Principal Garden 评测：令人惊叹的泳池与空间

关于本公寓

项目：	Principal Garden	区域：	03
地址：	Prince Charles Crescent	地契：	99 years
占地面积：	270,044 sqft	单位数量：	663
开发商：	UOL Group Limited	TOP:	2019

Cue jokes and terrifying flashbacks of the principal’s office.
 
所幸的是，Principal Garden 在布局上略有不同，处处点缀着各类水景秘境；住户与来访者都能漫步于蜿蜒其间、绿意盎然的步道之上，尽享清新惬意。
 
更重要的是，Principal Garden 证明了在城市核心也能有宽敞的社区形态——四周不受（令人窒息的）高密度开发所包围，并与 Alexandria Canal 比邻而立（考虑到公寓内“无尽”的泳池，这至少会劝退你在运河中“下水”的念头）。
 
此外，它还不是一项或两项，而是斩获了三项 5 星大奖。自那时起便高居榜首：Principal Garden 在 3 年前吉隆坡举办的 APAC（Asia Pacific Property Awards）上，分别获得新加坡“Best Condominium”“Best High Rise Residential Development”以及“Best Residential Landscape Architecture”殊荣。
 
开阔的自由空间总是令人欢迎，但如何充分利用，也是一道随之而来的难题。Principal Garden 能否在连最优秀者都未必做到的方面脱颖而出？请继续阅读。

内部导览

Principal Garden 设施

会所	酒窖	休息室
私人餐厅	户外用餐露台	健身房
蒸汽房	有氧运动平台	网球场
活动场地	烧烤平台	娱乐室
露天剧场	音乐室	游乐场
户外健身	慢跑道	阅读室
自行车停放处	按摩池	20m 泳道池
25m 泳道池	50m 泳道池	反射池
屋顶无边际泳池	天空平台	空中休息室
空中餐饮区	空中按摩池

沿着 Prince Charles Cres 驶向 Principal Garden，对我来说是一次颇为新奇的体验。虽然我清楚这里位于中心地带，但通往项目的主干道却异常开阔、几乎未被过度开发，仿佛来到了一座新城。

这种主题在园区内也得以延续，抵达庭院宽阔且极为开敞。我很喜欢这里的空间感，与新加坡许多拥挤的项目形成鲜明对比。考虑到 Principal Garden 位处核心地段，这更显难能可贵。

继续往里走，迎面而来的便是潺潺水声，以及层层叠叠的花园与阶梯式喷泉。老实说，若非事先了解，我会以为自己抵达的是某家豪华度假村。

这张照片是在二层拍摄，更能体会其尺度之大。为抵达庭院腾出的空间之多，确实令人惊叹。这绝对是我今年见过最出色的到达空间之一。尤其考虑到它并非定位为真正的豪宅公寓，更显不凡。

在二层的尽头，有一处木地板平台，可用于清晨瑜伽。

稍后在评测中你会看到，这只是 Principal Garden 内众多水景之一。设计简洁克制，我颇为喜欢。

沿着这条路径走下去，会回到主会所。

向右转，首先映入眼帘的是其中一座泳池。值得一提的是，每栋塔楼都架空在高挑的柱子之上，这不仅令地面层能够通风，更重要的是，连一层单位也因自 15 米高处起步而能享有好景观。

坦白说，我不太确定这座泳池何以名为“康体”泳池。若要猜测，或许是因为设有扶手与缓坡，便于下水。单就体量而言，这个泳池已相当出色。而当我告诉你：这只是 Principal Garden 内 13 个泳池中的一个时，你会更加惊讶。没错，你没看错，是 13 个！

当然，并非所有泳池都如此之大。但整体规模已远超一般公寓。在这里，你绝不会缺少游泳的选择。

沿着这条路走下去，右侧是健身房，左侧是小型私享泳池。

健身房面积相当可观，而且摆脱了常见的方盒子格局。器械方面，力量与有氧设备都很齐全；后方设有自由重量区，且被水面环绕，颇具情调。

健身房对面是私人泳池区，每个都配有带顶棚的平台与座位。

泳池内部因墙体分隔，形成类似“迷你迷宫”的格局，藏有不少可供休憩的小角落。只是万一同时遇到别人，多少会有点尴尬。话说回来，考虑到泳池数量之多，这种巧合也未必常见。

