我参观了这座全新 Lentor 公寓：200m 超长泳池、Strata 有地排屋、以家庭为先的户型——这些亮点最让我印象深刻

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近几年，Lentor Hills 片区可谓是新加坡发展最快、变化最大的私宅板块之一。这里从昔日第 26 区里常被忽视的有地住宅带，迅速转变为高层公寓林立的地带，新增私宅已超过 3,000 套。

由 Kingsford Group 开发、共 499 套的 Lentor Gardens Residences 近日开盘，成为不到四年内该片区推出的第七个全新项目。

同片区内声名已起的项目包括 Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Hillock Green、Lentoria、Lentor Mansion，以及 Lentor Central Residences。

乍看之下，Lentor Gardens Residences 似乎只是 Lentor 新盘名单上的又一成员。但在更深入理解 Kingsford 的产品取向，并实地走访售楼处后，我对它的差异化所在有了更清晰的把握。

Lentor Gardens Residences 是 Lentor 区内的非 PPVC 项目。因此，在户型灵活度与家庭导向上，它有望成为片区内适配性最强的新盘之一。户型里的一些元素，也向如今新盘中已相当罕见的“老派”设计致意。

下面就来看看，Lentor Gardens Residences 究竟能为买家带来些什么。

Lentor Gardens Residences 概览

项目属性	信息
Location	66 – 80 Lentor Gardens (District 26)
Developer	Kingsford Group
Tenure	99-year leasehold
Site Area	约 222,161 平方英尺
Total Number of Residential Units	499
Strata Landed Units (Terraces)	3
Retail units	3
Expected TOP	2029

鉴于近年 Lentor 一口气推出了多座新盘，这里的位置与配套优劣早就被广泛讨论过。不过，Lentor Gardens Residences 在这个日渐成形的片区里所处的具体方位，仍值得留意。

项目位于 Lentor Gardens 袋状路的尽头，相较更靠近 Lentor MRT 的公寓群，它的位置略微“退后”一些。坦白说，片区里也有其他新盘离地铁站更近、出行更便利。

不过，对考虑 Lentor Gardens Residences 的买家而言，我不认为这会构成致命短板。

在我看来，Lentor Hills 大致可分成两个“微区”。一是最靠近 Lentor MRT 的一带，以及片区内唯一的综合体 Lentor Modern 提供的零售与配套。通常选择这里的住户，更看重即刻的便利、日常采买与通达性。

另一方面，这里也保留着高楼进驻前 Lentor Hills 的“旧时韵味”。其特点在于俯瞰 Teacher’s Estate 的有地住宅，以及曾经覆盖整片区域的绿意。

至少目前，这一带相较于围绕 Hillock Park（片区的中央绿地）的公寓群，密度感更低、氛围更从容。

Lentor Gardens Residences 正受益于这份更静谧的邻里气质。对那些不希望家门口就是嘈杂商场或 MRT 站的自住者而言，它的吸引力或许更强。

其位置不至于成为劣势，还有另一个原因：撰文时，开发商正待审批一处通往 Hillock Park 的侧门提案。若获批，可缩短步行至 Lentor MRT（TEL）的距离。

随着今年年初 Lentor Modern 与其综合商场落成，片区新公寓的生活图景将很快定型。此外，这里仍属成熟的 Ang Mo Kio 规划区，周边也由成熟社区环抱。

居民可较为便捷地前往 Thomson Plaza、AMK Hub，以及 Ang Mo Kio 更广泛的生活配套。相较许多非成熟城镇，Lentor 的不确定性与不便明显更少。

整体而言，Lentor Gardens Residences 也与这一定位契合：它是新板块的一部分，却与周边成熟社区紧密相连；同时身处片区一隅，更能留住 Lentor 早年的静谧与低密度氛围。

这种“前期入场潜力”与毗邻成熟生活圈之间的平衡，或将成为该盘对买家最具吸引力的核心卖点。

Lentor Gardens Residences 总体规划图 

与近几年在此推出的其他新盘相比，Lentor Gardens Residences 的总体规划确有其独到之处。这在很大程度上延续了 Kingsford 以往多个项目的设计取向。

传统上，我们更常见住宅塔楼围绕会所与多重泳池布局；而 Lentor Gardens Residences 的核心，则是一条约 200m 的超长泳池，几乎横贯项目两端。

