Parc Esta 评测：对面即是 MRT，临近 Paya Lebar Quarter

让 Google 知道我们是您信赖的内容来源 将我们的编辑内容设为您搜索结果中的优先参考来源 信任此来源

关于本公寓

项目：	Parc Esta	区域：	14
地址：	Sims Avenue	产权：	99 年
用地面积：	376,716 平方英尺	总单位数：	1,399
开发商：	MCL Land Limited	TOP：	2022

在2018年11月17日 Parc Esta 推出之际，超过 5,000 位买家现身开盘，因此 Parc Esta 的成绩也不出所料地超越了Parc Clematis 当天 324 套的首日销售纪录。

截至目前，近 1,400 套单位中已有超过 68% 被抢购一空——这无疑印证了该公寓深受大众欢迎。

由一众屡获殊荣的设计团队与高端品牌家电（如 Smeg 与 Hansgrohe）共同打造，可见开发商 MCL Land 并非只依赖项目出众的地段来树立口碑。

当然，距离 Eunos MRT 步行 3 分钟的居住便利，自带不少加分项；更何况 Paya Lebar 还传来即将进行改造的最新消息。

配以“全落地玻璃立面”，Parc Esta 的 9 座 18 层塔楼将于 2022 年底落成，许多准业主都在翘首以待。面向新加坡东部低矮天际线的开阔景致，是其吸引自住与投资者的诸多卖点之一。

再叠加相较邻居与大市都颇为合理的总价，以及可观的升值空间，Parc Esta 几乎在关键项上都能打勾。

接下来就看看它的示范单位，是否配得上铺天盖地的关注与我们（略显热情）的期待！

实地探访

Parc Esta 配套设施

水上躺床	按摩池	烧烤炉
儿童戏水区	凉亭	草坪
懒人沙发休闲区	棕榈泳池	健身亭
水中健身房	香草花园	儿童游乐场
户外综合健身区	自行车电梯	50m 标准泳道池
Wi‑Fi 凉亭	会所	凉棚
日光躺椅	健身房	更衣室
吊床公园	蕨类花园	网球场
多功能球场	慢跑道

如果你偏好体量庞大、设施齐备的大盘项目，Parc Esta 多半已在你的雷达之上。它和我们近期评测过的 Parc Clematis 有几分相似，而 Parc Esta 则更像是新加坡东部的代表。

占地 376,716 平方英尺，Parc Esta 的土地面积比 Parc Clematis 小不少，但单位数量几乎相当（1,399 vs 1,478）。因此密度更高，整体体感也会更热闹。相对地，Parc Esta 的位置或许更胜一筹（尤其如果你偏爱东区）。

看过示范模型后，很快会注意到全盘仅设一处多功能球场与一片网球场。以 1,399 户规模而言，确实令人担忧。若你热衷使用此类运动设施，周末时段的预约竞争恐怕会非常激烈。

另一方面，360 度环形水景湖似乎将成为 Parc Esta 配套的标志性亮点。与Clement Canopy 的环湖概念相似，Parc Esta 的尺度看起来更胜一筹。只要绿化与景观搭配得当，这里将会是一个十足葱郁、热带风情浓郁的休憩之所。

如果你想认真游几趟，这里也有常规的矩形泳池。50m 的长度符合预期，但与Parc Clematis 奢华的泳池阵容相比，Parc Esta 的配置就显得收敛一些。

Parc Esta 1 Bedroom + Study 评测

面积为 517 平方英尺，Parc Esta 的 1 Bedroom + Study 户型在当下新盘中属平均水平。首先映入眼帘的是偏大的厨房与玄关空间，而后者通常并非好事。

如前所述，这个 1 卧单位的玄关非常大。乍看之下，你甚至会以为走进了 4 或 5 卧的公寓。就 1 卧而言，这块空间基本不可用，且属于低效利用，在寸土寸金的小户型里尤为可惜。

