| 项目 | Pine Grove Condo | 区域 | 21 |
|---|---|---|---|
| 地址 | Pine Grove | 地契 | 99 年 |
| 占地面积 | 893,024 sqft | 单位数量 | 660 |
| 开发商 | HUDC | TOP | 1984 |
In the past few years, the Pine Grove 公寓几乎与en bloc一词画上等号。不知为何，这似乎是个备受关注的话题，短语“pine grove en bloc”在 Google 上每月有 720 次搜索！相当惊人。逻辑上想想也合理：人们总关心动辄十亿规模的大交易，而以 $1.86 billion 计，Pine Grove 公寓将打破 Farrer Court 所创下的此前纪录。据报道，这个项目又启动了 en bloc 进程，考虑到租约逐步走向尾声，也在情理之中。倘若最终无人接手，撇开其未来潜力不谈，这里是否仍值得关注与居住？
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| 烧烤区 | 健身房 | 游乐场 |
| 游泳池 | 儿童池 | 会所 |
| 便利店 | 网球场 | 咖啡馆 |
| 多功能室 | 自习室 |
初到 Pine Grove 公寓，最直观的感受就是空间之大。我去过无数公寓，但至今这里与Sommerville Park堪称新加坡前 2 名最宽敞的公寓。这里给予的活动空间无与伦比，也难怪部分住户很难下定决心在 en bloc 文件上签字。
一旦习惯了这样的尺度，要搬到市区内那些单位更小、而新项目公共空间又无法相比的公寓，必定不易。若让我选择住在这里，我一定会优先考虑复式单位（maisonette）。这类户型十分独特、有个性，而且家门口就是车位！
注意：Pine Grove 公寓没有有顶棚的停车位。以新加坡多变的天气而言，这确实不便——雨天提着采买回家却被困在车里等雨停，实在糟心。对较为讲究的车主而言，把爱车暴露在风吹日晒下也绝非理想。好的一面是，这里空间与车位都很充裕，完全不用担心抢车位！
部分楼座背后有一片十分安静的区域，像是你自家的后院。虽说这里是开放空间、人人皆可进入，但对面向这片区域的单位而言，这在新加坡绝对是难得一见的景致。这样的空间尤其适合孩子奔跑玩耍、开展运动，极强的开阔感与自由感油然而生。
若想慢跑或傍晚散步，你完全不用离开公寓范围。若你养狗，这里更是理想之选。占地 893,000 平方英尺，这或许就是本项目最强的优势。
看看这密布的小径，真是让人眼前一亮、耳目一新。
并非所有人都会喜欢这种年代感浓厚的建筑风格。它确实很旧，说句老实话，还有几分 HDB 的影子。这也不意外，毕竟 Pine Grove 公寓本身是前 HUDC 项目。更多信息请点这里。
至少从外观看，Pine Grove 公寓似乎刚粉刷过。尽管我不太认同配色的选择，但确实让整体更明亮了。
山顶处有个游乐场，但老实说，以 Pine Grove 公寓的占地而言，我认为这里未必会被充分利用。
游乐场下方、泳池之前是一大片露台，用作烧烤区。
我挺喜欢这里的儿童泳池。它或许没有如今多数公寓常见的无边泳池那般现代，但自带一份怀旧气息，让人想起过去乡村俱乐部的泳池。鲜艳的瓷砖也让这里更有活力。
甚至还有滑梯！
拾级而上，是一座尺寸正经的主泳池。远端你看到的小建筑就是按摩池（jacuzzi）。
这并非我见过最大的泳池，以 660 个单位计，周末时段可能会略显拥挤。池畔也零星摆着一些白色塑料躺椅，但以住户数量来看，数量明显偏少。
会所就在泳池旁，Pine Grove 公寓的大部分设施也集中于此。健身房面积不小，器械配置也出乎意料地齐全。同样地，高峰时段仍可能略显拥挤，毕竟它不是最大的健身房。
健身房旁是休闲区与两间私人自习室。
还设有一间迷你便利店，临时所需可随取随买。
甚至还有一家咖啡馆，名为Fusion at Pine Grove。虽不是每个项目都能支撑起一间咖啡馆，但我很喜欢这种需要时总能迅速解决一餐的便利。
咖啡馆外就是一片面向泳池的座位区。
最后，会所内还配有一间尺寸得体的多功能室，可供预订招待宾客。
会所背后还有额外的座位区与另一处烧烤点。
