Principal Garden 评测：令人惊叹的泳池与空间

关于本公寓

项目：	Principal Garden	区域：	03
地址：	Prince Charles Crescent	产权年限：	99 years
占地面积：	270,044 sqft	单位数量：	663
发展商：	UOL Group Limited	TOP：	2019

Cue jokes and terrifying flashbacks of the principal’s office.
 
值得庆幸的是，Principal Garden 的布局略有不同，众多水景秘境散落在各个角落；居民与访客可在蜿蜒其间、绿意盎然的步道上尽情漫游，感受清新宜人的氛围。
 
更重要的是，Principal Garden 证明了在城市核心中也能拥有宽敞的开发格局——四周没有“逼仄”的邻近建筑，并与 Alexandra Canal 比邻而立（公寓那连绵不绝的泳池已足以让你打消在此跃入河道的念头）。
 
此外，它不是一项、两项，而是三项 5-star 大奖的得主。此后更是一路高歌，3 年前在吉隆坡举行的 APAC (Asia Pacific Property Awards) 上，Principal Garden 分别摘得新加坡“Best Condominium”“Best High Rise Residential Development”与“Best Residential Landscape Architecture”殊荣。
 
大量自由空间总是令人欢迎，但如何充分利用却常常是难题。Principal Garden 能否在连最优秀者都未必做到的领域脱颖而出？继续往下看。

内部参观

Principal Garden 设施

Clubhouse	Wine Cellar	休息室
私宴餐厅	户外用餐露台	健身房
蒸汽室	有氧运动平台	网球场
多功能球场	烧烤平台	娱乐套房
露天剧场	音乐室	游乐场
户外健身	慢跑道	阅读室
自行车停放处	按摩池	20m 泳道池
25m 泳道池	50m 泳道池	映水池
屋顶无边际泳池	空中观景台	空中会客厅
空中用餐区	空中按摩池

沿着 Prince Charles Cres 驶向 Principal Garden 的过程让我颇感好奇。明明知道这是在核心地段，但通往这里的主干道却如此开阔、带点未被充分开发的感觉，仿佛置身一座新城。

这种主题在园内也得以延续，抵达庭院巨大而通透。我很喜欢这里的空间感，与新加坡许多“拥挤挤压”的项目相比判若云泥。考虑到 Principal Garden 位于核心区，这一点更显不易。

再往里走，便能立刻听见潺潺水声，迎面而来的是庞大的花园与层叠的水景喷泉。老实说，若是不知情，我会以为自己刚抵达一家奢华度假村。

这是从二楼取的景，更能直观感受。为抵达区腾出的空间之大，着实令人咋舌。可以说是我今年见过最好的之一。尤其考虑到它并非真正意义上的豪宅级公寓，更显出众。

二楼尽头是木地板平台，清晨可在此练习瑜伽。

稍后你会看到，这只是 Principal Garden 众多水景设施中的一个。简单、极简，我喜欢。

沿着这条小径走回去，便是主会所。

向右转，映入眼帘的是 Principal Garden 众多泳池中的第一个。值得一提的是，每栋塔楼都架设在高耸的柱子之上。这不仅让底层通风良好，更重要的是，即使是一楼的单位也能拥有良好视野，因为起步高度已是 15 米。

老实说，我也不太确定这个泳池究竟哪些方面体现了“wellness（康体）”的定位。若要猜测，可能是因为有扶手与缓坡，便于下水。就尺寸而言，这个泳池本身已相当不错。所以当我告诉你这只是 Principal Garden 里 13 个泳池之一时，你会更惊讶。没错，你没看错，13！

