我参观了这座全新的 Lentor 公寓：200m 超长泳池、Strata 有地排屋、以家庭为先的户型——这些亮点最让我印象深刻

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近几年，Lentor Hills 板块可谓成长最快、变化最大的私宅区域之一。这里原本是第 26 区内较少被关注的有地住宅聚落；随着多座全新高层公寓落成，已为该区新增了超过 3,000 套私宅。

由 Kingsford Group 开发、共 499 套的 Lentor Gardens Residences 刚启动销售，成为不足四年内该片区入市的第七个新项目。

在此之前，已经打响名号的项目包括 Lentor Modern、Lentor Hills Residences、Hillock Green、Lentoria、Lentor Mansion，以及 Lentor Central Residences。

乍看之下，Lentor Gardens Residences 似乎只是 Lentor 新盘序列中的又一员而已。但在更深入了解 Kingsford 的产品思路、并实地参观售楼处后，我对它的差异点有了更清晰的感受。

Lentor Gardens Residences 是 Lentor 区内首个非 PPVC 施工的项目。因此，在户型设计的灵活度与家庭友好度上，它或许是 Lentor 新盘里最具可塑性的一员；部分细节也向如今新盘已鲜少出现的“老派”元素致意。

接下来看看 Lentor Gardens Residences 能为买家带来什么。

Lentor Gardens Residences 概览

属性	信息
位置	66 – 80 Lentor Gardens (District 26)
开发商	Kingsford Group
地契	99 年地契
占地面积	约 222,161 平方英尺
住宅总户数	499
Strata 有地单位（排屋）	3
零售商铺	3
预计 TOP	2029

鉴于近年 Lentor 接连有新盘推出，关于其地段属性的讨论已相当充分。但在这片逐步成熟的社区里，Lentor Gardens Residences 的具体位置仍值得留意。

项目位于 Lentor Gardens 袋状路的尽头，略微避开了紧邻 Lentor MRT 站的公寓群。坦白说，若论离 MRT 的便捷程度，仍有其他 Lentor 新盘更近一些。

不过，对考虑 Lentor Gardens Residences 的买家而言，我不认为这构成明显短板。

在我看来，Lentor Hills 大致可分为两种氛围：其一是最靠近 Lentor MRT 站的一带，以及邻里唯一的综合体 Lentor Modern 所带来的零售与配套。选择这一簇公寓的业主，往往更看重即时的便利、日常设施与通达性。

另一方面，社区也有一侧仍保留着高楼入驻前的 Lentor “旧味道”。这一带的特征，是能眺望 Teacher’s Estate 的有地住宅，以及曾经覆盖全区的绿意。

就当下而言，这一侧的楼宇密度感明显低于环绕中央绿地 Hillock Park 的那一簇公寓群。

Lentor Gardens Residences 受益于这种更为内敛的社区氛围。对于不希望嘈杂商场或 MRT 近在咫尺的购屋者而言，它很可能更对味。

还有另一个原因使得其位置劣势不那么显著。本文撰写时，开发商正等待一个通往 Hillock Park 的侧门方案获批；一旦通过，步行至 Lentor MRT 站（TEL）的距离将会缩短。

随着今年年初 Lentor Modern 连同综合商场一并落成，这一带的新盘社区将很快成形。此外，该区仍属于成熟的 Ang Mo Kio 规划区，四周为既有住宅社区所环绕。

居民可较快抵达 Thomson Plaza、AMK Hub，以及 Ang Mo Kio 更广泛的生活配套。与许多非成熟地区相比，Lentor 的不确定性与不便都要小得多。

整体而言，Lentor Gardens Residences 的定位也大致呼应上述特征：它确实坐落于新兴片区，但与周边成熟社区保持紧密连接；同时位于社区一隅，更能保留 Lentor 原有的宁静与低密度氛围。

“先行者”潜力与邻近社区枢纽之间的平衡，或许正是本盘对潜在买家最具吸引力之处。

Lentor Gardens Residences 的总平面图 

与近几年在本区推出的新盘相比，Lentor Gardens Residences 的总图相当有辨识度。某种意义上，这也延续了 Kingsford 在过往多个项目中所呈现的设计思路。

以往我们习惯看到的是，住宅楼围绕会所与多组泳池布局；但 Lentor Gardens Residences 则将一条约 200m 的超长泳池置于显著中轴，几乎从地块一端延展至另一端。

虽然它是一整片连贯水体，开发商将其划分为数个相连的功能分区，包括“静谧泻湖（Serenity Lagoon）”、“按摩池（Massage Pool）”、“50m 泳道池（50m Lap Pool）”、“75m 水道”，以及“漂浮躺椅池（Floating Lounger Pool）”。

