| 项目： | Spanish Village |
|---|---|
| 地区： | 10 |
| 地址： | Farrer Road |
| 地契： | 永久地契 |
| 单位数量： | 226 |
| 占地面积： | 331,460 sqft |
| 发展商： | Far East Organization |
| TOP： | 1987 |
资深读者应当知道，往往越老的项目，越能承载动人的故事。
说实话，我们已经有一段时间没有谈论像 Spanish Village 这样成熟的公寓了。
话虽如此，它绝非不堪一击；单从数字看，其年龄在未来几年里很可能成为它最大的独特卖点。
在进入正题前，先简单介绍一下 Spanish Village——它最早在 1987 年 TOP，位于市区的第 10 邮区。
永久地契的身份，加之年龄与地段，自然而然使其成为集体出售（en bloc）的理想候选——过去不止有3次（未果的）集体出售尝试，可见 Spanish Village 对开发商的吸引力。
当然，许多人预期下一轮集体出售周期可能还要等上 5–10 年。
再加上当前的 Covid-19 形势，短期内这里出现集体出售行动的迹象并不明显，即便其最终命运看起来似乎难以避免。
不过，对足够有耐心的人来说，这或许就是一块值得等待的未琢璞玉。
宽阔的场地、极佳的可达性与全面的便利性，是至今仍令该项目魅力不减的一些关键因素。
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Spanish Village 内部参观
| 烧烤区 | 有盖停车场 | 健身房 |
| 游乐场 | 桑拿 | 24 小时安保 |
| 壁球场 | 游泳池 | 网球场 |
有趣的是，Farrer Road 仿佛一分为二。Leedon 那一侧尽是玻璃与现代建筑——D'Leedon、Leedon Residence，以及最新的Leedon Green（即将落成）。而在这一侧，则林立着各类老公寓——Gallop Green、Gallop Gables、Sutton Court、Sommerville Park，以及本文主角——Spanish Village。
很少会以垃圾区开篇评测，但 Spanish Village 的这个位置实在太“显眼”了，不得不提。问题并不只是它设在入口旁（虽说确实不太美观），更主要是通往垃圾区的巨大转弯车道。对初次前来的访客、使用 Google Maps 的人，甚至是出租车司机来说，很多人会在前往 Spanish Village 的路上误打误撞转进这条车道。
等意识到错了，有些人会尝试立刻掉头——这当然很危险——尤其是 Farrer Road 车流速度很快的情况下。
Spanish Village 的入口就在下一个转角处。一旦错过，就得绕很大一圈才能回到这里。
此外，Spanish Village 只有一个出入口——高峰时段这里可能会出现排队，因为安保需要拦停访客/送货车辆登记。
同时，由于下坡离场较陡，不少车主在不经意间会让车辆底盘刮到——那种让人皱眉的声音，司机们都不愿听到。
这或许是 Spanish Village 最大的槽点之一——转出 Farrer Road 的路口对不太自信的司机来说堪称噩梦。虽然在更靠上的The Levelz处没那么糟，但这里略微下坡的视线、灌木遮挡、加上快速车流的组合，使得并线驶出变得困难。
由于它建在起伏的坡地上，步行进入的住户会面对不小的上坡——对长者并不友好！
我知道开头并不算太积极，但走进社区内部后，其实相当恬静。首先，起伏的地形让这里更具个性。抛开来自 Farrer Road 的交通噪音，你会有种置身复古山间度假村的感觉——而且绝非贬义。
这种反差感很强，不是吗？D'Leedon那夸张的曲线与高耸入云的塔楼，与 Spanish Village 低矮的西班牙风建筑形成了鲜明对比。
你或许会好奇，新加坡为什么会有一座以西班牙为主题的公寓。若你对这片区不熟，Spanish Village 靠近 Holland Village——这个地方在 1900 年代初最初由荷兰社群建立。1950–1960 年代，这里逐渐成为英军与其家属的居住地——也因此成为新加坡外籍社群的聚居地之一。
关于 Spanish Village 及其与西班牙建筑的关联，有几点值得一提。其一，外墙采用带有鱼鳞纹理的西班牙灰泥饰面。若你细看，每一片“鱼鳞”的不规则起伏，意味着这些都是一片一片手工抹上的。
公共区域运用了拱券与扶壁，而住户窗户则采用铝制拱形窗——在新加坡公寓中并不常见。
它也遵循传统的西班牙殖民小镇布局——有一个主广场，所有东西都集中在中间。我所说的“所有”，真的就是全部。Spanish Village 的设施全部汇聚在中央。
在当下的新加坡，你几乎不再会见到这样的布局，因为这被视为空间利用效率较低。
但这也意味着你能享受 Spanish Village 的一大魅力——开阔的空间感。
如前所述，起伏地形意味着若你住在面向 Farrer Road 的楼座，需要爬楼梯下到泳池。对于另一侧（较安静楼叠）的住户，则只需过个小路口即可。
