当Lakeside Towers的屋主看到邻近的 Lakeside Apartments 和 Park View Mansions 在 2022 年成功集体出售、欢庆成交时，他们也认为，作为面向Jurong Lake Gardens的最后一座老旧公寓，一旦启动集体出售招标，争取到更优条件的机会不小。
当时，Lakeside Towers 的业主确有理由相信，集体出售的风向站在他们这边。
自那时起至今，沿着 Jurong Lake Gardens 西侧延伸的 Yuan Ching Road 上仅有三个公寓地块；这条道路从 East-West Line 的 Lakeside MRT 站一路通往Jurong Lake District的南缘。
2022 年 5 月，前 Lakeside Apartments 以 $273.88 million（$1,260 psf per plot ratio）的价格出售给 Wing Tai Holdings，拉开了该区集体出售的序幕。随后，前 Park View Mansions 也由 SingHaiyi 牵头的财团以 $260 million（$1,023 psf ppr）收购。
Wing Tai 于 2023 年 8 月推出其 306 户的新项目 LakeGarden Residences。开发商销售数据显示，该项目几近售罄（99%），平均成交价约为 $2,160 psf。
与此同时，SingHaiyi 及合作伙伴于 2024 年 7 月推出 440 户的Sora，目前已售出略逾一半（51%），平均售价约为 $2,237 psf。
Lakeside Towers 第三次能否如愿？
Lakeside Towers 的业主与担任营销代理的 JLL 于 2023 年 2 月为这座 99 年地契公寓发起集体出售招标，并以 $350 million 为保留价，折合约 $1,244 psf ppr。
这并非 Lakeside Towers 首次求售。早在 2018 年，该项目曾以 $305 million 挂牌，但招标最终未能觅得买家。
2022 年的集体出售启动，恰逢裕廊东片区再开发热度回升；就在几天前，CapitaLand Development 宣布把原 JCube 改建为新的住宅项目。该地块其后以J’Den之名推出市场（368 户），于 2023 年 11 月开售。根据买卖契约记录，项目几近售罄（97%），平均售价约 $2,475 psf。
与此同时，随着当局陆续披露 Jurong Lake District 总体规划细节，Jurong East 区域亦颇受瞩目。URA 于 2023 年 6 月在靠近 Jurong East MRT 换乘站处推出一块约 6.5 公顷的“总开发商”大型地块。
其后，该“总开发商”地块未能授出，政府随后将其拆分为若干小地块，并于今年 7 月推出了Town Hall Link 一带约 3.72 公顷的综合用途地块。该标案将于 11 月 17 日截标。
Lakeside Towers 于 2022 年的集体出售招标亦无果而终。数月后，集体出售委员会于 2023 年 6 月 30 日以相同保留价重启招标，但仍未能成功成交。
JLL 新加坡土地与集体出售主管 Nicholas Ng 表示，当时的基本面已开始对集体出售不利：利率走高推升融资成本，建筑成本也持续高企，开发环境日趋艰难。
不过，时隔四年，Lakeside Towers 的业主如今第三度出击集体出售。JLL 再次担任营销代理，这座 45 年楼龄的公寓已于 8 月 5 日启动集体出售招标，保留价维持在 $350 million。
按地块基准容积率 2.36 计算，并计入预估补地契溢价且无需缴付土地增值费，上述保留价折合土地单价约 $1,277 psf ppr。
若计入阳台的额外 GFA 奖励，土地价格约为 $1,225 psf ppr（已包含补地契溢价与土地增值费）。
维护成本高，地契折旧正侵蚀资产价值
Lakeside Towers 现任集体出售委员会（CSC）主席 Maureen Tan 表示，许多业主希望这座老旧公寓能成功售出并最终重建。
她说，多数业主为退休人士，倾向先兑现现有资产的价值，随后换住更小的 HDB 组屋，并将余下售款用于退休开支。
事实上，政府近日取消私宅业主购买五房式或更大组屋须先等待 15 个月的规定，也成为 Lakeside Towers 年长业主间热议的话题，Tan 说。
因此，业主很快推动了本轮集体出售进程。Tan 指出，相关讨论于 2025 年 1 月进入关键阶段，CSC 随即成立，并于同年 5 月开始征集集体出售协议的签名。
尽管这座 45 年楼龄的公寓结构仍然稳固，Tan 表示，一些业主已难以负担各自单位内部的维修开支。她补充，虽然公寓的 management corporation strata title（MCST）与物业管理方已尽力改善公共环境，但预计未来几年整体维护成本仍将显著上升。
此外，JLL 的 Ng 指出，许多业主也意识到，随着地契年限不断缩短，若在转售市场挂牌，单位价格几乎不可能再有增长空间。