虽是一整片水体，开发商把它划分为相互连通的几段：包括 Serenity Lagoon、按摩池、50m 跑道泳池、一段 75m 的泳段，以及漂浮躺椅池。

从沙盘可见，它也是整个项目的视觉中心。除泳池功能本身外，它还在楼栋之间形成了良好的分隔，凸显园林景观（留意水面里的绿岛），并为多组单位创造了优质的池景。

我会把整体效果称为“创造出来的滨水界面”。住宅楼围绕泳池的布局，也让人联想到不少滨海或临河项目的规划手法。

朝向主入口一侧的泳池边缘采用无边际设计，视线可延伸至对面的有地住宅与绿意。

这营造出极具辨识度的“滨水景观”。就我个人的见闻而言，在其他公寓里尚未见过。也因此，这样的处理确实新颖且有突破，值得称道。

话虽如此，我也能预见这里未来可能出现的几个小问题。

其一是维护层面。出于实务考量，我不太确定当泳池某一段需要维修时（毕竟是多段相连）会如何处理。不过，开发商表示已预留相应方案，例如配置多组独立水泵，且不会显著推高维护成本。

另一个观察是，泳池上并没有可直接穿越的步道或桥。这似乎只是小细节，但设想一下：若朋友来访走错楼座、或孩子在池边“迷路”，你可能就得绕着这条长泳池走上一大圈。

虽然另设有儿童戏水池，但年纪稍大的孩子若去主池活动，活动范围会更大——家长可能需要沿着泳池来回走动照看。

总体而言，这些都只是相对次要的考量，远不及 Kingsford 在此盘呈现的独特美学来得重要。

除了主池甲板，项目的设施分布于多个楼层。

多数楼座每层约 8 至 9 户，配 2 部电梯；而每层 12 户的 74 座配 3 部电梯，以确保项目整体电梯户比大致一致。

土地招标条件的一部分还要求 Kingsford 在项目内预留托儿设施场地，以及 3 个商铺空间。

与此同时，项目在 74、76 与 78 座均设置了空中花园层，为主设施平台之上再添一层公共空间，涵盖各类休闲廊、亭阁、用餐区与观景台。楼座朝向也尽量纳入 Hillock Park 的绿意或 Teachers Estate 的有地景观。

项目还配备健身房、会所、多功能室、网球场、儿童游乐场、烧烤区，以及分散于园区各处的社交空间。总体上，我们也听到有买家更偏好这种分散式设施布局；相较之下，把设施集中在一处的传统做法更易引发噪音与拥挤。

关于烧烤炉值得一提：这些设置在地面以上*，因此并非炭火炉，而是感应式。传统派或许会想念“原汁原味”的烧烤体验，但感应式普遍更洁净与安全（对 MCST 而言：长期维护更省心）。

*地面以上的烧烤炉若用炭火，烟雾与气味可能会影响正上方的单位。

项目配置 1 座网球场，以此体量的社区而言已属足够。球场嵌入较低的地形之中，这虽是小细节，却有助于降低噪音——尤其是“匹克球”的标志性噪音。

车位方面，Lentor Gardens Residences 提供 80% 的车位配额，属于此体量项目的常见水平，停车场设于两层地库。

户型配置

Lentor Gardens Residences 的户型配置相当齐全，涵盖两房至四房（含 Premium），并提供 3 套 Strata 有地排屋。目前它也是 Lentor 片区唯一提供 Strata 有地住宅的项目。

户型	套数	面积	占比
Two-bedroom	252	646 – 732 平方英尺	约 50%
Three-bedroom	139	872 – 1,012 平方英尺	约 27.7%
Four-bedroom	105	1,184 – 1,356 平方英尺	约 20.9%
Strata Titled Terrace	3	1,496 平方英尺	约 0.6%

两房 2BR S1

示范单位为 732 平方英尺的 Type B2-S1，两卧分列于客餐厅两侧，采“哑铃”布局，减少走廊面积的浪费。

厨房设计尤为出色。除了可封闭外，入户门也不会直冲厨房开口；换言之，厨房门一关，来客不会第一眼就看到未清洗的餐具或烹饪后的杂乱。

两侧皆设有橱柜与台面，以两房而言，实用度已胜过不少同类新盘。唯一的小遗憾是缺少对外窗，如能自然通风更佳。

厨房配备 SMEG 电器；即便为两房户型，台面之间的通道也足以让两人对向错身通过。

起居与用餐空间比例得当，2.9 米层高进一步增强开阔感。书房可封闭成独立房间；即便不封，私密性也足够，可作为居家办公、家教区或阅读角。

我们在 Kingsford 近期的多数项目里，都能感受到一个反复出现的主题：各空间的尺度，是以真实家具的尺度来考量，而非“样板房家具”的比例。

卧室方正，我也很欣赏示范单位采用标准尺寸家具（换言之，并未通过“微缩”床与椅子来制造视觉放大的错觉）。

例如主卧可摆放特大床，公共卧也能放双人床，且两间房都能留出合理的衣柜空间。

公卫采用 Jack-and-Jill 双门设计，既可作为公共浴厕，又能作为公共卧的套卫，来客无需穿过卧室即可使用。公卫不具备自然通风，这在当今两房新盘中并不罕见。

