新加坡最便宜公寓多为400至500平方英尺小户型

若你以为如今在新加坡买私宅起步就要上百万美元，成交记录并不支持这一点。过去12个月里，买家最低以$570,000便可买到公寓单位。这甚至低于同期逾5,500套转售HDB组屋的成交价。

不过，这类负担得起的公寓仍相当罕见，且几乎各有取舍。但它们确实存在，并且每个月都有成交，对部分买家依然具吸引力。

因此，我们梳理了2025年9月至2026年8月期间每一笔私宅预告登记，找出最便宜私宅的实际成交分布、用这笔预算能买到什么，以及下手前应先核查哪些事项。

过去一年公寓转售约每22宗仅1宗不超过$800K

在这12个月内记录的11,993宗公寓与apartment转售中，有535宗的成交价在$800,000及以下。约占4.5%，也就是大约每22宗仅1宗——我们未计入EC，因为它有特定的购屋资格限制。

过去在这个价位找到转售公寓并没这么难。于截至2009年8月的12个月里，几乎一半（48%）的公寓转售价在$800,000或以下。

但随着私宅价格在2013年见顶，占比跌至3.6%；随后在2020与2021年回升至约13%，彼时2010年代初推出的一波“袖珍”单位陆续进入转售市场。

自那以后，占比逐年缩小，如今已回到2013与2014年时的水平。

截至8月的12个月	售价不超过$800K的公寓转售	占全部公寓转售比例
2009	4,132	48.4%
2013	290	3.6%
2017	961	10.3%
2021	2,044	13.3%
2024	675	6.0%
2025	638	5.0%
2026	535	4.5%

其中有两点需要注意。其一，$800,000并未按通胀调整，因而占比下滑有一部分是整体私宅价格围绕这一固定门槛上移所致。

其二，这个价位段没有新的供应进入：同样12个月里售出的8,098套新盘中，没有任何一个项目包含定价在$800,000或以下的单位。此外，只有5个新项目的单位低于$1 million。

最便宜的新售是一套位于Tengah Garden Residences、面积484 sq ft的单位，成交$980,000。因此，当下新加坡最便宜的私宅无一例外都在转售市场。

作个对比：同期有5,548套HDB组屋以$800,000或以上成交，另有1,807套转售价至少$1 million。5房式转售的平均价约$790,000。若你因5房式转售价已要$800,000而被告知公寓遥不可及，如今两者价位已出现重叠。

你可能见过的两宗“最便宜公寓”成交，我们为何不计入

若你在市区重建局的记录中搜索最低价，会出现两宗被我们排除在名单之外的交易。我们认为它们都不符合大多数人对“买公寓”的常见理解。

$408,888，Mayfair Park（2025年9月）。这是一套位于3A Jalan Bingka、面积915 sq ft的单位，被登记为“apartment”，但Mayfair Park是Rifle Range Road旁的有地住宅区。市区重建局在当地记录了约100宗交易，其中仅7宗为apartment。

这些apartment的门牌带有“A”（1A、3A与5A Jalan Bingka），且没有单元号，因为它们坐落在店屋之上：例如1 Jalan Bingka是一间店屋，最近一次易手在2020年。也就是说，这是店屋上层的住宅，无公寓设施，租约自1952年开始。

我们曾撰文将Mayfair Park列为最便宜的有地住宅区之一，同样以租约较短解释其价格。剩余约25年，将在2031年跌破20年；届时任何买家都无法动用CPF购置。

$500,000，The Serennia（2026年5月）。这是Pulasan Road上一套646 sq ft的永久地契单位，从纸面看它是全年最便宜的公寓转售。但同栋楼一套同样646 sq ft的单位在2025年1月以$1,035,000成交，而这一特定单位在2009年的新售价为$687,990。

按$774 psf计算，这宗成交价仅为当时市价的一半左右。我们咨询的市场观察者认为，这很可能不是公开市场交易：家庭成员之间的转让、部分份额交易，或某些困境出售，可能会以类似价格登记。因此，它并不能公平反映该项目的转售价值。

