有人都喜欢设施一览无遗的格局——整体私密性确实较弱。反过来说，这也促成了社区感——你会觉得这里的住户彼此相当熟悉。
若没有对面的 D’Leedon 干扰视线，这里几乎可被误认为西班牙某个古朴小镇的静谧午后。
然而，就体量而言，这里的泳池勉强及格。以项目占地而言，对于 226 户的体量，它的泳池显得偏小。
虽然仍可来回游几趟（只是要多游几趟），但尺寸较小意味着周末容易拥挤。尽头还有一个儿童浅池。
Spanish Village 的游乐场很大。
孩子们有充足空间奔跑，所幸铺设的橡胶地面范围也很广。
烧烤炉位于泳池与游乐场之间。我喜欢它有顶棚，尽管要说氛围则见仁见智。不出意外，这里带有浓浓的 90 年代木屋式度假气息——公园长椅式座位与红砖地面。
虽然有树荫，但私密性确实不强。你在此举办的任何聚会，周围楼栋几乎一览无遗。
这里还有两片网球场，以户数而言可谓非常“豪气”。对比当今新盘就更明显了——Stirling Residences 有 1,259 户却只有一片网球场！
不过，其中一片网球场的维护相当一般。地面有裂纹、部分表层剥蚀（上图这片还是较好的）。
这里也有两间壁球场，其中一间改成了半露天风格的健身房。配备了相当齐全的有氧与力量训练器材及哑铃。缺点当然是没有空调，但“出汗”效果更足。
题外话，观察新加坡不同时代的趋势变迁颇有意思。上世纪 1970/80 年代，壁球场一度大行其道，几乎是公寓标配（如Sommerville Park、Pandan Valley）。如今它式微，不少公寓改作健身房或乒乓室等用途。
你认为未来哪项常见设施会变成“鸡肋”？
围绕庭院是一条单行车道。有时会稍嫌不便——住在入口旁楼栋的住户，每次开车外出都得绕行一圈。
不过道路相当宽敞。这也意味着它可“兼职”成为住户的慢跑环道——下班后时段还挺受欢迎！
与多数老项目一样，你需要接受一些“奇怪的小毛病”。以 Spanish Village 为例，停车位很多——前提是你不介意让车辆日晒雨淋。
因为有盖停车位较为有限，大家自然都会优先选择那里。
老式车库的通病之一是车道狭窄，尤其是坡道转角处。
所幸这里车库的可操作空间不小，转弯并不成问题。但我最大的抱怨是：车库与楼栋之间没有连贯的有盖通道。也就是说，虽然车子在有盖区，但下雨天拎着菜又要撑伞，绝对不算愉快。
而且这是整个项目的普遍问题——想要不被淋湿地回家几乎不可能，除非随时带伞。各栋也没有配备完善的有盖上落客点！
Spanish Village 地段评析
Spanish Village 位于风景秀丽的第 10 区，介于 Bukit Timah 与 Holland 区域之间。
除临近 CBD 外，第 10 区还拥有诸多亮点——从 Bukit Timah Hill 的景致，到 Holland Village 众多的人气美食与酒吧。
若你喜欢在忙碌工作后散步放松，新加坡 Singapore Botanical Gardens 近在咫尺。
Spanish Village 与各级教育机构的距离也颇近，包括知名院校如 Anglo-Chinese School (International) 与 Hwa Chong Institution。
日常采购生鲜也不成问题，Empress Road Market and Food Centre 就在 Spanish Village 对面。
此外，若想吃地道小吃或与友人小酌，Holland Village 只需搭几站巴士即可到达。
公共交通
| 巴士站 | 停靠巴士 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| ’Spanish Village’ | 5N, 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 60m，<1-min 步行 |
| ’Farrer Rd Mkt’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 90m，1-min 步行 |
最近的 MRT： Farrer Road MRT – 400m，5-min 步行
不难看出，Spanish Village 的公共交通可达性相当不错，巴士站几乎就设在公寓旁。
不过，前往 Farrer Road 的步行路径大多无遮蔽。偶遇雨天，去 MRT 的路程体验并不理想。
若偏好搭乘公共交通前往 CBD，乘坐 186 路巴士（21 站，单程 18-min）可直达 Raffles Place MRT。
若需转乘 East-West Line，搭乘 93、156、186、855 或 961 路巴士 3-min（4 站）即可抵达 Commonwealth 站。
私人交通
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预计 高峰时段 行车时间） |
| CBD (Raffles Place) | 11.0km，14-min 车程 |
| Orchard Road | 3.8km，7-min 车程 |
| Suntec City | 13.1km，20-min 车程 |
