Clement Canopy 评测：你的专属泻湖

关于本公寓

Project:	Clement Canopy	District:	05
Address:	Clementi Avenue	Tenure:	99 years
Site Area:	140,337 sqft	No. of Units:	505
Developer:	UOL Group Limited	TOP:	2019

V度假别墅式的凉亭、蜿蜒的泳池与郁郁葱葱、宛如雨林的绿化，在UOL与SingLand最新的前卫之作——The Clement Canopy——静候住户到来。

项目共计 505 个单位，分布于两栋现代感十足、各 40 层的塔楼之中。其建筑布局的细致规划与扎实执行力，自然吸引众多目光。更何况，绿化、景观与水体占据了整个地块的 52%，更凸显了这一点。

优越的教育资源、完善的周边配套，再加上价值 $12,000 的早鸟折扣，使其在 2017 年 2 月开盘时便售出 75% 的单位（其余 25% 也在 2018 年 7 月前被一抢而空）——印证了项目与市场之间的高度契合。

但媒体口中的 The Clement Canopy 真就如此完美无瑕吗？我们一探究竟！

内部导览

Clement Canopy 设施一览

休闲平台	Canopy 休闲区	悬挂茧椅
儿童戏水池	亲子泳池	岛屿泳池
气泡池	水中健身房	瀑布水疗
康体平台	用餐亭	娱乐室
阅读室	自修室	水疗躺床
泳池休息区	私人宴会厅	森林平台
健身房	标准泳道池	泳池畔烧烤
凉亭	儿童游乐场	秋千花园
推杆练习草坪	瀑布观景舱	Canopy 烧烤
网球场

驶入 Clement Canopy 的车道两侧种满了树木与绿植。注意旁边那块空地，UOL 不久后就买下了它。这意味着什么？好消息是，由于该地块的成交地价高于 Clement Canopy，未来的新开发项目可望抬高本区价格。坏消息？接下来 3–4 年的施工噪音。

项目前方就是这些悬挂的“茧椅”。老实说，我不太确定它们的实用性，但这已经能让你预见项目其余部分的调性了！

抵达区相当宜人。鉴于社区仍处早期阶段，可以预期这里的绿化会随着时间更显繁茂与生机。

在德士与 Grab 盛行的当下，宽敞的车道与下客点至关重要，很高兴地说，Clement Canopy 在这方面表现出色。

后方设有数个位于绝佳位置的舒适座位，可将泳池景观尽收眼底。

景致相当不俗。虽然如今树木尚未完全形成与其名相符的“树冠”效果，但已能感受到最终呈现的模样。蜿蜒如河的水景，完全能与巴厘岛的部分度假村媲美。

站在平台上，几乎会觉得整个项目都被蜿蜒的蓝色“泻湖”所环绕。当天阳光不甚配合，但景致依然养眼。我只能想象在晴朗日子里会更出彩——而在新加坡，这并不难遇到。

右侧瀑布的声响进一步强化了社区的“雨林”氛围。人在其中不由得格外放松，堪称繁忙新加坡中的一处绿洲。

中央设有一处户外用餐亭。尽管位于核心，但周围的繁茂植栽也提供了一定的私密性。我也喜欢这里配有吊扇，尤其在风小的日子会很实用。

沿着亭子是一排功能房，包括阅读室、自修室与娱乐室。这里的细节处理同样出彩，例如采用了隐私玻璃，既不易被外人窥视，又保留了立面的现代感。虽然我错过了房间内部的照片，但请相信它们的设计到位、使用性强。

前往每栋楼需通过门禁闸门，住户需随身携带门禁卡。

大堂未设空调，既可节省维护成本，也更契合整体的度假风格。

如果你以为 Clement Canopy 的泳池就此结束，也情有可原。让我惊喜的是，二层还有一座全尺寸的标准泳道池。当然，鉴于这是 UOL 的项目（参见Principal Garden），这也不该令人意外。

我很喜欢这里长长的无边际水面，俯瞰整个社区；一侧还配有躺椅与凉亭。与许多项目不同，泳池位于侧边而非楼栋之间，因此不会有单位直面泳池的情况，私密性更佳。

与泳道池同层，还有更多贯穿全区布局的蜿蜒水道。这个项目的潜在问题之一是来自高速公路的车流噪音。事实上，从这一层开始，高速路噪会更明显。开发商已采取措施减噪，例如将多层停车场布置在靠高速的一侧以拉开退距，但我仍不会将其定义为安静的地方。对路噪敏感的买家，务必选择更靠内侧的楼栋。

