两栋永久地契半独立洋房，步行10分钟可达三座MRT站——起价$8.5 million

本地精品有地住宅开发商 Brand New Land 正式推出两栋全新半独立洋房，地址为 24 与 26 Jalan Labu Manis。两栋永久地契住宅坐落于第 19 区的 Bartley Rise Estate。

Brand New Land 亦是近日在 Novena 的 Solstice 排屋背后的开发商。此次全新双拼半独立系列定名 Pangolins，灵感源自极度濒危的穿山甲。

根据 URA 成交记录，开发商于 2025年7月以 $7.15 million 收购原 24 Jalan Labu Manis 地块（约 5,029 平方英尺），其后将地块细分，兴建两栋全新有地住宅。

新的 24 Jalan Labu Manis 半独立屋占地 2,314 平方英尺，建筑面积约 6,542 平方英尺；其相邻的 26 Jalan Labu Manis 占地更大，约 2,715 平方英尺，建筑面积约 7,035 平方英尺。

两栋住宅均为五层格局（地库、首层及三层楼上），配备 5 间卧室、佣人房、电梯与按摩池。项目预计于 2028年下半年完成。

据开发商介绍，24 Jalan Labu Manis 定价为 $8.5 million，按建筑面积计约 $1,299 psf；而占地更大的 26 Jalan Labu Manis 售价为 $8.8 million，按建筑面积计约 $1,251 psf。

近年来，Brand New Land 在本地有地住宅市场逐步树立口碑。迄今已开发 35 套有地住宅，主要分布于第 10、14、15、19、20 及 21 区的成熟有地社区。

在推出 Pangolins 之前，开发商曾销售位于 Novena Tan Sim Boh Road 的 Solstice——4 栋永久地契排屋；更早前也打造了 Lynwood Grove 的 3 栋 Neoco Bungalows，并已于今年较早前全部售罄。

设计灵感源于穿山甲的自我防护

两户 Pangolins 由 DS Architects 负责设计。该事务所亦曾操刀 FRX Capital 的 Mount Rosie Signature Collection 等有地项目。

Brand New Land 的设计与待客总监 Tatiana Teh 表示，之所以选择与 DS Architects 合作，一来看重其在有地住宅领域的口碑，二来双方在设计理念上高度契合。

Labu Manis 这两栋住宅的建筑灵感来自穿山甲——这种披着鳞甲、受威胁时会蜷缩自保的哺乳动物。Brand New Land 将建筑表达形容为“像一只穿山甲——具保护性、层叠、内敛，外刚内柔”。

设计命题围绕“场所感”展开。DS Architects 以周边社区的氛围与特质为起点，将常被视为保护、韧性与静谧力量象征的“穿山甲”意象，与安藤忠雄的建筑语言——清水混凝土、自然光与留白——相结合，融汇当代极简与日式禅意。

这种结合体现在材料选用上：以深灰、灰、黑与清水混凝土肌理为主调；景观方面，则以高大竹林呼应同样的日式审美。

在立面上，这被转译为朝街面开口不多且经过精心布置的形式；窗洞与视线并非完全敞开，而是更趋“策展式”的安排。

室内动线自地库与首层的到达区开启，经由一层的公共空间，逐层过渡至楼上的私密领域。Brand New Land 在 Solstice 亦采用了由“公”入“私”的理念，但更多通过起居空间而非楼层分割来呈现。

以下逐层展开。

两块地形态各异：26 Jalan Labu Manis 虽然更大，但更不规则、带有斜角；相较之下，24 Jalan Labu Manis 占地较小，却更为方正，整体设计也更趋常规。

开发商将地库与首层定位为到达与过渡空间。两套户型皆配有车库、佣人房与家庭防护室，但对家庭防护室的利用方式有所不同：24 Jalan Labu Manis 将其兼作酒窖，而 26 Jalan Labu Manis 则打造成步入式鞋柜间。

一层为主要会客层，设有干湿分离的厨房、客厅与餐厅、客用卫生间及娱乐露台。

在 26 Jalan Labu Manis，按摩池旁配有瀑布水景、面向水景的额外露台与雕塑式花园；而 24 Jalan Labu Manis 的户外配置更为简洁：仅设按摩池与雕塑式花园。两套单位在此层均配有艺术庭院。

二层开启私密起居领域。楼梯与电梯前室处设有一扇门，作为由“公”入“私”的分界——这是全屋唯一以此方式封闭的楼层；其上的卧室楼层则不再设置此分隔。门后依次为书房或起居室、主卧套房、步入式衣帽间与主卫，并配有专属养生亭。

