Pandan Valley 评测：新加坡最独特的公寓？

关于本公寓

项目	Pandan Valley	地区	21
地址	Pandan Valley	产权	永久产权
占地面积	865,261 sqft	单位数量	605
开发商	DBS Realty Pte Ltd	TOP	1978

我不会隐瞒，当我得知我们下一个要评测的是 Pandan Valley 公寓时，我并不是最兴奋的那位。外观上红砖搭配奇怪的绿色屋顶，对我而言从来算不上吸睛。更别提那一大堆让人摸不着头脑的楼块与户型布局。不过在 Pandan Valley 待了一段时间后，我很清楚自己犯了找房时最常见的一个错误：在亲自到访前不要妄下判断。话不多说，我们直接进入评测！

实地探访

Pandan Valley 设施

游泳池	烧烤区	游乐场
嬉水池	健身房	壁球场
网球场	商店

出入 Pandan Valley 可经由 Ulu Pandan Road 与 Pandan Valley 两处，但 Pandan Valley 的入口仅供住户使用。对访客而言需要绕一圈或许有点烦人，但我反而赞同此安排，因为对于体量较大的项目，高峰时段保安需为访客进行检查，往往会排队。住户专属入口能确保车流更顺畅。

公交车站就在项目外，且设有有盖天桥通往马路对面。这在这里尤为实用，因为车速较快。可惜从楼座到公交站本身并无任何遮蔽。

从2号楼（最靠近主干道的那栋）开始，就有一整排商铺。

有正规的诊所（立取 MC 病假单非常方便）、钢琴教室、补习中心……

还有一家很有家庭氛围的法式餐厅 French Ladle（线上好评如潮）、日托中心、芭蕾舞学校以及其他商店。而这些还只是靠前方的部分。

后方楼块的背面有 Pet Doctors Veterinary Clinic。像这样幅员辽阔的公寓，住户中养宠物的很多，临时有状况也能就近就医！不少人很看重宠物，这能算个小优点。

令人惊喜的是，这里还有一家中文学前班，并配有专属的小型游乐场。

最后但同样重要的是，Pandan Valley 还有自带的超市。就便利性而言，这始终是极佳的配套。

为了更好地理解本次评测，我想先点出 Pandan Valley 最与众不同、几乎别处找不到的特征——它真正意义上的“谷地”地貌。说它独特，不仅是建筑形态或是各异其趣的户型。如果要评选新加坡最独特的公寓项目，我会把第一名毫不犹豫地给它。今年我也去了不少公寓，迄今为止它是最特别的。

这种层层跌落的阶梯式建筑极具辨识度，也为环境平添韵味。老实说，若不明就里，乍看还以为是金马仑高原上的老牌度假村。

我非常喜欢这片区域，安宁静谧毋庸置疑。核心就是一汪大的锦鲤池，中间一座木桥。听起来简单，但在新加坡的公寓里，这样的配置并不常见。

池塘右侧同样是层叠楼块，只是这回背后还陪衬着更高的楼栋。

环绕池畔有一些不错的花卉布置与长椅，可供小憩。此路通往侧门，外面就是沿 Pandan Valley Road 的公交站。从这里搭 92 路车很快就能到 Ghim Moh。

这些坡道与弯曲小路真是独一无二，也几乎只在 Pandan Valley 才能见到。

回到主楼这边，可以看到一整排楼里各种“拼贴”般的单位组合，也因此形成了你能遇到的最长的走廊之一。尽管外立面未必赏心悦目，但对于想彻底定制家居的人来说却是绝佳——连自家窗户风格都能讲究起来。

中间的树木种得很密，这种酷热午后尤其能提供荫凉。

往上走到山谷顶部就是烧烤区。毫无现代感可言，除绿色遮阳伞外几乎没有其他遮蔽物。

烧烤区右侧有个“小山谷”，里面有秋千、弧形单杠和一个游乐场。这片区域看起来很有“老派”味道，几乎像是山谷中带顶棚的小公园。对于年幼的孩子来说，这里很棒，而在这样辽阔的场地上自由奔跑的机会，如今已越来越少见。