尽头是一处开放式平台。不过，这里的家具选择颇为奇特，至少在我看来略显不搭。

沿原路返回前方，会见到另一处小型水域。

旁边就是一座按摩池。

靠近按摩池处设有烧烤区，并提供相当多的座位。这并非唯一的烧烤点，而且分布在园区不同角落，私密性更佳。我注意到此处的木平台与整体质感略有不协调，且已有些磨损痕迹。

接着是唯一的一片网球场。以园区的土地规模，我原本以为还能再“挤出”一片。但转念一想，我更欣赏他们将更多空间保留为开放绿地——这正是此项目的独特之处。

网球场旁还“抠”出一块小型篮球场。虽非全场，但用于投投篮已足够。

靠近网球场的是垃圾收集区。

在 Principal Garden 最靠近 The Crest 的一隅，设有室内多功能厅。

外侧还有另一处烧烤区，位置绝佳，清静且私密。

在每座塔楼之间，都设有一条泳道池。中间这一条最长，为 50m；两侧分别为 20m 与 25m。

旁边亦有儿童池，你可以在主泳道畅游的同时照看孩子。

这条实际是三者中最短的，20m。旁侧有很宽的木平台与数张躺椅。我喜欢泳池朝向 Alexandra Canal 的角度设置；无边际的池沿让画面更完整。

在每条泳道池的边缘之外，底部其实还有一池浅水！很适合小朋友戏水玩耍。

再往下是大面积的开阔绿地与慢跑道。

尽头设有多处侧门，可通往 Alexandra Canal。

尽管这里的水色并非最迷人，但能在水边漫步始终令人心绪宁静。

我认为政府在美化这一区域方面做得很好，这些临水木平台颇有情调。步道两侧也布置了路灯，适合傍晚在运河边散步。

对健身爱好者而言，这里非常适合清晨或傍晚慢跑。我也很推荐在此悠闲漫步；此处常年清风习习，这与 Principal Garden 的开敞规划有关。从这里步行至 Valley Point 约 10 分钟，沿途基本不需穿越繁忙车流。

从这里能更直观地感受到开阔的空间，这正是 Principal Garden 的优势所在——通透、不局促。

回到园区内，每座塔楼前都环绕着大片草坪。

在项目推出前，其中一大卖点便是 80/20 的规划原则——仅将 20% 用地用于住宅楼栋。最能体现这一点的，便是这些几近“奢侈”的草地面积。景观营造也十分到位，草皮柔软厚实，几乎令人联想到高尔夫球场。

回到主会所，这里设有酒窖与休息室、娱乐室、私人餐厅及户外露台。

娱乐室的配置尚可，沙发与座椅都很舒适。

外侧连通一处户外用餐露台，被水景环绕，氛围非常放松。但由于正位于主泳池后方，私密性相对较弱。正如先前所提，这些区域的木平台略显令人担忧，毕竟项目尚新，却已出现轻微老化迹象。

会所前方是 Principal Garden 的主角——50m 主泳道池。无论从哪个角度看都相当惊艳：缓坡步道、尽端的无边际池沿，以及两侧修剪整齐的草地，构成了一幅极美的画面。

泳池这一端面向 Jervois，有landed 区域，因此不会被高楼遮挡视野。

我非常喜欢主泳道池的布局：两端均无遮挡。虽位于两栋塔楼之间，但楼栋朝向被调整至两侧，因此绝大多数单位并不正对泳池。同时，底层单位也自 15 米高处起步，使整个区域更显私密。老实说，这一空间的表现力甚至盖过了一些“名义上更奢华”的项目。

与其他泳道池一样，池畔的躺椅数量充足。

主泳道池底部也设有一处小型按摩池。

穿过草坪前往最后一条泳道池，可以看到园区养护得一丝不苟。

待花木更繁茂后，这里只会愈发美丽。

最后这一区域是叠水景观与 25m 泳道池的组合。这里的泳池数量确实非同寻常。更妙的是，我们还没结束！

这条 25m 泳道池依旧配有木平台与躺椅，且旁边就是儿童游乐场。

常规配置的儿童游乐场。

25m 泳道池旁是户外健身站。

现在把目光转向 Principal Garden 的另一大亮点——位于 99 号塔顶的屋顶设施。

每栋塔楼都需刷门禁卡进入。访客需通过键盘拨号。我很喜欢这处入口的设计，颇具辨识度。

抵达屋顶后，会见到烧烤与餐饮区。

旁边设有按摩池。

不出所料，这个高度可一览四周新加坡的壮阔景致。

虽说拍摄当天并非最晴朗的天气，站在这高度依旧令人赞叹。需留意，这项设施只位于四栋塔楼中的其中一栋！

这还不止如此，另一侧还有一间多功能厅。凭借这般景观，它大概会成为园区最抢手的活动空间。

旁边大概是我心目中 Principal Garden 的“点睛之笔”——屋顶无边际泳池。

请忽略脚手架与略显朦胧的天气。能在如此高度畅泳与放松，的确是 Principal Garden 的标志性亮点。

屋顶无边际泳池并不算长，但在这个项目里泳池如此之多，再苛求就未免苛刻了。何况这里更适合在忙碌一天后放松身心；真正要锻炼，楼下三条主泳道足矣。

泳池尽头设有躺椅区，并配有入池前淋洗的设施。

在园区的一角，还设有室内阅读室与户外座位。

前方另有一处烧烤台。这一处实际面积最大，座位充裕，适合款待宾客。

如果你在想，这里也有一处侧门，可通往 Prince Charles Cres。

园内路径均为无障碍/可骑行设计，这一配套相当贴心。

并且可直接通往地库。

Principal Garden 的地库设有充足的自行车泊位，甚至提供住户租借单车的服务，方便通过 Alexandra Park connector 前往各类设施。线路多为景观路段，实用且惬意，相信住户会非常受用。

