本地精品有地住宅开发商 Brand New Land 于 24 和 26 Jalan Labu Manis 推出两栋全新半独立式住宅，均为永久地契，坐落于 District 19 的 Bartley Rise Estate。
曾推出 Novena 的 Solstice 排屋的 Brand New Land，将这对新作命名为 Pangolins——取自一种极度濒危的哺乳动物。
根据 URA 成交备案，开发商于 July 2025 以 $7.15 million 购得原 24 Jalan Labu Manis 地块，面积约 5,029 sq ft。随后将地块分割，以兴建两栋新的有地住宅。
位于 24 Jalan Labu Manis 的新半独立式住宅占地 2,314 sq ft，建筑面积约 6,542 sq ft。毗邻的 26 Jalan Labu Manis 占地更大，约 2,715 sq ft，建筑面积约 7,035 sq ft。
两栋住宅均为五层（地库、首层及三层楼上），配置五间卧室、佣人房、电梯与按摩池。预计将于 2028 年下半年完工。
据开发商介绍，24 Jalan Labu Manis 定价 $8.5 million，按建筑面积计约 $1,299 psf。体量更大的 26 Jalan Labu Manis 定价 $8.8 million，按建筑面积计约 $1,251 psf。
近年来，Brand New Land 在本地有地住宅市场树立了口碑。其项目组合至今涵盖 35 套有地住宅，多数位于 Districts 10、14、15、19、20 与 21 的成熟有地社区。
在推出这组两户的 Pangolins 之前，开发商正在推售 Novena Tan Sim Boh Road 的 Solstice——共四套永久地契排屋。更早前，他们打造了位于 Lynwood Grove 的三栋 Neoco Bungalows，并已于今年较早前全部售罄。
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设计灵感源自穿山甲的自我防御
Pangolins 系列由两户组成，设计方为 DS Architects；该事务所亦曾参与 FRX Capital 的 Mount Rosie Signature Collection 等有地项目。
Brand New Land 设计与酒店业务总监 Tatiana Teh 表示，之所以选择与 DS Architects 合作，既因其在有地住宅领域的口碑，也因双方在设计理念上的契合。
本案的建筑灵感源自穿山甲——这种身披鳞甲、遭遇威胁会蜷缩自保的哺乳动物。Brand New Land 将其形容为“如同一只穿山甲——受护、分层、内敛，外刚内柔”。
本案的设计命题以“场所感”为核心，DS Architects 以周边街区的氛围与性格为起点展开构思。建筑师补充，穿山甲所承载的“守护、韧性与静谧力量”意象，与安藤忠雄的建筑语言相结合——清水混凝土、自然光与留白空间，将现代极简与日式禅意相融。
这种结合体现在材料基调上，采用深浅灰与黑，以及具水泥质感的清水混凝土。景观设计亦以高耸的丛竹呼应日式美学。
立面上，则表现为临街开窗不多、位置经精心布置；开发商形容窗洞与视线的安排是“策展式”的，而非完全敞开。
室内动线自地库与首层的抵达区展开，经由一楼的公共空间，逐步过渡至楼上的私密区域。Brand New Land 在 Solstice 亦采用类似由“公”入“私”的布局，不过该项目更多通过起居区域的分区来表达，而非以楼层区隔。
下面按楼层逐一来看。
两块地形状并不相同：26 Jalan Labu Manis 的地块更大，但形态更不规则、转折更多；相较之下，24 Jalan Labu Manis 尺寸较小，却更为方正，整体设计也更常规。
开发商将地库与首层定位为归家抵达与过渡空间。两套户型均设车库、佣人房与家庭防护室，但用途略有不同：24 Jalan Labu Manis 将其兼作酒窖，26 Jalan Labu Manis 则打造为步入式鞋柜。
此外，一楼为主要待客层，设有干湿分离的厨房、客餐厅、化妆间与娱乐露台。
在 26 Jalan Labu Manis，按摩池配有跌水景墙，另设一处朝向水景的露台与雕塑花园；24 Jalan Labu Manis 的户外配置更为简洁，仅设按摩池与雕塑花园。两套均在此层设艺术庭院。
二楼进入私密起居领域。楼梯与电梯前厅处设一道门，作为过渡——全屋仅此层采取封闭处理，其上各卧层则不再如此分隔。门后依次为书房/起居室、主人套房、步入式衣帽间与独立卫浴，另配康养亭。
三楼容纳其余三间带卫浴的卧室，作为家人与宾客的私享套间。四楼为全屋最高层，包括最后一间套卧及一处面积可观的屋顶露台，可布置备餐台与可容纳 6 人的用餐区。