三层为其余三间带套卫的卧室，定位为家人与宾客的私密套房。四层为全屋最高层，包含最后一间套房与面积可观的屋顶露台，可容纳一处茶水间与 6 人用餐区。

位于 Bartley 社区，紧邻 Bidadari

该组两栋半独立屋步行约 10 分钟可达 Serangoon MRT 站，此站为 North East Line 与 Circle Line 的换乘站；同时，步行亦可达 Circle Line 的 Bartley MRT 站与 North East Line 的 Woodleigh MRT 站，三站可选，出行更便捷，减少对私家车的依赖。

驾车方面，Bartley Road 可衔接 Kallang-Paya Lebar Expressway (KPE)，便捷连通市区与其他主要高速公路。

这一低密度有地社区紧邻 Bidadari 分区。随着多数 Build-To-Order 组屋竣工，该片区迅速成型；The Woodleigh Mall 与 NEX 商场亦近在咫尺。

Bidadari Park 约 4 分钟车程，步行距离也不算远，是周边居民可享用的最大绿地与公共公园之一。

两所口碑小学在 Pangolins 就近范围内：Maris Stella High School 距离 1km 以内，Paya Lebar Methodist Girls’ School (Primary) 距离 2km 以内。

定价高于第 19 区永久地契半独立屋的常见区间

依据 URA 成交数据，2024 至 2026 年间，第 19 区共有 78 宗永久地契半独立屋交易。以土地面积计的 $psf 价格区间为 $992 psf 至 $2,840 psf，中位数为 $1,699 psf。

这一价格区间涵盖从较老的转售房屋到较新的重建项目，作为参照虽较为宽泛，但也反映出本区永久地契半独立屋土地通常可达的价位。

此番推出的两套新屋定价均高于上述区间：24 Jalan Labu Manis 为 $3,673 psf，26 Jalan Labu Manis 为 $3,241 psf（均按各自土地面积计）。

我们判断，溢价的一大部分源自成交数据与区域可比难以体现的因素。多数交易仅反映土地价格，尚未计入设计与重建成本；而 Pangolins 的定价已涵括前述的建造与设计配置成本，加之土地本身的价值。若第 19 区的买家从一块较旧的转售地起步，想要入住同等设计与装配水平的住宅，亦需预留相当的重建与设计预算。

更近一步的对照是 Brand New Land 位于 Novena 的 Solstice 排屋，于 2026年5月推出时，按各自土地面积计的定价为 $4,406 psf 至 $4,764 psf；以同一口径比较，Pangolins 的定价低于该区间。

这一定价差异与两地段的定位相符：Solstice 位于第 11 区，属核心中央区；而 Pangolins 位处更偏郊的第 19 区，属中央区以外。

有地住宅买家更趋多元且更为挑剔

Pangolins 的两套单位目前均在售。Brand New Land 表示，其买家多为 30 多岁至 40 多岁的专业人士与企业主。

不过，潜在与现有有地房屋业主的客群正日益多元且更为挑剔。Brand New Land 联合创始人兼执行董事 Alvina Teh 表示，他们已不再预设固定的买家画像。

“这是我们这些年在与买家交流过程中逐渐尊重并欣赏的事实。每位屋主都有不同的故事、不同的优先次序与不同的愿景。”她说。

她指出，买家做决定的方式也在转变。与其购买“大家都想要的”，屋主更倾向于有意识地寻找真正契合自身的家。

为顺应市场的期待，Brand New Land 也在尽力让每个项目都拥有与屋主愿景与偏好相匹配的独特个性。

Pangolins 是 Brand New Land 目前在售或筹备中的五个项目之一。其余项目包括：

• Clos Arvo，位于 Bukit Timah 的独立屋
• Azurean，同样位于 Bukit Timah 的半独立屋
• 29 Everitt Road 的转角排屋
• Equinox，位于 35、35A、35B 与 35C Tan Sim Boh Road 的四栋半独立屋

上述四个项目均预计于 2028年下半年完成。

谈及新加坡更广泛的有地住宅市场，Alvina 表示，鉴于新有地项目整体供给稀缺，她预计市场将保持韧性；同时，买家的关注点也将从单纯的位置与规格，拓展至更多层面。

“愈来愈多的有地屋主在寻找一种真正能与之产生连接的家——能映射他们的身份与生活方式，而不仅仅是‘住在哪里’。”她说。

对此，Brand New Land 将以“围绕身份构筑”而非“快速售卖”的思路推进开发。“在一个几乎万物都能被快速复制的世界里，归属与身份正是让住宅脱颖而出的特质。”Alvina 说。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。