整体看，阳台尺寸足以容纳一处办公位，并设有电源插座（无水点）。就我个人偏好而言，两房或更小的户型若能取消阳台、把面积还给室内，会更高效；但这见仁见智。

总体而言，这套两房的平面十分实用，与当下愈来愈多小家庭转向两房的趋势相呼应；其亮点在于卧室尺度到位，以及高度实用的厨房。

三房 3BR P3

这套三房 Premium 面积为 1,001 平方英尺，就当下新盘三房的主流布局而言，已相当可观。自 GFA Harmonisation 框架实施以来，市面上并不乏 900 平方英尺上下的三房。

首先打动我的是入户玄关。相较今年一些新盘三房“一开门即见餐厅或厨房”的布局，这里设置了清晰的过渡空间，便于安排鞋柜与收纳等实际需求，也为社交与起居空间留出缓冲。

走入更里侧，也能感受到开发商对厨房与家庭化细节的重视：厨房分为干、湿两区——在四房以下的新盘中，这类配置已愈发少见。

干区配有中岛台，自然形成待客或家庭活动的社交核心；湿区在重油烟烹饪时可封闭，且与两房不同，这里还有对外窗以利通风。

客餐厅强调横向开间，以最大化面向绿意、泳池或有地景观的视野（取决于对应单位朝向）。

由于是非 PPVC 项目，你也可以选择拆除其中一间公共卧室，将客餐厅向外延展，进一步放大开间。阳台空间亦足以承担小型聚会，或作为户外办公区。

一个有趣的小差异是：除主卧外，公共卧默认不配备内置衣柜（可选配）。这与户型的可变性相吻合——既然部分墙体可拆，买家便能灵活打造书房、兴趣室，或把客餐厅与相邻卧室打通。

主卧可轻松放下特大床，并仍能留出摆放其他家具的空间；该卧室的衣柜设于靠近套卫的一侧，动线合理。

本户型两间浴室均设有窗，主卫另配雨淋花洒。公卫并非套卫，这与公共卧可能被业主重组改造的弹性相契合。

部分买家可能不喜连接客厅与卧室的走廊。偏好传统布局的人会赞同这种“公私分区”，而拥抱新派布局的人或许会认为其面积效率不高。

不过，这个问题的轻重取决于你的改造方式。由于部分内墙可拆，若你选择合并一间或多间卧室，走廊的存在感也会下降。

总体而言，这套三房 Premium 的平面设计更偏“传统”：玄关、干湿分离厨房、家务阳台，以及公私空间的明确划分，都带有当年户型更大时的家庭取向。这也许正契合当下愈来愈多买家希望找回那类布局的趋势，算是对市场户型普遍缩小的一种回应。

四房 4BR P2

这是一套 1,346 平方英尺的四房。在我看来，它最能体现 Lentor Gardens Residences 在竞争激烈的 Lentor Hills 市场中所要确立的定位。

这套四房带有一种“上一代”家庭住宅的影子——当年的居住空间更为从容。同样可以看到完整的入户玄关、明确的干湿厨房、带家务阳台与家庭防护室的后勤空间，以及少见已久、尺寸可观的 Junior Master 套房，并延续传统的公私分区。

玄关面积足以容纳鞋架与伞架，且并非一开门就直抵客餐厅或厨房。

干区可作为餐厅的延伸或会客空间，得益于修长的岛台；封闭式湿区设有面向干区与客厅的观景窗，我认为这也是贴心的家庭化细节——家长在备餐时仍可留意客厅里的孩子。

湿区采用全长并列式台面，通风窗齐备，符合四房应有的规格。我也更喜欢把洗衣机布置在家务阳台一侧，而不是挤在主厨房里；且过道宽度足以容纳三人并行活动。

最大的亮点是配置了带独立套卫的 Junior Master 套房。对多代同堂、常有访客、或需要更高私密度的大龄孩子而言，这种弹性是许多新近四房所欠缺的。

主卧采用规模不小的步入式衣柜动线，连接卧室与套卫；主卫配有雨淋花洒，并通过窗户实现自然通风。

另外两间卧室的衣柜为可选配置，理由与前文所述一致——若你计划重组空间，未必需要默认衣柜。

尽管默认是四卧布局，但整块平面足够大，具备高度自定义的空间。我并不意外，未来这里的单位会越来越“长成”屋主的生活样貌：例如扩大起居室、增设书房/家办，甚至打造一间超大卧室（可能比原主卧更大）等，皆有可为。

