Lakeside Towers第三度启动集体出售招标，保留价$350 million

当Lakeside Towers的业主看到邻近的 Lakeside Apartments 与 Park View Mansions 在2022年相继完成集体出售时，他们认为，作为面向裕廊湖花园的最后一座老旧公寓，只要发起集体出售招标，或许能争取到更理想的交易。

当时，Lakeside Towers 的业主确有理由相信，当时的集体出售势头对他们有利。

当时与如今一样，裕廊湖花园西侧的 Yuan Ching Road（袁景路）沿线，仅有3个公寓地块，路段自东西线的 Lakeside MRT station 一直延伸至裕廊湖区南缘。

2022年的集体出售热潮，始于前 Lakeside Apartments 于当年5月以$273.88 million（$1,260 psf per plot ratio）售予 Wing Tai Holdings；不久后，前 Park View Mansions 亦以$260 million（$1,023 psf ppr）通过 en bloc 交易售予由 SingHaiyi 领衔的财团。

随后，Wing Tai 于2023年8月推出全新306户项目LakeGarden Residences。按开发商销售数据，项目目前几近售罄（99%），平均售价约$2,160 psf。

与此同时，SingHaiyi 及合作伙伴于2024年7月推出了440户的Sora。该盘已售逾半数（51%），平均售价约为$2,237 psf。

Lakeside Towers第三度出击能否修成正果？

Lakeside Towers 的业主与 JLL（营销代理）于2023年2月为这座99年地契公寓发起集体出售招标，保留价$350 million，折合约$1,244 psf ppr。

这并非 Lakeside Towers 首次挂牌出售。早在2018年，项目便以$305 million挂牌，最终仍未成事。

2022年的集体出售启动，恰逢裕廊东再开发升温；就在 CapitaLand Development 宣布把前 JCube 重建为住宅项目后的数日启动。该地块其后以368户的J’Den面市，并于2023年11月推出。按成交备忘录，项目目前几近售罄（97%），平均售价约$2,475 psf。

同时，政府陆续披露更多裕廊湖区总体规划细节，也为裕廊东集聚了大量关注。URA 于2023年6月在靠近 Jurong East MRT 交通枢纽处推出一幅面积达6.5-ha的主开发商地块。

该主开发商地块最终未能颁授，政府其后将其拆分为数幅独立地块，并于今年7月推出了位于 Town Hall Link 的3.72-ha综合用途地块。该招标将于11月17日截止。

Lakeside Towers 2022年的集体出售招标无果而终。数月后，集体出售委员会于2023年6月30日维持保留价重启招标，仍未觅得买家。

JLL 新加坡土地与集体出售主管 Nicholas Ng 表示，当时市场基本面已开始转向，对寄望 en bloc 的卖方并不有利。彼一年里，利率走高推升融资成本；同时在建筑成本高企且持续上扬之际，开发商的开发环境更为吃紧。

不过，时隔四年，Lakeside Towers 业主第三次重返集体出售市场。JLL 继续担任营销代理，这座楼龄45年的公寓已于8月5日启动集体出售招标，保留价维持$350 million。

按地块基础容积率2.36计算，并在无需缴纳土地增值费的前提下估算补地契费用，保留价对应的土地单价约$1,277 psf ppr。

若计入阳台的额外GFA，连同补地契费与土地增值费在内，土地单价约$1,225 psf ppr。

维护成本走高，地契折旧侵蚀资产价值

Lakeside Towers 现任集体出售委员会（CSC）主席 Maureen Tan 表示，许多业主都希望这座老旧公寓得以出售并最终重建。

她指出，几乎所有业主都是退休人士，倾向于兑现资产价值，随后换购一套 HDB 组屋，将余下款项用于退休生活。

Tan 称，事实上，政府最新宣布取消私宅业主购买5房式及以上组屋需等待15个月的规定，也在 Lakeside Towers 的年长业主间引发热议。

因此，业主很快推进了本轮集体出售进程。Tan 表示，讨论于2025年1月进入关键阶段，迅速促成 CSC 成立，并于当年5月启动签名收集以批准集体出售协议。

尽管这座45年楼龄的公寓结构仍然稳固，Tan 指出，部分业主已难以承担各自单位所需的维修费用。她补充，尽管管理公司（MCST）与物业经理已尽力美化与维护，未来的保养开支预计仍将显著攀升。