当然，并非所有泳池都这么大。尽管如此，已远超一般公寓配置。这里的泳池选择绝不会让你感到匮乏。

沿着这条路走下去，右边是健身房，左边是小型私密泳池。

健身房面积不小，我也喜欢它不是常见的四四方方盒子造型。器械方面，重量训练与有氧设备种类齐全。健身房后方设有自由重量区，且四面环水，颇有心思。

健身房对面是私密泳池区域，每个都有独立的有顶平台与座位。

泳池内部因分隔墙形成了迷你“水上迷宫”，有许多可供小憩的角落。只是若恰巧与他人同一时间来到同一区域，多少会有些尴尬。话说回来，以这里泳池数量之多，这种情况或许也不太常见。

尽头是一处开放式平台，不过这里的家具选择老实说有点奇怪。

沿同一路径往回走到前方，还有一个小型泳池区。

旁边就是一个按摩池。

靠近按摩池处有一处烧烤空间，座位也不少。这并非唯一地点，而且分布在园区不同角落的位置都很不错，私密性更强。这里的木平台我倒是注意到，和项目整体质感相比略显不搭，且已有些磨损的迹象。

接着，Principal Garden 只有一片网球场。以用地面积来看，原本以为还能再“挤”出一片。但转念一想，我反而喜欢他们把更多空间保留为开放绿地，这是这个项目独有的特色。

网球场旁边也“抠”出了一块小空间，设有迷你篮球场。虽非全场，但投投篮已足够。

靠近网球场的是垃圾收集区。

在 Principal Garden 最远的角落（靠近 The Crest）有一间室内多功能活动室。

外面还有另一处烧烤区。位于角落，既私密又安静。

在 Principal Garden 的各栋塔楼之间，你会发现一条泳道池。中间这一条最长，为 50m，另外两条分别为 20m 与 25m。

旁边也有儿童池，因此你可在泳道池畅游的同时照看孩子。

这条其实是三者中最短的，20m。侧边有很宽的木平台与多张躺椅。我喜欢泳池朝向 Alexandra Canal 的角度，而无边际的池边让画面更完整。

每条泳道池的外缘下方，其实还有一条更小的下沉式泳池！很适合孩子们在此玩耍。

更下方是大片开阔绿地与一条慢跑道。

尽头有多个侧门，可通往 Alexandra Canal。

虽然这里水体的颜色并不算迷人，但能沿着水边行走，总是让人心境平和。

我认为政府在这一区域的美化上做得很好，这些面向河道的木平台就很不错。步道两旁也有路灯，适合傍晚在河边散步。

对于热爱运动的人而言，这里非常适合清晨或傍晚跑步。我也很推荐在此轻松漫步，且这里常年微风习习。这与 Principal Garden 开放空间的整体设计有关。从这里步行至 Valley Point 大约 10 分钟，几乎不太需要穿越车流。

从这里可见仍保留了大量开阔空间，这正是 Principal Garden 的优势所在。整体感觉通透、不局促。

回到 Principal Garden 的园区，各栋塔楼前方都围绕着大面积草坪。

在项目推出前，其中一个最大的卖点便是“80/20”法则，即仅有 20% 的用地用于住宅，其余 80% 归于公共开放空间。这一点在此处体现得最为明显：草坪区域之大令人惊叹。园林也做得很好，草地柔软厚实，几乎令人联想到高尔夫球场上的那种草皮。

回到主会所，这里设有酒窖与休息室、娱乐套房、私宴餐厅以及户外露台。

娱乐室中规中矩，配有舒适的沙发和座椅。

外接一处户外用餐露台，被水景完全环绕，氛围十分惬意。但因就在主泳池后方，这里是私密性最弱的地方。正如前文所提，所有这些区域的木平台略令人担心，毕竟项目还很新。

会所前方是 Principal Garden 的主角——50m 泳道池。这个空间确实养眼。缓坡步道、尽头的无边际池边与两侧修剪整齐的草地，构成了一幅非常美的画面。

泳池这一端面向 Jervois 一侧，是有地住宅区，因此不会有高楼遮挡视线。

我非常喜欢主泳道池的摆位。两端都无遮挡，尽管位处两栋塔楼之间，但塔楼朝两侧斜置，因此不会有大量单位正对泳池。并且如先前所说，最低楼层也从 15 米起步，整个区域私密感十足。老实讲，这个空间的气场甚至盖过了一些号称豪宅的项目。