这也一定程度上化解了“走廊面积效率”的争议——它原本用于分隔客餐厅与卧室；如同三房所述，这个问题会因你的改造方式而弱化。

唯一让我稍感意外的是公卫：面积宽敞、使用舒适，但这间并未设置通风窗——谈不上大问题，只是有点出乎意料。

整体看，这可能是目前 Lentor 片区内四房新盘里最具可塑性的户型之一，而这正得益于 Lentor Gardens Residences 是片区里唯一的非 PPVC 项目。结合其四房的面积优势，对追求高度客制化居住的家庭来说，它颇具吸引力。

顺带一提：“可定制性”与“个人偏好”似乎是一以贯之的主轴，这也与开发商同时引入 3 套 Strata 有地产品的思路相呼应。

关于 Lentor Gardens Residences 的一个重要“地价”议题

我们会在 Stacked Pro 发布更深入的 Lentor Gardens Residences 开盘价分析，敬请关注。这里先提炼本次评测的一个重点。

在定价上，Lentor Gardens Residences 很可能凭借地价优势脱颖而出：Kingsford 以低于片区多宗地的价格拿下该地块。

开发商于 2024 年 4 月以 $429.23 million 中标，该地块的折算地价约为每地积比率每平方英尺 $920。对比之下，邻近若干地块的成交地价明显更高：

• Lentor Modern – $1,204 psf
• Lentoria – $1,129 psf
• Hillock Green – $1,108 psf

Lentor Mansion 的地价相对接近，为 $985 psf。

在 Kingsford 于 7 月 18 日正式公布价格表之前，我们预计 Lentor Gardens Residences 的平均价将从约 $2,350 psf 起步。

附近下一宗值得关注的新盘，预计来自最新的 Lentor Central GLS 地块，该地块已于今年以创纪录的 $1,278 psf 授予 GuocoLand——这比 Kingsford 为本盘地块所付的价格高出近 39%。

更高的地价也与 Lentor Central 地块的优势有关：它更靠近 Lentor MRT（TEL），紧邻 Lentor Modern Mall，是片区的配套枢纽。

这也意味着该项目未来售价或将上探至 $2,700 psf，甚至更高。

因此，关注 Lentor Gardens Residences 的买家需留意：它可能是 Lentor 片区最后一批能以 $2,300 psf 区间入市的项目之一。对于错过早前新盘或希望更大面积的买家而言，这是在更高地价逐步传导至销售价格之前把握入场的“最后窗口”。

Stacked 副主编 Ryan Ong 的总结

在我看过的众多 Lentor 新盘中，Lentor Gardens Residences 的确与众不同——在项目如此扎堆的前提下尤为难得。迄今，围绕 Lentor 的讨论多聚焦于地铁距离、配套新增与新盘定价（而本项目在此具备优势）等。

但基于其户型的可塑性与“传统家宅”的细节，Lentor Gardens Residences（就我目前所见）似乎是首个把目光放得更长远的项目。

我的理解是：其设计是从“怎样让人住了 15 年仍愿意留下？”这个问题出发，强调的是“耐久”，而非“猎奇”。这体现在非 PPVC 的建造方式、三套有地产品、保留玄关，以及对厨房布局的重视——这是一个希望买家为长期居住去“客制自己的家”的项目。

200 米超长泳池既是视觉焦点，也颇具新意。大量水系美学/设施亦是 Kingsford 的一贯风格。更难得的是，它在园区内部营造出“内向型滨水视野”。叠加有地景观面与周边绿意，项目较好地保留了“原始 Lentor”的低密度氛围。

当然，也有需要权衡之处。把 MRT 便利与邻近商场置于首位的买家，可能会兴趣稍减——这并非 Lentor Gardens Residences 的强项。

以投资为导向的买家，或许会更偏向靠近地铁的项目；也会关注片区新增供给持续上升带来的潜在影响。

不过，即便从投资视角，也难以忽视本项目的地价优势。周边后续地块以显著更高的地价成交，这也将抬升未来定价标杆，从而利好本项目的早期买家。这一点对自住型与“自住+投资”型买家，都具备区隔意义。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。