Pine Grove Condo 评测：土地、土地、更多的土地

关于本公寓

项目	Pine Grove Condo	地区	21
地址	Pine Grove	地契	99年
占地面积	893,024 sqft	总户数	660
发展商	HUDC	TOP	1984

In the past few years, the Pine Grove condo has almost been synonymous with the word en bloc. For some reason, it seems to be quite a keenly watched topic, with the phrase “pine grove en bloc” drawing 720 searches a month on Google! Impressive. I guess if you think about it logically, it does make some sense. People want to know about the big billion-dollar deals, and at $1.86 billion, the Pine Grove condo would break the previous record set by Farrer Court. The development is reportedly up for en bloc again, and understandably so as its lease is running down the clock. In the event there are no takers, aside from its future potential, is this a place worth looking at?

内部探访

Pine Grove 的设施

烧烤区	健身房	游乐场
泳池	儿童池	会所
便利店	网球场	咖啡馆
多功能室	自习室

第一次来到 Pine Grove condo，最让你感到震撼的就是这里有多么宽敞。我跑过无数公寓，但迄今为止，这里和 Sommerville Park 绝对是新加坡最宽敞的两大公寓。这里的空间感无可匹敌，我也能理解为何一些住户很难下定决心在 en bloc 文件上签字。

一旦习惯了这样的尺度，要搬到市区就会很难受——新项目的户型越来越小，公共空间也远不能与这里相比。如果可以选择住在这里，我一定会选复式单位（maisonette）。它们非常独特，有个性，而且家门口就是车位！

注意：Pine Grove condo 没有有顶棚的停车位。以新加坡多变的天气，这对我来说是个不小的不便。比如下雨时拎着采买回家，还得困在车里等雨停——相当郁闷。对讲究的车主来说，这也是个缺点，把爱车暴露在风吹雨淋中肯定不是理想情形。好在这里空间充裕、车位多，基本不用为停车位而烦恼！

部分楼栋背后是一片非常安静的开敞区域，基本上就像自家后院。虽然这些空间对所有人开放，但面向这片景观的单位能在新加坡拥有如此少见的视野，确实难得。我认为这样的空间特别适合孩子们奔跑、做运动，带来强烈的开阔感与自由感。

如果你想慢跑或傍晚散步，完全不必走出公寓范围。养狗的人在这里也会觉得非常理想。占地 893,000 平方英尺，这大概就是本项目最强的优势。

看看这里小径的数量，真是让人耳目一新。

并不是每个人都喜欢这种老式建筑风格。它的确很显年代感，说白了有点像 HDB。这也不奇怪，毕竟 Pine Grove condo 实际上是前 HUDC 项目。想了解更多信息，请点击这里。

至少看起来 Pine Grove condo 最近刚粉刷过。虽然我不太认同配色的选择，但确实让环境显得更明亮了。

山顶有一个游乐场，但说实话，以 Pine Grove condo 的占地规模来看，这个设施的使用率可能不会太高。

游乐场下方、泳池前是一块大型露台，用作烧烤区。

我挺喜欢这里的儿童泳池。它或许不如如今大多数共管公寓里的无边泳池那么现代，但很有怀旧感，让我想起从前的乡村俱乐部泳池。色彩鲜艳的瓷砖也为空间增添了活力。

甚至还有滑梯！

上楼梯后，就是一个标准尺寸的泳池。你在远端看到的小结构是按摩池。

这不是我见过最大的泳池，对于 660 户来说，周末可能会有点拥挤。池畔也零散放着一些白色塑料躺椅，但以户数来看，数量还是太少了。

会所就在泳池旁，Pine Grove condo 大多数设施都集中于此。这里的健身房面积不小，器材种类也比预想中丰富。同样地，高峰时段可能会有点拥挤，毕竟空间也不是很大。