并非所有人都会喜欢被所有楼座“一览无遗”的设施——整体私密性会差些。另一方面，这也促进了社区氛围——你会感觉大家彼此更为熟络。
若不是 D’Leedon 打断了天际线，这里几乎可被误认为西班牙某个古朴小镇的惬意午后。
不过，就体量而言，这里的泳池只能说勉强过关。以其占地而言，对于 226 个单位的社区来说，泳池确实偏小。
所以虽然仍能来回畅游（只是要多游几趟），但小尺寸意味着周末可能会较为拥挤。尽头处还有一个小型儿童池。
Spanish Village 的游乐场很大。
孩子们有大把空间奔跑，且好在橡胶铺装的范围也很广。
烧烤炉位于泳池与游乐场之间。我喜欢这里有遮蔽，不过氛围则见仁见智。不出所料，它带有很浓的 90 年代度假木屋风，公园长椅式座位与红砖铺地很有年代感。
虽有绿荫，但私密性依然有限。你在这里的任何聚会都会完全暴露在周围楼座的视线之下。
这里还有两片网球场，以单位数量而言非常慷慨。拿当下的新盘作比——Stirling Residences 1,259 个单位却只有一片网球场！
不过，其中一片网球场维护较差。地面有裂缝与磨蚀（上图还是较为完好的那片）。
这里还有两间壁球场，其中一间改造成了半露天风格的健身房。其实有相当齐全的有氧、力量训练器械与自由重量。缺点当然是没有空调，但也正好能“汗”一把。
顺带一提，观察新加坡不同年代的趋势变化颇有意思。曾几何时在 1970/80 年代，壁球场风靡一时，是许多公寓（如Sommerville Park、Pandan Valley）的标配。但如今这项运动式微，不少公寓便将空间改作健身房或乒乓球区等。
你认为未来哪类公共设施会变成“鸡肋”？
环绕庭院的是一条单行车道。有时会稍显不便，住在入口旁楼座的住户想开车外出，都得绕上一圈。
不过车道相当宽敞。这也意味着它能“兼职”成为住户的慢跑环道——下班后时段相当受欢迎！
与大多数老旧项目一样，总有些“古怪”的地方需要适应。以 Spanish Village 为例，车位很多——前提是你不介意把车停在露天、风吹雨淋之下。
这是因为有盖车位相当有限，自然更受住户青睐。
老旧车库的常见问题之一是空间紧张，尤其在上下坡道附近。
好在这里的车库回旋不成问题——相对宽裕。但我对这个空间最大的意见在于：车库与各楼座之间没有连通的有盖走道。所以即便车位有盖，遇上下雨天，拎着杂货打着伞回家也并不轻松。
这也是整个社区普遍存在的问题——几乎无法在不被雨淋的情况下回家，或者总得带伞出门。各楼座也没有规范的有盖上落客点！
Spanish Village 位置评述
Spanish Village 位于风景秀丽的第 10 邮区，夹在 Bukit Timah 与 Holland 区域之间。
除了靠近 CBD，第 10 邮区还有不少亮点——从 Bukit Timah Hill 的景致，到 Holland Village 热门的美食与酒吧。
如果你想在下班后散步放松，Singapore Botanic Gardens 近在咫尺。
Spanish Village 周边还分布着大量各教育阶段的学校，包括 Anglo-Chinese School (International) 与 Hwa Chong Institution 等知名学府。
采买生鲜也不成问题，Empress Road Market and Food Centre 就在 Spanish Village 对面马路。
此外，若想吃点本地美食或与朋友小酌叙旧，Holland Village 只需坐几站巴士即可到达。
公共交通
| 巴士站 | 运营巴士线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ’Spanish Village’ | 5N, 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 60m, <1-min walk |
| ’Farrer Rd Mkt’ | 48, 93, 153, 165, 174, 186, 855, 961, 961M | 90m, 1-min walk |
最近的 MRT：Farrer Road MRT - 400m，步行 5 分钟
如你所见，Spanish Village 的公共交通可达性相当不错，巴士站几乎与公寓毗连。
不过，前往 Farrer Road 的步行路段基本无遮蔽。偶遇雨天，去 MRT 的路程就不太友好。
若你倾向乘公共交通通勤至 CBD，搭乘 186 号巴士单程约 18 分钟（经 21 站）即可直达 Raffles Place MRT。
如果要换乘 East-West Line，搭乘 93、156、186、855 或 961 路巴士约 3 分钟（经 4 站）即可到达 Commonwealth 站。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 11.0km, 14-min drive |
| Orchard Road | 3.8km, 7-min drive |
| Suntec City | 13.1km, 20-min drive |
