Tengah Garden Residences 是 Tengah 新镇中的首个公寓项目，这是一座毗邻 Jurong Lake District、规划约 10,000 套住房的城区。该新盘近日发布，自披露起价低于 $1 million 起后便登上新闻头条——在 2026 年的新盘市场中，这是一个显著的优势。
项目位于 Tengah Garden Avenue，共 863 套，由 9 栋 16 层楼宇组成，户型覆盖 1 至 4 卧室。项目同时配备约 322,800 平方英尺的商业裙楼。
Tengah Garden Residences 基本满足了该片区买家的大部分住房诉求。其户型组合与体量为未来价格增长提供了有力支撑，可直接连通即将开通、位于 Jurong Region Line (JRL) 上的 Hong Kah MRT 站，且自带包含餐饮（F&B）在内的零售配套，便利性突出。
不过，这个项目之所以值得研究，不仅因为它在一个全新分区“破土”。在它之前，已推出了 3 个 Executive Condominiums (ECs)——Copen Grand、Nova Place 和 Otto Place——但这并非公平对比，因为全新的 EC 通常享有较大幅度的补贴。
在本文中，我们将在上述背景下，探讨买家如何理解 Tengah Garden Residences 的指引价。这是 Tengah 住房发展历程中的首个拐点：从受补贴的 EC 定价，正式进入私人住宅领域。
一起看看它的比较表现如何。
Tengah Garden Residences 起始价格
| 户型 | 预计面积 (sqft) | 起始价格 | 起始 $PSF |
| 1 Bedroom | 484 – 517 | $980,000 | $2,025 |
| 2 Bedroom | 624 – 753 | $1,110,000 | $1,779 |
| 3 Bedroom | 797 – 1033 | $1,588,000 | $1,992 |
| 4 Bedroom | 1130 – 1259 | $2,288,000 | $2,025 |
根据最新的 GFA 统一化指引，户型面积与近期入市新盘的常见水平相当。值得注意的是，三卧（家庭与 HDB 升级者的常见偏好）起价低于 $1.6 million。
这颇具意义，因为近年我们在新盘市场观察到，多数 HDB 升级者的购房预算通常在 $1.8 million 至 $2 million 区间。
总体而言，Tengah Garden Residences 的定价在可负担性方面处于相当舒适的位置。一些升级者甚至可能将预算拉伸至 4 房型。
本项目适合的人群
| 潜在买家画像 | 不太适合 |
| 寻求价格可控、适合家庭的户型且不介意片区相对未成熟的 HDB 升级者。 | 愿意支付更高价格以获得即刻成熟、配套丰富地段的买家。 |
| 看好 Tengah 的长期发展并愿意提前布局的买家 | 与 Punggol 或 Sengkang 等边缘新镇的加速发展相比，认为 Tengah 推进节奏可能偏慢的买家。 |
| 偏好以自住为主、投资者占比较低居住环境的自住客 | 租户选择 Tengah 的可能性较低，尽管有 1 与 2 房供应，但房东或认为过于小众。 |
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位于 Tengah 的 District 24（D24）私人住宅市场近期表现如何？
按我们的常规方法，会先评估新项目所在分区的历史表现。但在 D24，这并非易事，因为该区私人住宅价格的交易历史十分有限。
过去，Tengah 常与周边的种植园、Tengah 空军基地及其相对独立于西部其他城镇的地理位置相关联。
因此，我们能收集到的交易数据更多反映了新镇从零起步的建设过程，该区域的房地产市场仍属未知且未经验证。
此外，Tengah 的大多数私人住宅项目仍在开发中。迄今为止，Copen Grand 是唯一取得 TOP 的项目，但它是 EC，且受制于 5 年的最低居住期 (MOP)，目前尚无可进入转售市场的单位。
这意味着 Tengah 的全部交易数据完全来自新售。请留意，这里的价格为开发商销售与受补贴的 EC 定价。
在现有数据基础上，以下是 Tengah 新房销售的表现。
所有地契类型
| Year | D24 | 新加坡整体市场* |
| 2022 | $1,334 | $1,712 |
| 2023 | $1,432 | $1,869 |
| 2024 | $1,655 | $1,886 |
| 2025 | $1,743 | $2,092 |
| Annualised | 9.33% | 6.91% |
99-year 租赁地契
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