Chuan Park 在 2024 年 11 月 10 日的开盘周末售出 70% 的单位，令不少人侧目。虽有多重原因——包括约 14 年未有新盘带来的压抑需求——但一个常被忽略的因素，可能是附近的有地住宅区。我们往往将目光放在 HDB 社区，视其为潜在客源，却容易忽视有地住宅带来的影响。原因如下：
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Chuan Park 附近有大规模的有地住宅聚集区
有时，纯粹的供给量就会左右市场。在某些社区，尤其是长期维持低密度住宅的地带，想要住在该地段的买家会迅速吸纳市面上可得的公寓单位——即便是新盘，价格也可能比有地住宅更亲民。
基于此，我们先看看 Chuan Park 周边的有地住宅区：
这一带的有地住宅存量相当可观；图中显示超过 5,500 套。接下来将其与附近三卧及以上的公寓数量做个对比（我们略过一卧与二卧，因为主要客群是家庭买家）：
| Chuan Park 区域 | 3 卧及以上 |
| Cardiff Residence | 7 |
| The Chuan | 85 |
| The Springbloom | 256 |
| Chiltern Park | 219 |
| The Scala | 146 |
| Golden Heights | 35 |
| Amaranda Gardens | 169 |
| The Sunnydale | 56 |
| Sunglade | 276 |
| The Yardley | 55 |
| The Acacias | 47 |
| 合计 | 1351 |
我们估算，三卧及以上的单位只有约 1,351 套。这意味着，该区有地住宅的数量 大约是公寓选择的四倍。如果你在此地段找房，不难发现，许多选项都是总价更高的有地产品。
接着，我们快速比较一下本区公寓与有地住宅的价格：
| 区域 | 平均成交价 |
| 实龙岗 | $5,080,614 |
| 独立式洋房 | $12,325,662 |
| 半独立式洋房 | $5,506,847 |
| 排屋 | $4,115,420 |
以上为 2024 年的成交数据。该区有地住宅的平均成交价约 $5.08 million，但独立式洋房的价格显著高于平均水平。
以下是附近公寓的价格：
| Lorong Chuan 区域 | 3BR | 4BR | 5BR |
| SUNGLADE | $1,790,535 | $2,400,000 | |
| THE SCALA | $1,806,000 | $2,600,000 | |
| THE SUNNYDALE | $1,820,000 | ||
| CHILTERN PARK | $1,902,000 | ||
| THE SPRINGBLOOM | $2,111,296 | $2,674,000 | |
| 平均 | $2,118,530 | $2,804,041 | |
| THE ACACIAS | $2,230,000 | ||
| THE YARDLEY | $2,232,500 | ||
| AMARANDA GARDENS | $2,460,000 | $3,176,290 | |
| CHUAN PARK | $2,597,988 | $3,468,721 | $4,037,212 |
| THE CHUAN | $3,047,000 | $3,430,000 |
Chuan Park 的三卧均价约 $2.6 million，四卧约 $3.5 million。虽然谈不上便宜，但不难留意到，其定价仍低于一套排屋，更遑论独立式或半独立式洋房。正因周边有地住宅区抬高了整体价位，再叠加公寓选择有限，Chuan Park 的价格在买家看来更易被接受。
更重要的是，这也意味着，部分有地屋主会选择先套现，再在附近换置更合适面积的私人公寓。
这或许也是开盘即达 70% 销售率的原因之一。
再举一例，看看同属东北区的宏茂桥
宏茂桥同样是东北区的成熟社区，不过其有地住宅聚落相对有限：
宏茂桥约有 3,900 套有地住宅，少于 Chuan Park 一带。再来看公寓端的数量：
| 宏茂桥 | 3 卧及以上 |
| Meadows @ Peirce | 341 |
| The Calrose | 349 |
| Thomson Grove | 116 |
| Far Horizon Gardens | 150 |
| Seasons Park | 225 |
| Castle Green | 412 |
| Bullion Park | 352 |
| Nuovo | 297 |
| The Panorama | 409 |
| Lattice One | 39 |
| Peirce View | 40 |
| Adana @ Thomson | 49 |
| Grandeur 8 | 433 |
| 合计 | 3212 |
3,900 对 3,212 的差距，远小于 Chuan Park/实龙岗一带所见。公寓与有地住宅的选择面大体相当。
再来看价格：
| 区域 | 平均成交价 |
| 宏茂桥 | $4,195,913 |
| 半独立式洋房 | $5,272,876 |
| 排屋 | $3,890,774 |
价格低于实龙岗，平均约 $4 million。
| 公寓 | 3BR | 4BR |
| PEIRCE VIEW | $1,200,000 | |
| CASTLE GREEN | $1,495,400 | $1,958,981 |
| SEASONS PARK | $1,597,167 | $2,050,000 |
| NUOVO | $1,656,000 | $1,750,000 |
| GRANDEUR 8 | $1,664,000 | $1,989,333 |
| BULLION PARK | $1,806,615 | |
| LATTICE ONE | $1,901,500 | |
| 宏茂桥 平均 | $1,936,446 | $2,136,421 |
| MEADOWS @ PEIRCE | $2,160,861 | |
| THE PANORAMA | $2,168,618 | $2,620,000 |
| FAR HORIZON GARDENS | $2,248,000 | $3,188,000 |
| THOMSON GROVE | $2,340,875 | |
| THE CALROSE | $2,571,500 | $2,580,000 |
公寓价格同样更低，因此来自本区有地住宅的“价格支撑”也相对有限。与 Chuan Park 的案例相似，这说明，买家对全国或更大范围的“整体房价”多半只是抽象概念；真正左右价格敏感度的，是近邻区域的对比，由此便形成“便宜”或“昂贵”的标签。
还值得一提的是，我们常把 HDB 视为公寓价格的主要推手（因换房升级），但有地屋主同样不容忽视。例如，有人会从有地住宅换置到公寓，而非回流 HDB；也有人在后期更青睐共享设施。已有相当多的有地屋主完成这种转换，因为公寓更便于举办家庭烧烤、泳池派对等活动。
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