再往前，是个半封闭的会所空间，里面设有游泳池。

这也带来 Pandan Valley 的一个遗憾之处：游泳池略显失望。谈不上小，但考虑到这里的单位数量，显然不够大。周末我几乎能预见会被孩子们挤得满满当当。更何况在这般辽阔的土地上，完全可以再建一座泳池以服务住户。

同样地，游泳池往下只有一片网球场，且场地保养显然经历过更好的时光。是我多心，还是周围的绿篱偏矮？看起来如果网球水平一般，恐怕会有不少“出界”的球飞出去。

网球场旁是一块全尺⼨篮球场，奇怪的是它的状态反而比网球场好不少。

Pandan Valley 的健身房层高大概是我在新加坡见过的公寓健身房里最高的。面积不小，器械与自由重量也算齐全。缺点是外观很像20年前学校里的那种健身房，而且没有空调。如果你很在意在空调环境里健身，那大概可以把 Pandan Valley 从清单上划掉了。

健身房旁有两间室内壁球场，可惜我没能拍到照片。但别担心，你并没有错过什么。

Pandan Valley 的停车位很充足，且形式多样：露天、垂直、平行、多层，你能想到的这里基本都有。就我个人而言更偏好有顶棚的停车位，毕竟新加坡的酷热有时确实难耐。但这也是老旧项目在配套上的取舍之一。

我还疑惑为何有顶棚的多层车库没有被挤爆，直到我看到了里面的情况——停车道异常狭窄逼仄。难怪它在多个网络帖子中被评为最糟糕的停车场设计之一。反过来想，这也许是防止大家都来抢这边车位的“巧思”。

在楼角还看到一台 Parcel Santa，这在任何公寓里都有用武之地。

登上高楼后，视野其实相当不错。

主要是因为周边高楼不多，目光可以望得很远。

从高处看一下泳池的完整尺度。

用这些照片来收尾设施篇，恰好能概括居住在 Pandan Valley 的利与弊。若你偏爱自然、空间以及高低错落的独特地貌，这一景象会如天堂般美好；但若你看重的是设施，那么看到如此广袤的土地，脑海里大概只会浮现四个字：空间浪费。

Pandan Valley 位置评测

很多人以为 Pandan Valley 位于 District 10，这也无可厚非，因为它的邻居如 Allsworth Park 与 Ridgewood condominium 都被划入 District 10。然而由于土地分区的缘故，Pandan Valley 实际上属于 District 21！倒也不是说 District 21 不好，只是没有前者的溢价。从某种意义上说这反而不错：你享受优越位置，却不必为区域“抬价”。

先说结论，Pandan Valley 的位置不错，但若让我在这一区内挑一个居住点，它不会是我首选。或许该先说明，这基于我的生活方式，是主观判断。至于你是否觉得位置好，很大程度取决于你的生活方式与主要出行方式。若你主要搭公交或开车，Pandan Valley 是极佳选择，因为它靠近周边大多数热门去处；但若你依赖 MRT，则不那么理想——步行至 Dover MRT 站大约需 20 分钟。

对开车族而言，Pandan Valley 靠近 Ghim Moh、Clementi 与 Holland，基本 5 到 10 分钟车程可达。它也靠近 Metropolis 商务区，因此出租需求也不错。正如前文所述，公交站就在项目外，且 Ulu Pandan Road 为主要干道，途经的公交线路数量可观。

Pandan Valley 与Interlace、D Leedon颇为相似，内部商铺与配套足以让它几乎“自给自足”。但若需要外出，你可以搭 92 路去 Ghim Moh。需要注意的是，车程本身不长，但班次频率并不算理想。

对大多数人而言，Ghim Moh 已能满足日常所需。翻新不久的小贩中心与巴刹更为干净，也更凉爽，炎热天去用餐会舒服不少。

小贩中心里的选择琳琅满目，唯一的难题可能是“选择困难症”。给不太熟悉的人做个参考：Guan Kee Fried Kway Teow、Jiu Jian Shao La 与 Chuan Kee Boneless Braised Duck 都很有人气。Ghim Moh 也有邮局、诊所、社区小店，以及 24 hour Giant 迷你超市，半夜需要什么也能买到。