此外，JLL 的 Ng 表示，许多业主也意识到，随着地契年限不断缩短，若在二手市场转售，单位价格已难再有上行空间。

Lakeside Towers 的99年地契自1975年起算，但公寓于1981年才建成，因而地契状况更为不利。现剩余不足48年，地契折旧对单位资本价值的负面影响将愈发明显。

在 Lakeside Towers 居住了6年的 Tan 表示，项目邻近裕廊湖花园且周边生活配套便利，是当初吸引她与丈夫入住的关键因素。

她的丈夫热爱运动，对环绕裕廊湖花园、四通八达的公园连道与自行车道网络情有独钟。Lakeside Towers 紧邻 Lakeside Garden 的 Entrance Pavillion 与 North Carpark。

裕廊湖花园西部这片60-ha 区域，汇集了栈道与浮动湿地、Clusia Cove 儿童戏水乐园、PAssion Wave @ Jurong Lake Gardens，以及多处主题花园与开阔草地等设施与休闲活动。

裕廊湖花园与裕廊湖的景观，很可能成为该地块打动潜在开发商的最大卖点之一。随着 Sora 与 LakeGarden Residences 先后入市，重建 Lakeside Towers 或将成为开发商在新加坡少有的湖滨景观资源上布局新盘的最后机会。

同时，Tan 表示，Taman Jurong 一带众多巴刹、超市与熟食中心的便利，也让她下定决心选择入住 Lakeside Towers。

JLL 的 Ng 称，Lakeside Towers 兼具稀缺的湖滨资源与战略区位。他补充，项目约有190米无遮挡湖岸线景观，将为未来住户提供一片在土地稀缺的新加坡难以复制的“后花园”。

他续称：“目前并无其他紧邻裕廊湖花园且可供重建的住宅用地，这一地块当下为开发商提供了极具吸引力的价值主张。”

新项目与转型规划正重塑裕廊湖区

Lakeside Towers 的集体出售，正值今年新盘市场部分购房目光开始转向裕廊东与裕廊湖区之际。

本季度，我们预计 City Developments Ltd（CDL）将于 Lakeside Drive 推出其570户的 Lucerne Grand 公寓。该地块来自政府售地（GLS），CDL 于2025年6月以$608 million（$1,132 psf ppr）的最高价中标。

Lucerne Grand 毗邻 Lakeside MRT station，规划由五栋17层住宅楼及一座商业裙楼组成。继 Sora 与 LakeGarden Residences 之后，它将成为该区最新的公寓项目。有市场分析人士在去年 GLS 招标结束时曾预测，新盘平均售价或达$2,400 psf。

这与裕廊湖区（JLD）正逐步发展为继中央商务区之外的新加坡最大区域性商务与商业枢纽的进程相呼应。该区升级由现有的 JEM 与 Westgate 等发展支撑，并将引入更多综合用途项目。

JLD 总体规划将该区定位为集商务、居住、零售与休闲于一体的综合枢纽，并通过现有的 Jurong East 与 Lakeside MRT 枢纽车站强化联通性。

Ng 表示：“该地块毗邻被视为新加坡第二CBD的裕廊湖区，周边亦有 International Business Park、裕廊工业园群与超大型 Tuas Port 等成熟与新兴就业节点，这些因素共同指向本走廊私宅租赁需求的增强。”

他并称，随着区域持续演进，基础设施投资、就业增长与交通连通性的合力，将为长期价值增值提供有力支撑。

Lakeside Towers 的 CSC 与 JLL 也看好7月31日公布的 Cross Island Line（CRL）第3阶段4座新车站所带来的利好。陆路交通管理局（LTA）表示，这4座全新的地下车站将把 CRL 自 Jurong Lake District MRT station 向西延伸至东西线的 Gul Circle。

Jurong Lake District 将设立一座新的 MRT 枢纽站，未来将连接 CRL 与规划中的 Jurong Region Line。该拟建换乘站靠近前 Jurong Town Hall 与全新的 Singapore Science Centre。

Ng 认为，现在是 Lakeside Towers 重返集体出售市场的合适时机。他指出，Sora 与 LakeGarden Residences 的持续销售表现，加之 Lucerne Grand 的预期入市，均显示开发商与购房者对裕廊湖区一带的新房仍抱有浓厚兴趣。

他并建议，在已推出的新盘供应大多被市场消化之后，待 Lucerne Grand 入市后再启动 Lakeside Towers 的重建，仍可延续并受益于该区域对新盘的坚实购买力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。