同时也预留了电动车充电位。

车库表现出色：车位尺度宽裕、照明明亮，地面铺装质感高级且平整。

每栋塔楼的地库大堂设计同样出彩。灯光与材质营造出高级感；每天回家都能获得良好的仪式感，也能给访客留下好印象。

各栋大堂的细节亦略有不同。我个人很喜欢其极简风格；而且内部配有空调，尤为舒适。

Principal Garden 区位评述

坐落在两片风格迥异却高度成熟的社区之间，Principal Garden 的住户几乎能把一切所需尽握手中。

从 Tiong Bahru 的亲民选择到 Novena 的高端配套，这里地段几乎挑不出太大毛病。就连一旁的运河在 2011 年经由 Public Utilities Board (PUB) 推动的 Active, Beautiful and Clean (ABC) Waters Programme 大规模整治后，也基本摆脱了以往的异味。  
 
南向楼栋住户可坐拥无遮挡的景观（无论日出或日落均佳）；而北/西北朝向的住户，则可尽览 Chatsworth GCB 区域。

那么，Principal Garden 是否也有短板？遗憾的是，似乎确有其事。
 
项目的“阿喀琉斯之踵”在于距最近的 MRT 站并不算近。顶着烈日，穿过几条小巷与马路，步行 10 分钟至 Redhill MRT，并非人人心目中“理想的午后漫步”。
 
当然，也没多少人会梦想着步行前往 Redhill MRT。

多数人（尤其是东侧楼栋住户）更偏好的，是先慢步至 Gan Eng Seng Secondary 的车站，再搭乘 51 号巴士前往地铁站。
 
虽说整体耗时平均约 12 分钟，但至少省去了在烈日下暴走出汗的尴尬。

好在，Principal Garden 距离最近的巴士站仅步行 3 分钟。该站名为 “Opp Gan Eng Seng Sec Sch”，有 51、122、139、186 与 970 路巴士停靠。去往 Redhill MRT 的班次也在对面站台搭乘。
 
更令人欣慰的是，项目可便捷驶入 AYE 与 CTE 等主要高速与城市干道，以及 Bukit Timah、Farrer、Jalan Bukit Merah、Havelock 与 River Valley 等道路。对车主而言极具吸引力；而距市中心约 10 分钟车程的相对便捷性，也会令在 CBD 工作者受益。

至于日常采买？

说到我们常去的买菜地点，最近的超市是 Valley Point 的 FairPrice Finest。它并不是最大、进口商品选择也谈不上惊艳，但从公寓沿着运河步行仅 7 分钟——很适合解决突发的口腹之欲或临时（却迫切）的采购。

若你开车（或愿意乘坐公共交通走远些），选择会更多：Great World City 的 Cold Storage、Redhill Close 的 Giant Express，以及分布在 Dawson、Havelock 与 Tiong Bahru Road 的多家 FairPrice 等，均在 8 分钟车程内，此外还有若干面向本地与外籍客群的其他超市。

项目的地段也将你置于购物商场的“丰盛带”之中。

向西南驾车 5 分钟即可到达知名的 Anchorpoint、Queensway 与 Ikea 商圈。向东则依次是 Valley Point 与 Great World City；往东南方向走，则会迎来 Tiong Bahru Plaza 与 Concorde Shopping Centre。

如果这些还不够震撼，沿 Delta 与 Grange Road 向北行驶，不到 10 分钟便可拥抱整条 Orchard Road 购物带！

此外，吃货们对周边林立的餐馆无需多作介绍。若想经济实惠又选择多样，Redhill Food Centre（最近）、Bukit Merah View Market、Beo Crescent Market 与 Zion Riverside Food Centre 都在不远处。

比起买菜、餐饮与购物便利，项目地段的最后一个吸引点在于——从幼教到高教，周边学校选择齐全。

公寓咫尺范围内，分布着多所幼儿园与学前机构，包括 JHS Montessori、PCF Sparkletots、Queenstown PCF、Pat’s Schoolhouse、Chinese Kindergarten、Alora Preschool 与 Kindle Garden 等。