撇开这两宗交易不谈，过去一年最便宜的公寓转售价从$570,000起。

这些最便宜公寓的实际成交分布

以下为过去12个月里价位处于市场底部的项目，按更实惠者在前排序。租金为同期各项目一卧单位租约的平均值，来自市区重建局的租赁记录。

项目	地区	成交价	面积	地契	一卧租金
The Hillford	Jalan Jurong Kechil	$570K to $680K (11 sales)	398 sq ft	60 years from 2013	$2,827
Le Regal	Geylang Road	$570K to $775K (7)	366 to 689 sq ft	Freehold	$2,589
People's Park Complex	Chinatown	$600K to $688K (3)	409 to 463 sq ft	99 years from 1968	$2,669
Prime Residence	Lorong 22 Geylang	$600K (1)	398 sq ft	Freehold	$2,668
Airstream	St Michael's Road	$605K to $740K (4)	334 to 495 sq ft	Freehold	$2,750
Glasgow Residence	Glasgow Road	$610K to $635K (2)	409 to 431 sq ft	999 years	样本不足
Pavilion Square	Geylang Road	$618K (2)	398 sq ft	Freehold	$2,728
High Park Residences	Fernvale	$625K to $785K (11)	388 to 452 sq ft	99 years from 2014	$2,636
The Inflora	Pasir Ris	$630K to $690K (11)	463 to 484 sq ft	99 years from 2012	$2,507
Parc Rosewood	Woodlands	$640K to $800K (17)	431 to 581 sq ft	99 years from 2011	$2,454
Kingsford Waterbay	Upper Serangoon View	$650K to $732K (13)	474 to 484 sq ft	99 years from 2014	$2,612
Palm Isles	Pasir Ris	$650K to $748K (8)	506 to 560 sq ft	99 years from 2011	$2,593
euHabitat	Jalan Eunos	$705K to $800K (29)	506 to 624 sq ft	99 years from 2010	$2,974

上述转售价为2025年9月至2026年8月期间记录的交易，因此不排除部分项目在其他时段也曾出现低于$800,000的成交。

大体而言，最便宜的公寓可归为四类。

1. 60年地契：The Hillford

若要在设施较完整的公寓中寻找最便宜的转售，The Hillford当之无愧。它位于Jalan Jurong Kechil旁，步行至市区线的Beauty World MRT约11分钟。

根据成交记录，其398 sq ft的单位有11套以$570,000至$680,000易手，多数约在$600,000左右。

其价格偏低的关键在地契年限。The Hillford建于自2013年起计的60年地契之上，这在私宅中较为少见。换言之，目前剩余约47年，租约将于2073年届满。

几年前我们也探讨过60年地契是否划算。迄今为止，卖家表现并不差：此面积段在2014年项目推出时的平均价约$441,000；而过去一年转售的业主，持有近9年后，平均取得约29%的资本增幅（未计成本）。

其租金回报亦颇具吸引力。一卧单位月租平均$2,827，若以$600,000购入，毛回报率约5.6%。在新加坡私宅租赁市场中，这比多数房东常见的2%至3%更具吸引力。

2. Geylang与Kallang的永久地契“袖珍”户型

若想以低于$650,000入手永久地契，答案几乎都是12或14邮区小型精品项目中的小户型。单是Geylang（District 14）便占了535宗不超过$800,000的转售中的104宗，居各邮区之首。

位于Geylang Road的Le Regal最便宜：一套366 sq ft单位在2026年8月以$570,000成交，另一套420 sq ft今年亦以$590,000成交。Le Regal为88户的永久地契项目，2015年落成，步行至Aljunied MRT约8分钟。

相隔几间店屋的Pavilion Square（345 Geylang Road）中，398 sq ft的单位以$618,000成交；而Lorong 22 Geylang的Prime Residence也有一套398 sq ft单位以$600,000成交。