以 1 卧单位而言，厨房的尺度相当可观。动线充裕，且台面与收纳空间都很大方。若你注重烹饪，这会是很合适的选择。

浴室尺寸中规中矩，符合当下常见配置。比较奇怪的是，浴室位于厨房对面（书房夹在浴室与主卧之间），这意味着你无法从卧室直接进入浴室！如果经常有客人来访，独立浴室的私密性确实更好，但若并非经常待客，我更希望浴室能与卧室毗邻。

较大的厨房势必挤占其他空间，本案牺牲的就是餐区。从图中可见留给餐桌的地方并不多，更好的做法或许是延伸厨房台面，兼作餐桌使用。

客厅同样不算大，但放置常见的沙发、茶几与（小型）电视柜仍属够用。

阳台面积不错，可摆放些绿植或一张小桌与两把椅子，周末小憩怡然自得。

书房若作学习/居家办公使用，尺度相当可观；亦可改作第二间（小型）卧室。

主卧偏小，基本只够放下一张大床。这里的落地窗很讨喜，但由于外侧设有AC ledge（空调机位），窗面无法延伸至更低处，略感可惜。

Parc Esta 2 Bedroom + Study 评测

就面积而言，840 平方英尺的 2 Bedroom + Study 比同类户型更显宽裕。整体空间利用颇为高效，但偏大的玄关在我看来依旧比较浪费。

两旁的绿植更突显出玄关面积之大。若此空间能转移至户内其他位置，改造潜力会高得多；可惜位于入户处，基本只能做更多收纳。

从玄关进入后，很快就是厨房以及起居/餐区的视野。

以 2 卧单位而言，厨房偏小；好在是封闭式设计。

餐区尺度不错，可容纳一张正式餐桌且不侵占客厅或走道空间。

客厅略窄但较为修长，因此可轻松安放较长的电视柜，甚至一台大尺寸电视。

相较全屋，阳台不算大，但放置几张座椅仍绰绰有余。

公共卧室偏小，但大面积落地窗弥补了空间感。

书房的尺寸令人印象深刻，几乎可以放下一张单人床当作第三卧室。

主卧同样出色。配上大面积落地窗与“步入式衣柜”空间，相比许多 2 卧同类户型都更为宽敞。

虽称不上“巨无霸”，但衣柜旁的额外空间，极大提升了整体体感。

最后来看主浴室，尺寸中等可用，无可挑剔。

Parc Esta 3 Bedroom + Study 评测

面积 958 平方英尺的 3 Bedroom + Study 明显偏小。不过好在布局相当工整，对有限空间的利用也算出色（除了玄关，老问题了）。

如前两种户型，这个 3 卧同样配有相当冗余的玄关。

在进入厨房前，右侧设置了十分实用的柜体收纳。

以 3 卧而言，厨房的确偏小。虽为封闭式，但不设后备工作区或湿厨房。

尽管布局与 2 Bedroom + Study 相似，但此处餐区表现不如前者，要摆放超出 4 人座的餐桌会比较吃力。

客厅也偏小，以 3 卧而言并不理想。虽可摆下小沙发、茶几与电视柜，但 4 至 5 人同时入座会稍显局促。

以 3 卧而言，阳台也不大，因此更多面积留给了室内——考虑到本户型本就不大，这倒是件好事。

若采用“哑铃式布局”效率会更高，当前这条长走道占去了可观的可用面积。

与 2 Bedroom + Study 相比，这里的书房/灵活空间更小。视你需求而定，拆墙并入客餐厅，或许能更好地提升公共区域的使用体验。

公共浴室尺寸中等。

两间公共卧室都偏小，但至少能放下一张大床。与多数房间一样，落地窗非常加分。

这里的尺度与上一间相近。挑剔一点的话，这间卧室的设计风格并不合我个人口味。

此 3 卧中最令人满意的是主卧，尺寸与 2 卧的主卧相仿，表现不错。

主浴室的尺寸也相当不错！

Parc Esta 区位评测

坐落于新加坡东部成熟社区，Parc Esta 周边配套醇熟、便利性出色。

临近 Eunos Fire Post 与 Mount Pleasant Veterinary Clinic，消防与宠物医疗就在身旁，更添安心。

更严肃地说，项目也确实能便捷抵达各类日常所需设施。

交通

巴士站	停靠线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Eunos Station’	2, 2A, 7, 13, 21, 24, 26, 28, 30, 30E, 51, 60, 60A, 61, 63, 63M, 67, 93, 94, 94A, 150, 155	50m，步行 1 分钟
