The Jovell 评测：29,063 sqft 游泳池

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关于本公寓

项目：	The Jovell	区域：	17
地址：	Flora Drive	地契：	99 年
占地面积：	242,558 sqft	单位数：	428
开发商：	Tripartite Developers Pte Ltd	TOP：	2023

位于距离新加坡全球热门地标 The Jewel 仅 10 分钟处的，是相对更为朴实的 Flora Drive 居住区——The Jovell 预计将于 2021 年在此拔地而起。

远离拥挤的购物商场、嘈杂的 MRT 站与繁忙的交通路口，这里被誉为 17 区下一处“宁静之所”。

428 个单位将分布在 9 栋低层楼宇（8 层）之上，占据一块相当可观的用地。

它最大的亮点？

一座仿岛式景观结构被安放在 29,063 平方英尺的休闲泳池中央，而泳池几乎贯穿整个项目。

配以绳索式步桥与瀑布主题的石质凹室，并配备冷、热按摩池，项目的静谧度假气质不言自明。

再考虑到项目的可负担性，的确称得上“合众人之好”。

然而自去年 9 月推出以来，至今仅实现 22% 的销售。原因何在？我们走访了其示范单位一探究竟。

设施导览

会所	多功能室	休闲廊
健身房	烧烤炉	休闲泳池
按摩池	游乐场	儿童泳池（喷水设施）
绳桥岛	泳池小岛	休憩亭
日光甲板	池畔木栈道	室外健身站点
景观平台	推杆练习果岭	吊床花园
阅读舱	网球场

是否只有我有这种感觉，开发商们正愈发努力打造差异化？以大众化项目而言，此处的品牌化尝试值得肯定。若你好奇 Jovell 这个名字的由来，它其实取自 Jovellana Violacea，这是一种来自智利的花卉。

从示范单位的入口到室内，你很难相信这是个相对亲民的项目。希望这种对美学的重视能贯穿整个开发。

The Jovell 坐落于一块形状非常不规则的地块。约 242,558 平方英尺，面积相当可观。坦白说，以 428 个住宅单位而言，这块地的尺度算是不错，尤其与其他新盘相比，例如 Treasure at Tampines（在逾 650,000 平方英尺用地上规划了 2,203 个单位）。

不同于如Commonwealth Towers 或 Echelon 等项目，其外立面设计更为传统，主色仍以白色为主（好处在于确实更少吸热）。稳妥并非坏事，但我个人更偏爱深色、更利落的风格。

不规则的地形反而为项目增添了个性，泳池几乎贯穿整个用地。我喜欢这种泻湖概念，中间的“岛屿”空间颇有 Sentosa 的影子。另一项出色的设计是“海滩式”缓坡入水，在项目中并不常见。部分单位会相互对望，但最小也有 18 米的楼间距，尚可接受。

设有 1 座网球场，以此体量的项目而言也在预期之内。

The Jovell 2 卧室 + 书房 户型评测

面积为 678 平方英尺，若你来自较旧项目会觉得这间 2 卧 + 书房偏小；但与当下新盘相比则属中规中矩。整体而言，空间规划与利用相当出色，配有小型 PES，且没有飘窗，几乎没有浪费面积。

客厅尺度不错，并且由于玄关一进来便是厨房，没有额外走道的浪费。

厨房对于 2 卧而言算宽敞，主要因为与入口共享空间。尽管更显开阔，但与多数 2 卧户型一样，若经常重油重辣烹饪，除非每次做饭都愿意打开大门通风，否则并不理想。

餐区空间一般，但仍可容纳 4 人就坐。后方的大镜面在视觉上大大提升了空间感。

细看客厅，这里的沙发宽度小于常规，茶几也偏小，实用性受限。确实有助于让空间显得更大，但牺牲了一定使用体验。

阳台偏小，但仍可摆放椅子或躺椅。对于偏好更大室内起居空间的人来说，这会更理想。

Jovell 的 2 卧公共卧室并不大。单人床足够，但可活动空间有限。

两间卧室之间有一处空间，被归类为书房区。示范单位装成婴儿房，但你也可按需使用。该区域其实占用了通常会是浴室的位置。因此，这是一套严格意义上的 2 房 1 卫户型。

