Pandan Valley 评测：新加坡最独特的公寓？

关于此公寓

项目	Pandan Valley	地区	21
地址	Pandan Valley	地契	Freehold
占地面积	865,261 sqft	单位数量	605
发展商	DBS Realty Pte Ltd	TOP	1978

I老实说，当我得知下一篇要评测的是 Pandan Valley 公寓时，我并不是最兴奋的那个人。外立面的红砖搭配奇怪的绿色屋顶，对我而言从来称不上视觉享受。更别提那一大堆让人摸不着头脑的楼体与户型布局了。不过，在 Pandan Valley 待了一段时间后，我很清楚地意识到，我犯了找房时最常见的一个错误：在亲自去看之前，千万不要轻下判断。话不多说，我们直接进入正题！

内部探访

Pandan Valley 设施

游泳池	烧烤区	游乐场
戏水池	健身房	壁球场
网球场	商店

可通过 Ulu Pandan Road 和 Pandan Valley 两个入口进入，不过 Pandan Valley 入口仅供住户使用。对访客而言可能有点麻烦，需要再绕一圈才能进入，但我反而赞同这种做法。对于体量较大的项目，高峰时段访客安检会导致排队入场；而住户专属入口能保证更顺畅的通行体验。

公交车站就在小区外，且设有有遮蔽的人行天桥可通往马路对侧。这里车速较快，这种设计很实用。比较可惜的是，从各楼栋到公交车站之间并没有全程遮蔽通道。

从 2 号楼（最靠近主干道的那栋）开始，就有一整排商铺。

这里有正规的诊所（拿 MC 请病假非常方便）、钢琴教室、补习中心……

还有一家很有家常氛围的法式餐厅 French Ladle（在网上获得了极高评价）、日托中心、芭蕾学校及其他商铺。这些只是前排的商家。

后排的楼后还有一家 Pet Doctors Veterinary Clinic。在这样占地广阔的公寓里，这再合适不过了，许多住户都养宠物。万一有紧急情况，宠物也能第一时间得到救治！对一些把宠物当成家人的人来说，这算是个不小的加分项。

更令人惊喜的是，这里还有一所中文幼儿园，带有自己的专属游乐场。

最后但同样重要的是，Pandan Valley 还有自己的超市。就便利性而言，这是非常棒的配套。

为了让你更好地理解这篇评测，我想先强调一下 Pandan Valley 最独特、几乎在其他地方找不到的特点——它真正的“谷地”地形。说这个项目“独特”，并不仅是指建筑风格或与众不同的户型。如果要评选新加坡最独特的公寓，这里无疑能夺魁。我今年看过不少公寓，而这里的独特程度迄今为止无出其右。

这种层层退台的建筑形态极具辨识度，也为这里增添了几分韵味。老实说，若不提前说明，你会以为这是一处 Cameron Highlands 的老派度假村。

我很喜欢这里，安宁静谧不言自明。本质上就是一个巨大的锦鲤池，中间横跨一座木桥。听起来很简单，但新加坡能拥有类似景观的公寓并不多见。

在池塘右侧，你能看到同样的层叠式楼栋，只是这次背后还有更高的楼体作衬。

池塘周围点缀着花卉布置，也设有长椅，方便驻足小憩。沿着这条路可通往侧门，出去就是沿 Pandan Valley Road 的公交车站。在这里搭乘 92 路，很快就能到 Ghim Moh。

这里的坡地与弯曲的道路独一无二，几乎是 Pandan Valley 专属的景致。

回到主楼区，你会看到一整条长楼里拼接着各种各样的户型，由此也造就了你能见到的最长公共走廊之一。虽然外立面观感未必讨喜，但对于想要彻底定制自家空间的人来说却是极好——连自家窗户样式都能按喜好来。

中间的树木较为密集，像今天这样烈日当空的时候非常遮阴。

顺着走，就来到了谷地顶部的烧烤区。无论如何都谈不上现代感，除绿色遮阳伞外几乎没有遮蔽。

烧烤区右侧是一个“小山谷”，有秋千、弯曲单杠和儿童游乐场。这个区域的氛围很“老派”，几乎像山谷里有遮蔽的公园。我觉得这里非常适合小朋友玩耍，且因为场地足够开阔，能够自由奔跑，这在当下已越来越少见。