健身房旁是一个休闲区和两间私密自习室。

还有一间便利店，能满足你临时所需。

甚至还有一家咖啡馆，名为 Fusion at Pine Grove。虽然并不是很多项目能够支撑这样的配套，但我很喜欢在需要时能就近解决一顿简餐的感觉。

咖啡馆外立刻就是一块面向泳池的座位区。

最后，会所内还有一间尺寸适中的多功能室，可供住户预订招待亲友。

会所后方还有一些额外的座位与另一处烧烤区。

走出会所后，就是一条步道，通往 Pine Grove condo 的第二个出入口。这里也通向网球场以及服务于本公寓的巴士站。如果你住在靠前的楼栋，由于地块太大，走到巴士站的距离不算近。且注意除了会所一段外基本没有遮蔽，最好随身带把伞。

从步道有楼梯通往停车场，再往下就是篮球场。

不得不说，篮球场的地面已经有些磨损，状态见过更好的。但有这样一处活动空间，始终是件好事。

篮球场前还有一条步道，通往运河。

沿着运河就是一条适合步行/慢跑的路线，景色不错。如果你愿意，其实可以一路走到 Dover MRT 站与 Ghim Moh。能换个环境走走当然不错，但正如我所说，Pine Grove 自身就很大，在里面活动我已经很满足了。

顺带一提，往前不远还有一个侧门，可通往 Ulu Pandan Park Connector 的另一条步道。

Pine Grove condo 有两个出入口，这一个连接到项目外的巴士站。

网球场就在第二个入口旁。状态出乎意料地不错，肯定比篮球场更好。不过只有一片场地、服务 660 户，热门时段可能不太好订。

看看这空间有多大！

再往山上走还有更多低层楼栋。这段上坡路挺陡的，所幸旁边有楼梯，能减轻一些辛苦。若追求私密性，山顶这片小飞地最为理想。

这里非常安静，你会拥有充足的私密性。

又一片开阔草地，孩子们可以尽情踢球玩耍。

Pine Grove Condo 地段点评

就地段而言，Pine Grove condo 的位置其实相当不错。若你开车，去 Clementi、Ghim Moh 和 Holland 都很方便。我所谓的方便，是指都在 5 到 10 分钟车程范围内。

多数住户首先会想到的去处肯定是 Ghim Moh 市场，开车约 5 分钟即可。或者，你也可以到 Pandan Valley Road 路旁的巴士站搭乘 92 路，这对本区域的公寓住户以及 Mount Sinai、Holland Grove 一带的有地住户都非常实用。你也可以沿着 Ulu Pandan Park Connector 走一条风景线，但我只会推荐给年轻体壮或有自行车的人。

Ghim Moh 市场不久前刚翻新过，如今就算在炎热天气，熟食中心里也更清爽、通风。我认为 Ghim Moh 市场是较为出色的湿巴刹与熟食中心之一，这里几乎全天都很热闹，也证明了这一点。

若午餐时间来，你会见识到热门摊位的人气有多旺——来自 One North 的上班族潮水般涌来，把地方挤得满满的。要分辨哪家更受欢迎很简单，看队伍长度就行！为简单起见，我给你点名几家“常青树”：Guan Kee Fried Kway Teow、Jiu Jian Shao La 和 Chuan Kee Boneless Braised Duck 通常是排队最长的。当然，这里的大部分食物水准都很不错。

在 Ghim Moh 一带，你还能找到许多实用的配套：多家诊所、邮局，以及 24 小时营业的 Giant 便利超市，基本能覆盖你的日常所需。

马路对面是 Star Vista，它是距离你最近的商场之一（另一家是 Clementi Mall）。Star Vista 并非典型的邻里商场，若想购物我不太会去那里，零售选择相对薄弱。但在餐饮方面还是挺吸引人的，像 Le Shrimp Ramen 和 Beauty in the Pot（非常受欢迎的火锅店）等新晋餐厅入驻，带旺了这片区域的人流。

另一个热门据点是 Holland Village，随着即将到来的升级改造，这一带将有更多的设施与商铺。Holland Village 自带独特魅力，总能吸引外籍社群。更不用说，这里是周末最近的夜生活去处。因此，Pine Grove condo 因为地段与宽敞的空间，对外籍租客一直具有吸引力。

在配套方面，除了 Ghim Moh，另一个很好的选择是 Jelita 的 Cold Storage。虽然步行不太现实，但首小时免费停车对周边住户很有吸引力。它是规模较大的 Cold Storage 超市之一，设有冷热熟食柜台、生鲜区，店内还有 Cedele 面包店。最好的一点？24 小时营业。