| Changi Airport | 27.1km，28-min 车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 30.0km，35-min 车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 19.6km，21-min 车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.9km，6-min 车程 |
| Mapletree Business City | 6.2km，10-min 车程 |
| Tuas Checkpoint | 23.4km，26-min 车程 |
| Woodlands Checkpoint | 18.5km，20-min 车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.6km，15-min 车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 19.3km，21-min 车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km，15-min 车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 23.5km，26-min 车程 |
*注：行车时间按高峰时段估算
最近道路出入口： 沿 Farrer Road 的单一出入口
总结：通往 Farrer Road 的单车道出口在高峰时段容易拥堵，且尽管为四车道主干道，Farrer Road 的车流常年不轻。此处也设有黄框辅助出车。此外，Farrer Road 北端接 Bukit Timah Road，南端接 Holland Road，均通往市区。前往 PIE（位于 Bukit Timah Road 北侧）则稍不便：由于 Spanish Village 所在道路一侧的关系，你需要在 Farrer/Holland Road 路口掉头，再向北行驶（穿越车流）上 PIE。
杂货
| 杂货店名称 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Empress Market（一路商铺） | 280m，4-min 步行 |
| Fairprice – Coronation Plaza | 1.5km，19-min 步行 或 2.9km，4-min 车程 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（1km 步行范围内） | 1 |
| 小学（3km 车程） | 3 |
| 中学（5km 车程） | 9 |
| 国际学校（5km 车程） | 7 |
| 初级学院（5km 车程） | 3 |
| 大学（5km 车程） | 2 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
其他要点
- 更高的通达性
得益于 Spanish Village 位于新加坡中部，居民可轻松前往全国各地。
首先，附近的 Farrer Road MRT 位于 Circle Line——无论前往北部（Bishan MRT，Circle 与 North-South 线换乘）还是南部（HarbourFront MRT，Circle 与 North-East 线换乘）都很便利。
衔接 East-West Line 也不困难——Buona Vista MRT 同为 Circle 与 East-West 线交汇站，距 Farrer Road MRT 2 站。或者，乘坐 93、156、186、855 或 961 路巴士 3-min（4 站）即可到 Commonwealth 站。
邻近的 Farrer Road 还可接驳 Bukit Timah Road 与 Holland Road，向北与向南分别通往 PIE 与 AYE。
总之，无论你的目的地在哪，凭借 Spanish Village 位居新加坡中部的优越区位，抵达并不困难。
- 购物机会……稍远一些
若你常需采购或逛街，Spanish Village 距离多家商场并不算远——尤其是 Bukit Timah Road 一带的商场集群。
这些包括 Serene Centre（最近）、King’s Arcade Shopping Centre 与 Coronation Plaza——汇集诸多服务、F&B 与娱乐选择。
不过，它们并非都在舒适的步行距离内。
最近的 Serene Centre 步行约 20-min，建议为舒适起见搭乘公共交通或自驾前往。
此外，新加坡购物核心 Orchard Road 也不远——车行或巴士均不超过 10-min。
从宏观区位看，Spanish Village 及其邻居在周边机会方面可谓“赢家”，但若只看项目周边（如大型道路与除 Empress Market 外配套较少），表现就逊色些。
