Parc Esta 评测：出门即达 MRT，毗邻 Paya Lebar Quarter

公寓概览

项目：	Parc Esta	分区：	14
地址：	Sims Avenue	产权年限：	99 years
用地面积：	376,716 sqft	单位总数：	1,399
开发商：	MCL Land Limited	TOP：	2022

W2018 年 11 月 17 日开盘当天，Parc Esta 吸引了超过 5,000 人到场，因此其销售成绩能超越 Parc Clematis’ 当天售出的 324 套，也就不足为奇。

截至目前，近 1,400 个单位中已有逾 68% 成交——足见其在市场上的热度。

项目由屡获殊荣的设计团队操刀，并配备高端家电（第一时间会想到 Smeg 和 Hansgrohe）。更可贵的是，开发商 MCL Land 并未只倚仗其优越地段来取胜。

当然，住在距离 Eunos MRT 仅 3 分钟处，本就便利十足。再加上 Paya Lebar 即将迎来一轮更新改造的消息，更为项目加分不少。

外立面大量运用落地玻璃，Parc Esta 的 9 座 18 层高楼计划于 2022 年底完工，未来住户已翘首以盼。将新加坡东部低密度天际线尽收眼底的开阔视野，无疑是自住与投资者共同看重的卖点之一。

叠加相较周边与大市更为合理的总价，以及不小的升值潜力，Parc Esta 在关键考量上基本都对了表。

接下来就看看示范单位是否不负众望，能否配得上这股热度与我们（略显兴奋的）期待。

实地探访

Parc Esta 配套设施

水上躺床	Jacuzzi 按摩池	烧烤炉
儿童戏水乐园	凉亭	草坪
懒人沙发休憩区	棕榈泳池	健身凉亭
水中健身房	香草花园	儿童游乐场
户外综合健身区	自行车电梯	50m 泳道池
Wi‑Fi 凉亭	会所	池畔凉亭 Cabanas
日光躺椅	健身室	更衣室
吊床公园	蕨类花园	网球场
多功能球场	慢跑道

如果你偏爱体量庞大、设施齐全的大型项目，Parc Esta 多半已在你的关注清单上。它与我们近期评测的 Parc Clematis 颇为相似，而本项目可视作新加坡东部的代表作。

占地 376,716 平方英尺，Parc Esta 的地块明显小于 Parc Clematis，但单位数量却相近（1,399 vs 1,478），因此整体密度更高，气氛也更为热闹。相对的，Parc Esta 的地段更占优势（尤其是东区拥趸）。

看过示范模型后，很快会留意到项目仅配备一片多功能球场和一片网球场。以 1,399 个单位的体量而言，确实略显吃紧。若你常用这些运动设施，周末时段的预订大概率会“一位难求”。

另一方面，这个 360 度环形泻湖有望成为 Parc Esta 配套的标志性亮点。与 Clement Canopy 的泻湖概念相似，但这里的尺度更胜一筹。只要绿化与景观打理到位，将会呈现一个郁郁葱葱的热带式休闲空间。

如果你想认真游几趟，这里也配有规整的长方形泳池。50m 的长度中规中矩，但与 Parc Clematis 奢华的泳池阵容相比，Parc Esta 就显得朴素一些。

Parc Esta 1 卧 + 书房 户型解析

517 平方英尺的面积，在当下新盘中算是中规中矩。首先映入眼帘的是格外宽大的厨房，以及夸张的入户过道——这通常不是什么好事。

如前所述，这个 1 卧单位的入户过道确实很大。乍看之下，仿佛置身 4、5 卧的大户型。对于 1 卧而言，这块空间几乎难以利用，效率不高；而在小户型里，每一寸空间都弥足珍贵。

对于 1 卧而言，厨房的面积可谓相当出色。动线从容，台面与收纳也都很慷慨。如果你重视烹饪，这会是理想之选。

浴室尺寸中规中矩，符合当下新盘的常见配置。比较特别的是，浴室位于厨房对面（书房夹在浴室与主卧之间），也就是说卧室并不能直接进入浴室！我理解将浴室独立出来便于有客来访时使用，但除非你经常招待客人，否则我更希望浴室能紧邻卧室。