Eunos Interchange	60, 60A, 61, 63, 63M, 76, 93, 94, 94A, 150, 154	150m，步行 2 分钟
‘Aft Lor 106 Changi’	2, 7, 7A, 13, 21, 24, 26, 28, 30, 30e, 51, 60, 61, 63, 63M, 67, 67W, 93, 94, 150, 155	150m，步行 2 分钟
‘Kg Ubi CC’	154, 76	240m，步行 3 分钟

最近的 MRT：Eunos MRT – 230m，步行 3 分钟

如你所见，Parc Esta 在巴士与地铁两端的公共交通可达性都非常出色。

喜欢搭乘巴士的住户，周边有 3 个巴士站与 1 个巴士转换站可选，路线众多。

更重要的是，Eunos MRT 距离仅 3 分钟步行。虽不属最中心的车站，但去机场十分方便，且距离 Paya Lebar MRT（环线与东西线换乘站）只需一站。

最后补充一点：通往 MRT 与巴士转换站的步行路径几乎全程有遮蔽，但在路口等候红绿灯处会有一小段无遮蔽路段。

高速/主干道	距公寓距离（及非高峰驾车时间）
Sims Ave	即达
Jalan Eunos	150m，车行 1 分钟
Changi/Still Road	500m，车行 2 分钟
East Coast Road	1.6km，车行 2 分钟
Nicoll Highway	3.9km，车行 5 分钟
MacPherson Road	3.9km，车行 5 分钟
CTE	6.1km，车行 5 分钟
AYE	14.8km，车行 12 分钟
PIE	1km，车行 2 分钟
ECP	2.5km，车行 3 分钟
KPE	2.7km，车行 4 分钟
BKE	15.4km，车行 12 分钟
SLE	13.7 km，车行 10 分钟
TPE	8.4km，车行 7 分钟

驾车通达性：非常好

尽管位于东部，Parc Esta 相较其他东区公寓（如The Jovell）而言，更加靠近中部。简言之，它适合喜爱东区、又不愿过于“边缘化”或经常通勤至 CBD（车行约 7 分钟）的人群。

3 分钟车程即上 ECP，也意味着可以轻松抵达 East Coast 休闲地带。无论亲子家庭，还是热爱海滩氛围与多元户外活动的人士，都是一大利好。

杂货采购

超市名称	距公寓距离（及非高峰驾车时间）
FairPrice Shop Eunos Crescent	500m，步行 8 分钟
FairPrice Joo Chiat Complex	1.3km，车行 4 分钟 或 650m，车行 10 分钟
Cold Storage – Katong Market Place	2.5km，车行 9 分钟
Cold Storage – Parkway Parade	4.3km 车行 10 分钟

与多数本地成熟社区相似，Parc Esta 最近的超市主要是 FairPrice。其中距离最近的 FairPrice Shop Eunos Crescent 规模相对较小，Joo Chiat Complex 的门店更为齐全。

不过需留意，通往后者的步行路径有较长一段无遮蔽（提示：阴天出门请带上雨伞！）。

购物中心

商场名称	距公寓距离（及非高峰驾车时间）
Joo Chiat complex	1km，车行 3 分钟 或 700m，步行 10 分钟
KINEX/City Plaza/Tanjong Katong Complex	1.6km，车行 5 分钟 或 1.2km，步行 16 分钟
Paya Lebar Square/PLQ Mall	1.9km，车行 6 分钟
SingPost Centre	2.5km，车行 8 分钟
112 Katong	2.8km，车行 11 分钟
Odeon Katong Complex	3.4km，车行 10 分钟
Bedok Mall (Cluster)	5.7km，车行 15 分钟

