当 Lakeside Towers 的业主在 2022 年看到紧邻的 Lakeside Apartments 与 Park View Mansions 顺利完成集体出售时，便认为，作为面向 Jurong Lake Gardens 的最后一座老旧公寓，他们若启动自己的集体出售招标，或可争取到更有利的条件。

当时，Lakeside Towers 的业主确实有理由相信，集体出售的势头正对他们有利。

当年如此，如今亦然：沿着 Yuan Ching Road、毗邻 Jurong Lake Gardens 西侧，从 East-West Line 上的 Lakeside MRT 站东端一直延伸到 Jurong Lake District 的南缘，一带仅有三个公寓地块。

2022 年，集体出售热潮由前 Lakeside Apartments 率先打响：该地块于当年 5 月以 $273.88 million（$1,260 psf per plot ratio）售予 Wing Tai Holdings。随后，前 Park View Mansions 则由 SingHaiyi 牵头的财团以 $260 million（$1,023 psf ppr）通过集体出售收购。

Wing Tai 于 2023 年 8 月推出共 306 套的新项目 LakeGarden Residences。根据开发商销售数据，项目几近售罄（99%），平均售价达 $2,160 psf。

与此同时，SingHaiyi 及其合作伙伴也在 2024 年 7 月推出 440 套的 Sora。该公寓目前已售出略逾一半（51%）单位，平均售价为 $2,237 psf。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

点击了解更多 这里。

Lakeside Towers 能否第三次迎来转机？

Lakeside Towers 的业主与营销代理 JLL 于 2023 年 2 月为这座 99 年地契公寓发起集体出售招标，挂牌底价为 $350 million，折合约 $1,244 psf ppr。

这并非 Lakeside Towers 首次进入市场。早在 2018 年，该项目曾以 $305 million 挂牌招售，但集体出售招标最终未能吸引到中标报价。

2022 年的集体出售启动，恰逢裕廊东区域的重建热度回升；不久之后，CapitaLand Development 宣布把前 JCube 重建为全新住宅项目。其后以 368 套的 J’Den 推出，并于 2023 年 11 月入市。根据备案数据，项目几近售罄（97%），平均售价为 $2,475 psf。

Lakeside Towers 8
从 Lakeside Towers 顶层远望 Jurong Lake 及 Chinese and Japanese Gardens 的景致。

随着政府陆续披露更多 Jurong Lake District 蓝图细节，裕廊东也备受关注。URA 于 2023 年 6 月在靠近 Jurong East MRT 换乘站处，推出了面积达 6.5-ha 的“主开发商”大型地块招标。

最终，该主开发商地块未能授标，其后政府将其拆分为多个地块，并于今年 7 月推出了位于 Town Hall Link 的 3.72-ha 综合用途地块。该标将于 11 月 17 日截止。

Lakeside Towers 在 2022 年的集体出售招标同样未能觅得买家。随后，集体出售委员会于 2023 年 6 月 30 日在底价不变的情况下重新招标，但仍未能成交。

JLL 新加坡土地与集体出售主管 Nicholas Ng 表示，当时的市场基本面已开始逆转，对集体出售带来不利影响。那一年融资成本因高利率环境走高；同时，建筑成本居高不下且持续攀升，令开发市场的整体成本压力显著加剧。

不过，阔别四年后，Lakeside Towers 的业主再度出击，展开第三次集体出售。JLL 继续担任营销代理，这座 45 年楼龄的公寓已于 8 月 5 日启动集体出售招标，底价维持 $350 million 不变。

按地块法定基准容积率 2.36 计算，在估算补足地契年限的溢价且无土地增值费（land betterment charge）的前提下，底价对应的土地单价约为 $1,277 psf ppr。

若计入阳台的额外 GFA，含补足地契溢价与土地增值费在内，土地单价约为 $1,225 psf ppr。

维护成本高，地契年限递减正侵蚀资产价值

Lakeside Towers 现任集体出售委员会（CSC）主席 Maureen Tan 表示，许多业主盼望这座老旧公寓能顺利售出并最终重建。

她说，几乎所有业主都是退休人士，希望兑现现有资产价值；多数人倾向于随后换居至 HDB 公寓，留存结余售款以支撑退休生活。

Tan 指出，政府近期取消私人屋主购买 5-room 或更大单位须履行的 15-month 等待期，也在 Lakeside Towers 年长业主间引发热议。

Lakeside Towers 1
Lakeside Towers 由两座 20 层高楼构成，坐落于 99 年地契的 9G & 9H Yuan Ching Road。

因此，业主们很快便将第三次集体出售提上日程。Tan 透露，相关讨论于 2025 年 1 月进入关键阶段，CSC 随即成立，并在当年 5 月开始征集签名以批准集体出售协议。

尽管这座 45 年楼龄的公寓结构仍然稳固，但 Tan 表示，一些业主已难以承担各自单元内的维修费用。她补充，虽有公寓的管理公司（MCST）与物业管理尽力翻新美化公共区域，但未来数年的维护开支预计将显著上升。