与其他泳道池一样，旁边的躺椅数量充足。

泳道池下方也设有较小的按摩池区域。

穿过草地来到最后一条泳道池，可以看到园区的养护相当到位。

待花卉进一步长成，这片空间只会越来越美。

最后这一处是在 25m 泳道池之上叠设映水池。这里泳池数量之多，的确不同凡响。更妙的是，我们还没看完！

这条 25m 泳道池配有木平台与躺椅，旁边还有儿童游乐场，位置独特。

常规的儿童游乐场。

25m 泳道池旁设有户外健身站。

现在把目光转向 Principal Garden 的另一大亮点——位于 99 号塔楼顶部的屋顶设施。

每栋塔楼都需刷卡进入。访客则通过门口键盘联络住户。我挺喜欢入口的设计，颇具特色。

到达屋顶后，会看到烧烤与用餐区。

旁边就有一个按摩池。

不出所料，在这样的高度，四周的新加坡景致相当震撼。

这天并非晴空万里，但站在这个高度仍然相当壮观。需注意的是，这项设施仅设于四栋塔楼中的这一栋！

而且不止如此，另一端还有一间多功能活动室。凭借这样的景观，它大概会是最抢手的活动室了。

旁边就是我心目中 Principal Garden 的最大亮点——屋顶无边际泳池。

请忽略脚手架与轻微雾霾。能在这样的高度游泳、放松，本身就是 Principal Garden 极为亮眼的特色。

屋顶无边际泳池的长度并不算长，但既然园区里已有如此多的泳池，再挑剔就显得苛刻了。况且，这里更适合在忙碌一天后放松身心；真要锻炼，楼下三条主泳道池任你选择。

泳池尽头设有躺椅与入池前淋洗区。

在园区的另一角，是一间室内阅读室与室外座位区。

更前方还有一个烧烤炉区。这个其实是最宽敞的一处，座位充裕，适合招待宾客。

若你在想，这里也有侧门可通往 Prince Charles Cres。

这里的步道均为无障碍/自行车友好设计，十分贴心。

并可一路通往地下室。

Principal Garden 的地下室设有充足的自行车停放位。甚至还提供住户租借自行车的服务，便于沿 Alexandra Park connector 前往各类配套。此举非常实用，且沿途多为景观路线，相信会深受住户欢迎。

也配置了电动汽车充电位。

停车场的表现非常好——车位宽敞、照明明亮，地面还有顺滑的高级涂层。

各栋塔楼的电梯大堂也设计得极佳。灯光与设计都很有质感，每日归家都有体面的仪式感，也能给访客留下良好第一印象。

每个大堂区域也各有变化，我个人很喜欢这种极简风格。并且内部空调开放，始终舒适。

Principal Garden 地段评析

位于两片风格迥异却成熟完善的住宅区之间，Principal Garden 的住户几乎可就近满足所有生活所需。

从 Tiong Bahru 的“心邻”选择到 Novena 的高端配套，这个公寓的地段几乎挑不出太大毛病。就连一旁的运河，也在 2011 年作为 Active, Beautiful and Clean (ABC) Waters Programme 计划的一部分完成整治（由 Public Utilities Board, PUB 推动），基本告别了过去令人掩鼻的日子。  
 
面向南侧楼栋的住户可享受无遮挡的河景（观日出、日落皆宜）；而朝北/西北的住户则可尽览 Chatsworth GCB 区域的全景。

那么，Principal Garden 有短板吗？不幸的是，似乎有。
 
这个公寓的阿喀琉斯之踵在于距离最近的 MRT 车站的步行距离（有点扫兴）。顶着烈日，穿过几条小径与马路，步行 10 分钟到 Redhill MRT，并不算是谁心目中“惬意的午后散步”。
 