位于St Michael's Road、共70户的永久地契项目Airstream录得一套334 sq ft以$605,000成交；而靠近Upper Serangoon Road的999年地契、41户项目Glasgow Residence，步行至Kovan MRT约10分钟，则有单位分别以$610,000与$635,000易手。

这些项目体量较小，公寓设施有限，且334至420 sq ft的户型基本等同于单间studio。但它们仍是坐落于市区边缘地带的永久地契公寓，租金韧性不错：一卧通常每月$2,600至$2,750。

3. 1970年代地标：People's Park Complex

位于牛车水的People's Park Complex是本名单中唯一几乎“盖在”地铁站之上的项目：步行至Chinatown MRT约两分钟。

该项目最小的住宅单位为409 sq ft，成交分别为$600,000与$650,000；另有一套463 sq ft以$688,000成交。

其取舍在于楼龄与地契。该项目于1972年落成，属自1968年起计的99年地契，目前余约41年。它亦为综合用途建筑，住宅楼座位于热闹的购物中心之上，这既是其独特魅力所在，也部分解释了其定价。

(别与附近的People's Park Centre混淆，后者正第三度尝试集体出售。)

4. 大型郊区公寓中的一卧单位

数量最多的一类，是2010年代初“袖珍”热潮时建造的大型郊区项目中的一卧单位。Woodlands的Parc Rosewood、Pasir Ris的The Inflora与Palm Isles、Fernvale的High Park Residences，以及Upper Serangoon View的Kingsford Waterbay，均有单位以$625,000至$650,000成交。

其吸引力在于可享“完整公寓配套”：数百户共享泳池、健身房与其他设施。Parc Rosewood就有10个泳池。相应地，地点更远离市中心，部分项目距最近车站步行时间不短：Parc Rosewood步行至Woodlands South MRT约17分钟，而High Park Residences步行至Thanggam LRT约8分钟。

转售成交量最高的是位于Jalan Eunos的euHabitat，有29宗转售价在$800,000或以下，起步价$705,000。其一卧户型在本名单中也相对可观，面积506至624 sq ft，平均月租$2,974。

这些最便宜公寓的共性

综合这535宗售价$800,000及以下的转售，图景相当清晰：

• 面积小。 典型单位为463 sq ft，不到多数转售公寓典型1,023 sq ft的一半。我们清单中约三成单位为430 sq ft或更小。
• 几乎都是一卧。 96%为一卧单位。
• 多建于2010年代。 86%位于2010至2019年落成的公寓，彼时所谓“袖珍”项目大量推出。市区重建局此后已收紧开发商在地块上可配置的单位数量规则，这也是今日很少再有类似新项目的原因之一。
• 三分之二位于非核心区。 也就是中央区以外（Outside Central Region，OCR）。
• 便宜多半并非因租约短。 42%为永久地契，只有约3%的单位剩余租期少于60年。多数情况下，之所以便宜是因为面积小，而非租约将尽。

如果你需要不止一间卧室

这基本就是“捡便宜”的尽头了。在过去12个月的3,825宗两卧公寓转售中，只有6宗成交价不超过$800,000。其中最低的是位于Jalan Punai、仅21户的永久地契项目Qube Suites，一套452 sq ft的两卧，成交$720,000。

此外，Lorong 14 Geylang的Central Imperial有一套549 sq ft的两卧以$765,000成交；Changi Road上的Millage两卧的成交价则落在$780,000至$800,000之间。

十年前，私宅的可负担格局截然不同。在截至2015年8月的12个月内，有逾100套两卧和十余套三卧以$800,000或以下易手。

低于$1 million的三卧更为稀少：在4,501宗三卧转售中仅8宗属于这一价位。最便宜的是Yishun的Orchid Park Condominium，一套1,141 sq ft的单位，成交$905,000；不过，同面积的其他单位约以$1.16 million成交，因此这宗成交价明显偏低。