| Changi Airport | 27.1km, 28-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 30.0km, 35-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 19.6km, 21-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.9km, 6-min drive |
| Mapletree Business City | 6.2km, 10-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.4km, 26-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 18.5km, 20-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.6km, 15-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 19.3km, 21-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9.4km, 15-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 23.5km, 26-min drive |
*注：车程按高峰时段计算
就近出入口：沿 Farrer Road 的单一出入口
总结：通往 Farrer Road 的单车道出口在高峰期容易拥堵，且尽管 Farrer Road 是 4 车道主干道，车流仍然频繁。出口处也设置了黄箱以便更易并线外出。此外，Farrer Road 的南北两端分别接驳进城方向的 Bukit Timah Road 与 Holland Road。前往位于 Bukit Timah Road 北侧的 PIE 则不太方便。鉴于 Spanish Village 所在的道路方向，需要先在 Farrer/Holland Road 路口掉头，再向北行驶（穿越车流）才能上 PIE。
杂货采买
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Empress Market (String of Shops) | 280m, 4-min walk |
| Fairprice - Coronation Plaza | 1.5km, 19-min walk OR 2.9km, 4-min drive |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前班（步行 1km 内） | 1 |
| 小学（车程 3km） | 3 |
| 中学（车程 5km） | 9 |
| 国际学校（车程 5km） | 7 |
| 初级学院（车程 5km） | 3 |
| 大学（车程 5km） | 2 |
| 理工学院（车程 10km） | 2 |
补充要点
- 更高的连通性
Spanish Village 位于新加坡中部，居民可轻松通达全国各个区域。
首先，附近的 Farrer Road MRT 位于 Circle Line——无论要去北部（Bishan MRT，Circle 与 North-South Line 交汇）还是南部（Harbourfront MRT，Circle 与 North-East Line 交汇）都很方便。
前往 East-West Line 也不难——Buona Vista MRT 同时连通 Circle 与 East-West Line，距 Farrer Road MRT 仅 2 站。或者，搭乘 93、156、186、855 或 961 路巴士约 3 分钟（经 4 站）即可到 Commonwealth 站。
与 Spanish Village 相邻的 Farrer Road 也可连接至 Bukit Timah Road 与 Holland Road，而 PIE 与 AYE 则分别位于更北与更南处。
总的来说，无论你的目的地在哪里，得益于 Spanish Village 所处的新加坡核心位置，抵达都不应太费劲。
- 购物机会……离得稍远一些
对于常规的杂货或购物需求，Spanish Village 相对靠近一批位于 Bukit Timah Road 的商场集群。
这些商场包括 Serene Centre（最近）、King’s Arcade Shopping Centre 与 Coronation Plaza——提供多样的服务、餐饮与娱乐选择。
不过它们并不在“舒适步行”的范围内。
最近的 Serene Centre 步行约 20 分钟，出于舒适考虑，建议搭乘公共交通或驾车前往。
此外，新加坡购物核心 Orchard Road 也不算远——车行或巴士约 10 分钟内可达。
从宏观区位看，Spanish Village 及其邻居在周边配套机会上颇为占优，但若仅看紧邻环境（例如大马路与除 Empress Market 外较少的便利设施），优势则相对有限。