泳池后方是一片相当开阔的儿童游乐场。

往下走还有更多秋千。相比常见的橡胶地垫（整体浇筑橡胶），我更喜欢这里的人造草坪，更贴合环境，也再次体现了项目对细节的考量。

健身站旁是 Garden Grill，又是一处适合宴客的实用空间。孩子们也能尽情奔跑，或是在游乐场玩乐，或在泳池戏水。

这里还有更多躺椅，但我个人认为使用率或许不高，因为离单位较近。

不得不再次指出，这里的景观营造真的恰到好处。

最后，泳池畔还分布着不同风格的遮荫凉亭，供你休憩放松。我很喜欢这些可以“躲”起来的小角落，慵懒度日。迄今为止，我对设施的品质与用心程度都颇为赞赏——布局讲究、动线得当，可见背后做了充分的规划。

受空间所限，部分摆放略显局促，但依然能看出细节考量：沙发朝外摆放，避免正对单位，且这里也配备了吊扇。沿着这条蜿蜒水道的单位，几乎就像在家门口拥有一座专属凉亭。

最尽头处为网球场。

瀑布之上设置了这些悬挑的座位空间，称作“瀑布观景舱”。你可以在这里获得更高处的观景角度。

高楼层的景观相当惊艳，与大多数项目都不太一样；仿佛置身热带雨林的上空，脚下是曲折的“河道”。我也很期待待绿化完全成形后的最终效果。

健身房位于泳池之上，巧妙借景，将下方的泳池风光一览无遗。

最尽头处是全区最为气派的用餐空间。我预计在节庆时分会非常抢手。可以看到，这里设计精致、座位充足并配备完善的厨房设备，外侧还有独立的阳台空间。

最后，停车场为多层式设计。

底层也有更多停车位，但位置离主楼栋更远一些。

Clement Canopy 位置评析

位于第 5 区的西北侧，The Clement Canopy 一边毗邻全国知名的配套设施，另一边则是前文提到的地块。

其正北是 Nan Hua High School，东侧为 NUS 校园，南偏西为 AYE。乍看之下，都是十足便利的要素。

然而，这也可能意味着南侧楼栋的住户将承受来自 AYE 的大量噪音。如前所述，多层停车场在一定程度上起到遮挡作用，但低至中层单位仍难免体会到这条“便利高速”的另一面。

周边学校（虽对学生极为便利）也会在一定程度上增加噪声，尤其在“运动会”或“学校筹款”活动时。

还记得我们之前提到的那块地吗？

没错，近期被（你猜是谁）UOL 与 UIC 以 99 年地契竞得，总价 $491.3 million。价格上涨固然可喜，但为此叠加的长时间施工噪音，你是否愿意承担？

坦白说，噪音问题让人有些泄气。或许交通层面会更令人振奋？

在某种程度上，情况的确更为理想。

开车的住户可轻松驶入 AYE、PIE 与 West Coast Highway，以及附近的主干道如 Clementi Road、Bukit Timah Road 与 Queensway。便捷的通达性是本项目最具吸引力的要素之一。

至于因各种原因更偏好公共交通的住户，Clement Canopy 步行范围内亦有多处巴士站。最近的 “Opp Nan Hua High Sch” 巴士站离项目仅约 1 分钟步程，现由 189 路服务。再往 Clementi Road 方向走，到 “Aft Clementi Ave 1” 巴士站，有更多线路包括 96、96b、151、151e 与 183。

这还不止。

往另一侧（朝高速方向）步行 6 分钟，可到 “Aft NUS High Sch” 巴士站，停靠线路包括 97、97e、197、198、963 与 963R。

公交便利性确实不错，但与地铁站的距离感（并不令人愉快）多少为项目的吸引力打了些折扣。

Clementi MRT Station 距离本项目步行约 14 分钟（部分路段有遮蔽），或乘坐 189 路巴士约 9 分钟。为弥补这一小小不便，开发商 UOL 与 SingLand 贴心提供了前往地铁站的穿梭巴士服务——但据称仅在未来两年内运营。

接下来，项目的优势开始显著放大——主要得益于周边强大的配套资源。

先说日常采买，如果自驾或常用即时出行服务会更为便利。West Coast Plaza 与 NUS Kent Vale 的 Cold Storage（毗邻而立），以及 NUS 与 West Coast Esso 的 FairPrice Express，均在 5 分钟车程以内。

餐饮方面，住户可在 Ayer Rajah Food Center 与 Clementi 448 Market 及其周边摊位找到价廉味美、选择多元的食物。后者对面的中式拉面与酿豆腐摊位也广受好评。

如果不介意步行（其实并不远），Casa Clementi 基本能满足快餐或小型采买需求。

堂食选择方面，Clementi Shopping Mall、321 Clementi 与 West Coast Plaza 足矣。这些商场同样距 Clement Canopy 约 5 分钟车程，进一步提供娱乐与购物选项。

另一个值得一提的点是项目与 National University Hospital (NUH) 以及 Ng Teng Feng General Hospital 的距离不远。类似车程内还有 Mediapolis、Biopolis 与 Fusionopolis，均位于 One-North 区域。医疗与潜在工作通达性的便捷，进一步巩固了项目的投资价值。