我认为住在 Pine Grove condo 的最大优势之一，是周边学校资源非常丰富。首先，Nexus International School 就在隔壁。这也是为何本公寓深受许多外籍人士欢迎的原因之一。另一所热门学校是 Henry Park Primary School，极其抢手。距离其实近到孩子每天可以步行上学！

附近其他学校还包括 Pei Tong Primary School、School of Science and Technology、Eunoia Junior College、Singapore Polytechnic、Ngee Ann Polytechnic、National University of Singapore、Anglo Chinese School (Independent) 与 Anglo Chinese Junior College。最后，Ridgewood 区域内距离 5 分钟步行处还有一所 Pat’s Schoolhouse。基本上，从幼儿园到大学，你孩子的教育路径在这里都能覆盖，这也是它对家庭如此有吸引力的原因。

撇开上述优点不谈，就公共交通（尤其是 MRT）而言，Pine Grove condo 的确有所不足。最近的地铁站 Dover 步行约需 15 至 20 分钟。因此，你基本上需要依赖巴士、德士或自驾。

也可以搭巴士转乘地铁，但对我个人而言，这多一道工序并不理想。更何况，取决于你居住的楼栋，从项目内走到出入口本身就不算近。

关于地段的另一点争议在于，Pine Grove condo 实际上位于第 21 区，邻近项目如 Astor Green 与 Pandan Valley 也在此。然而，The Trizon、Montview 与 Ridgewood Condominium 等则被划为第 10 区。并不是说第 21 区不好，但第 10 区毕竟仍是新加坡较为高端的地段之一。形容这里“近在咫尺却远在天边”恰如其分，因为两者的分界其实就隔着一条路！

Pine Grove Condo 开发与规划

与 D Leedon condo 一样，Pine Grove condo 的占地如此之大，若只设一个出入口几乎有些“暴殄天物”。本案可从 Ulu Pandan Road 或 Pandan Valley/Mount Sinai 两侧出入，后者尤其实用，因为它从 Ghim Moh 一路连到 Commonwealth Avenue West。

为让你直观感受 Pine Grove 的体量：以 893,024 平方英尺的占地，它甚至比 D Leedon condo 还大！更不用说，这里仅有约三分之一的户数（660 户）。这也是为何你能在 Pine Grove 享受到如此多的绿意、开阔与空间感——这些在当下的新项目中极其罕见。

以下是 Pine Grove 的户型分布：

户型分布

户型	面积 (sqft)
2卧	1,163 – 1,324 sqft
3卧	1,668 – 1,938 sqft

可见单位面积确实很大，尤其与当下新盘相比更是如此。同时也能看出，Pine Grove condo 明显面向家庭客群——没有 1 卧单位，且整体面积更为宽裕。

价格评析

项目名称	地契	TOP	均价 (PSF)
Pine Grove	99年	1984	$1,013
Cavendish Park	99年	1996	$1,074
Astor Green	99年	1995	$1,138
Pandan Valley	永久地契	1978	$1,274

以近期 $1,013 PSF 的均价来看，考虑到占地规模与未来潜力（该地块重建后轻松可容纳超过 2,000 户），我认为相当合理。公共交通便利性确实有所取舍，但若你更在乎空间，这里或许值得一试。

我们的看法

Pine Grove condo 的短板不算少：距离 MRT 不近、外立面老旧、设施与户数的匹配度不足。但它在土地与空间上的优势过于明显，足以轻松压过这些缺点。

坦白说，有关 en bloc 的讨论在某种程度上模糊了 Pine Grove condo 作为当下现代公寓仍能带来的价值。如今一提到 Pine Grove，很多人想到的都是它的未来潜力。这并非不对，但别忽略了它其实是渐趋稀有的“濒危品种”。除了 Ivory Heights，这里同样拥有大量的土地、绿意与空间。这里很适合养育孩子，也因为许多人长期居住而形成了紧密的社区关系。而在众多 en bloc 个案中，最难割舍的，往往正是彼此建立的情感与共同的回忆。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。