Spanish Village 开发与场地评述
首先，请见谅这份 Spanish Village 总平面图的细节不足，我知道它看起来有点过时（读作：远古）。
考虑到仅有 226 个单位，Spanish Village 的 331,460 sq ft 用地相当宽阔。
这里的住宅楼都是低层建筑——带来非常宽绰的体感（颇似昔日的度假村），与人口稠密的高层住宅截然不同……就像马路对面的D’Leedon便是一个例子。
注意该项目坐落在高地上；虽然 D10 这一带并非传统意义的“低洼”区，但高地有助于在季风期减少潜在的内涝风险。
西班牙主题的建筑与开阔空间也营造出温暖、怀旧的社区氛围，很适合寻求安逸退休生活，或希望在充裕空间中养育孩子的家庭。
谈到空间感，5 层楼的楼座（或称“楼叠”）布局也有所助益——6 个楼叠整齐环绕着社区的主要设施。若不是每个地块叠了多户，Spanish Village 其实很像一个cluster home（群组式洋房）项目。
如前所述，临 Farrer Road 带来了连通性的好处，但也有其不便之处。
例如，这条路附近还有其他住宅项目，包括即将到来的Leedon Green、One Holland Village Residences 与 Wilshire Residences。可想而知，已然繁忙的车流未来只会更繁忙。
Farrer Road 与双车道的 Farrer Drive 分别贴着 Spanish Village，两条路的交通噪音让这座低层社区中能完全不受影响的住户并不多。
就设施而言，Spanish Village 或许不像更大或更新的项目般多样，但“刚需型”设施一应俱全——包括有盖停车场、游泳池、桑拿、健身房与 24 小时安保等。
综合来看，尽管环境朴素（且存在噪音暴露），Spanish Village 在宜居性方面可圈可点——再加上它位于第 10 邮区的便利位置。
最佳楼叠
户型分布
| 户型 | 单位数 | 户型面积（sqft） |
| 1 卧室 | 40 | 700 - 786 sqft |
| 2 卧室 | 33 | 1,109 - 1,163 sqft |
| 3 卧室 | 153 | 1,528 - 2,368 sqft |
对于这样体量的项目，户型选择往往相对简单，和许多老项目类似。
作为低层社区，Spanish Village 并不提供视野极佳的单位。
但其单位以无可比拟的宽敞来弥补——如你从 3 房（同时也是数量最多的户型）所见。
需注意的是，即便与马路对面的新盘相比，这里的 PSF 看似较为亲民，但更大的面积也意味着单套总价更高。
最佳楼叠
价格评述
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（psf） |
| Spanish Village | 永久地契 | 1987 | $1,633 psf |
| Sutton Place | 永久地契 | 1989 | $1,178 psf |
| The Levelz | 永久地契 | 2004 | $1,654 psf |
| Gallop Gables | 永久地契 | 1997 | $1,721 psf |
| Sommerville Park | 永久地契 | 1985 | $1,796 psf |
这里列出了 Spanish Village 周边其他永久地契转售公寓的 psf 价格。为了便于对比，我没有纳入D’Leedon 与 Pollen & Bleu，以及较新的Leedon Residence 与 Leedon Green，以便让有意在此区域置业/租赁的人士更专注于相邻（较旧）的转售/永久地契项目。
先说这份清单上价格较高的项目——Sommerville Park 与 Gallop Gables。
Sommerville Park 是清单上最老的项目，设施丰富，靠近 Farrer Road MRT，距离 Farrer Road 与 Holland Road（两条主干道）交汇处也更近。
推高此处 psf 均价的另一因素，或在于 Sommerville Park 更为静谧的环境——尽管主干道不远，但低层社区被成熟绿化环绕（听起来或许意外），而这在抑制噪音的同时，也强化了当下我们愈发珍视的“隐逸感”。
Gallop Gables 亦是一处具备长期集体出售潜力的老牌社区。其占地 2.4 公顷，仅 140 户——空间感十足。与 Sommerville Park 类似，Gallop Gables 在靠近 Farrer Road 的同时，依旧保持了安静与宁和。
而在价格谱系的另一端是 Sutton Place，同样年代不算新，但相较 Spanish Village 与 Sommerville Park 价格亲民。可将其较低溢价归因于设施种类较少、外立面设计相对朴素。
与 Spanish Village 与 Gallop Gables 一样，Sutton Place 也具备集体出售潜力，尽管其在2018 年年中的集体出售尝试未能成功。
颇有意思的是，psf 表现处于中间段的反而是这份清单上最年轻的项目——The Levelz。