不过，老实说，也没多少人会梦想着要“走去” Redhill MRT。 

多数人（尤其是东侧楼栋住户）更倾向于先漫步到 Gan Eng Seng Secondary 外的巴士站，然后乘 51 路前往 MRT。
 
诚然，总时长也要约 12 分钟，但至少省去了一路流汗去上那堂烹饪课的窘迫。

好在 Principal Garden 距离最近巴士站仅 3 分钟步行之遥。该站牌为 “Opp Gan Eng Seng Sec Sch”，有 51、122、139、186 与 970 路巴士服务。往 Redhill MRT 的巴士就在其对面站台搭乘。
 
乌云散去的另一道亮色在于项目便捷通达 AYE、CTE 等主要高速与 Bukit Timah、Farrer、Jalan Bukit Merah、Havelock 与 River Valley 等主干道。这不仅对车主友好，距离市中心（CBD）约 10 分钟车程的相对接近性，也能让在 CBD 工作的人受益。

那么，日常采买如何？

先从常规买菜点说起，最近的超市是 Valley Point 的 FairPrice Finest。虽然规模不大、进口货选择也谈不上惊人，但从公寓沿运河步行仅 7 分钟——非常适合突发“馋念”或临时（但紧急）的采购。

若你开车（或愿意乘坐公共交通走远一点），选择会更多：Great World City 的 Cold Storage、Redhill Close 的 Giant Express，以及分布在 Dawson、Havelock 与 Tiong Bahru Road 的一串 FairPrice，均在距 Principal Garden 车程 8 分钟范围内，此外还有若干本地与外籍社区常去的杂货店。

这个公寓的地段也让它置身“购物中心群”的中心地带。

向西南方向驱车 5 分钟，即达著名的Anchorpoint、Queensway 与 Ikea 购物区。往东则先后是 Valley Point 与 Great World City。朝东南方向，Tiong Bahru Plaza 与 Concorde Shopping Centre 也会相继出现。

若这些还不够震撼，你向北经 Delta 与 Grange Road 驶去，不到 10 分钟即可抵达整条 Orchard Road 购物带！

此外，吃货们也无需我多做介绍，周边餐饮林立。若追求实惠与多元选择，住户可前往 Redhill Food Centre（最近）、Bukit Merah View Market、Beo Crescent Market 以及 Zion Riverside Food Centre。

除了买菜、餐饮与购物的便利之外，这里还有最后一个关键卖点——近距离覆盖各教育阶段的学校选择。

从公寓步行不远处，便有众多幼儿园与学前机构，如 JHS Montessori、PCF Sparkletots、Queenstown PCF、Pat’s Schoolhouse、Chinese Kindergarten、Alora Preschool 与 Kindle Garden 等。

小学方面，可选择 Alexandra（步行 1 分钟）、Gan Eng Seng、Queenstown、River Valley 与 Zhangde Primary——从 Principal Garden 出发均在 10 分钟车程内。中学如 Gan Eng Seng、Crescent Girls’、Queenstown、Outram 与 Bukit Merah Secondary 也在类似距离内。

此外，开车前往 Anglo Chinese 与 Eunoia Junior College 以及 Singapore Polytechnic、Singapore Management University、Duke-NUS Medical School、MDIS、Global Indian Foundation 与 Singapore Institute of Technology 也相对便捷。

随着“名校近邻”愈发成为现任与准家长们追捧的资产，这一点确实值得重点强调。

Principal Garden 开发与总平面

2014 年，UOL 与 Kheng Leong 在 6 家竞争者中脱颖而出，竞得 Prince Charles Crescent 一带的这幅地块。占地 268,715 平方英尺，规划为四栋 24 层高塔楼，共 663 个单位。
 