位处 Bartley 片区，毗邻 Bidadari
两栋半独立屋步行约 10 分钟可达 Serangoon MRT 站，该站为 North East 与 Circle Lines 的换乘枢纽；同时亦在 Bartley MRT（Circle Line）与 Woodleigh MRT（North East Line）的步行范围内，买家可在两条线的三座车站间灵活选择，出行不必过度依赖驾车。
对于驾车者，Kallang-Paya Lebar Expressway（KPE）亦在 Bartley Road 一带，可便捷衔接市区及其他主要高速公路。
这片低密度有地社区紧邻 Bidadari 分区，随着大部分 BTO 已竣工，区域正迅速成熟。Woodleigh Mall 与 NEX 购物中心也近在咫尺。
Bidadari Park 距离约 4 分钟车程，步行也不算远；该公园为周边居民提供了这一带少有的大块绿地与公共开放空间。
Pangolins 周边亦有两所热门小学：Maris Stella High School 距离 1km 以内，Paya Lebar Methodist Girls’ School（Primary）距离 2km 以内。
定价高于 District 19 永久地契半独立屋的常见区间
根据 URA 成交数据，2024 至 2026 年间，District 19 共录得 78 宗永久地契半独立式住宅交易。$PSF（按土地面积计）价格区间为 $992 psf 至 $2,840 psf，中位数为 $1,699 psf。
这一范围既包含坐落在半独立地块上的较旧转售独立屋，也涵盖较新的重建项目，因而跨度较大；但整体上能反映该区永久地契半独立用地的常见成交水平。
而本次两套新屋的定价均高于上述区间：24 Jalan Labu Manis 为 $3,673 psf，26 Jalan Labu Manis 为 $3,241 psf（均以各自土地面积计）。
我们认为，其中相当一部分溢价源自成交数据与区内对比所未能涵盖的因素。多数成交仅反映土地价格，尚未计入设计与重建成本；而 Pangolins 的定价包含了前述配置的建造与设计费用，外加土地本身。若 District 19 的买家从一块较旧的转售地起步，欲达到类似的设计与装修水准，仍需另行预留重建与设计预算。
进一步比较，Brand New Land 在 Novena 的 Solstice 排屋于 May 2026 推出时，按各自土地面积计的定价为 $4,406 psf 至 $4,764 psf；以同一口径计，Pangolins 的定价低于上述区间。
这一价差与两地段定位相符：Solstice 位于 District 11 的 Core Central Region，而 Pangolins 位于更偏郊的 District 19，属 Outside Central Region。
有地住宅买家与业主愈发多元与挑剔
Pangolins 的两户目前均在售。Brand New Land 指出，其项目的主要客群多为 30 多岁至 40 多岁的专业人士与企业主。
不过，潜在买家与既有业主的画像正变得愈发多元且挑剔。Brand New Land 联合创办人兼常务董事 Alvina Teh 表示，他们已不再预设固定的买家画像。
“这是我们在与市场买家长期互动中逐渐体会并尊重的事实。每位业主都有不同的故事、优先顺序与追求。”她说。
她指出，如今买家更强调“为自己而买”，更有意识地寻找与自身契合的居所，而非随大众之所好。
对此，Brand New Land 也在调整做法，力求让每个项目都具备独特个性，以契合业主的期望与偏好。
Pangolins 是 Brand New Land 目前在售或筹备中的五个项目之一，其他包括：
- Clos Arvo，位于 Bukit Timah 的独立屋
- Azurean，同样位于 Bukit Timah 的半独立屋
- 29，位于 29 Everitt Road 的转角排屋
- Equinox，位于 35、35A、35B 与 35C Tan Sim Boh Road 的四栋半独立屋
上述四个项目预计均于 2028 年下半年完工。
谈及更广泛的新加坡有地住宅市场，Alvina 表示，受制于新有地项目整体稀缺，市场预计仍将保持韧性；与此同时，买家关注点已超越单纯的地段与硬性参数。
“愈来愈多的有地业主在寻找真正与自己产生共鸣的家——能映射其身份与理想生活方式的空间，而不只是一个坐落在哪里的住所。”她说。
为此，Brand New Land 将以“围绕身份构筑”的理念推进开发，而非追求速售。Alvina 说：“在一个几乎万物都可被快速复制的时代，归属感与身份感，正是让住宅脱颖而出的关键特质。”
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