与其余空间相似，主卧也不算大。可容纳 Queen 尺寸床，但想再放书桌或梳妆台会较为吃紧。

由于这是全屋唯一的浴室，因此设有双入口可从主卧及起居区进入。

考虑到是全屋唯一浴室，其面积属中等。

The Jovell 1 卧室 + 书房 户型评测

面积 527 平方英尺的 1 卧 + 书房户型其实颇为宽敞。但我认为其布局并不算理想，像较长的入户走道等存在一定面积浪费。除非你确实需要独立书房，否则这部分空间本可更高效地利用。

有些人喜欢较长的入户动线，营造更隆重的归家仪式感。但对于面积本就受限的 1 卧而言，我认为完全没有必要。

厨房台面长度可观，就 1 卧而言尺寸尚可。我倒觉得奇怪的是，冰箱位预留的尺寸与实际展示机型之间留下了空隙，似乎有些考虑不周。

客厅略显紧凑，部分原因也在于旁边书房空间的占用。

若经常在家办公，拥有书房当然不错，但我认为本次软装呈现仍可更佳。与其如此铺陈，不如展示一个更温馨、紧凑的学习角落，以免显得杂乱。

餐区偏小。你也可以将阳台作为用餐的替代空间。

从这里能清楚看到那条又长又宽的入口走道如何占去不少面积。好的一面是，其宽度也允许你融入更多收纳。

浴室可从卧室与起居区两侧进入，方便招待访客。

以 1 卧而言，浴室的尺度算是宽裕。

与 2 卧示范单位类似，这里的主卧也较小，基本只适合摆放一张 Queen 床。

The Jovell 3 卧室 户型评测

Jovell 的 3 卧室仅有 904 平方英尺，的确偏小。第一眼看上去，布局规划尚可，主要的制约在于分配到的总面积。

3 卧的入户走道也较长。通常这不算大问题，但在 904 平方英尺的 3 卧户型中，我会认为这是不小的面积浪费。

看起来空间尚可，但这是软装巧妙拉大视觉的效果。其一，这里并未预留电视与电视柜的位置；其二，小型边几（没有茶几）让客餐之间显得更宽；再者，餐椅完全贴墙布置，若你喜欢长凳式就座还好，但对多数偏好常规餐桌椅的人而言，空间的局促会更明显。

阳台可坐人使用，但面积偏小；对于偏好更大室内面积的人而言，这是好消息。

阳台百叶可作选配。

这是获批的设计！

接着来看 3 卧的厨房。

我喜欢这种封闭式独立厨房，台面与吊/地柜储物都很充足。

卧室情况相似，普遍偏小。我个人也不太偏好这种直角转角窗，不过这纯属个人喜好。

这是 3 卧中的其中一间浴室。既可从先前展示的公共卧室进入，也能从起居区进入。

第二间公共卧室勉强能放下一张 Queen 床，但也就如此了。好的一面是，窗几乎落地且横向铺开，采光不错。

本套 3 卧的主卧依然偏小，难以再容纳书桌或梳妆台。

另一方面，主浴室的面积实际上相当可观。

可惜没有浴缸空间。不过以较小型的 3 卧户型而言，这也在预期之内。

The Jovell 区位评测

首先，The Jovell 距离最近的 MRT 步行需 1 小时。

（天呀！）

当然，这是谷歌地图的保守估计（走安全路线）。

若你熟门熟路，步行其实约 15–20 分钟。

所幸在新加坡还有巴士这回事。

配合步行与 4 号巴士，约 12 分钟即可抵达 Tampines East MRT——总好过“搭便车”去地铁。

诚然，这仍有些麻烦，更何况 Tampines East（顾名思义）位于新加坡东部的腹地。也因此，往返这一带的公交班次会相对少一些。

从公寓向两个方向步行几分钟，分别可到达“Carissa Pk”或“Parc Olympia”巴士站，分别有 4 号与 5 号巴士。沿 Flora Drive 向南步行至 Upper Changi Road North，可到达“The Japanese School”巴士站，途经 2、5 与 37 号巴士。