Spanish Village 开发与用地评析
首先，请原谅这份 Spanish Village 总平图的信息量不足，我知道它看起来有些过时（可读作：古早）。
就 331,460 sq ft 的广阔地块而言，这里仅有 226 户。
这里的住宅楼均为低层建筑——带来非常宽阔的观感（颇有昔日度假村之感），与对面如D’Leedon 这类高密度高层形成鲜明对比。
此外，项目坐落于高地；尽管 D10 这片并非低洼区，但高程有助于在季风季节降低突发积涝的风险。
西班牙风格的建筑与开阔空间，也带来温暖而怀旧的社区氛围——很适合希望安度退休、或希望在宽敞环境中养育孩子的人士。
谈到空间感，5 层楼栋（或称 stacks）的布局也功不可没——6 个楼栈整齐地围绕着核心设施。若不是每个地块上叠有多户，Spanish Village 完全可以被视为cluster home 式的开发。
如前所述，临 Farrer Road 在通达性上有其优势，但也存在劣势。
例如，沿路还有其他住宅，包括即将推出的Leedon Green、One Holland Village Residences 与 Wilshire Residences。不出意外，原本就繁忙的车流未来只会更拥挤。
Farrer Road 与双车道的 Farrer Drive 紧邻 Spanish Village，这样的低层项目中，能免于车流噪音干扰的住户并不多。
至于设施，Spanish Village 的种类或许不及更大或更新的项目，但“必需类”一应俱全——包括有盖车库、泳池、桑拿、健身房与 24 小时安保等。
综合来看，尽管环境朴素（且暴露于噪音之中），Spanish Village 在宜居性方面可圈可点——再加上其位于第 10 区的便利性，更是锦上添花。
最佳楼栈
户型分布
| 户型 | 户数 | 面积（sqft） |
| 1卧 | 40 | 700 – 786 sqft |
| 2卧 | 33 | 1,109 – 1,163 sqft |
| 3卧 | 153 | 1,528 – 2,368 sqft |
对于如此体量的项目而言，户型通常较为简单，这与许多旧式开发一致。
作为低层住宅，Spanish Village 并不提供壮观景致。
但其户型以宽敞取胜——以 3 卧为例（也是数量最多的类型），空间无出其右。
需注意的是，即使与对面新项目相比，这里的 PSF 或许更“亲民”，但单位的总价因面积更大而相应提高。
最佳楼栈
价格评析
| 项目名称 | 地契性质 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Spanish Village | 永久地契 | 1987 | $1,633 psf |
| Sutton Place | 永久地契 | 1989 | $1,178 psf |
| The Levelz | 永久地契 | 2004 | $1,654 psf |
| Gallop Gables | 永久地契 | 1997 | $1,721 psf |
| Sommerville Park | 永久地契 | 1985 | $1,796 psf |
以上为 Spanish Village 周边其他永久地契二手公寓的价格列表。我刻意没有纳入D’Leedon 与 Pollen & Bleu，以及较新的Leedon Residence 与 Leedon Green，以便让有意在该区置业/租赁的人专注比较邻近的（较旧）二手/永久地契项目。
先从价位较高的项目说起——Sommerville Park 与 Gallop Gables。
Sommerville Park 是此表中最早落成的项目，设施丰富，临近 Farrer Road MRT，且更靠近 Farrer Road 与 Holland Road（两条主干道）的交汇处。
推高其 PSF 的另一因素，可能是其安静环境——主干道虽近，但低层住宅隐于成熟绿荫之中（这听来或许意外，但树木的确在削减噪音方面成效不俗，同时也提升了当今新加坡极为看重的“私密/隐逸感”）。
Gallop Gables 亦为老牌项目，且具备长期集体出售（en bloc）潜力。该公寓坐落于 2.4 公顷地块，仅有 140 户——空间感十足。同样地，尽管靠近 Farrer Road，Gallop Gables 的环境也十分清幽。
另一端则是 Sutton Place，同样属于较老的开发，但价格明显低于 Spanish Village 与 Sommerville Park。或可归因于其设施较少、外观设计更为朴素。
与 Spanish Village 与 Gallop Gables 一样，Sutton Place 也有集体出售潜力，但其在2018 年中的 en bloc 尝试并未成功。
颇有意思的是，位列中间 PSF 的项目反而是此表中最年轻的The Levelz。
该公寓为其 126 户提供了相当完善的全套设施，并展现出不俗的升值潜力——自 2001 年推出以来，The Levelz 从 $829 psf 上涨至目前的 $1,633 psf（涨幅接近 100%）。
