在新加坡的有地住宅版图中，很少有开发商能像 Bukit Sembawang Estates（BSE）一样产生如此深远的影响。这家主板上市的开发商自 20 世纪 50 年代起，便在Seletar Hills与Luxus Hills（District 28）持续开发有地住宅。
每次行经 Ang Mo Kio Avenue 5，我都会留意路旁可见的各个有地项目。比如，Bukit Sembawang 早前推出的 Nim Collection 的排屋，以及 Luxus Hills 系列的房屋。
自 2022 年起，Bukit Sembawang Estates 便着手打造其最新系列——Pollen Collection。随着首阶段基本售罄，开发商将推出下一阶段的房屋，即 Pollen Collection II。
本阶段包括中间排屋与角落排屋，主体为三层，另设夹层与阁楼。为五卧加书房的户型，中间排屋建筑面积约 4,525 - 4,589 平方英尺，角落排屋约 4,689 - 5,316 平方英尺。
据开发商介绍，中间排屋起价为 $4.2 million，按建筑面积计约 $928 psf。买家可直接联系开发商销售团队。
目前，Pollen Collection II 仅有部分单位开放销售。在沙盘上，已推出的单位以彩色外立面标注，尚未推出的则为白色。
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Pollen Collection II 紧邻已推出的 Pollen Collection，新房屋将环绕一座新公园布局。这里也靠近 BSE 的 Nim Collection，社区的车行出入口位于 Nim Road，连接 Ang Mo Kio Ave 5。
Nim Collection、Pollen Collection 与 Pollen Collection II 共享由新加坡知名建筑事务所 W Architects 制定的总体规划，但每个系列都拥有各自的设计语言，彼此区分。
至今我几乎看过这两大系列各阶段的大部分样板。每次新一批推出，我都能感受到建筑细节、平面布局、用料与功能上的循序渐进优化。
就目前 Pollen Collection II 已发布的房屋而言，我认为 BSE 交出了一份几乎涵盖当下买家核心考量的有地力作。
总体来说，此次展示的中间排屋在室内空间利用上更为到位，尤其是一楼之上的夹层空间。就我看来，将此处设为次主卧更为合理，尤其适合大家庭或多代同堂居住。
本次参观让我印象较深的亮点，还包括车棚内预留的大功率电源点，以及为未来安装电动车（EV）充电器所做的预留。
节能思路亦体现在屋顶的太阳能板上；其同时为阁楼的露天部分提供必要的遮蔽。尽管 Pollen Collection 已配备太阳能板，但这次的覆盖范围更广，理论上能为住户带来更可观的发电量。
据开发商资料，屋顶光伏板可为日常用电提供支持；同时，房屋在被动降温与节水方面的设计，也有助于营造更节能、更可持续的生活方式。
例如，若实现净发电，部分太阳能可分配给空调、私人电梯、冰箱与洗衣机等设备；多余电量亦可回售至电网。
从玄关步入客厅时的“到达感”依旧让人眼前一亮。BSE 在 Pollen Collection 首次呈现了这种仪式感，并在本阶段的房屋中延续下来。
双层通高的客厅显著提升空间气势；从车棚屋顶花园延展而来的落地窗，角度拿捏得当，白天能引入充足的自然光。
Pollen Collection II 的房屋几乎清一色为南北朝向，且楼排间距经过拉开，避免彼此遮挡采光。南北朝向与各层露台的策略性布局，也有助于形成对流通风，降低日间的太阳辐射热。
Pollen Collection II 每户均配备私家电梯，可通达包括夹层与阁楼在内的每一层。
客厅旁设有位置得当的干式厨房，进一步连接房后端的湿式厨房。整体与上一阶段的户型思路相仿，既便于待客，也让动线顺畅过渡至厨房。
我认识不少有地屋主都尤其看重厨房设计；对多代同堂家庭而言，一个设计不佳或执行不到位的厨房，往往就是“劝退位”。
而这里中间排屋的厨房，充分体现了 BSE 超过 70 年打造有地住宅的经验积累。就我所见，诸多细节与体贴入微的配置颇为亮眼。
这些与房屋其余部分呼应的设计，必须在最初的概念与设计阶段就被周全考虑；已建成的有地房屋往往难以通过后期改造复刻这种一体化。
我见过“满负荷运转”的厨房——尤其在家中宴客时——关键位置充足的台面能让出菜动线顺滑许多。而在这间厨房里，诸如操作台与收纳等元素，都经过了细致规划。
离开一层公共空间后，楼上则是更为私密的起居区域。首先映入眼帘的是夹层上的次主卧，带独立卫浴。Pollen Collection 与 Pollen Collection II 的次主卧布局相同。
在我看来，这一代的房间设计更进一步。卧室显得更宽敞，即便放下一张小书桌与两门衣柜，也不显局促。
整体而言，与 Pollen Collection 相比，卧室等私密起居空间的格局微调，使新一代户型更为灵活高效。
例如，二楼配置为主卧、书房与卧室 1。这样的编排意味着三间房可合并为一间大套房，BSE 也在样板屋中展示了这一可能性。
之所以可行，是因为楼梯平台与私家电梯在本层同一点汇合；由此展开，正对书房，右侧为主卧，左侧为卧室 1。
即便不与书房和卧室 1 合并，主卧及其卫浴也是全屋最为宽绰的空间之一；它是唯一配备转角四门衣柜，并且卫浴内设浴缸的房间。
总体来看，这样的灵活度并非许多本地有地开发商能在大体量豪宅项目中复制。正是这种兼顾长期生活周期与多样需求的周全与可变性，让这家开发商脱颖而出。
Pollen Collection II 的一项变动在于天井：此前 Pollen Collection 的天井自二楼开始，而新设计则改为起于三楼。
因此三楼呈现出更传统的布局：两端为卧室 2 与卧室 3，中间为开放露台。这一层是最后的卧室层，阁楼则为开放的屋顶露台。
根据买卖契据记录，自 2022 年开售以来，Pollen Collection 至少已有 124 套被市场吸纳。成交价最高的一套为 27 Pollen Place 的一间 3,003 平方英尺角落排屋，于 2025 年 5 月以 $5.39 million 成交（按土地面积计 $1,795 psf）。
另一套位于 1 Pollen Crescent，土地面积 2,694 平方英尺，于 2024 年 10 月由开发商以 $4.88 million 售出（按土地面积计 $1,812 psf）。
值得一提的是，Pollen Collection 以土地面积计的 psf 价格区间约为 $1,400 psf（1 Pollen View 的一套 3,186 平方英尺房屋以 $4.46 million 售出）至 $2,452 psf（19 Pollen Place 的一套 1,615 平方英尺中间排屋以 $$3.96 million 成交）。
据 BSE 透露，Pollen Collection II 的典型中间排屋售价约 $4.2 million。除价格因素外，我们也有理由相信 Pollen Collection II 的市场反响将延续 Pollen Collection 的强劲去化势头。
多年来，Bukit Sembawang 展现出对几代有地住宅买家需求与偏好的敏锐洞察；其Luxus Hills 与 Nim Collection 亦在转售市场中持续受到青睐。
至于 Pollen Collection II，则更贴合当下买家的审美与考量。技术进步带来能源使用层面的成本节约，而现代化的家电也进一步提升了整体宜居性。
从我们对 Pollen Collection II 的实地体验来看，这无疑既体现了开发商对品质的坚守，也大胆拥抱更具前瞻性的思路，呈现了当下新加坡有地生活的面向未来之道。
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