至于自驾者，Loyang Avenue 以及 TPE、PIE 距离仅数分钟车程。

请放心，这份便利并非以牺牲居家安宁为代价——不像The Clement Canopy（尽管其优点最终仍可弥补）。

若愿意接受平均 10 分钟的车程，周边亦有众多商场（及美食广场）可供选择。

包括The Jewel、 Downtown East、E!Hub @ Downtown East、White Sands Mall、Pasir Ris West Plaza、Tampines One、Tampines Mall、Century Square、Eastpoint Mall、Changi City Point，甚至还有Bedok Shopping Complex。

清单相当长！

有如此多元的休闲与餐饮选择，The Jovell 的住户基本仅需为工作（如果你在西部上班，这里并不适合）与社交活动而走得更远。

按理说，这里也应有充足的生鲜杂货选择。确实如此。Pasir Ris Drive 设有一家规模不小的 Giant 超市。

同一带还有一个巴刹（湿巴刹）。

周边亦有逾 10 家 NTUC 门店，最近的是 Tampines Ave 7 的 NTUC Express，车程仅 4 分钟。

令人意外的是，新加坡东部仅有 3 家 Cold Storage。距离 The Jovell 最近的是 Tampines One 的 Cold Storage，车程 10 分钟；另两家为 Cold Storage East Village 与 Cold Storage Eastwood，均约 11 分钟车程。

在看学校之前，再补充几点。

其一，Changi General Hospital 与 EXPO 的相对近距，对住户多有裨益。

其二，常飞人士会喜欢从公寓前往机场的便捷性——不过这也可能意味着区域内偶有航班噪音干扰。

其三，住户可便捷前往北侧的 Changi Coastal 一带与南侧的 East Coast Park。既有休闲价值，周边的小吃摊点也会让人满意！

最后，资深高尔夫爱好者会乐见 Tanah Merah Country Club 仅 10 分钟车程可达。

至于周边学校，小学资源较为丰富，其余学段也具多样性。

学前方面，Al-Amin Pre-school、Camberley Pre-School Loyang、Kinderland Preschool @ Loyang point、Sunflower Preschool @ Pasir Ris Drive 6 与 PCF Sparkletots Preschool @ Tampines Avenue 9 均在 10 分钟车程范围内。

小学方面，East Spring、White Sands、Pasir Ris、Gong Shang、Casuarina、Tampines North、Chong Zheng、Yu Min、Elias Park 以及 Park View Primary 均在同一范围内。

中学方面，则有 Dunman High、Loyang View、East Spring、Ngee Ann、Pasir Ris Crest 与 Pasir Ris Secondary 可选。

高等院校方面，有 Tampines Meridian Junior College、Temasek Polytechnic、Singapore University of Technology and Design 以及 Singapore Institute of Technology（位于 Temasek Poly 校园内）。

The Jovell 开发与总体规划

值得一提的是，The Jovell 其实是该片区由 Tripartite Developers（TID、CDL & Hong Leong）开发的长串 14 个公寓中的最后一个（不计潜在集体出售）。

深耕逾 30+ 年，且已在此区域建成 9 个公寓，他们显然了解住户结构，并据此匹配需求以最大化收益。更重要的是，设施水准应当相当到位。

The Jovell 的低层公寓（受区域空域管制影响）也为新加坡遍地涌现的高层项目带来一丝新意。这也意味着更低的居住密度——项目的容积率仅为 1.4，颇为难得。

另一个加分项，是各楼栋似乎基本无地面车行通道。注意标注为“S”的区域，可见从入口进入的车道随即转入地下车库，服务于 The Jovell 的各栋楼。

这不仅最大化了地面空间（无法向上就向下），也有助于减少园区车流及噪音/尾气污染。

来看户型配置：

户型配置

户型	单位数	面积 (sqft)
1-bedroom	28	441 – 452 sqft
1-bedroom + study	56	527 sqft
2-bedroom	56	635 – 645 sqft
2-bedroom + study	72	645 – 678 sqft
2-bedroom premium + Study	56	721 sqft
3-bedroom	104	871 – 904 sqft
3-bedroom premium + yard	32	1,001 – 1,033 sqft
4-bedroom	24	1,227 – 1,270 sqft

