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The Jovell 评测：29,063平方英尺泳池
October 10, 2019 5 min read
| 项目： | The Jovell | 地区： | 17 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Flora Drive | 地契： | 99年 |
| 占地面积： | 242,558 平方英尺 | 单位总数： | 428 |
| 发展商： | Tripartite Developers Pte Ltd | TOP： | 2023
|
Located just 10-minutes’ from Singapore’s global hit sensation, The Jewel, lies the slightly humbler estate of Flora Drive – from which The Jovell is expected to rise come 2021.
远离人潮汹涌的购物中心、喧嚣的 MRT 站与繁忙的交通路口，这里被誉为第17区的下一个“静谧居所”。
428个单位将分布于9栋低层住宅（8层）上，坐拥一块相当可观的用地。
最大的亮点是？
开发中轴近乎贯穿全长的一座29,063平方英尺的休闲泳池，中间点缀着一座“岛屿”式结构。
配上绳索桥与瀑布主题的石洞空间，并设有冷热按摩浴池，度假与静谧氛围呼之欲出。
再考虑到其相对亲民的价格，确实具备广泛吸引力。
但自去年9月推出以来，销售仅达22%。为何如此？我们走访了其示范单位一探究竟。
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实地探访
| 会所 | 多功能厅 | 休闲廊 |
| 健身房 | 烧烤炉位 | 嬉水池 |
| 按摩浴池 | 游乐场 | 设有喷水设施的儿童泳池 |
| 绳索岛 | 泳池中岛 | 景观凉亭 |
| 日光甲板 | 池畔栈道 | 室外健身站 |
| 景观平台 | 推杆果岭 | 吊床区 |
| 阅读舱 | 网球场 |
是否感觉近年的发展商在差异化上更用心了？以大众化项目而言，这里的品牌塑造颇为用功。若你好奇“Jovell”之名的由来，其实源自智利花卉 Jovellana Violacea。
从示范单位前场入口的质感，很难让人联想到这是一项相对可负担的项目。希望这种对美学的重视能贯彻到整个开发。
The Jovell 坐落在一块形状相当不规则的土地上，面积约242,558平方英尺，规模不小。老实说，容纳428户的配比算是宽裕，尤其与其他新推项目相比，如 Treasure at Tampines（650,000多平方英尺容纳2,203户）。
与Commonwealth Towers或 Echelon 等项目不同，外立面设计更为传统，主色仍以白色为主（优点是确实更不吸热）。风格取向稳妥，并非坏事，但我个人更偏好深色系的利落质感。
不规则的地块反而赋予项目更多个性，泳池几乎贯穿全长。我喜欢这种泻湖式概念，中间的“岛屿”空间颇有圣淘沙的味道。另一项加分点是“沙滩式”缓坡入水的设计，少见而实用。部分楼叠会彼此相对，但最小楼间距也有18米，尚可接受。
设有1个网球场，以此体量的项目而言属合理配置。
The Jovell 2卧室 + 书房户型评测
面积678平方英尺，若以旧式项目作参照，这个2卧室加书房的单位偏小；但与当下新盘相比则属中规中矩。整体动线规划良好，空间利用高效；带有小型 PES、且无飘窗，几乎无浪费面积。
客厅尺度不错，且入户即连通厨房，不存在过道浪费。
对于2卧室而言，厨房面积不小，主要因与玄关共享空间。更显宽敞，但同多数2卧室一样，不太适合重油烟烹饪，除非每次做饭都愿意打开大门通风。
餐区空间一般，但仍能容纳4人就座。背墙的大镜面在视觉上显著放大了空间。
细看客厅，沙发宽度略窄，茶几也偏小，实际可用性受限。虽然有助于营造更大的视觉感，但牺牲了部分实用性。
阳台偏小，但仍可放置单椅或躺椅。若你更偏好室内可用面积，这样的比例会更理想。
公房并不大，勉强放下单人床后，活动空间有限。
两间卧室之间设有一块空间，被归类为书房区。示范单位布置为婴儿房，但你可按需自定义。该区域其实占用了通常为第二浴室的空间，因此该户型为严格的2卧1卫配置。
主卧与整体一致，面积不大。可放下Queen尺寸床，但再想容纳书桌或梳妆台会较困难。
由于全屋仅此一卫，浴室设有双门，分别连通主卧与公共区域。
以唯一浴室而言，空间属中等。
The Jovell 1卧室 + 书房户型评测
面积527平方英尺，The Jovell 的1卧室加书房户型其实相当宽绰。不过我并不认为其布局理想，如偏长的玄关带来一定面积浪费。除非你确实需要独立书房，否则这部分空间本可更高效利用。
有些人偏好较长的玄关以营造更隆重的入户体验，但对于面积本就有限的1卧室而言，并非必要。
厨房台面长度可观，以1卧室来说尺寸到位。不过冰箱位的留空处理略显突兀，像是个疏漏。
客厅略偏小，部分原因也在于旁侧书房空间的挤占。
若你经常在家办公，设书房当然不错，但我认为室内设计（ID）可更精巧些。与其如此拥挤，不如展示一个温馨的学习角落更具示范意义。
餐区偏小；你也可以把阳台作为备用用餐空间。
从这里可以直观看到又长又宽的玄关所带来的效率问题。好的一面是，宽度够大，或可整合更多收纳。
浴室可由卧室与起居区两侧进入，方便招待来客。
以1卧室而言，浴室空间尚称宽裕。