项目西侧是Paya Lebar 商圈集群，东侧是 Bedok 社区，南侧为 Katong 心腹地。Parc Esta 住户在购物与餐饮选择上，短时间内都不会“用尽清单”。

若偏好更“中心”的商场，从公寓出发 15 分钟车程可达 Bugis 商圈，再往前约 5 分钟便是乌节购物带起点。

或许更重要的是，Parc Esta 的落成势必将为周边商业注入新活力——对多数沿街商户而言是相当可观的提振。

学校

学校名称	教育阶段	距公寓距离（非高峰驾车时间）
Children’s Vineyard Kindergarten	Preschool	1.9km，车行 6 分钟
My Little Gems Preschool	Preschool	700m，车行 1 分钟 或 500m，步行 8 分钟
Happy Kids Preschool	Preschool	500m，车行 1 分钟 或 700m，步行 10 分钟
MindChamps PreSchool	Preschool	1.4km，车行 4 分钟
Eunos Primary	Primary	900m，车行 3 分钟
Maha Bodhi Primary	Primary	2.2km，车行 6 分钟
Telok Kurau Primary	Primary	2.3km，车行 7 分钟
East Coast Primary	Primary	3km，车行 8 分钟
Geylang Methodist Primary	Primary	3.7km，车行 9 分钟
Haig Girls’ School	Primary	1.5km，车行 5 分钟
Kong Hwa School	Primary	2.6km，车行 7 分钟
CHIJ Katong Primary	Primary	2km，车行 6 分钟
Ngee Ann Primary	Primary	3km，车行 10 分钟
Tao Nan Primary	Primary	2.1km，车行 7 分钟
Manjusri Secondary	Secondary	2.7km，车行 8 分钟
Whampoa Secondary	Secondary	2.8km，车行 9 分钟
Tanjong Katong Girls’ School	Secondary	2.4km，车行 8 分钟
Tanjong Katong Secondary	Secondary	2.2km，车行 7 分钟
Broadrick Secondary	Secondary	3.4km，车行 10 分钟
Presbyterian Recreation Secondary	Secondary	2.3km，车行 7 分钟
Chung Cheng High	Secondary	3.1km，车行 9 分钟
Temasek Polytechnic	Tertiary	6.3km，车行 12 分钟
Victoria Junior College	Tertiary	4.4km，车行 11 分钟
Temasek Junior College	Tertiary	3.7km，车行 8 分钟
James Cook University	Tertiary	4.8km，车行 12 分钟
Portman Business School	Tertiary	2.6km，车行 8 分钟
SMU	Tertiary	8km，车行 18 分钟
Curtin Singapore	Tertiary	10.2km，车行 15 分钟

可以看到，项目周边有相当数量的小学与中学（大家可以松口气了）。

更具特色的一点是，著名的 Victoria 与 Temasek Junior College，以及 Temasek Polytechnic 距离项目都不远。这些院校的学生与教职员将大幅缩短通勤时间。

同样值得一提的是，项目周边的早晚交通高峰，整体较新加坡其他主要区域更为从容。

补充要点

• 丰富的休闲去处

我们都熟悉那句关于“只工作不玩耍”的老话。

幸运的是，居住在 Parc Esta 的你，周边不乏各类休闲场所：包括紧邻的 Kampong Ubi Community Centre、Tanah Merah Country Club、多家室内攀岩设施，以及 East Coast Beach 等。

• Paya Lebar 空军基地搬迁

根据2019 年总体规划中披露的信息，Paya Lebar 空军基地将迁往 Changi Airbase East 与（西部）Tengah Airbase。其原址将崛起以商业为主的综合体区。

这意味着区域将迎来新的就业、更高的（区域）租户需求，以及更多配套（车行约 10 分钟）。更重要的是，Parc Esta 与该区足够接近，能共享利好，却又不至于承受施工期与落成后的噪音影响。

