在本期 Stacked Pro 深度解析中：
概览
我们追踪了 Seletar Park Residence 自2012年推出至2024年的价格走势，并与第28区其他99年租赁项目进行对比，包括邻近的 The Topiary 和 The Greenwich。我们也拆解其平均总价与转售价盈利情况，以理解该项目回报偏低背后的原因。
关键信息
Seletar Park Residence 的年化回报仅为 0.74%，明显跑输同侪，但原因未必如你所想。与其说是项目本身存在根本性缺陷，不如说其疲弱表现更多来自定价预期错配，以及周边 Executive Condominiums（EC）的强势竞争。
为何重要
Seletar Park Residence 挑战了“越新越好”的假设。较高的入场价、更大的户型面积，以及坐落在 EC 密集的地段，说明所谓“更好的项目”未必就能带来更高的 ROI（回报率）。
🔓 解锁完整分析 —— 包括户型图拆解、转售趋势，以及 Seletar Park Residence 与 EC 和周边公寓的正面对比，仅在 Stacked Pro。
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Seletar Park Residence 的 ROI 未能反映的是什么？
乍看之下，Seletar Park Residence 像是一名“闷声做事”的选手：低总户数的项目，隐身于宁静的有地住宅区——兼具公寓生活的成本效率与近似有地的居住体验。然而数字并不乐观。自2012年推出以来，这个99年租赁公寓的年化回报在同类中处于末端，涨幅相当平缓。本文将从定价心理到 EC 竞争等层面，剖析其低迷表现背后更真实的成因——当我们跳出单纯的 ROI 指标，完整图景便会浮现。
Seletar Park Residence 简要概览
Seletar Park Residence 位于第28区宁静的 Seletar Hills 地带，为276户、99年租赁的公寓项目。于2015年落成，定位为“独特（低户数）”与低密度项目，并提供普遍更大的户型。然而，尽管这些特质通常颇受市场欢迎，该项目多年来的价格增长却较为平缓，表现落后于区内与更广泛市场中的不少同类。
先快速看看 Seletar Park Residence 的 ROI：
| 年份 | 平均 $PSF |
| 2012 | $1,128 |
| 2013 | $1,149 |
| 2014 | $1,212 |
| 2015 | $1,254 |
| 2016 | $1,107 |
| 2017 | $1,091 |
| 2018 | $1,094 |
| 2019 | $1,105 |
| 2020 | $1,067 |
| 2021 | $1,137 |
| 2022 | $1,211 |
| 2023 | $1,291 |
| 2024 | $1,232 |
| 年化 | 0.74% |
0.74% 的确相当乏善可陈；12年过去，价格几乎原地踏步。但这在本区项目中是常态吗？我们往下看：
| 年份 | Seletar Park Residence | 第28区 99年租赁公寓 | 全岛 99年租赁公寓 |
| 2012 | $1,128 | $1,095 | $1,039 |
| 2013 | $1,149 | $789 | $1,163 |
| 2014 | $1,212 | $1,046 | $1,195 |
| 2015 | $1,254 | $988 | $1,104 |
| 2016 | $1,107 | $1,002 | $1,166 |
| 2017 | $1,091 | $1,160 | $1,230 |
| 2018 | $1,094 | $1,186 | $1,359 |
| 2019 | $1,105 | $1,236 | $1,474 |
| 2020 | $1,067 | $1,146 | $1,453 |
| 2021 | $1,137 | $1,165 | $1,517 |
| 2022 | $1,211 | $1,248 | $1,595 |
| 2023 | $1,291 | $1,348 | $1,783 |
| 2024 | $1,223 | $1,434 | $1,854 |
| 年化 | 0.74% | 2.27% | 4.94% |
Seletar Park Residence 无论在所属分区还是更广泛市场中，均属跑输。
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