裕廊湖区全新地块可提供 1,200 套住宅——但开发商或未必急于触发出让

政府正第二次尝试通过私营部门推进 Jurong Lake District (JLD) 的发展，已将位于 Town Hall Link 的一块 3.7ha 白色地块纳入 1H2026 Government Land Sale (GLS) 计划的 Reserve List。

这并不意味着该地块已推出出售。相反，若有开发商提出一个政府认为可接受的底价，开发商可向政府提交申请，以公开招标方式触发该地块出让。

该地块位于 Jurong Town Hall Road 旁，可开发为综合用途项目，包含约 1,200 套私人住宅单位、总计 430,400 sq ft 的办公空间，以及 473,440 sq ft 预留作零售、服务式公寓、酒店、体育与休闲、社区空间及诊所等互补用途。

这并非该地块首次被提出开发。它原是政府于 June 2023 推出的 6.5ha Master Developer 地块组合中的三块之一。投标先以概念方案遴选，再评估投标价。

当时的意图是由中标的 Master Developer “对整个地块进行全面统筹规划，整合多元用途”，并协调片区级城市解决方案的落实。

即便在当时，鉴于该片区作为核心商业枢纽的相对未被充分检验的性质、所提供母体地块的规模与复杂度，以及政府可能认定的较高地价，许多市场观察者与开发商对其规模仍持谨慎态度。

因此，当该 Master Developer 地块于 March 2024 结束公开招标时，仅收到两份投标，且均来自由五家成熟开发商组成的同一财团：CapitaLand Group、City Developments (CDL)、Frasers Property、Mitsubishi Estate Co. 与 Mitsui Fudosan Co.

仅有一份概念方案入围，但最终仍遭政府否决，因其投标价 $640 psf per plot ratio (ppr) 被评估为过低。

裕廊东持续转型

在宣布这块 3.7ha 白色地块可供申请时，政府亦希望向开发商释出讯号：JLD 的发展仍在持续推进。

URA 指出，靠近该白色地块的 Jurong East MRT 换乘站周边，已形成约 1.99 million sq ft 的办公空间规模，以及约 2,000 套新住宅。

部分新住宅与商业空间来自于正在开发的J’den，位于 Jurong East Central 的综合用途项目。该 40 层开发预计于 2028 年竣工，包含两层零售裙楼与其上的公寓单位。

由 CapitaLand 开发的 368 户 J’den 于 November 2023 推售时售出 323 户 (88%)，平均售价 $2,451 psf。根据 caveats，该项目目前几近售罄，至今已售出 356 户 (96%)，平均价格 $2,475 psf。

作为 JLD 更广泛发展的一部分，新的基础设施也相继推出，包括全新的 Science Centre 与 Jurong Gateway Hub——一座紧邻 Jurong East MRT 换乘站的综合交通枢纽，集成巴士转换站、图书馆、社区俱乐部、体育设施、办公与商店等。

“配合 JLD 正在进行的发展，释放位于 Town Hall Link 的 3.7ha 白色地块，为开发商与政府携手塑造 JLD，打造企业集聚、优质居住与休闲设施的首选地点，提供了战略性机遇。”URA 表示。

当局指出，这次的白色地块约为此前 Master Developer 地块 GFA 的一半。期望以更易接受的规模，降低开发风险，使更多开发商更有信心承接。

但政府亦表示，该地块规模仍足以显著催化 JLD 的下一阶段发展，并支撑中期对住宅与办公的需求增长。

白色地块成本或至少达 $1.8 billion

“尽管如此，Town Hall Link 这块地的体量仍不小，最高 GFA 潜在可达约 2 million sq ft，土地成本可能上看 $1.8 billion。鉴于所需资金投入庞大，我们预计有意竞逐的开发商很可能会选择联手合作。”PropNex 研究与内容主管 Wong Siew Ying 表示。

她补充，开发商可能对 Town Hall Link 地块有兴趣，但未必会很快触发出让。“部分业者或将等待对中东局势演变及其对全球经济与市场情绪影响有更清晰的判断后，再作决定。”她说。

ERA Singapore CEO Marcus Chu 表示，该白色地块将吸引一定兴趣，尤其考虑到过去两三年，城市边缘（Rest of Central Region）与郊区（Outside Central Region）的标杆地价已上行。

他指出，近期已截止的 GLS 地块之投标价与地价水平，以及迄今吸引的平均投标家数，可作为开发商补充土地储备意愿的指标。

“这一未来项目有助于回补裕廊东新房源日益短缺的情况。截至 16 March 2026，当地仅剩超过 250 个未售单位。新项目将为该区注入活力，契合推动下一阶段增长的更新举措。”Chu 说。

近期的发展与将裕廊东重塑为新加坡第二大商务区的持续规划，料将增强市场对该片区正按部就班推进的信心。

当下有数项因素支撑该地块的吸引力，例如其毗邻 Jurong East MRT 换乘站与 Jurong Gateway Hub，具备强劲区位优势。部分开发商亦看重率先布局 JLD、并有望受惠于片区成长的机会。

Wong 指出，私人新房供应有限，亦支撑该区对新私宅的累积需求；同时，在政府推动去中心化背景下，对郊区办公的兴趣升温，进一步提升了 JLD 的长期前景。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。