厨房做大之后，势必要压缩其他空间，这里牺牲的就是餐区。从图中可见，留给餐区的面积十分有限。不妨考虑把厨房台面延伸，兼作餐桌使用，可能更为实用。

客厅也不算大，但摆下基本配置如沙发、茶几与（小型）电视柜仍绰绰有余。

阳台面积不小，足以摆放些绿植，或在周末放一张小桌和几把椅子小憩。

书房尺寸相当可观，用作学习/在家办公都绰绰有余，也可当作第二间（小）卧室使用。

卧室稍显紧凑，基本仅能容下一张大床。这里配有落地窗很加分，但因外侧设有 AC ledge（空调机位），窗户无法做到完全下延，略显可惜。

Parc Esta 2卧+书房户型点评

这套2卧加书房面积为840平方英尺，就同类户型而言算偏大。整体空间利用率不错，但同样宽敞的入户过道在我看来仍有些浪费。

这里摆放的两株绿植，反而更显得入口面积不小、用途不多。若把这部分面积挪给屋内其他区域，或许更能发挥效用。但既然在玄关，能做的多半也就是增强收纳。

从对“玄关之大”的惊讶中回过神，走几步就到厨房，并可一览客餐厅。

以2卧而言，这里厨房偏小；好在是封闭式布局。

接着是餐区，尺度不错。摆一张正式餐桌不成问题，也不会侵占客厅或过道。

客厅略窄但进深较长，因此可轻松放下一组标准尺寸的电视柜，甚至是超大屏电视。

相较整屋，阳台不算大，但摆上几把座椅仍不成问题。

次卧偏小，但大幅落地窗在一定程度上弥补了面积感的不足。

书房的尺寸颇为惊喜，几乎可作第三间卧室（可放一张单人床）。

主卧也颇为出色。大幅落地窗叠加近似“步入式衣柜”的设计，比多数你见过的2卧主卧更宽裕。

谈不上“巨大”，但衣柜旁那一抹额外空间，确实显著提升了体感。

最后是主卫，尺度正常，无可挑剔。

Parc Esta 3 卧+书房户型点评

面积为 958 平方英尺，这个 3 卧+书房的单位确实偏小。好在平面布置相当合理，有限的空间也被利用得当（除了玄关，依旧是老问题）。

与前两套类似，这个 3 卧也有一段颇为“鸡肋”的入户过道。

进入厨房前，右侧预留了一排颇为实用的收纳柜体。

就 3 卧而言，厨房确实偏小。虽为封闭式，但未设后厨或工作阳台（yard）。

虽然布局与 2 卧+书房相似，但这里的餐区略显逊色，摆放超过 4 人的餐桌会比较吃力。

客厅也偏小，以 3 卧来说称不上理想。能放下小沙发、茶几与电视柜，但 4–5 个人同时在此会显得拥挤。

就 3 卧而言，阳台也不大，更多面积留给了室内起居空间。鉴于单位本就不大，这反而是好事。

若采用“哑铃式”布局会更高效；像这样较长的走廊确实增加了无效面积。

与 2 卧+书房相比，这里的书房/灵活房更小。视你的需求而定，若把这面墙打通，或许能为客餐厅腾出更宽敞的空间。

公用浴室为标准尺寸。

卧室整体偏紧凑，但至少可以放下一张大床。与多数房间一样，落地窗很加分。

情况相似，主要受限于面积。若要挑剔，示范间这个卧室的设计风格并不合我口味。

这套 3 卧里最令人满意的是主卧，尺寸与 2 卧的主卧一样理想。

主卫的尺寸也不错！

Parc Esta 地段解析

Parc Esta 位于新加坡东部的成熟社区，周边生活配套完善。

邻近 Eunos Fire Post 与 Mount Pleasant Veterinary Clinic，相关的消防与宠物医疗需求都能得到及时响应。

更重要的是，公寓周边获取日常所需十分便捷，基本设施唾手可得。

交通

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Eunos Station’	2, 2A, 7, 13, 21, 24, 26, 28, 30, 30E, 51, 60, 60A, 61, 63, 63M, 67, 93, 94, 94A, 150, 155	50m，步行 1 分钟
Eunos Interchange	60, 60A, 61, 63, 63M, 76, 93, 94, 94A, 150, 154	150m，步行 2 分钟