购物方面，Star Vista 很近，但我主要会为餐饮而去，那里的餐饮选择确实不错。像 Le Shrimp Ramen 与 Beauty in the Pot 等 Paradise Group 的新进品牌，也提升了商场的吸引力。

该区最具吸引力的地方仍是 Holland Village，尽管目前停车短期不便。随便举几家值得一试的人气餐厅：Oporto、Crystal Jade、Tai Cheong Bakery。

这片区域在夜间对车辆封闭，酒吧与餐馆可以把座位“外摆”到街上。这也是这里在外籍人士中颇受欢迎、夜生活活跃的原因。

Holland Village 目前也在进行大规模升级，完工后会为该区带来更多零售选择。

另一个值得一提的去处是 Jelita，距 Pandan Valley 两站公交或约一分钟车程。楼上有书店和玩具店，但真正的“主角”是 24 hour Cold Storage。它是附近较大的超市之一，且首小时停车免费，是本区补货的便捷选择。

Pandan Valley 位置最大的卖点或许是临近学校。从池塘外侧门出去，过条马路就是学校。难怪这里对外籍租户很有吸引力。

Henry Park Primary School 也在步行范围内，且在 Pandan Valley 住户入口外就有 Pat’s Schoolhouse。附近学校还包括 Pei Tong Primary School、School of Science and Technology、Eunoia Junior College、Singapore Polytechnic、Ngee Ann Polytechnic、National University of Singapore、Anglo Chinese School (Independent) 与 Anglo Chinese Junior College。

Pandan Valley 开发与用地

Pandan Valley 的占地为 865,261 平方英尺，略小于 Pine Grove。单位也更少，因此人均空间感相近。项目设有两处出入口：一处连通主干道 Ulu Pandan Road，另一处在较小的 Mount Sinai Road 上。因此即便主路堵车，你仍可经由 Ghim Moh 与 Mount Sinai 回家，这点很方便。

我本想细化 Pandan Valley 的户型组合，但受限于项目年岁与变体众多，几乎不可能全面罗列。上次统计约有 30 种不同户型！这也引出下一点：正因为变化多，这对希望更高自主性与独特性的自住者来说，是非常重要的卖点。比如，顶层公寓带巨大的露台，有些有大面积的阶梯式开放阳台，花园单位还能打造类似温室的小空间。

但作为通用参考，概况如下：

户型分布

户型	面积 (sqft)
2卧室	1,173 sqft
3卧室	1,335 – 1,830 sqft
4卧室	1,873 – 3,197 sqft
5卧室	2,669 – 6,867 sqft

从上表不难看出，这里的单位面积非常可观，尤其是 3 至 5 卧的上限面积，空间感十足。

价格评测

项目名称	产权	TOP	均价 (PSF)
Pandan Valley	永久产权	1978	$1,274
Pine Grove	99年	1984	$1,013
Cavendish Park	99年	1996	$1,074
Astor Green	99年	1995	$1,138
Ridgewood Condo	999年	1981	$1,092

从价格来看，尽管 Pandan Valley 是上述项目中最早期的，它的 PSF 均价却最高。更不用说，它的 PSF 均价甚至高于被划入 District 10 的 Ridgewood Condo。我想这其中包含了永久产权的溢价，以及其独树一帜的规划与户型所带来的稀缺性。

我们的看法

如果你已将这一带视为理想居住区，最常见的纠结可能是该在 Pandan Valley、Pine Grove 与 Ridgewood condominium 之间如何取舍。

写这篇评测时，有朋友问我更喜欢 Pandan Valley 还是Pine Grove，我的回答是“很难抉择”。很多方面两者很像：同在 District 21，位置几乎可抛硬币决定；同为占地广阔的大体量项目，但设施相对不足。

但差异也正蕴藏在此，所谓“萝卜青菜，各有所爱”。

Pandan Valley 的“凌乱”自有其美，这种感觉很难用镜头捕捉，只有亲临其境才能体会。起伏的山坡、风格各异的楼栋、通往尽头的随机小路，都是它魅力的一部分。

我挺喜欢 Pandan Valley——就它本来的样子而言。如果我在寻找一个真正可定制、空间充裕、场地独一无二的住所，它会是我名单之首。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。