从沙盘可以看出，它也是整个项目的视觉中心。不仅承担游泳功能，还在楼栋之间形成有效分隔，突显景观设计（注意泳池中的绿岛），并为不少单位提供池景朝向。

整体效果可称之为“人造滨水”。住宅楼围绕水体的排布，颇似许多滨海或滨河项目围绕海湾/河岸而展开的规划方式。

面向主入口一侧的泳池边缘采用无边际设计，视觉尽头衔接邻里的有地住宅与绿意。

这带来一种独特的“滨水”景观体验，是我至今在其他公寓未曾见过的。对此，开发商在创新与差异化上的尝试值得肯定。 

话虽如此，我也能预见未来可能出现的几点小问题。

其一是在维护层面。就实际操作而言，作为相互连通的多段水体，若要做局部检修，如何隔离？对此，开发商表示已做相应预留，例如多组独立水泵系统，后续维护成本不会显著上升。

另一个观察是，泳池上方没有设置可直接横跨的步道或桥面。看似细节，但若朋友误走到另一栋、或孩子在主池中游远了，你可能就需要绕着这条大泳池走上一段不短的路。

虽然另设有儿童戏水池，但年纪稍大的孩子一旦下主池，活动范围会很大——家长可能需要沿池而行以便看护。

整体而言，这些都只是相对次要的考量，分量远不及 Kingsford 在本项目中呈现的独特美学。

除了主池甲板，设施还分布在多层空间。

多数楼栋每层约 8–9 户，配 2 部电梯；74 号楼每层 12 户，则配 3 部电梯。项目整体的电梯/户数比例因此较为均衡。

根据地块招标条件，Kingsford 也须在项目内预留一处幼托设施空间及 3 个商铺。

此外，74、76 与 78 号楼各自设有空中花园，在主设施层之上再增一层公共空间，包含不同的休憩厅、亭阁、餐饮区与观景台。楼栋亦借势取景，或面向 Hillock Park 的绿意，或朝向 Teachers Estate 的有地街景。

项目亦配有健身房、会所、多功能室、网球场、游乐场、BBQ 区，以及分布各处的多元社交空间。总体来看，这种“分散式”设施布局颇受部分买家青睐；相比传统做法将大部分设施集中在中央区位，分散式更能降低噪音与拥挤度。

关于 BBQ 台值得一提：由于设置在地面以上，因此采用感应式而非炭炉。偏爱“炭烤烟火气”的传统派或许会觉得少了点味道，但感应系统更为清洁、安全（也意味着：长期来看更便于 MCST 维护）。

*对于架空设置的 BBQ 台，使用木炭可能会让烟味影响到其正上方的单位。

本项目配备 1 座网球场，以这类中型盘规模而言已足够。球场做了下挖处理，虽是小细节，却有助于削减噪音——尤其是匹克球（Pickleball）那种“名声在外”的敲击声。

车位配置方面，Lentor Gardens Residences 的车位比约为 80%，符合此类规模项目的常见水平；车库位于两层地库。

户型分布

Lentor Gardens Residences 的户型配置较为齐全，涵盖两卧至四卧（含 Premium）单位，并提供 3 套 Strata 产权排屋。目前是 Lentor 区内唯一提供 Strata 产权有地产品的项目。

户型	户数	面积	占比
两卧	252	646 – 732 sq ft	约 50%
三卧	139	872 – 1,012 sq ft	约 27.7%
四卧	105	1,184 – 1,356 sq ft	约 20.9%
Strata 产权排屋	3	1,496 sq ft	约 0.6%

两卧 2BR S1

示范单位为 732 sq ft 的两卧 Type B2-S1。采用“哑铃型”布局，两侧卧室、中间客餐厅，尽量避免走廊面积的浪费。

厨房的设计尤为可取。除可封闭外，入户也不正对厨房门；这意味着装上门后，来客不会一眼看见未清洗的餐具或其他杂物。

橱柜与台面为双排配置，对两卧而言相当实用。唯一的小遗憾是没有窗户，缺少自然通风。

厨房配备 SMEG 电器；即便是两卧，台面之间的通道也足以让两人错身而过。

客餐厅尺度适中，2.9 米层高带来更强的开阔感。书房可封闭成独立房间；即便保持开放，也足够私密，可用作居家办公、辅导角落或阅读区使用。 

我们在 Kingsford 近年的项目中一再感受到一个主题：房间的尺幅更贴近“真实家具”的使用需求，而非只为陈列而设的“展厅家具”。

卧室方正规整，且示范单位使用的都是正常尺寸的家具（换言之，并未用“缩小版”的床或椅子来制造房间更大的错觉）。

例如主卧可容纳特大床，次卧可放下双人床；且两房仍能留出合理的衣柜空间。

公共浴室采用“Jack-and-Jill”双入口布局，既可作为公用卫浴，也能连通次卧形成套房；来客无需穿过卧室即可使用。公共浴室没有对外窗，但在当下的新盘两卧中并不罕见。