‘Aft Lor 106 Changi’	2, 7, 7A, 13, 21, 24, 26, 28, 30, 30e, 51, 60, 61, 63, 63M, 67, 67W, 93, 94, 150, 155	150m，步行 2 分钟
‘Kg Ubi CC’	154, 76	240m，步行 3 分钟

最近的 MRT：Eunos MRT - 230m，步行 3 分钟

如你所见，Parc Esta 在公共交通方面的便捷性相当出色。

巴士方面，步行范围内有 3 个车站，另有一座巴士转换站可用。

此外，Eunos MRT 仅步行 3 分钟即可抵达。虽然并非最核心节点，但前往机场十分方便，且一站即可到达 Paya Lebar MRT（Circle & East‑West Line 的换乘站）。

需要注意的是，通往 MRT 与巴士转换站的路径基本全程有遮蔽，唯在通过交通灯时有一小段无遮蔽路段。

高速/主干道	距公寓距离（及预计离峰车程）
Sims Ave	紧邻
Jalan Eunos	150m，车程 1 分钟
Changi/Still Road	500m，车程 2 分钟
East Coast Road	1.6km，车程 2 分钟
Nicoll Highway	3.9km，车程 5 分钟
MacPherson Road	3.9km，车程 5 分钟
CTE	6.1km，车程 5 分钟
AYE	14.8km，车程 12 分钟
PIE	1km，车程 2 分钟
ECP	2.5km，车程 3 分钟
KPE	2.7km，车程 4 分钟
BKE	15.4km，车程 12 分钟
SLE	13.7 km，车程 10 分钟
TPE	8.4km，车程 7 分钟

驾车通达性：非常好

尽管位于新加坡东部，Parc Esta 相较其他“纯东区”condominiums（如 The Jovell）位置更为居中。简而言之，它很适合偏爱东区、但又不想住得过于靠东，或需要经常往返 CBD（车程 7 分钟）的人群。

驱车 3 分钟即上 ECP，也让前往 East Coast 休闲带变得轻而易举。对于家庭或喜欢新加坡最受欢迎海滩那份氛围与活动的人来说，这是极佳的福利。

超市与杂货

商店名称	距公寓距离（及预计离峰车程）
FairPrice Shop Eunos Crescent	500m，步行 8 分钟
FairPrice Joo Chiat Complex	1.3km，车程 4 分钟 OR 650m，车程 10 分钟
Cold Storage - Katong Market Place	2.5km，车程 9 分钟
Cold Storage - Parkway Parade	4.3km 车程 10 分钟

如同大多数民生社区，Parc Esta 附近的超市以 FairPrice 为主。就近的 FairPrice Shop Eunos Crescent 规模较小，Joo Chiat Complex 内的门店选择更为丰富。

但需要留意，前往后者的路上有相当一段无遮蔽（小提示：若天色阴沉，记得带伞）。

购物中心

商场名称	距公寓距离（及预计非高峰时段车程）
Joo Chiat complex	1km，车程 3 分钟 或 700m，步行 10 分钟
KINEX/City Plaza/Tanjong Katong Complex	1.6km，车程 5 分钟 或 1.2km，步行 16 分钟
Paya Lebar Square/PLQ Mall	1.9km，车程 6 分钟
SingPost Centre	2.5km，车程 8 分钟
112 Katong	2.8km，车程 11 分钟
Odeon Katong Complex	3.4km，车程 10 分钟
Bedok Mall (Cluster)	5.7km，车程 15 分钟