与2卧室示范单位类似，主卧较小，基本只适合放置Queen尺寸床。
The Jovell 3卧室户型评测
The Jovell 的3卧室仅904平方英尺，确实偏小。乍看之下，动线与功能划分合理，但受限于整体面积。
3卧室的玄关也偏长。若单位面积更大这不算问题，但在904平方英尺的前提下，这段面积略显浪费。
看起来空间尚可，这里主要是依赖ID的呈现技巧。其一，未预留电视与电视柜位置；其二，使用小边几（没有茶几）以拉大客餐之间距；其三，餐椅完全贴墙布置，若你喜欢长凳式座位还好，但多数人偏好常规餐桌椅时，空间局促会更明显。
阳台可实用就座，但偏小；对于偏好更大室内空间的人来说是好事。
阳台可选配屏风/百叶。
以上为核准设计样式。
这是3卧室的厨房。
我喜欢其为独立封闭式，台面与储物柜/抽屉数量充足。
卧室整体偏小；转角直角窗我个人也不太喜欢，但这属个人喜好。
这是3卧室中的其中一间浴室，既可从先前示范的公房进入，也可从起居区进入。
第二间公房勉强可放下Queen尺寸床，仅此而已。好在窗户近乎落地，且横向铺满整面墙，采光不错。
本3卧室的主卧同样偏小，难以再容纳小型书桌或梳妆台。
相对而言，主卫空间却相当可观。
可惜没有浴缸，不过以较小型的3卧室产品而言，这也在预期之内。
The Jovell 地段评测
先说结论：The Jovell 距离最近的 MRT 步行需约一小时。
（哎呀！）
至少在 Google 地图上是这样（因为它推荐更“安全”的步行路线）。
如果你熟路，其实步行约15–20分钟即可。
好在新加坡还有巴士。
配合步行与搭乘4路巴士，约12分钟可到 Tampines East MRT，这总比“拦车”去 MRT 强多了。
不可否认，这仍属不便；更何况 Tampines East（顾名思义）位于新加坡东部的内里，通达线路与巴士班次也相对较少。
从公寓出发，向两端各走几分钟，分别可到‘Carissa Pk’与‘Parc Olympia’巴士站，服务4与5路巴士。继续南行经 Flora Drive，可在 Upper Changi Road North 的‘The Japanese School’巴士站候车，有2,5与37路巴士。
若自驾，Loyang Avenue 以及 TPE、PIE 均在数分钟车程范围内。
值得安慰的是，这份便捷并未以牺牲静谧为代价——不同于The Clement Canopy（尽管其优点最终抵消了不足）。
只要愿意接受平均10分钟车程，周边可选的购物中心（与美食广场）相当丰富。
包括The Jewel、 Downtown East、E!Hub @ Downtown East、White Sands Mall、Pasir Ris West Plaza、Tampines One、Tampines Mall、Century Square、Eastpoint Mall、Changi City Point，以及Bedok Shopping Complex。
清单相当可观！
有如此多元的娱乐与餐饮选择，The Jovell 的住户除通勤与社交外，基本无需远行（若你在西部上班，这里或许并不适合）。
杂货采买同样充足。Pasir Ris Drive 设有规模不小的 Giant 超市。
同一片区还有湿巴刹。
周边还有10多家 NTUC 分店，最近的是 Tampines Ave 7 的 NTUC Express，驱车约4分钟。
出乎意料的是，新加坡东部仅有3家 Cold Storage。最近的一家在 Tampines One，离 The Jovell 约10分钟车程；其余为 Cold Storage East Village 与 Cold Storage Eastwood，均约11分钟车程。
在看学校之前，再补充几点。
其一，Changi General Hospital 与 EXPO 距离不远，生活便利性加分。
其二，常飞人士会喜欢机场近在咫尺——但这也可能意味着偶有航机噪音干扰。
其三，向北为樟宜海岸地带，向南为东海岸公园，皆易达。不仅休闲资源丰富，沿线美食也不会让人失望！
其四，高球爱好者会乐见 Tanah Merah Country Club 仅约10分钟车程。
至于学校，周边小学资源尤为丰富，高中与高等院校选择亦具多样性。
学前方面：Al-Amin Pre-school、Camberley Pre-School Loyang、Kinderland Preschool @ Loyang point、Sunflower Preschool @ Pasir Ris Drive 6、PCF Sparkletots Preschool @ Tampines Avenue 9，均在10分钟车程内。
小学方面：East Spring、White Sands、Pasir Ris、Gong Shang、Casuarina、Tampines North、Chong Zheng、Yu Min、Elias Park 及 Park View Primary，均在同等车程范围。
中学方面：Dunman High、Loyang View、East Spring、Ngee Ann、Pasir Ris Crest 与 Pasir Ris Secondary。
高等院校方面：Tampines Meridian Junior College、Temasek Polytechnic、Singapore University of Technology and Design，以及设于 Temasek Poly 校园内的 Singapore Institute of Technology。