继续前行，会来到一个围合式会所，里面就是游泳池。

这也说到了 Pandan Valley 的一处遗憾：游泳池略显失望。虽然不算小，但以这里的户数而言，明显不够用。周末我几乎可以预见会被小朋友占得满满当当。更何况，从占地规模来看，完全可以再建一座泳池以满足住户需求。

同样地，泳池再往下只有一片网球场，且球场的状态显然已不如从前。是不是我多心了，周围的绿篱也显得有些偏矮？看起来只要球技不够熟练，恐怕会有不少网球飞出场外。

网球场旁是一座全尺寸篮球场，奇怪的是，它的维护状况明显比网球场更好。

Pandan Valley 的健身房大概是我在新加坡见过层高最高的公寓健身房。面积不小，器械与自由重量也算齐全。不足之处在于，整体感觉像是 20 年前学校里的健身房，而且没有空调。如果你很在意在空调房里健身，可以考虑把 Pandan Valley 从清单上划掉。

健身房旁边有两间室内壁球场，但我没能拍到照片。别担心，你并没有错过什么。

Pandan Valley 的停车位非常充足，且形式多样：露天、纵列、平行位、多层停车场，应有尽有。就我个人而言，更偏好有顶棚的停车位，毕竟新加坡的炎热有时确实难以忍受。但这正是老旧项目在配套上需要取舍的地方。

我原本好奇，为什么有顶棚的停车场并未出现车位被挤爆的情况，直到我进去看了一眼——这座车库的车道与车位窄得惊人。难怪多次被网上评为新加坡最差设计的车库之一。换个角度想，这或许也是一种“妙计”，以免大家一窝蜂去抢这里的车位。

在楼角落里还发现了一个 Parcel Santa，这在任何公寓里都是个实用的设施。

登上楼顶后，景色其实相当惊艳。

主要是因为周边高楼并不多，视野能望得很远。

从上方能更直观地看到泳池的完整尺寸。

用这几张照片来收束设施部分，恰好能概括居住在 Pandan Valley 的优缺点。若你钟情于自然、空间，以及高低起伏带来的独特地貌，这一幕就是天堂；但如果你更在意丰富的设施，看到这片广阔的土地，脑海里恐怕只会浮现四个字：空间可惜。

Pandan Valley 位置评测

很多人以为 Pandan Valley 位于 District 10，这也无可厚非，因为它的邻居如 Allsworth Park 和 Ridgewood condominium 通常被视为 District 10 的一部分。然而由于土地分区的关系，Pandan Valley 实际上隶属 District 21！并不是说 District 21 不好，只是没有前者的溢价高。从某种意义上，这反而是优点：享受相近的位置，却不必为区域溢价买单。

先说结论，Pandan Valley 的位置很不错，但若让我在这一带自由选择，它不会是我第一优先。这里必须声明，这是基于我个人的生活方式所做的判断。Pandan Valley 是否适合你，很大程度取决于你的生活习惯以及主要的出行方式。若你以公交或自驾为主，Pandan Valley 会是很好的选择，离周边热门区域都不远；但若你高度依赖 MRT，就没那么理想了——步行约 20 分钟可到 Dover MRT 站。

对于自驾人士，Pandan Valley 距离 Ghim Moh、Clementi 和 Holland 都很近，基本上开车 5 到 10 分钟即可抵达。Pandan Valley 也靠近 Metropolis 办公区，因此在租赁市场上同样受欢迎。前面提过，公交站就在小区门口，且 Ulu Pandan Road 属于主要道路，沿线运营的公交线路相当多。

Pandan Valley 其实很像Interlace、D Leedon 这类项目，自带足够的商铺与配套，几乎可以自给自足。但若需要外出，你可以乘坐 92 路前往 Ghim Moh。要注意的是，车程不长，但班次频率一般。

对大多数人而言，Ghim Moh 基本能满足日常所需。翻新后的小贩中心与巴刹更整洁、通风，也更适合在炎热天气里用餐。

小贩中心内选择繁多，唯一的难题可能是“选择困难”。给不太熟悉这一带的读者提个醒：Guan Kee Fried Kway Teow、Jiu Jian Shao La、Chuan Kee Boneless Braised Duck 都很值得一试。Ghim Moh 还有邮局、诊所、社区小店，以及 24 小时营业的 Giant 迷你超市，夜里需要什么也能及时补给。