鉴于其面积较小的户型比例更高，对不执著于大面积空间的买家而言，总价可能更具吸引力。
Spanish Village 升值分析
尽管年岁已高、外观偏“复古”，Spanish Village 多年来仍随楼市与经济一同升值——从 2000 年 7 月最低约 $726 psf，至今约 $1,633 psf。
除却其集体出售（en bloc）潜力（稍后详述），几无迹象显示 Spanish Village 不会在后疫情时期伴随大市继续稳步上行。
其与市区（以及全岛其他区域）间的通达性极佳，临近关键配套与公共交通亦是不容忽视的优势。
此外，不仅在 Spanish Village 周边，整个第 10 区都有大量新盘涌现——例如 Fourth Avenue Residences、Leedon Green、15 Holland Hill、Hyll on Holland 与 One Holland Village Residences。
随着这些新盘入市，以及老旧项目的重建可能，余下在售公寓的需求料将提升；One Holland Village Residences 的落地已在一定程度上印证了这一点。
众所周知，这些因素叠加，往往是驱动房产资本增值的重要力量。
话虽如此，正如前文所述，大家心中仍有一个大大的问号。
鉴于 Spanish Village 强大的en bloc 潜力，以及过去 3 次的集体出售尝试，许多屋主选择按兵不动、期待“中 en bloc”的心态完全可以理解。
补充一点历史：前两次尝试发生在 2018 年年中/年底，正值‘17/‘18 en bloc 热潮的后期，亦处于 2013 年降温措施之后的市场停滞尾声。
第三次尝试发生在 2018 年调整降温措施的一年后，依然无果，再次体现了当地社群对集体出售的“渴望”。
从历史周期看，下一轮 en bloc 热潮可能在未来 10 年内出现。当然，Spanish Village 也可能在此之前随时达成集体出售，未来此处将由价格更高的新盘接棒。
（你觉得 Spanish Village 近期会 en bloc 吗？欢迎在下方留言！）
最后，我们以更具确定性的租赁面来作结。
与周边相比，Spanish Village 的租金价格并不高，对潜在租客而言更为可负担。
不过需要指出的是，这里的租金回报率较低——1.89%。若你是投资者，会注意到周边项目的租金回报率也就中规中矩——介于 2% 至略低于 3% 之间。
换言之，就预算而言，这里对租客是不错的选择，但对现有/潜在房东而言则未必如此理想。
我们的看法
总的来说，居住在 Spanish Village 的优点显而易见。
项目通达性良好、临近关键配套，但其最大优势还是“宜居性”。一踏入园区便能感受到的西班牙建筑风情与社区氛围，是新加坡少数项目可复制的。
此外，若非被 en bloc 收购，Spanish Village 在未来几年继续稳步增值的可能性不小。
考虑到当前的租金水平，对在此区域找房的租客而言，这里是不错的选项，前提是不介意项目较为老旧。
但对寻求长期自住的人而言，或许更适合作为“备选项”。若你打算扎根多年，这里并非最稳妥的第一选择。
毕竟，没有屋主会希望在搬进去前脚，后脚其他屋主就同意 en bloc。
开发商注记：
Far East Organization 是新加坡规模最大、亦是最成功的私人地产开发商之一。
多数人或许都曾光顾他们的一些项目：如 Clarke Quay Central、Orchard Central、Junction 10，甚至 West Coast Plaza。
公司由新加坡广受爱戴的已故企业家 Ng Teng Fong 于 1960 年创立（是的，就是那位名字也用于医院的企业家），多年深度参与了我国城市景观的蜕变。
其组合涵盖逾 780 个开发项目，其中包括 55,000 套私人住宅。部分出色住宅项目包括 Bullion Park 与 One Holland Village Residences——欢迎查看我们的往期评测！
其子公司包括 Far East Orchard Limited、Yeo Hiap Seng Limited 与 Far East Hospitality Trust。自 2012 年 IPO 以来，Far East Hospitality Trust 一直是新交所（SGX-ST）上唯一专注新加坡酒店与服务式公寓的上市信托。
不出所料，发展商的版图并不局限于新加坡（甚至不止亚洲）。迄今为止，Far East 也在澳大利亚多个地点布局投资物业与开发地块，合作与收购投资规模达 A$2 billion！
在涉足与亚洲经济周期不同的海外市场的同时，仍能在本土持续推进高质量地产项目，Far East Organization 一再证明其业务既多元、又高度有序。
凭借坚实的价值观、丰富的经验与强有力的领导，这家公司不仅赢得了公众的尊重（这在长期升值趋势中常被低估），也在其本土与海外项目上展现出可观潜力。
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