The Jovell 开发与总平面
值得一提的是，The Jovell 实际上是该片区由 Tripartite Developers（TID、CDL 与 Hong Leong）开发的长串14个公寓中的最后一个（不计潜在的集体出售 en blocs）。
三十余年的深耕，且已在此区域打造9个公寓，足见其对居住客群的理解，并力图以契合需求来最大化收益。更重要的是，设施规格也应当相当到位。
The Jovell 的低层设计（受航线高度限制所致）也为如今遍地高层项目带来耳目一新的变化；更意味着更低的居住密度——其容积率仅为1.4。
另一个小加分是各栋楼宇似乎几乎无地面车行穿梭。留意图上标注“S”的区域，入口道路随即下沉至地下车库，显然为各栋服务。
既最大化地面空间（不能向上就向下），又能减少园区内的车流噪音与废气干扰。
来看户型配比：
| 户型 | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
|---|---|---|
| 1卧室 | 28 | 441 – 452 sqft |
| 1卧室 + 书房 | 56 | 527 sqft |
| 2卧室 | 56 | 635 – 645 sqft |
| 2卧室 + 书房 | 72 | 645 – 678 sqft |
| 2卧室优选 + 书房 | 56 | 721 sqft |
| 3卧室 | 104 | 871 – 904 sqft |
| 3卧室优选 + yard | 32 | 1,001 – 1,033 sqft |
| 4卧室 | 24 | 1,227 – 1,270 sqft |
关于 The Jovell 的单位，有几点可注意。
其一，1卧室+书房的面积相较本地同类产品更为宽裕；但随着户型增大，单位面积并未同步“放大”。如4卧室的1,227平方英尺，在这种体量的项目中偏小——较大的家庭可能会觉得局促。
其二，虽然户型选择多样，但重心主要放在2卧与3卧。鉴于樟宜机场扩张与Paya Lebar 空军基地迁至樟宜一带，开发商显然预期将吸引更多在此工作的租客。
其三，若为情侣或两人以上同住且注重私密，需留意仅2卧室优选（Premium）及以上户型配备2间浴室。
价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 均价（PSF） |
|---|---|---|---|
| The Jovell | 99年 | 2023 | $1,279 |
| Avila Gardens | 永久地契 | 1995 | $856 |
| Azalea Park | 999年 | 1996 | $874 |
| Estella Gardens | 永久地契 | 1999 | $865 |
| Ballota Park | 永久地契 | 2000 | $777 |
| Carissa Park | 永久地契 | 2001 | $859 |
| Dahlia Park | 永久地契 | 2003 | $828 |
| Edelweiss Park | 永久地契 | 2006 | $854 |
| Ferraria Park | 永久地契 | 2009 | $924 |
| The Gale | 永久地契 | 2013 | $964 |
| Hedges Park | 99年 | 2015 | $961 |
| Palm Isles | 99年 | 2015 | $966 |
| Parc Olympia | 99年 | 2015 | $922 |
| The Inflora | 99年 | 2016 | $1,094 |
周边共有13个公寓，我们一个也不落下地纳入比较。
首先可以看到，该区域价格整体合理——对打算在此租房的人而言是利好。
目前看，产权性质对定价影响不大；在不考虑距 MRT 远近的前提下，更新的项目往往有更高的成交价。
不出意外，The Jovell 以其“新盘”属性与高规格设施，暂居价格榜前列。
至于能否稳居，还需观察。
还需留意，片区内尚有一小块地或将于数月内推出开发；再加上一些旧项目潜在的en-bloc因素，都可能在短期内对 The Jovell 的价格带来波动。
或许这也是目前仅售出22%的原因之一——位置相对“专属”、加上投资者信心不足的叠加效应。
我们的看法
我能理解在此置业的吸引力——清幽绿意、优良设施、理想的容积率，以及对自驾者而言完备的生活便利。
但我也认为项目位置是让大多数人“无感”的主因。处在较外缘地带，要么你喜欢，要么不；若你的工作地点不在东部，住在这里便少了意义。
从一个在家工作的家庭男主的角度看（位置通常不是关键），另一点不足在于3与4卧单位面积相对较小——这并非我的偏好。
错过“家门口的小圣淘沙”会让我有点遗憾，但在当下阶段，单位实用面积仅次于整体开阔度，是最重要的考量。
话虽如此，若我在附近上班（如航空业），或仍是单身（且偏爱“海滩”式设施），我会考虑 The Jovell 的一至两卧单位。
你也可以把 The Jovell 视为一项“稳健型”投资。并非寄望巨额资本增值，我更把它看作低风险、慢收益的选择。周边许多项目以自住为主，且单位更大。
因此，借助较小单位，The Jovell 在租赁市场或具优势；由于靠近机场与 Changi Business Park，租客来源相对容易，尤其对航空业、科技、IT 与银行业从业者具吸引力。
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