走出会所便是一条步道，可通往 Pine Grove 公寓的第二个出入口。沿途会经过网球场以及服务本公寓的巴士站。若你住在较早期的楼座，因地块庞大，走到巴士站的距离不算近。记得除了会所以外没有任何遮蔽，建议随身携带雨伞。
从步道可走楼梯下去到停车场，再往前就是篮球场。
坦白说，篮球场的地面已有些磨损，状态不若以往。即便如此，有这样一处活动空间始终是件好事。
篮球场前方有一条步道，可通向运河。
沿着运河有一条风景不错的步行/慢跑路线。若体力允许，实际上可以一路走到 Dover MRT 站与 Ghim Moh。能偶尔换换风景很不错，但正如我所说，Pine Grove 内部已大得让我足以心满意足。
顺带一提，往前还有另一扇侧门，连通 Ulu Pandan Park Connector 上的另一条步道。
Pine Grove 公寓共有两个出入口，这个入口外便是巴士站。
网球场就在第二个出入口旁。出乎意料地是，它的状况不算差，甚至比篮球场好。不过，以 660 个单位仅配备一片球场，热门时段订场会较为困难。
看看这片空间有多大！
再往山上走是更多低层楼栋。上山的这段路挺陡，幸好旁边有楼梯，行走更轻松。若追求私密性，山顶这处小小的静谧角落最为理想。
这里极为安静，你会拥有所需的一切私密与宁静。
又一片开阔草地，孩子们可以在这儿尽情踢球玩耍。
Pine Grove Condo 地段评述
从地段本身而言，Pine Grove 公寓的位置相当不错。若开车，往 Clementi、Ghim Moh 与 Holland 等地都很便捷——基本都在 5 至 10 分钟范围内。
多数住户的首选去处肯定是 Ghim Moh 市场，开车约 5 分钟可达。或者，你也可前往 Pandan Valley Road 路边的巴士站搭乘 92 路。这趟巴士对周边公寓住户以及 Mount Sinai 与 Holland Grove 一带的有地住户都非常实用。你也可以沿 Ulu Pandan Park Connector 走风景更好的路线，但我只会建议给年轻体健者或有自行车可用的人。
Ghim Moh 市场不久前翻新过，如今即便在炎热天气，熟食中心也更清爽通风。我认为它是较为出色的巴刹与熟食中心之一，这点从全天候的人气也能看出。
午餐时段你会真切感受到部分摊位有多受欢迎——来自 One North 的上班族潮涌而至，把这里挤得满满当当。辨别热门摊位很简单，看队伍长度就对了！为方便起见，我也点几个常年人气王：Guan Kee Fried Kway Teow、Jiu Jian Shao La 与 Chuan Kee Boneless Braised Duck 通常队最长，但其实这里大多数摊位的水准都很不错。
Ghim Moh 一带也有不少便民设施：多家诊所、邮局，以及 24 小时营业的 Giant 迷你超市，基本可满足日常所需。
马路对面是 Star Vista，这是除 Clementi Mall 外离你最近的商场。不过 Star Vista 并非典型的邻里商场，若为购物而去可能略显乏力；但餐饮方面颇具吸引力，如 Le Shrimp Ramen 与 Beauty in the Pot（人气极高的火锅店）等新面孔，也带旺了这一带的人气。
另一处热门去处是 Holland Village，随着即将到来的改造，这里将提供更多设施与店铺。Holland Village 自带独特魅力，始终吸引着外籍社区。不仅如此，这也是最近可寻到周末夜生活的地方之一。也因此，Pine Grove 公寓凭借其地段与宽敞空间，仍会对外籍租客保持吸引力。
就日常采买而言，除了 Ghim Moh，另一个不错的选择是 Jelita 的 Cold Storage。虽然并非步行可达，但首小时停车免费，对周边居民极具吸引力。它是规模较大的 Cold Storage 之一，设有冷热熟食柜台、新鲜食品，店内甚至还有 Cedele 面包房。最好的是？24 小时营业。
我认为居住在 Pine Grove 公寓的一大亮点，是周边学校资源非常丰富。首先，Nexus International School 几乎就在隔壁——这也是本公寓深受外籍家庭喜爱的原因之一。另一所热门选择是 Henry Park Primary School，极其抢手，离得近到孩子每天步行上学也不成问题！