如前所述，发展商从一开始便强调 8:2 的“开放空间：居住空间”原则。人们对“闲置空间”的担忧，已被对其细致打理的赞叹所取代。
 
从奢华（度假式入口与空中无边际泳池）到极简（四周环水的通透玻璃健身房与 15m 高的素色立柱），多样化的美学语言让其在建筑风格上极具吸引力。
 
可达性方面也颇有意思，主落客/车道尺度阔绰。遗憾的是，车道并不延伸入园区内部。虽能减少园区内的车流噪音/拥堵，但对行动不便者可能略有不便。
 
不过，园区设有 4 个以上的人行出入口，可确保各栋住户均能便捷进出。

我们来看户型配置：

户型配置

单位数量	户型	面积 (sqft)
182	1-Bedroom	484 – 506 sqft
304	2-Bedroom	764 – 807 sqft
42	2-Bedroom Dual key	861 sqft
46	3-Bedroom	1,076 sqft
23	3-Bedroom Dual key	1,195 sqft
19	3-Bedroom Deluxe	1,238 sqft
38	4-Bedroom Deluxe	1,572 sqft
3	4-Bedroom + 1 Penthouse	2,002 sqft
6	5-bedroom + 1 Penthouse	2,347 sqft

如你所见，清单相当丰富。值得一提的是，3-Bedroom Deluxe 以上的户型均配备私家电梯，进出便捷（也颇具“谈资”）。与我们最近评测的 Marina One Residences 相似，这里的多数单位以 1、2 卧为主。其面积也略高于平均水平——考虑到发展商 8:2 的“开放空间：居住空间”原则，这并不意外。
 
有孩家庭也可选择 3 与 4 卧室的户型，但溢价更高——住宅内部面积则并非最抢眼的卖点。 

价格评析

周边项目

项目名称	产权年限	TOP	平均价格 (PSF)
Principal Garden	99 years	2019	$1,860
Mon Jervois	99 years	2016	$1,916
The Crest	99 years	2017	$1,993
Echelon	99 years	2012	$1,896
Alex Residences	99 years	2013	$1,847

与近邻（Mon Jervois 与 The Crest）相比，Principal Garden 的溢价相对更低，尽管它的 TOP 更近。原因之一可能在于上述两者为低层condo，且尽管与 Principal Garden 相距不远，但归属 District 10（而 Principal Garden 位于 District 3）。   
 
我们也纳入了 Echelon 与 Alex Residences，原因是它们同为第 3 区项目，且就紧邻 MRT 而言更具可比性。即便其 TOP 分别为 2012 与 2013 年，价格上的“地铁溢价”依然明显。
 
虽然价格差异在一定程度上可忽略，但若以“价格–TOP 年份”的性价比来看，在上述取舍条件下，Principal Garden 似乎是更合适的选择。
 
此外，随着 Artra 于 2021 年入市，以及周边地块潜在的新开发，公寓的“新鲜感”或将更快褪去，估值在未来几年内也可能受到影响。

我们的看法

没错，分区很重要，距离地铁远近也重要，来自新项目的竞争同样重要。
 
但那是从投资者的角度看。
 
若以自住为出发点，考量的将是基于个人与家庭偏好的其他必要性与舒适度。
 
就我个人而言，作为自住者，它几乎把所有选项（除了两点）都勾上了打勾……这甚至连我这个“极致挑剔”的人都感到意外。
 
为何能一一勾选？
 
首先，是令人惊叹的开放空间与居住空间比例。拥有如此之多的空间，你可以在“自己家”的舒适范围内，尽情享受各类亲子活动。丰富的泳池与按摩池带来静谧小憩；空中无边际泳池与匠心独具的健身房增添了几分华丽，也为偶尔的奢享提供了舞台。
 
此外，项目邻近学校、商场、CBD、市区与众多餐饮，加上便捷通达高速，对我个人而言构成了这座已然极具好感项目的最终吸引力。
 
是的，它的产权仅 99 年，单位内部空间也并非全城最佳——但为换取 Principal Garden 所提供的种种优点，我愿意做出这样的权衡。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。