Bullion Park 评测：‘Ulu’却享无遮挡视野与丰富配套

项目	Bullion Park	地区	26
地址	Lentor Loop	地契	永久地契
占地面积	515,171 sqft	总户数	472
开发商	Far East Organization	TOP	1993

‘It’s in the middle of nowhere!’

而且楼龄不小。临近实里达机场，起飞的飞机有时也会带来些许噪音反馈。

但为什么住在 Bullion Park 的居民如此喜欢这里 —— 多年来它的总价也保持着相当健康的升幅？ 

首先，它的占地规模确实很大。 

坐拥515,171 square feet 的土地，仅472 units 分布其上；对偏好相对安静、且居所expansive的人而言，绝对是个有力候选。 

话虽如此，如果你想要轻松触达周边配套（距离确实不算近），大概还是需要一辆车。另请留意，SLE 几乎就在“隔壁”，而且这里日常车流量相对较低，也算是加分点。

Bullion Park 还有一些利弊，使它成为一个颇有意思的个案，我们会在分析部分详谈。 

现在，先来“快速”看看它广袤的园区吧！

Bullion Park 内部导览

Bullion Park 配套设施

网球场	烧烤区	有盖停车场
Mini-Mart	24小时安保	游泳池
嬉水池	桌球室	会所
游乐场	壁球场

Bullion Park 建于 1993 年——提醒一下，如今已经有 27 年楼龄。与那个年代的大多数项目一样，它的外观确实显得有些陈旧。从某种意义上说，这些建筑是过去的缩影，也映照着新加坡这几十年的发展。

在人口更少、土地更宽裕的年代，公寓项目往往坐拥更大的地块，密度也更低。类似体量的项目还包括（Sommerville Park/Pandan Valley），不过公道地说，这两者看起来更“上年纪”！

为了让你有更直观的感受，Bullion Park 目前占地高达 515,171 square feet，总计 472 units。听起来是不是很宽敞？

对比当下的新盘，例如Parc Esta，地块 376,716 square feet，却容纳了 1,399 units。土地更小、户数却接近 3 倍。

尽管 Bullion Park 的地块很大，但项目只有一个车行入口。而且有点小小的不足之处——仅设一条进入车道。虽然如此，据住户反映几乎从未造成问题。

进入后立刻是一个环岛，分流至园区各处。尽管地方很大，但其实不太需要指示牌，因为整体布局较为非典型。园区道路并非绕圈而行，而是更像一条长赛道。总共 6 座楼，想象得到这是一条贯穿所有楼座的长路。

如同许多老项目，这里的停车位都是地面车位。是的，这意味着没有地下停车场。

怎么看待这种做法，完全取决于你的视角。好的一面是，所有车位都有遮蔽。不足之处在于，这只为车辆提供遮蔽；下雨天你往返车辆仍需要撑伞。

由于都是地面车位，空间看起来充裕，但车位数量并没有你想象的那么多。再加上以自住为主，这里停车位其实常常很满。

车身较长的车辆，难免会超出雨棚一点点。

每栋楼都有自己的上下客区。因为没有地下车库，各栋楼下的雨棚比你想象的更为重要。

一个项目的养护水平，往往能从景观看出端倪。以这个楼龄的公寓而言，这里的园林维护得非常好。种植了大量植物、灌木和花卉——我不是园丁，但要打理这么多绿植绝非易事。

大堂很宽敞，颇有老项目的风格。空间很大，但我认为利用得不算好——若能摆上几张座椅就更好了！

这里没有空调、也没有门禁的电梯大堂。简单直接——毫无花哨。

有人可能不喜欢这种朴素的外观，但这是那种需要你忽略表面瑕疵、去欣赏其余优点的地方。比如，这里整体保持得很干净。

Bullion Park 的一大强项，或许就是无遮挡景观。得益于楼座的布局，一半的单位（楼层够高）能欣赏到下实里达蓄水池的绿意与水景。

另一侧面向 Lentor 的有地住宅区。事实上，Bullion Park 几乎被有地住宅所环绕——在土地稀缺的新加坡，能自豪地拥有这样的无遮挡景观，确实难得。也难怪有人会喜欢住在这片区域。与之相比，新加坡中部感觉拥挤而密集，这里则颇具“桃源”之感。