其他低于$1 million的还包括Ang Mo Kio的Floraview（753 sq ft，成交$965,000）、Woodlands的The Woodgrove（1,033 sq ft，成交$968,000）以及Bukit Batok的Parkview Apartments（1,119 sq ft，成交$985,000）。

若你需要更大空间，我们整理了$1.2 million以内最便宜的3卧公寓，涵盖目前在售的单位。

购入前需要权衡的取舍

便宜户型的涨幅较小

我们将其中515宗成交与卖家的原始买入价进行匹配。平均来看，这些业主持有约九年后，以较买入价高19%的水平卖出；同期所有公寓转售的平均资本增幅为46%。

但真正亏钱的并不多：515宗中仅19宗（不到4%）亏损，相较之下所有转售交易的亏损比例约为5%。不过，近四分之一的卖家资本增幅低于10%（未计成本）。一旦加上买方印花税（$600,000购入约$12,600）与中介费，其中不少交易大致持平。

若你购买这类房子是为增值，迄今战绩算温和；若为自住，这点或许不那么重要。

地契年限会影响你能动用的CPF额度

对于本名单中租约较短的选项，CPF规则尤为关键。仅当剩余租期可覆盖最年轻买家至95岁时，方可全额动用CPF；若不达标，可动用额度将被按比例计算。一旦剩余租期少于20年，则完全不能动用CPF。

在实际操作中，The Hillford的租约至2073年，约49岁及以上的买家可全额动用CPF；更年轻的买家可动用额度将被下调。至于People's Park Complex，其剩余年限约41年，临界年龄约为55岁。无论如何，都要预留更多现金。不过对于年长买家，这又是另一种利好：若房屋只需覆盖你的余生，较短租约的重要性大为降低——这是我们在讨论租约折旧与老龄公寓时提出的观点。

若作为第二套房，财务账将截然不同

一套$600,000的单位月租$2,700，看上去像笔不错的投资。但若这是你的第二套住房，新加坡公民需缴20% Additional Buyer's Stamp Duty（ABSD），即$600,000需交$120,000，几乎相当于将近四年的租金。永久居民（PR）买第一套为5%，外国人任何购买为60%。

这里的毛回报率（约4.4%至5.6%，未扣维修费、物业税与空置期）在私宅租赁市场中算是尚可，但最适合无需缴付ABSD的买家。

谁更适合买这类房子？

35岁以下单身人士。 未婚单身须年满35岁方可单独购买HDB组屋。在此之前，转售公寓几乎是唯一的自置途径，而这些则是最便宜的私宅。读者亦曾询问类似情形，例如单身是否应在Parc Rosewood购买一卧。

年长买家缩小居所。 若子女已独立、希望从更大的房子中套现部分资产，一套带配套设施的一卧，或如People's Park Complex这类靠近市区的短租约单位，可能合适。若房子只需覆盖你的余生，较短租约的重要性就会小得多。

首次置业者试水私宅。 在首套无ABSD的前提下，公民以$600,000至$700,000购入，价格与一套转售5房式相近，但换来的是更小的面积、私宅规则和公寓设施。

不太适合的，则是正在扩大的家庭。这个价位的两卧已几乎绝迹，你很可能需要在几年内再次卖出搬家。

对你的启示

如今新加坡最便宜的私宅大约在$570,000至$650,000之间。几乎在所有情况下，你买到的是约400至500 sq ft的一卧单位，很可能是2010年代初项目中的“袖珍”户型。

市场仍有可负担的公寓，某些情况下甚至低于一套5房式转售组屋的价格。

但由于这一价位已无新供应补充，它们正逐年稀少，且迄今的涨幅也较温和。若你执意购买，请明确目的：自住，或是在可买HDB之前，先迈出拥有私宅的第一步。

最后，签约前务必弄清剩余地契对你CPF可用额度的影响；若某单位挂牌价明显低于同项目或同区，出于谨慎，应先查清原因。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文