小学方面，你可选择 Alexandra（步行 1 分钟）、Gan Eng Seng、Queenstown、River Valley 与 Zhangde Primary——从 Principal Garden 出发，车程均在 10 分钟内。Gan En Seng、Crescent Girls’、Queenstown、Outram 与 Bukit Merah Secondary 等中学也在相似距离内。

此外，驾车前往 Anglo Chinese 与 Eunoia Junior Colleges、Singapore Polytechnic、Singapore Management University、Duke-NUS Medical School、MDIS、Global Indian Foundation 与 Singapore Institute of Technology 亦较为便捷。

随着名校邻近性日益成为现任与准家长看重的资产，这一因素的确值得着重强调。

Principal Garden 开发与总平面

UOL 与 Kheng Leong 于 2014 年在 6 家竞争者中胜出，竞得这幅位于 Prince Charles Crescent 的地块。用地面积 268,715 平方英尺，规划为 4 栋 24 层塔楼，共计 663 户。
 
如前所述，开发商自始即强调 8:2 的开放空间与住宅面积比例。人们对“空间是否被闲置”的顾虑，已被焕然一新的景观所取代。
 
从“度假村式”的入口与空中无边际泳池，到“极简”的玻璃健身房（四周环水）与 15m 高的纯色立柱，整体在建筑表现上极具吸引力。
 
交通动线也颇为有趣：主落客/入口的进出空间极为宽裕。可惜车道并未延伸至园区内部——这虽减少了园内车流噪音/拥堵，但或许对行动不便者并不友好。
 
不过，园区设有超过 4 个行人出入口，确保各栋住户都能便捷通达项目的各个方向。

我们来看户型分布：

户型分布

单位数量	户型	面积 (sqft)
182	1 卧	484 – 506 sqft
304	2 卧	764 – 807 sqft
42	2 卧 双钥匙	861 sqft
46	3 卧	1,076 sqft
23	3 卧 双钥匙	1,195 sqft
19	3 卧 豪华型	1,238 sqft
38	4 卧 豪华型	1,572 sqft
3	4 卧 + 1 顶层公寓	2,002 sqft
6	5 卧 + 1 顶层公寓	2,347 sqft

如你所见，类型相当齐全。值得一提的是，3 卧豪华型及以上均配备私家电梯（体面又便捷）。与我们近期对Marina One Residences 的评测类似，这里以 1、2 卧为主。这些单位面积略高于市场平均，这与开发商 8:2 的开放空间与住宅面积原则相呼应。
 
有子女的家庭也可选择 3、4 卧，但需支付更高溢价——其室内空间并不算“惊艳”。

价格评述

周边项目

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
Principal Garden	99 years	2019	$1,860
Mon Jervois	99 years	2016	$1,916
The Crest	99 years	2017	$1,993
Echelon	99 years	2012	$1,896
Alex Residences	99 years	2013	$1,847

与紧邻的 Mon Jervois 与 The Crest 相比，尽管 Principal Garden 的 TOP 更晚，但其溢价反而略低。原因或在于两者为低层公寓，且虽与 Principal Garden 相近，却位于 District 10（而 Principal Garden 属于 District 3）。
 
我们亦纳入了 Echelon 与 Alex Residences，因其同属第 3 区，且紧邻 MRT。尽管其 TOP 分别为 2012 与 2013 年，价格的抬升依然明显。
 
虽然价差幅度在一定程度上可忽略不计，但若综合价格与 TOP 年代的性价比，在前述取舍下，Principal Garden 似乎更具吸引力。
 
另一方面，随着 Artra 于 2021 年入市，以及周边地块未来潜在的新开发，项目的“新鲜感”或将更快消退，未来估值也可能受到一定影响。

我们的看法

没错，区域编号的重要性不言而喻；距离地铁远近与周边新项目的竞争也同样关键。
 
若从投资者视角看，这些因素“很关键”。
 
但若以自住为出发点，你会开始基于个人与家庭偏好，综合考量其他“必需”与“舒适”。
 
就我个人而言，作为自住者它几乎满足了我除两点之外的所有诉求——这甚至让我自己都有些意外，毕竟我一向“挑剔”。
 
为什么它能“逐项打勾”？
 
首先是惊人的开放空间与居住面积比例。如此尺度的园区，让你在“家门口”也能尽享亲子与家庭活动。多样的泳池与按摩池带来静谧的放松之所；空中无边际泳池与气度不凡的健身房，则兼具质感与偶尔的“犒赏”。
 
此外，项目邻近学校、商场、CBD、市区与众多餐饮，且高速可达，令这一原本就极具好感度的项目更具吸引力。
 
是的，地契仅 99 年，单位面积也并非全城最佳——但为了上述所有优点，我愿意做出这样的取舍。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。