给你更清晰的设施布局概念——两座大小相同的游泳池，中轴是会所/花园/水景池，两侧分布网球/篮球场。

先从泳池说起。与项目整体布局相似，这里的泳池也是不规则造型（大概是拟态湖泊）。这是多年前流行的趋势，但也确实让整体显得更“复古”。

看到这样的泳池，你大概只会想到在阳光下小憩放松。当然，也不是不能游长距离；纵深其实不短。

我无法确定泳池是否重铺过瓷砖。但无论如何，这都是一个积极信号。要么是维护到位，让 27 年的泳池依然如新；要么是确实重铺过，显示管理层积极更新设施。

两座主泳池都配有儿童池。除了小型喷泉外，这里并无太多可述之处。

尽管这些楼栋的设计并非新加坡最亮眼，但整体空间氛围相当放松。

很难用言语精准描述，但这样的生活环境让人颇为舒心。谈不上奢华，却非常、非常令人安心。

如果你把“空间”视为“奢华”，那 Bullion Park 可谓“超奢”。这也是多数人被这里吸引的原因。诚然，地段并非人人喜欢——但若你一直在这片区域生活，绝对值得一看。

老实说，会所的外观并不吸引人。有点像 1990 年代的小学——略显呆板、欠缺美感。

但朴素的外表并不妨碍其配套的丰富性。首先，是两间室内壁球场。

看来住户们认为壁球这项运动在本地式微——于是里头还摆上了一张乒乓球台。

再次提醒自己不要以貌取人。如果你热爱健身，这里的器械相当齐全。有氧器械、力量器械、以及丰富的自由重量——相当“专业”。

我也很喜欢这里的高挑层高，极大提升了空间感。

不止如此，这里甚至还设有一所Montessori preschool。

会所旁边是两片网球场。顺便说个小历史——早年这里曾有 3 片网球场。虽然新加坡人很爱打网球，但以这个规模的项目来说，3 片也许有点“超标”。于是他们很聪明地把其中一片改造成了篮球场。

网球场近期刚刚重新铺面，接下来还能服役不少年。

这就是“改造”的那片网球场——甚至还配了看台式“座椅”。

由于曾是网球场，改造后的篮球场面积相当可观。唯一缺的可能就是一对足球门了！

地块充裕，也腾出了多功能球场的空间。配上球网，可以打羽毛球——或者来一场传统的藤球（sepak takraw）。

当然，常规的烧烤区也少不了。带瓦片斜顶的设计，颇有度假小屋的味道。

烧烤区面向户外健身角。看起来很“老派”——放在军营里也毫不违和！

你同样能见到较新的户外健身设施区。

如今几乎成为新加坡公寓“标配”的儿童游乐场也有一处。与其他设施相比，你能明显看出这里更显老态——橡胶地垫与滑梯历经多年曝晒，颜色早已褪去。

最后但同样重要的是，中轴还有一大片花园空间。

仿佛在园区中央拥有一座私人公园。遛狗、小聚聊天、或是每日清晨散步——都非常静谧怡人。

甚至还有个小池塘！

Bullion Park 区位评述

Bullion Park 位于 Yio Chu Kang 住宅群的北端。

它毗邻新加坡第二大尚未完全开发的自然地带（从 Upper Seletar Reservoir 一直至 Central Water Catchment）。 

地处极其宁静的环境中，但遗憾的是，步行可达的生活配套相对欠缺。  

公共交通 

公交站名	服务线路	与公寓距离（及步行预估）
‘Bef Bullion Park’	825	200m, 3-min walk
‘Countryside Est’	851, 852, 853, 853M, 854, 855, 857, NR1	550m, 7-min walk

最近的 MRT：Yio Chu Kang MRT - 1.8km, 23-min walk

坦白说，每天步行 23 分钟到 MRT 对大多数人而言并不现实——尤其在电动滑板车已被全面禁止上人行道之后。  

因此，多数住户会在 ‘Bef Bullion Park’ 站（步行 3 分钟）搭乘 825 路公交，约 10–12 分钟到达 Yio Chu Kang MRT 站。 

或许谈不上最便捷/最省钱（若没有购买月票），但肯定比走 23 分钟要好。  

从 Yio Chu Kang MRT 前往 Orchard Road MRT，全程 7 站直达，约 14 分钟。

前往 CBD（Raffles Place MRT）则为 11 站直达，约 21 分钟。 

未来可期的是，位于 Thomson–East Coast Line 的 Lentor MRT 站预计 2020 年完工。虽非“出门即达”，但步行约 11 分钟即可抵达。