项目西侧是Paya Lebar 商业集群，东侧有 Bedok，南侧是 Katong 生活圈，Parc Esta 住户在可预见的未来，逛街购物与觅食都不成问题。

如果更偏好“中心区”的商场，从公寓驾车 15 分钟可到 Bugis 商圈，再往前约 5 分钟便抵达 Orchard 商业带的起点。

更为重要的是，Parc Esta 的落成势必为周边商业注入新活力——这对附近大多数商户而言是利好。

学校

学校名称	教育阶段	距公寓距离（预计非高峰时段车程）
Children’s Vineyard Kindergarten	Preschool	1.9km，车程 6 分钟
My Little Gems Preschool	Preschool	700m，车程 1 分钟 或 500m，步行 8 分钟
Happy Kids Preschool	Preschool	500m，车程 1 分钟 或 700m，步行 10 分钟
MindChamps PreSchool	Preschool	1.4km，车程 4 分钟
Eunos Primary	Primary	900m，车程 3 分钟
Maha Bodhi Primary	Primary	2.2km，车程 6 分钟
Telok Kurau Primary	Primary	2.3km，车程 7 分钟
East Coast Primary	Primary	3km，车程 8 分钟
Geylang Methodist Primary	Primary	3.7km，车程 9 分钟
Haig Girls’ School	Primary	1.5km，车程 5 分钟
Kong Hwa School	Primary	2.6km，车程 7 分钟
CHIJ Katong Primary	Primary	2km，车程 6 分钟
Ngee Ann Primary	Primary	3km，车程 10 分钟
Tao Nan Primary	Primary	2.1km，车程 7 分钟
Manjusri Secondary	Secondary	2.7km，车程 8 分钟
Whampoa Secondary	Secondary	2.8km，车程 9 分钟
Tanjong Katong Girls’ School	Secondary	2.4km，车程 8 分钟
Tanjong Katong Secondary	Secondary	2.2km，车程 7 分钟
Broadrick Secondary	Secondary	3.4km，车程 10 分钟
Presbyterian Recreation Secondary	Secondary	2.3km，车程 7 分钟
Chung Cheng High	Secondary	3.1km，车程 9 分钟
Temasek Polytechnic	Tertiary	6.3km，车程 12 分钟
Victoria Junior College	Tertiary	4.4km，车程 11 分钟
Temasek Junior College	Tertiary	3.7km，车程 8 分钟
James Cook University	Tertiary	4.8km，车程 12 分钟
Portman Business School	Tertiary	2.6km，车程 8 分钟
SMU	Tertiary	8km，车程 18 分钟
Curtin Singapore	Tertiary	10.2km，车程 15 分钟

可见，项目周边中小学资源相当充足（可以松一口气了）。

更值得一提的是，Victoria 与 Temasek Junior College，以及 Temasek Polytechnic 均在附近。这些院校的学生与教职员工往返校园将更省时。

此外，周边早晚高峰的交通拥堵程度，相较新加坡其他主要地段稍显缓和。

补充要点

• 丰富的休闲去处

我们都听过那句常被误用的谚语，讲的是名叫 Jack 的孩子因为“只工作不玩耍”而抱怨生活乏味。

幸运的是，住在 Parc Esta 的所有“Jack”，附近都有大量休闲选择，包括近在咫尺的 Kampong Ubi Community Centre、Tanah Merah Country Club、若干攀岩场馆，以及 East Coast Beach 等等。

• Paya Lebar 空军基地搬迁

根据在 Master Plan 2019 中披露的信息，多数人已知悉 Paya Lebar 空军基地将迁往 Changi Airbase East 与（西部的）Tengah Airbase。其原址将被规划为以综合体为主的商务区。