Lakeside Towers 的 99 年地契始于 1975 年；由于项目要到 1981 年才落成，眼下剩余地契年限不足 48 年，地契折旧对单位资本价值的负面影响将日益明显。
在 Lakeside Towers 居住了 6 年的 Tan 说，项目毗邻 Jurong Lake Gardens，周边生活配套便捷完善，这些因素令她与丈夫一见倾心。
作为健身爱好者，她的丈夫尤其钟情于围绕 Jurong Lake Gardens 四通八达的公园连道与自行车道网络。Lakeside Towers 紧邻 Lakeside Garden 的 Entrance Pavillion 与 North Carpark。
Jurong Lake Gardens 西段约 60 公顷的园区内，设有多样化休闲设施与活动场所，例如栈道与浮动湿地、Clusia Cove 的儿童戏水乐园、PAssion Wave @ Jurong Lake Gardens，以及多处主题花园与开阔草地。
面向 Jurong Lake Gardens 与 Jurong Lake 的景观，很可能成为本址最具吸引力的卖点之一。随着 Sora 与 LakeGarden Residences 已先后入市，重建 Lakeside Towers 或将成为开发商把握新加坡稀缺湖景资源、再推新盘的最后机会。
同时，Tan 指出，Taman Jurong 一带有多处湿巴刹、超市与熟食中心，这也是她当初决定入住 Lakeside Towers 的关键因素。
JLL 的 Ng 表示，Lakeside Towers 兼具稀缺的湖滨资源与优越区位，是少见的组合。他补充说，项目拥有约 190 米无阻隔的湖岸景观，为未来住户提供在土地稀缺的新加坡难以复制的“后花园”。
他续称：“当前几乎没有其他紧邻 Jurong Lake Gardens、可供重建的住宅地块；本址因而为开发商提供了颇具吸引力的价值主张。”
塑造 Jurong Lake District 的新项目与转型规划
此次 Lakeside Towers 的集体出售，恰逢今年新盘市场的部分买气转向裕廊东与 Jurong Lake District 一带。
本季度预计 City Developments Ltd（CDL）将于 Lakeside Drive 推出 570 户的 Lucerne Grand 公寓。该地块来自 GLS，CDL 于 2025 年 6 月以 $608 million（$1,132 psf ppr）的最高标价中标。
Lucerne Grand 毗邻 Lakeside MRT 站，规划包括五座 17 层住宅塔楼与一座商业裙楼。它将成为继 Sora 与 LakeGarden Residences 之后，该区最新的公寓项目。部分市场分析人士在去年 GLS 截标时曾预计，该盘平均售价或达 $2,400 psf。
这一切发生之际，Jurong Lake District（JLD）正逐步发展为新加坡继 Central Business District 之后最大的区域商务与商业枢纽；其转型由 JEM、Westgate 等既有项目与多项新综合发展共同支撑。
JLD 总体规划将该区定位为集商务、居住、零售与休闲于一体的综合枢纽，并依托既有的 Jurong East 与 Lakeside MRT 换乘站进一步提升联通性。
Ng 表示：“本址邻近被视为新加坡‘第二 CBD’的 Jurong Lake District，周边还有 International Business Park、裕廊各工业园区与超大型 Tuas Port 等成熟就业节点，这些因素都指向该走廊私宅租赁需求的持续走强。”
他补充，随着区域持续发展，基建投资、就业增长与交通连通性的合力，将为长期价值升值奠定有力基础。
Lakeside Towers 的 CSC 与 JLL 也看好 7 月 31 日公布的 Cross Island（CRL）Line 第三阶段中的四座新站。Land Transport Authority（LTA）表示，这四座地下车站将把 CRL 自 Jurong Lake District MRT 站向西延伸，直通 East-West Line 上的 Gul Circle 一带。
Jurong Lake District 将设立新的 MRT 换乘站，未来可衔接 CRL 与 Jurong Region Line。该拟建换乘站靠近原 Jurong Town Hall 与新的 Singapore Science Centre。
Ng 认为，当前正是 Lakeside Towers 重返集体出售市场的合适时机；Sora 与 LakeGarden Residences 持续销售，以及 Lucerne Grand 的预期上市，都显示开发商与买家对 Jurong Lake District 这一带新盘仍有浓厚兴趣。
他指出，鉴于已推出的新盘供应大多被市场消化，待 Lucerne Grand 入市之后，若 Lakeside Towers 随后重建推出新项目，仍可承接该区对新公寓的强劲购买力。
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