私家交通

主要目的地	与公寓距离（及高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	18km, 35-min drive
Orchard Road	14.7km, 30-min drive
Suntec City	15.8km, 30-min drive
Changi Airport	20.5km, 25-min drive
Tuas Port (By 2040)	44.9km, 50-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	12.7km, 30-min drive
Mediapolis (and surroundings)	15.7km, 35-min drive
Mapletree Business City	17.2km, 40-min drive
Tuas Checkpoint	34.1km, 40-min drive
Woodlands Checkpoint	14.4km, 20-min drive
Jurong Cluster (JCube)	27.7km, 35-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	11.4km, 18-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	20.6km, 35-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	9.7km, 15-min drive

*车程以高峰时段测算

最近车道出入口：1 处，通往 Lentor Loop

小结：位于 Yio Chu Kang 最北端，距离中区/CBD 更远，且沿途车流会放大通勤时间。更适合在北部（Woodlands、Yishun 等）工作的居民，尤其考虑到靠近 SLE/Lentor Avenue。   

杂货购物

超市名称	与公寓距离（及步行预估）
Giant - Ang Mo Kio Ave 4	2km, 25-min walk OR 2.9km, 9-min drive
FairPrice - Ang Mo Kio Ave 6	3.1km, 40-min walk OR 3.4km, 10-min drive

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	0
小学（3km 车程）	2
中学（3km 车程）	2
国际学校（3km 车程）	0
初级学院（5km 车程）	1
大学（5km 车程）	2
理工学院（10km 车程）	1

其他要点

• 自驾/交通月票的重要性

简单浏览周边配套，你会发现 Bullion Park 正如多数新加坡人所说的那样，“挺 ulu”。 

由于最近的 MRT与最近的超市（Giant @ Ang Mo Kio Ave 4）均需步行 23–25 分钟，最直接的解决方案是购置私家车。否则，就考虑购买全程交通月票，因为你很可能需要频繁在公交与 MRT 之间换乘。

不过，买菜也可通过网购快递来解决，或者利用公寓内的 ‘Convi Store’。办法总是有的。

• 自然/休闲资源得天独厚

居住在 Bullion Park 的一大好处，就是周边的宁静。 

这一点也体现在其北、东、西三面环绕的大量自然资源上。 

公寓还可眺望 Lower Seletar Reservoir，对于喜欢水上运动的人而言，是极佳的休闲选择。若偏爱“陆上活动”，河两岸的 Seletar 与 Orchid Country 也提供了许多有趣的休闲去处。 

沿 Upper Seletar Reservoir 向西行，15 分钟车程即达新加坡动物园与夜间野生动物园。  

• 完善的医疗资源

住在 Yishun 一带的人对 Khoo Teck Puat Hospital 并不陌生，旁边就是 Yishun Community Hospital（约 10 分钟车程）。

公寓南面的 Ang Mo Kio 区也有不少诊所（以及 Thye Hua Kwan Hospital——约 5 分钟车程），专科类型涵盖全科、眼科、牙科等。 

考虑到偏爱如 Bullion Park 这类宁静/非中心地段的，多半是退休人群，这一点对许多住户而言可谓“救命级”的便利。 

Bullion Park 开发与园区评述

考虑到公寓建于 1993 年，我们竟能找到如此新、且数字化的总平面图，着实令人惊喜（也从侧面证明了公众对该项目的兴趣）。 

从一开始你就会发现，Bullion Park 的配套与多数新盘很不相同。如今常见的空中花园/‘无边际泳池’，在这里被丰富的“运动场地”所取代。

2 片网球场、专门的室内壁球设施与传统的更衣室，此外还有会所与 2 座泳池。 

这里并没有那些被“命名”的花哨分区或儿童细分空间，因此其余更精细的景观/“小配套”（如游乐场与桌球室）都归入“景观”部分——这正是许多老公寓的常见做法（也就是没有现代营销的“浮夸”）。 