阳台足以摆放座椅并作为办公区使用，也预留了电源插座，但无给水点。就我个人偏好而言，小户型（如两卧及以下）尽量不设阳台，以最大化室内可用面积；当然，这见仁见智。

总体来看，这套两卧的动线务实到位：在小家庭更偏好两卧的当下市场中，宽裕的卧室与实用性很强的厨房，是其两大亮点。

三卧 3BR P3

这套“三卧 Premium”面积为 1,001 sq ft，以当下不少新盘的三卧而言，称得上宽绰。自 GFA Harmonisation 框架实施以来，市面上不乏 900 sq ft 左右，甚至更小的三卧。

这套三卧首先打动我的是入户玄关。今年不少新盘的三卧，入户门一开就直面餐厅或厨房；而本案在玄关与主要起居空间之间留出了过渡区，也因此能更从容地安放鞋柜、收纳等实用设施。

走进室内更深处，可以看出开发商对厨房及“家庭导向”细节的重视。厨房实现了干湿分离，这在四卧以下的新房中已愈发少见。

干厨配备中岛，自然成为待客或亲子互动的社交空间；湿厨在需要重油烟烹饪时可完全封闭。与两卧不同，湿厨还设有窗户以便通风。

客餐厅以“面宽优先”为原则，尽量放大外部景观的展示面——无论你这一组单位朝向绿地、泳池，还是有地街景。

由于为非 PPVC 项目，你可选择拆除一间公用卧室，扩展客餐厅以进一步拉大面宽。阳台的面积也足以承载小型聚会，或作为露台式办公区。

有趣的是，除主人房外，公用卧室的衣柜不在交付标准内（可向开发商选配）。这与本案强调的“可变性”相辅相成——既然部分隔墙可改动，买家就能灵活打造书房/兴趣室，或将客餐厅与相邻卧室打通整合。

主人房可容纳特大床，仍有摆放其他家具的余地；并在套卫旁配有衣柜，动线务实。

本户型两间浴室均设窗采光通风；主人浴室另配雨淋式花洒。公用浴室不与卧室相连，也便于未来对公用卧室进行空间重构。

部分买家或许不喜欢从客厅通往卧室的那一截走廊。偏爱传统布局的屋主会看重“社交/私密”空间的分区感；而追求新派高效布局的人，可能会将其视为面积浪费。

不过，这在很大程度上取决于你的空间改造方案。既然内部部分隔墙可拆，若合并一间或多间卧室，走廊的存在感也会随之降低。

总体而言，这套三卧 Premium 的设计更偏传统：玄关、干湿分厨、家务阳台，以及社交/私密空间的清晰分隔，都令人想起“当年户型更为宽大的时代”。 

考虑到当下市场上户型总体“越做越小”的趋势，这或许是明智之举——越来越多买家开始回归这类家庭取向的布局。

四卧 4BR P2

这套四卧户型为 1,346 sq ft。我认为，它最能体现 Lentor Gardens Residences 在竞争激烈的 Lentor Hills 市场中所要塑造的定位。

它颇有早年“传统家庭宅”的味道——当时的起居空间更为从容。可见明确的玄关、干湿分离的厨房，并配备家务阳台与家用防护室（Household Shelter）。此外，还规划了一间尺度不俗的“次主卧套房（Junior Master）”，这是近期四卧中少见的配置；公共/私密空间的传统分界也被完整保留。

玄关尺度足以容纳鞋架与伞架；入户门不直冲客餐厅或厨房。

干厨可作为餐厅的延伸或轻度会客区，修长的中岛强化了待客功能；封闭式湿厨设有对窗，面向干厨与起居区。于我看来，这又是一处“家庭友好”的体贴安排：父母在备餐时，也能照看起居区的孩子。

湿厨规格不负四卧之名，采用全长并列式操作台，并设有通风窗。我欣赏洗衣机被安置在靠近家务阳台的一侧，而非挤在主要烹饪区；通道宽度也足以让三人在厨房内同时活动。

一大亮点是设有一间带独立卫浴的次主卧。对于三代同堂、常有访客，或更看重私密度的年长孩子，这一配置提供了不少近年四卧所欠缺的弹性。 

主人房配有更宽裕的衣柜区，连通卧室与套卫；主人浴室配备雨淋式花洒，并通过窗户实现自然通风。

至于另外两间卧室，衣柜同样为选配——原因前文已述：若打算重构这些空间，未必需要原装衣柜。

虽然标配为四卧，但这套户型的“底盘”足够灵活。我并不意外未来每户都会依屋主的生活方式长成不同模样：例如更大的家庭厅、书房、居家办公间，甚至打造一间超大卧室（比原本的主人房更大）都不成问题。