关于 The Jovell 的户型，有几点需要注意。

其一，1 卧 + 书房户型相对本地同类更大，但随着卧室数增加，面积增幅并不明显。以如此体量的开发而言，4 卧仅 1,227 sqft 明显低于平均水平——较大家庭居住可能会略显紧凑。

其二，尽管户型多样，重心仍在 2 与 3 卧。随着樟宜机场扩建与Paya Lebar 空军基地搬迁至樟宜区域，开发商预期此处将迎来更多工作租客并不难理解。

其三，对情侣或两人以上常住者而言，需留意仅有 2-Bedroom Premium 以上户型才配备 2 间浴室。若看重私密性，请重点关注这一点。

价格评测

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
The Jovell	99 年	2023	$1,279
Avila Gardens	永久地契	1995	$856
Azalea Park	999 年	1996	$874
Estella Gardens	永久地契	1999	$865
Ballota Park	永久地契	2000	$777
Carissa Park	永久地契	2001	$859
Dahlia Park	永久地契	2003	$828
Edelweiss Park	永久地契	2006	$854
Ferraria Park	永久地契	2009	$924
The Gale	永久地契	2013	$964
Hedges Park	99 年	2015	$961
Palm Isles	99 年	2015	$966
Parc Olympia	99 年	2015	$922
The Inflora	99 年	2016	$1,094

该区域共有 13 个其他公寓，我们一个都不落下——总得有人来做这份盘点。

你会立刻发现，这片区的价格相当合理——这对想在岛上这端租房的人来说是个利好。

事实上，现阶段产权性质对价格的影响并不显著。考虑到远离 MRT 的因素已被排除，较新的公寓目前价格更高也在情理之中。

不出所料，The Jovell 由于“新”，且承诺提供高水准设施，位居这份价目表的最顶端。

至于能否一直保持，还需观察。

还需强调的是，区域内仍有一小块地或将在未来数月内被摘取开发。此外，部分旧项目也存在集体出售的可能。这些因素都可能令 The Jovell 的价格短期内出现波动。

或许这也是目前仅售出 22% 的原因之一——特殊的地段叠加投资信心不足。

我们的看法

我能清楚看到在此置业的好处——静谧、绿意与出色的设施，低容积率，以及对自驾者相当完善的生活配套可达性。

但我也认为，正是项目的位置令大多数人缺乏兴趣。处在“边缘地带”，喜欢与否非常分明。对在东部以外上班的人而言，住在这里意义不大。

从一位在家办公的家庭男士角度（位置通常不太重要）再挑一处毛病：3 与 4 卧户型的面积相对偏小——这并非我的个人偏好。

是的，错过家门口的“小 Sentosa”会让我略感遗憾，但在我人生的此刻，户型面积的重要性仅次于开阔的园区面貌。

话虽如此，若我在附近工作（航空业），或仍是单身生活（且我确实喜欢这“海滩”设施），我会考虑在 The Jovell 选择 1/2 卧户型。

你也可以把 The Jovell 视为一项“安全”的投资选择。并非指潜在买家能获得巨大的资本增值，而是我更看作低风险、稳步回报的选项。周边许多公寓以自住为主，且单位普遍更大。

因此，Jovell 的小户型在租赁市场上或具备不错收益——靠近机场与 Changi Business Park，使得租客相对容易寻找。这意味着 The Jovell 对航空业、科技、IT 与银行业从业者都有吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。