• 无遮挡景观

衔接上一点，这是一个极具吸引力的卖点。

熟悉 Sims Avenue 一带的读者会知道，这里可供新开发的土地空间并不多（除非出现一次罕见的en bloc 集体出售——*关于其夭折的始末请见这里*）。

这基本意味着周边几乎不会有近距离的新建工程，且开发商 MCL Land 还可受益于该区新近放宽的建筑高度限制。于一片低矮建筑群中，居住在 19 层的单位里？

当然乐意。

Parc Esta 开发与总图

熟悉大型项目的人都会明白，设置 2 个分离的车行出入口有多重要。

本案沿 Sims Avenue 与 Changi Road 的双向出入口，不仅有助于在高峰时段分流进出车流，也能更便捷地连接两条（主）干道上的诸多设施与店铺。

遗憾的是（此前也提到过），Parc Esta 在运动类设施上的配置偏少，为其亮眼表现略添瑕疵。以现有用地规模而言，完全可以为热爱运动的住户做出更多安排。

不过，从总图来看，项目在休闲与自然主题方面提供了丰富的去处，如“Luxe Cabanas”“Hammock Park”“Mist Garden”与“Firefly Promenade”等。

加上 East Parc、Grand Parc 与 West Parc 三大分区的规划，不难看出这里强调多元化的社区体验（尽管不若Parc Clematis 那般鲜明）。

宽敞且名副其实的“Signature Arrival Court”能为来访者留下深刻第一印象；而 Kids’ Water Playground 与 Junior Glamping Lawn 等设施，也为孩子们提供了耗能放电的好去处。

户型配比

Unit Type	No. Of Units	Size of Units (sqft)
1-Bedroom	216	420 – 529 sqft
1-Bedroom + Study	116	517 – 624 sqft
2-Bedroom	193	581 – 753 sqft
2-Bedroom + Study	124	829 – 1,023 sqft
2-Bedroom Premium	230	700 – 861 sqft
3-Bedroom	178	904 – 1,109 sqft
3-Bedroom + Flexi	126	958 – 1,119 sqft
3-Bedroom Premium	90	1,023 – 1,206 sqft
4-Bedroom	54	1,119 – 1,335 sqft
4-Bedroom Premium	54	1,227 – 1,410 sqft
5-Bedroom	18	1,399 – 1,604 sqft

尽管已提供配比示意，我们仍按惯例制表，以更清晰地呈现各户型的数量与面积分布。

如前文导览所述，这里的 1 卧整体在新盘中属中位水准。虽然多款户型的玄关在空间优化上略显遗憾，但各类带书房的户型，其书房比例都十分到位（甚至出乎意料地宽裕）。

更值得一提的是，项目还提供相当“稀缺”的 5 卧单位。就面积观之，其与其余户型的比例协调——意味着选到这 18 套 5 卧的幸运儿，并不需要为此额外承担显著更高的总价（尽管配置了私家电梯）——这在许多“豪华”户型中并不常见。

此外，开发商在室内配套上也不吝投入，包含 SMEG 冰箱、内置燃气灶与洗衣机，以及 Franke 不锈钢水槽与 Hansgrohe 卫浴等。

最后，考虑到住户总量，我们预期这里的管理费将处于区间较低端。

Parc Esta 价格

价格构成（首套房）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom	4-Bedroom Premium
价格	$799,260	$1,012,683	$1,210,300	$1,552,168	$1,580,535	$1,877,682	$2,023,323
首付 25%	$199,815	$253,171	$302,575	$388,042	$395,134	$469,421	$505,831
额外费用
买方印花税	$18,578	$25,107	$33,012	$46,687	$47,821	$59,707	$65,533
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
盖章费	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$821,138	$1,041,090	$1,246,612	$1,602,155	$1,631,656	$1,940,689	$2,092,156
初始投入金额	$221,693	$281,578	$338,887	$438,029	$446,255	$532,428	$574,664
投资回报
预计租金	$1,890	$2,615	$3,150	$3,616	$4,092	$4,476	$4,908
租金回报率	2.76%	3.01%	3.03%	2.71%	3.01%	2.77%	2.82%