附近的其他学校还包括 Pei Tong Primary School、School of Science and Technology、Eunoia Junior College、Singapore Polytechnic、Ngee Ann Polytechnic、National University of Singapore、Anglo Chinese School (Independent) 与 Anglo Chinese Junior College。最后，Ridgewood 一带还有一所 Pat's Schoolhouse，步行约 5 分钟可达。孩子从幼儿园到大学阶段的教育基本都能在这一带覆盖，难怪这里对家庭如此有吸引力。
不过，撇开这些优点不谈，就公共交通（尤其是 MRT）而言，Pine Grove 公寓稍显不足。最近的地铁站 Dover 步行约需 15 至 20 分钟。因此你更依赖巴士、德士或自驾出行。
你当然可以坐巴士转乘地铁，但对我个人而言，这是额外的折腾，并非理想方案。更别提根据你所住的楼座不同，光是走出公寓范围就已不近。
另一个位置上的争议在于，Pine Grove 公寓与其邻居 Astor Green、Pandan Valley 同属 District 21；然而，The Trizon、Montview 与 Ridgewood Condominium 则被划为 District 10。并非说 District 21 有何不妥，但 District 10 仍是新加坡较为高端的地段之一。所谓“近在咫尺却又仿佛遥不可及”，这里的区别其实就隔着一条马路！
Pine Grove Condo 开发与用地
与D Leedon condo类似，Pine Grove 公寓的地块如此之大，若只设一个出入口几乎说不过去。这里可从 Ulu Pandan Road 与 Pandan Valley/Mount Sinai 两侧进入，后者尤为实用，可从 Ghim Moh 一路接驳至 Commonwealth Avenue West。
为便于直观感受 Pine Grove 的体量：其占地达 893,024 平方英尺，甚至比 D Leedon 还大！更何况单位数仅约其三分之一（660 个）。这也正是你在 Pine Grove 能享有大量绿化、开阔视野与罕见空间感的原因——这些在新项目中愈发难得。
以下为 Pine Grove 的户型分布：
| 户型 | 面积 (sqft) |
|---|---|
| 2卧室 | 1,163 - 1,324 sqft |
| 3卧室 | 1,668 - 1,938 sqft |
可见这里的单位面积确实很大，尤其与当下新盘相比更是明显。同时也能看出，Pine Grove 公寓明显面向家庭客群——没有 1 卧单位，且整体面积偏大。
价格评述
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格 (PSF) |
|---|---|---|---|
| Pine Grove | 99 年 | 1984 | $1,013 |
| Cavendish Park | 99 年 | 1996 | $1,074 |
| Astor Green | 99 年 | 1995 | $1,138 |
| Pandan Valley | Freehold | 1978 | $1,274 |
以近期 $1,013 PSF 的均价来看，考虑到土地体量与未来潜力（此地块重建后轻松容纳逾 2,000 个单位），我认为定价相当合理。虽然在公共交通便捷性上有所取舍，但对追求空间者来说，或许值得。
我们的结语
Pine Grove 公寓的短板并非没有：离 MRT 不近、外立面显旧、设施对住户规模而言略显不足。但其在土地与空间上的优势过于鲜明，足以轻松盖过这些不足。
坦白说，关于 en bloc 的各种讨论，反而掩盖了 Pine Grove 公寓在当下公寓时代仍能带来的价值。如今提起 Pine Grove，许多人首先想到的是它的未来潜力。这并没错，但也容易忽略它已属稀有的“濒危品类”。除 Ivory Heights 外，这里少见地拥有大量土地、绿意与空间——非常适合养育孩子；而长居于此的人们也往往建立了深厚的邻里情谊。与其他 en bloc 案例一样，最难割舍的，往往是这些建立起来的关系与回忆。
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