最后，来说说本区丰富的学校资源——亦称 Kent Ridge 教育带。

学前教育方面，家长可选择 PCF Sparkletots、Pat’s Schoolhouse Jubilee Park、Big Foot Pre School、Clementi Woods Kindergarten 与 MOE Kindergarten @ Pei Tong 等。

小学方面，Fairfield Methodist、Henry Park、Pei Tong 与 Clementi Primary 均在约 5 分钟车程范围内，另有 Nan Hua Primary 的临时校址与 The Japanese School 可供考虑。

中学方面，NUS High School of Math and Science、Kent Ridge、Nan Hua High、Waseda Shibuya Senior High、New Town、Tanglin 与 Clementi Town Secondary 大致在 10 分钟车程半径内。

颇为有趣的是，高等教育选项同样不在少数。

Singapore Polytechnic 与 Ngee Ann Polytechnic 距离项目约 8 分钟车程，Anglo-Chinese 与 Eunoia Junior Colleges 亦然；Singapore Institute of Technology 与 National University of Singapore 多数学院也在近旁。

Clement Canopy 开发与规划

The Clement Canopy 目前坐落于 140,337 square foot 的地块之上。也许最值得称道的是开发商对空间的巧妙利用。项目的设施实际上分布在 3 层，因此仅从俯视图并不能完整反映其精妙之处。

此外，项目内大量的自然元素（瀑布、蜿蜒泳池与绿化）也为外部一望无尽的“钢筋水泥”带来一抹对比与喘息。

但并不意外的是，项目仅有一个出入口，通向 Clementi Avenue 1，这一点对住户而言或将略显不便。

首先浮现在脑海中的，是 505 个单位（多数为自住业主）偶尔在入口处造成的拥堵；不过我们更关心的，是其后衔接的道路状况。

熟悉这段路的人会知道，Clementi Avenue 1 进一步分叉为 Commonwealth Avenue West 与 Clementi Road——两者在高峰期都以拥堵著称。

来看户型配置：

Unit Type	No. of Units	Size of Units (sqft)
2-bedroom（紧凑型）	79	635 – 657 sqft
2-bedroom（优配）	115	710 – 732 sqft
3-bedroom	115	1,163 sqft
3-bedroom 客房	116	1,109 – 1,346 sqft
4-bedroom	80	1,346 – 1,539 sqft

多数人会立刻注意到没有 1-bedroom 户型，而有经验的读者也会察觉到各类单位的面积略小于同类平均水平。

不出所料，UOL 与 SingLand 选择不推 1-bedroom，在销售回报上可谓押对了宝。

这一判断主要基于 The Trilinq 与 Park Riviera（同区内另外两处“新”公寓）在相近时期推出后，1-bedroom 初期去化相对滞后的情况。同时，这也更对自住客群具吸引力，长远来看有利于整体环境维护。

另一方面，考虑到项目拥有相对可观的地块面积（140,337 square feet），单位面积偏小多少令人失望。从数据上看，似乎更强调了单位数量。

价格评析

Project Name	Tenure	TOP	Average Price (PSF)
The Clement Canopy	99 years	2019	$1,451
The Parc Condominium	永久产权	2010	$1,308
The Trilinq	99 years	2017	$1,539
Parc Riviera	99 years	2020	$1,221

在 The Clement Canopy 的近距范围内并无太多公寓，因此我们选取了区域内一处较新的现有项目与数个后起之秀进行对比。

尽管相差 10 年楼龄，The Parc Condominium 的平均 PSF 与 The Clement Canopy 依然接近，这部分源于其永久产权属性，以及其更靠近 Clementi MRT。

话虽如此，鉴于其出色的设施与优越的区位，Clement Canopy 在“新盘红利”退去后，预计也不会出现明显的折价。

比较 The Trilinq、Clement Canopy 与 Park Riviera，不难看出“距 MRT 远近”与价格之间的对应关系。值得注意的是，在三者之中，Clement Canopy 距 Kent Ridge 教育带、One North 区与 CBD（11 分钟车程）最近。

我们的看法

对我而言，The Clement Canopy 最突出的亮点，是其规划周全、富有创新的设施组合。其在地段与价格之间取得的平衡，以及丰富的教育资源，即便不是永久产权，也颇具吸引力。知名发展商的口碑也为其加分，从其其他项目（参见Principal Garden）亦可见品质。不难发现，两者在产品取向与短板（距 MRT）上颇为相似，但都对买家有独特吸引力。

话虽如此，仍有一些减分项，使得项目略显不足，主要是较高的噪音水平与相对较小的单位面积。

诚然，选择高楼层或能一定程度削弱噪音，但考虑到邻地即将开工建设，我认为其缓解作用有限。

若在此选择高楼层单位，我的首要考量将会是孩子的教育规划；同时，优越的区位与出色的自然主题设施，亦是令人愉悦的加分项。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。