这意味着更多就业机会、更高的（区域）租客需求，以及更多配套将在 10 分钟车程范围内涌现。更重要的是，Parc Esta 与该区的距离拿捏得“恰到好处”，既能享受利好，又不至于承受施工期及后续运营带来的噪音影响。

• 无遮挡景观

这一点与上文相辅相成，颇具吸引力。

熟悉 Sims Avenue 一带的人都清楚，这里可供新开发的土地已十分有限（除非再来一次 en bloc——*关于其式微可点此阅读*）。

这基本意味着附近难有大规模新建工程，同时 MCL Land 还能受益于该区放宽的建筑高度限制。周边多为低层建筑，而你若住在 19 层高处？

当然乐意。

Parc Esta 总体规划

熟悉大型项目的人都知道，设置两个独立的车行出入口有多重要。

本项目分别在 Sims Avenue 与 Changi Road 设有出入口，不仅有助于在高峰时段分流进出车辆，也能更便捷地通达两条主干道沿线的各类配套。

可惜如前所述，Parc Esta 在运动设施配置上略显不足，为这份亮眼清单略微减分。以项目的总体面积而论，原本还能为爱运动的住户做得更多。

尽管如此，整体蓝图仍呈现多元的休闲取向，例如多个静谧、亲近自然的主题空间，包括“Luxe Cabanas”“Hammock Park”“Mist Garden”与“Firefly Promenade”等等。

此外，项目分为 East、Grand 与 West Parc 三个分区，可见开发商在多样性方面的用心（尽管不若 Parc Clematis 那般鲜明）。

开阔而名副其实的“Signature Arrival Court”将为访客留下良好第一印象；Kids’ Water Playground 与 Junior Glamping Lawn 等设施也能让孩子尽情“放电”。

户型配置

Unit Type	No. Of Units	Size of Units (sqft)
1-Bedroom	216	420 - 529 sqft
1-Bedroom + Study	116	517 - 624 sqft
2-Bedroom	193	581 - 753 sqft
2-Bedroom + Study	124	829 - 1,023 sqft
2-Bedroom Premium	230	700 - 861 sqft
3-Bedroom	178	904 - 1,109 sqft
3-Bedroom + Flexi	126	958 - 1,119 sqft
3-Bedroom Premium	90	1,023 - 1,206 sqft
4-Bedroom	54	1,119 - 1,335 sqft
4-Bedroom Premium	54	1,227 - 1,410 sqft
5-Bedroom	18	1,399 - 1,604 sqft

尽管上面已有示意图，我们仍按惯例整理了表格，便于横向对比各户型的数量与面积。

如前文实探所见，这里的 1 卧在新盘中尺寸属平均。虽然各户型玄关的空间利用略显遗憾，但各类型配备的书房面积比例得当（甚至令人惊喜地“舍得”）。

更为抢眼的是，项目罕见地提供了 5 卧型。就面积比例而言，它与其他类型搭配得当——这意味着选到这 18 套之一的买家，无需为“Premium”户型（还带私家电梯）支付明显溢价，这在多数“高配”户型中并不常见。

此外，开发商在单位内的用料也毫不吝啬，包括 SMEG 冰箱、嵌入式燃气灶与洗衣机，以及 Franke 不锈钢水槽与 Hansgrohe 卫浴等。

最后，鉴于整体住户数量可观，预期这里的管理费将更接近价格区间的低端。

Parc Esta 价格

价格拆解（第 1 套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom	4-Bedroom Premium
Price	$799,260	$1,012,683	$1,210,300	$1,552,168	$1,580,535	$1,877,682	$2,023,323
25% Down Payment	$199,815	$253,171	$302,575	$388,042	$395,134	$469,421	$505,831
额外费用
Buyer Stamp Duty	$18,578	$25,107	$33,012	$46,687	$47,821	$59,707	$65,533
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$821,138	$1,041,090	$1,246,612	$1,602,155	$1,631,656	$1,940,689	$2,092,156
Initial Investment Amount	$221,693	$281,578	$338,887	$438,029	$446,255	$532,428	$574,664
投资回报
Expected Rental Price	$1,890	$2,615	$3,150	$3,616	$4,092	$4,476	$4,908
Rental Yield	2.76%	3.01%	3.03%	2.71%	3.01%	2.77%	2.82%