此外，JLL 的 Ng 指出，不少业主也意识到，地契年限逐步缩短，意味着若在转售市场挂牌，其单位价格几乎难有再上行的空间。

Lakeside Towers 的 99 年地契始于 1975 年，更不利的是，公寓直至 1981 年才落成。如今剩余地契不足 48 年，地契年限递减对资产价值的负面影响将愈发显著。

Lakeside Towers 3
Lakeside Towers 的集体出售招标已于 8 月 5 日启动，底价为 $350 million。

在过去 6 年居住于 Lakeside Towers 的 Tan 表示，正是因为项目紧邻 Jurong Lake Gardens，且周边配套便利齐全，她与丈夫才对这里一见倾心。

她的丈夫热爱运动，尤喜环绕 Jurong Lake Gardens 的广泛公园连道与自行车道网络。Lakeside Towers 就在 Lakeside Garden 的 Entrance Pavillion 与 North Carpark 旁。

Jurong Lake Gardens 西侧这片 60-ha 区域，汇集了多元的休闲配套与活动设施，如 Broadwalk 与 Floating Wetlands、位于 Clusia Cove 的儿童水上游乐区、PAssion Wave @ Jurong Lake Gardens，以及多处主题花园与开阔草地。

Jurong Lake Gardens 与 Jurong Lake 的景观，很可能成为吸引潜在开发商的最大卖点之一。随着 Sora 与 LakeGarden Residences 已先后入市，重建 Lakeside Towers 或将是开发商把握新加坡珍稀湖岸景观的最后机会。

同时，Tan 指出，Taman Jurong 一带邻近的巴刹、超市与小贩中心数量众多，也是她最终决定入住 Lakeside Towers 的关键因素。

Lakeside Towers 9
若地块重建，新公寓住户将可享罕见湖岸景致；图为 Lakeside Towers 眺望 Boon Lay Way 与 Lakeside 的景观。

JLL 的 Ng 表示，Lakeside Towers 兼具稀缺的湖岸资源与战略区位的双重优势。他补充，项目约有 190 米无遮挡湖景，这样的景观犹如为未来住户提供一方“后花园”，在土地资源紧张的新加坡极难复制。

他续称：“当前市场上并无其他紧邻 Jurong Lake Gardens、可供重建的住宅地块，此址为开发商提供了极具吸引力的价值主张。”

正在塑造 Jurong Lake District 的新项目与转型蓝图

Lakeside Towers 的集体出售，也恰逢今年新盘市场的部分购房关注度开始转向裕廊东与 Jurong Lake District 一带。

本季度，预计 City Developments Ltd（CDL）将于 Lakeside Drive 推出其570 套的 Lucerne Grand 公寓。该地块来自政府售地（GLS），CDL 于 2025 年 6 月以 $608 million（$1,132 psf ppr）的最高出价中标。

Lucerne Grand 位于 Lakeside MRT 站旁，将由五座 17 层住宅塔楼与一座商业裙楼组成。继 Sora 与 LakeGarden Residences 之后，它将成为该区最新推出的公寓。有市场分析曾在去年 GLS 招标截止时预测，新项目的平均售价或达 $2,400 psf。

与此同时，Jurong Lake District（JLD）正逐步发展为除中央商业区之外，新加坡最大的区域商业与商务枢纽。该区域的转型由现有项目如 JEM 与 Westgate，以及新的综合用途发展共同支撑。

JLD 总体规划将此地定位为集商务、居住、零售与休闲于一体的综合枢纽，并借助现有的 Jurong East 与 Lakeside MRT 换乘站进一步强化联通性。

Ng 表示：“该址毗邻被誉为新加坡第二个 CBD 的 Jurong Lake District，且周边已有 International Business Park、Jurong 工业园群与超大型 Tuas Port 等成熟就业节点，这些因素均指向该走廊的私人住宅租赁需求有望走强。”

他并指出，随着区域持续发展，基建投资、就业增长与交通联通性的叠加效应，构成项目长期价值增值的有力逻辑。

Lakeside Towers 14
Yuan Ching Road 沿线的 LakeGarden Residences（图左）与 Sora 正在施工推进中。

Lakeside Towers 的 CSC 与 JLL 也看好 7 月 31 日公布的 Cross Island（CRL）Line 第三阶段新线站点。陆路交通管理局（LTA）表示，将新增四座地下车站，自 Jurong Lake District MRT 向西延伸 CRL，接驳 East-West Line 上的 Gul Circle。

Jurong Lake District 将成为连接 CRL 与未来 Jurong Region Line 的新 MRT 换乘站，拟建换乘站靠近前 Jurong Town Hall 与全新的 Singapore Science Centre。

Ng 认为，现在是 Lakeside Towers 重返集体出售市场的合适时机。他指出，Sora 与 LakeGarden Residences 的持续去化，以及 Lucerne Grand 的预期推出，都显示开发商与购房者对 Jurong Lake District 一带新房的兴趣不减。

他并建议，随着多数已推出的新盘供应被迅速吸纳，待 Lucerne Grand 入市之后，Lakeside Towers 的重建仍有望继续受益于该区对新公寓的强劲购买需求。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文