价格（第二套房）

	1-Bedroom	2-Bedroom	2-Bedroom Premium	3-Bedroom	3-Bedroom Premium	4-Bedroom	4-Bedroom Premium
不含 ABSD 的总价	$821,138	$1,041,090	$1,246,612	$1,602,155	$1,631,656	$1,940,689	$2,092,156
加上：ABSD (12%)	$95,911	$121,522	$145,236	$186,260	$189,664	$225,322	$242,799
含 ABSD 后总价	$917,049	$1,162,612	$1,391,848	$1,788,415	$1,821,321	$2,166,011	$2,334,955
初始投入金额	$317,604	$403,100	$484,123	$624,289	$635,919	$757,750	$817,462
投资回报
预计租金	$1,890	$2,615	$3,150	$3,616	$4,092	$4,476	$4,908
租金回报率	2.47%	2.70%	2.72%	2.43%	2.70%	2.48%	2.52%

最佳堆号

Parc Esta 区位极为便利的一个“代价”，是临路噪音。由于两条主干道（Sims Ave/Changi Road）从项目两侧经过，加之多条巴士线路在此通行，若你更看重安静环境，我们强烈建议选择朝内的堆号。

内侧的 47 与 69 堆号基本不会出错，彼此楼距良好，还能以葱郁的环形水景为景观。41 与 42 号堆向也不错，基本不与其他楼栋正面对望。

价格评析

项目名称	产权	TOP	平均价格 (PSF)
Parc Esta	99 年	2022	$1,690
Le Reve	永久产权	2007	$996
Suites @ Changi	永久产权	2012	$1,284
Bedok Residences	99 年	2015	$1,439
Park Place Residences	99 年	2019	$1,742

鉴于“心腹地”MRT 旁大型项目并不多见，我们将比较范围适当外扩，与周边数个贴近地铁的项目做横向对比。

同时也列入了邻近项目，便于厘清该片区的价位区间。

从近邻来看，Parc Esta 周边多为永久产权公寓。随着区域人气上升（包括 Parc Esta 在内的多项更新推进），这些项目的总价或将温和上扬。

更重要的是，我们能清晰看到一个“新、大全、近地铁”的项目，在与 99 年地契的 Parc Esta 与永久产权的 Le Reve、Suites @ Changi 之间，呈现出显著的量体与配套优势，从而体现在价格上。

对比 Park Place 与 Bedok Residences，Parc Esta 处于两者的中间区间。Bedok Residences 因年份较早而更“亲民”，而 Park Place 的更高溢价显然与其 MRT 位置高度相关。

综上，就“新盘”角度看，Parc Esta 的总体定价与市场平均相符。

甚至有人会认为，以当时其他新盘（如Park Colonial 与 Stirling Residences 等）普遍约 $2,000 psf 的成交而言，Parc Esta 的定价更显“超值”。

若再考虑到后续潜在的总价升值与被广泛看好的租金回报，性价比更为突出。

我们的看法

Parc Esta 对自住与投资者而言，都是极具吸引力的选择。

自住方面，它位于成熟社区，交通与教育资源便利，设施配置丰富（虽在部分运动设施上有所不足），市场定价相对友好；多样的户型也能满足不同家庭规模与需求。此外，周边短期内缺乏潜在施工，对噪音敏感者更为安心。

诚然，与邻近的永久产权公寓相比，它的价格更高；但两类产品并存，恰恰拓宽了买方的选择面。

投资方面，Greater Southern Waterfront 与 Paya Lebar 区域的升级，势必提升租赁需求，并可能带动该片区的转售表现（尤其考虑到项目与 Eunos MRT 的近距离）。

总的来说，除了少数可忽略的小瑕疵，Parc Esta 是一个非常出色的项目。若你正着手于置业决策，它值得被纳入候选清单。

其当前 68% 的去化率，便是最佳注脚。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。