价格（第 2 套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom	4-Bedroom Premium
Cost Without ABSD	$821,138	$1,041,090	$1,246,612	$1,602,155	$1,631,656	$1,940,689	$2,092,156
Plus: ABSD (12%)	$95,911	$121,522	$145,236	$186,260	$189,664	$225,322	$242,799
Total Price After ABSD	$917,049	$1,162,612	$1,391,848	$1,788,415	$1,821,321	$2,166,011	$2,334,955
Initial Investment Amount	$317,604	$403,100	$484,123	$624,289	$635,919	$757,750	$817,462
投资回报
Expected Rental Price	$1,890	$2,615	$3,150	$3,616	$4,092	$4,476	$4,908
Rental Yield	2.47%	2.70%	2.72%	2.43%	2.70%	2.48%	2.52%

优选楼叠

Parc Esta 地段极为便捷，但相应的“副作用”是临街噪音。两条主干道（Sims Ave/Changi Road）分列项目两侧，且巴士流量大；如果你更在意安静，强烈建议优先选择朝内的楼叠。

朝内的 47 与 69 叠基本稳妥，栋距适中，还能俯瞰景观优美的环形泻湖；41 与 42 叠也不错，几乎不与其他楼栋正对。

价格评析

项目名称	产权	TOP	平均价（PSF）
Parc Esta	99-years	2022	$1,690
Le Reve	Freehold	2007	$996
Suites @ Changi	Freehold	2012	$1,284
Bedok Residences	99-years	2015	$1,439
Park Place Residences	99-years	2019	$1,742

鉴于“邻里型” MRT 站旁鲜有如此大体量的新盘，我们把样本范围放宽，横向对比同一带、同样临近地铁的项目来比价。

同时也把周边常见项目纳入比较，便于更清晰地把握片区当前的价格带。

从近邻项目来看，Parc Esta 周边以永久产权公寓为主。随着片区持续升级（包括 Parc Esta 自身带来的更新），这些项目未来量价稳步上行并非不可能。

更重要的是，99 年地契的 Parc Esta 与永久产权的 Le Reve、Suites @ Changi 之间存在明显价差，足见“更新项目 + 更近地铁 + 配套更全”的吸引力。

放在 Park Place 与 Bedok Residences 之间比较，Parc Esta 的定价大致处于中段。Bedok Residences 受年份因素影响，自然更“实惠”，而 Park Place 的溢价无疑更多来自其 MRT 位置红利。

综上，以项目的新旧程度来看，Parc Esta 的量价基本处于市场均衡水平。

甚至有人认为，相较当时其他新盘（如 Park Colonial 与 Stirling Residences）动辄 $2,000 psf 的均价，Parc Esta 具备一定性价比。

再考虑到未来量价较大概率上行，以及普遍看好的租赁回报，这一判断更站得住脚。

我们的看法

Parc Esta 对于投资者与自住者同样具备吸引力。

对自住者而言，它坐落于成熟社区，交通与教育资源便捷，配套选择丰富（尽管个别方面略有短板），整体价格也相对友好。丰富的户型梯度可满足不同家庭规模与需求。此外，周边潜在新建工程较少，也让对噪音敏感的人更安心。

确实，与周边永久产权公寓相比，Parc Esta 的定价更高；但两类产品并存，反而拓宽了买家的选择面。

对投资者而言，Greater Southern Waterfront 与 Paya Lebar 的更新势必带动租赁需求，项目靠近 Eunos MRT 也有望带来更稳健的转售表现。

总体而言，Parc Esta 是一个出色的项目，仅有少数且影响不大的瑕疵。若你正着手看房，这绝对是值得纳入考虑清单的选项。

目前 68% 的去化率，便是有力的佐证。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文