购物方面，Star Vista 很近，但我更多会为了餐饮去那里，因为餐饮（F&B）的选择确实不错。像 Paradise Group 旗下的新品牌 Le Shrimp Ramen 和 Beauty in the Pot 的进驻，也进一步提升了商场的吸引力。

这一带最具吸引力的去处依然是 Holland Village，尽管目前停车有些不便。举几个例子，Oporto、Crystal Jade、Tai Cheong Bakery 都是值得光顾的人气餐厅。

这里的后街在夜间会封闭机动车通行，酒吧与餐厅可以把座位摆到街上。这也是它在外籍人士中颇受欢迎的夜生活原因所在。

Holland Village 目前也在进行大规模升级，完工后将为周边带来更多零售选择。

另一个值得一提的地方是 Jelita，离 Pandan Valley 仅 2 个公交站，或开车 1 分钟即可到达。楼上有书店与玩具店，但真正的“主角”是 24 小时营业的 Cold Storage。这是附近规模较大的超市之一，且首小时停车免费，是该片区相当便利的买菜选项。

Pandan Valley 的一大卖点是毗邻学校。从池塘那侧的侧门出去，过一条马路就到学校了。这显然对租客吸引力巨大，也是很多外籍家庭选择 Pandan Valley 的原因。

Henry Park Primary School 也在步行范围内，Pandan Valley 住户入口外还有一所 Pat’s Schoolhouse。周边学校还包括 Pei Tong Primary School、School of Science and Technology、Eunoia Junior College、Singapore Polytechnic、Ngee Ann Polytechnic、National University of Singapore、Anglo Chinese School (Independent) 和 Anglo Chinese Junior College。

Pandan Valley 开发与场地

Pandan Valley 的占地为 865,261 平方英尺，实际上比 Pine Grove 略小。户数也更少，因此你能享有相近的空间感。同样地，小区有两个出入口：一个在主干道 Ulu Pandan Road，另一个在较小的 Mount Sinai Road。一旦主路拥堵，你仍可选择经由 Ghim Moh 与 Mount Sinai 回家，这点相当方便。

我很想详细梳理 Pandan Valley 的户型配置，但受限于项目年代与变化数量之多，几乎不可能做到。最近一次统计显示，这里有多达 30 种不同户型！也因此，我认为这对任何希望拥有更高自主性与独特性的自住业主来说，是个重要卖点。比如，顶层复式（penthouse）带有超大的露台；有的单位拥有大面积阶梯式开放阳台；花园单位则能让你打造类似日光房的小“温室”。

但作为一个大致参考，可以这么看：

户型配置

户型	面积（sqft）
2 卧室	1,173 sqft
3 卧室	1,335 – 1,830 sqft
4 卧室	1,873 – 3,197 sqft
5 卧室	2,669 – 6,867 sqft

从上表不难看出，单位面积非常可观，尤其是 3 至 5 卧的上限面积，空间感十足。

价格评测

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Pandan Valley	永久地契	1978	$1,274
Pine Grove	99 年	1984	$1,013
Cavendish Park	99 年	1996	$1,074
Astor Green	99 年	1995	$1,138
Ridgewood Condo	999 年	1981	$1,092

从价格来看，尽管是这些项目里最老的一个，Pandan Valley 的平均 PSF 反而是最高的。更不用说，它的平均 PSF 甚至高于隶属 District 10 的 Ridgewood condo。我想这当中包含了永久地契的溢价，以及其户型与整体布局的独特性所带来的附加值。

我们的看法

如果你已把这一区域锁定为理想之选，一个常见难题是如何在 Pandan Valley、Pine Grove 与 Ridgewood condominium 之间做出选择。

我写这篇评测时，有朋友问我更喜欢 Pandan Valley 还是Pine Grove，我的回答是：很难抉择。从很多方面看，两者很相似。它们同处 District 21，几乎是比邻而居；就位置而言，你几乎可以“抛硬币”。两者都占地辽阔、绿化充足，但公共设施相对不足。

但差异也确实存在，所谓“各有所好”。

Pandan Valley 的“杂乱”自有其美感——这不是镜头能捕捉到的，得亲身体验。起伏的地势、错落的建筑、以及通向尽头的随机小路，都是它独特魅力的一部分。

我很喜欢 Pandan Valley，喜欢它真实的样子。若我在寻找一个可高度定制、空间充裕、场地形态绝无仅有的居所，它会是我清单上的优先选项。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。