这也在一定程度上抵消了走廊带来的效率损耗——走廊用于分隔客餐厅与卧室区。与三卧相同，是否“低效”，取决于你如何重塑空间。

唯一让我略感意外的是公用浴室：尺度舒适，但并未设置通风窗。不过，这并非大问题。 

总体而言，以 Lentor 区内的四卧新盘来看，这套户型的可塑性可谓数一数二；更何况，Lentor Gardens Residences 还是区内唯一的非 PPVC 项目。叠加四卧的面积优势，对希望高度定制化居住的家庭而言，是个理想之选。

顺带一提：本案在室内层面的“可定制性”和“个人偏好”导向，与开发商同期引入的 3 套 Strata 有地选项，逻辑上一脉相承。

关于 Lentor Gardens Residences 的一个重要土地价格议题

关于 Lentor Gardens Residences 的开盘价，我们将在 Stacked Pro 推出更深入的分析。此处先点出本次评测中的一项关键信息。

从定价基础看，Lentor Gardens Residences 很可能脱颖而出——Kingsford 以相对更低的价格竞得这幅地块，低于区内若干竞品的拿地成本。

开发商于 2024 年 4 月以 $429.23 million 中标，折合约 $920 psf per plot ratio。对比来看，周边多幅地块的成交价明显更高：

• Lentor Modern – $1,204 psf
• Lentoria – $1,129 psf
• Hillock Green – $1,108 psf

Lentor Mansion 的拿地价为数不多接近的，约 $985 psf。

我们将静待 Kingsford 于 7 月 18 日开盘后公布的最终价目表。目前我们预计项目的平均价将从约 $2,350 psf 起步。

接下来附近最受关注的将是最新的 Lentor Central GLS 地块，其以 创纪录的 $1,278 psf 于今年授予 GuocoLand。与 Kingsford 竞得 Lentor Gardens Residences 的地价相比，高出约 39%。 

该 Lentor Central 地块之所以地价更高，也在于它具备若干优势：距离 Lentor MRT 站（TEL）更近、紧邻 Lentor Modern Mall，并处于区域配套的中枢位置。

因此，该项目未来的预期售价也可能攀升至 $2,700 psf，甚至更高。

因此，潜在买家在考量 Lentor Gardens Residences 时应意识到：它可能是 Lentor 区内少数仍可在 $2,300 psf 区间入市的项目之一。对于错过更早一批开盘，或希望选择更大户型的买家而言，这是在更高地价逐步传导至售价之前，入主本区的一个“最后窗口”。

Stacked 副主编 Ryan Ong 的总结

与我此前看过的多座 Lentor 新盘相比，Lentor Gardens Residences 的感觉确实不同——考虑到这区新盘之多，这一点颇为难得。迄今，围绕 Lentor 的讨论多半聚焦于与 MRT 的距离、全新的配套，以及新盘定价（在这方面本案具备优势）。

但由于其高可定制的户型与带有“传统家庭宅”意味的细节，在我目前所见的项目中，它似乎属于首批将目光投向更长期居住体验的作品。

我的看法是：它在设计之初就思考了“什么能让人住上 15 年甚至更久”，强调“耐住性”而非“新鲜感”。这一点在非 PPVC 的建造方式、三套有地选项、对玄关的重视以及对厨房布局的强调上，都有清晰体现。这是一个期待买家把它“打造成长期居所”的项目。

200 米长泳池是强烈的视觉中心，也相当创新。大量与水相关的美学与设施，本就是 Kingsford 的一大特色；更难得的是，它在内园中营造出“内向型滨水景观”。叠加有地街景与绿意，这个项目尽可能保留了 Lentor “原生”的低密度感受。

当然，这也意味着取舍。把 MRT 便捷性与临近商场放在首位的买家，或许不会最为心动——这并非 Lentor Gardens Residences 的主要强项。

另一方面，偏投资导向的买家，可能更应关注更靠近地铁站的项目；而且，该区住房供应的持续增加，或会令部分投资者有所顾虑。

不过话说回来，即便从投资角度出发，也难以忽视本案的“土地成本优势”。周边后续地块的成交地价显著走高，未来更高的入市门槛，也可能抬升市场标杆，从而让更早入场的买家受益。对于自住型与自住兼投资型买家而言，这是一个重要的区分点。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。