老派也意味着更宽裕的空间。Bullion Park 在 515,171 square feet 的地块上，容积率仅 1.6，令人欣慰。    

最佳 Stack

户型分布

户型	户型面积 (sqft)
2卧	807 sqft
3卧	1,238 - 1,873 sqft
顶层公寓	2,002 sqft

以老公寓的一贯“慷慨”而言，这里的户型面积并不令人意外。不过，2 卧在同侪中算是偏小。 

3 卧从 1,238 到 1,873 sqft 的多样选择，是个不小的加分项，方便在预算与空间之间权衡。 

此外，顶层公寓看起来也相当“亲民”——相比更大的 3 卧，仅多出 200 余 sqft。

最后请注意，这里的楼栋最高达 15 层（考虑到靠近实里达机场以及项目的年代，这一点难能可贵）。 

鉴于部分单位可以饱览 Lower Seletar Reservoir 与周边静谧绿意，这些单位的定价自然会处于更高的量级。

最佳 Stack

老实说，如果你在意景观，这里的所有 Stack 只要楼层足够高、越过周边landed 住宅，基本都能做到四面无遮挡。

但若要我们推荐，两端的 Stack 都是不错的选择，因其均为 NE 朝向。

Bullion Park 价格评述

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)	对比维度
Bullion Park	永久地契	1993	$1,154
Castle Green	99年	1997	$872	距离/楼龄
Seasons Park	99年	1997	$861	距离/楼龄
The Calrose	永久地契	2007	$1,209	地契

从地理分布看，Bullion Park 是其直接周边唯一的公寓。它位于一个相对独立的地带，周围多为排屋。 

考虑到其楼龄与地契，我们找不到完全对应的项目作横向比较，但挑选了同区内较接近的几个公寓作参考。

将 Bullion Park（472 units，515,171 square feet，容积率 1.6）与 Castle Green（664 units，421,417 square feet，容积率 2.1）及 Seasons Park（390 units，259,044 square feet，容积率 2.1）对比，前者的平均 psf 几乎高出后两者 $300。 

尽管 Castle Green 与 Seasons Park 更靠近重要的生活配套，如 Ang Mo Kio 628 市场/熟食中心及 Yio Chu Kang MRT。 

考虑到整体楼龄都较资深，我们也暂且忽略 Bullion Park 比这两者年长 4 年的差异。 

那为何 Bullion Park 能比 Castle Green 与 Seasons Park 高出近三分之一？ 

主要在于地契差异。正如我们在租赁地契与永久地契一文所述，租赁型项目的价值会随楼龄增加而递减。 

同时也要留意容积率的差别——对于看重宁静/低密的买家而言，这是非常重要的考量点。 

有意思的是，若你查看 The Calrose（421 units，369,686 square feet，容积率 1.4），它与 Bullion Park 同为永久地契，在楼龄与配套距离上更具优势。

但其平均 psf 仅比 Bullion Park 高 $50。 

这是否因为 Bullion Park 比 The Calrose 多出近 150,000 square feet 的土地，且地段更“清幽”，加之园区内自带商店？

很有可能。

此外，许多在 Bullion Park 长住多年的业主，对自己的单位有更深的情感联结（毕竟居住多年），因此在定价上更为“惜售”，而他们最常强调的 USP，正是公寓的宁静与安详。 

升值分析

支撑 Bullion Park 保持良好升值记录的重要因素之一，是其永久地契。 

在“无到期日”的前提下（且设施维护相对得当），这些年来并无其他重大利空引发价格的明显回调。 

相反，若看历史数据，自 1993 年竣工以来，这里的成交总价基本随新加坡经济/楼市走势稳步上行，并未出现显著的单点暴涨或暴跌。

再看我们的升值最高行政分区榜单，你会发现 D28 位列第 1，而其毗邻的 D26（Bullion Park 所在）排名第 13。 

鉴于政府的“去中心化”方针，这些 OCR 行政分区未来持续升值并不令人意外，毕竟相较许多私人项目，这些公寓的总价仍相对“亲民”。 

最后一点与土地发展相关。 

翻看 2019 年总规划，你会注意到公寓西侧大面积绿地被划为住宅开发（仍待更详细的规划），而东侧则被标注为保留用地。

可以预见，这些区域若有新盘入市，将推高 Bullion Park 的价格表现，并有望带来更多周边配套（超市/餐饮等），多重利好将进一步惠及住户。  

再叠加 Bullion Park 越发珍贵的“空间感”，升值前景对这里的住户而言确实值得期待。 

我们的结论

Bullion Park 的判断逻辑相对简单。

它最宝贵的资产在于当前的宁静/“孤立”（若周边保留用地启动建设，可能会改变）、宽阔的园区与户内空间，以及日渐稀缺的设施，如壁球场与 2 片网球场。  

其短板主要是缺乏“即刻可达”的配套，以及区位相对不在中心。 

从这个意义上说，Bullion Park 对应的是一个相对细分的客群。 

不过，考虑到它稀缺的特质与不错的长期升值潜力，若你恰好属于这个人群（且其他需求也能满足），这里会是非常契合的选择。 

更何况，与新加坡众多项目相比，这里的总价水平也颇具吸引力。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文