该公寓不仅配备足以满足 126 户住户的全套设施，自 2001 年推出以来，价格也展现出可观的升值潜力——从 $829 psf 涨至当前均价 $1,633 psf（几近翻倍）。
鉴于其户型更小，对不执着于大面积的买家而言，总价或更具吸引力。
Spanish Village 升值分析
尽管年代已久、外观偏“复古”，Spanish Village 多年来仍与楼市及经济同步升值——从 2000 年 7 月低至 $726 psf，涨至目前约 $1,633 psf。
除去其集体出售潜力（稍后会提），几无迹象显示它不会在疫情后楼价走高的环境下继续稳步上涨。
它与市区（以及新加坡其他区域）连通性强，且靠近关键配套与公共交通，这些优点也不容忽视。
此外，不仅在 Spanish Village 周边，第 10 邮区整体都涌现大量新盘——例如 Fourth Avenue Residences、Leedon Green、15 Holland Hill、Hyll on Holland，以及 One Holland Village Residences。
随着这些新盘面世与老旧项目的潜在重建，区域内其余公寓的需求可望上升，正如我们在 One Holland Village Residences 推出后已见到的情况。
众所周知，上述因素叠加，往往是带动资产资本增值的关键驱动力。
话虽如此，正如前文所言，大家心中的大问号仍在。
鉴于 Spanish Village 巨大的集体出售潜力，以及过去3 次尝试集体出售，可以理解许多业主仍不愿割爱，寄望于“集售淘金”。
回顾此前的出价，前两次发生在 2018 年中/末，即2017/2018 年集体出售热潮后段，以及 2013 年降温措施后的市场停滞尾声。
第三次尝试则在 2018 年降温措施修订一年后进行，仍无功而返，再次显示出当地社群对集体出售的渴望。
从历史数据看，下一轮集售热潮可能在未来 10 年内出现。当然，Spanish Village 也可能在此之前任何时间被集体出售，为未来更高价的新项目铺路。
（你认为 Spanish Village 会在短期内集体出售吗？欢迎在下方留言！）
最后，用更“实在”的租赁面作个收尾。
与邻居相比，Spanish Village 的租金并不算高，对潜在租户而言更为可负担。
不过需要补充的是，这里的租金回报率较低——1.89%。若你是投资者，会知道 Spanish Village 周边其他项目的租金回报率也只是一般——大致在 2% 到略低于 3% 之间。
换言之，对租户来说，该公寓在预算上很有吸引力；但对现有/潜在房东而言，或许就不那么讨喜了。
我们的看法
归根结底，居住在 Spanish Village 的优势一目了然。
公寓连通性良好、靠近关键配套，但其最大优势还是宜居性。走进社区，西班牙风建筑与社区氛围，是新加坡少有项目可以复刻的体验。
此外，若非在此之前被集体出售，几乎没有理由认为 Spanish Village 在未来几年不会继续实现资本缓步增值。
考虑到当前租金水平，对于不介意项目稍旧、且在该片区找房的租户而言，它确实是个不错的选择。
但对于寻求长期自住的人来说，若你打算在此长住，或许更稳妥的是把它作为最后的备选。
毕竟，没有任何屋主希望在其他业主同意集体出售前夕才刚刚搬入。
发展商备注：
Far East Organization 是新加坡规模最大、也最成功的私人地产发展商之一。
很多时候我们可能在不经意间就到访过它们的项目，例如商场 Clarke Quay Central、Orchard Central、Junction 10、West Coast Plaza 等。
公司由深受爱戴的已故新加坡企业家 Ng Teng Fong 于 1960 年创立（没错，就是那位名字也被用于一家医院的人），Far East Organization 多年来为本地城市景观的蜕变贡献良多。
其组合涵盖逾 780 个项目，其中包括 55,000 套私人住宅。部分代表性住宅项目包括 Bullion Park 与 One Holland Village Residences——欢迎查阅我们此前的评测！
Far East 的子公司包括 Far East Orchard Limited、Yeo Hiap Seng Limited 与 Far East Hospitality Trust。后者自 2012 年 IPO 以来，一直是新交所（SGX-ST）上唯一专注新加坡的酒店与服务式公寓信托。
不出意外，发展商的版图并不局限于新加坡（甚至不局限于亚洲）。迄今为止，Far East 也在澳大利亚多个城市布局不断扩大的投资与发展用地组合，并通过合作与收购进行价值 A$2 billion 的投资！
在进军与亚洲经济周期不同的海外市场的同时，仍能在本土持续打造一流地产项目，Far East Organization 一次又一次证明了其业务的多元与高效。
在优良价值观、丰富经验与强大领导力的支撑下，这家公司既赢得了公众的尊重（这往往是长期升值趋势中被低估的因素），也在本地项目与现有产品上展现出可期的发展潜力。
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