House 223：芽笼店屋里的微型住宅，月租自 $2,300 起

ABIEL Property Investment Fund，这家新加坡房地产投资机构，宣布将把位于 Geylang Road 的三间店屋改造为配套齐全的微型住宅。该机构在新加坡收购与管理店屋及工业资产方面战绩不俗，布局住宅资产也已酝酿多时。

今年 6 月，Stacked 参观了 81 Aljunied Road（由 ABIEL 打造的新工业楼）。公司创始人兼首席执行官 Maureen Li 当时透露，他们正推进一个全新概念。她形容，这一概念介于这栋大楼的托管办公模式与共居之间。

她也明确表示，Abiel 无意再向市场推出同质化的共居产品。

本周，ABIEL 发布首个自有品牌住宅概念，将落址于三间相连的保留店屋：223、225 与 227 Geylang Road。该公司以 $18.68 million 收购了这些物业。

上部楼层将改造成 House 223：共 15 套完全独立的住宅。住宅总面积为 12,957 平方英尺，分布在五个楼层。每个单位约 200 平方英尺，配备独立小型厨房、浴室、洗衣机、工作区与睡眠区。

项目预计于 2026 年 9 月启用，月租介于 $2,300 至 $2,700，面向在新加坡停留 3 至 24 个月的短中期访客。

新加坡的租赁规定让中期停留的专业人士选择有限

新加坡对租赁住房的规定相当严格，旨在保障公民与永久居民的住房供给。因此，私人住宅的最短租期为 3 个月，HDB 公寓最短租期为 6 个月。此外，不允许通过 Airbnb 等平台进行短租。

这在特定人群中形成了住宿缺口：那些来新加坡停留超过数周、但少于一两年的专业人士。Li 表示：“市场上长期租约的住房选择很多，高端服务式公寓也不少，但夹在中间这一段的选择正是缺失的。”

她解释，来新加坡履行 9 个月任期的人，往往只能转租一套本就不是为其设计的房子，而这类转租房源本可由本地家庭直接租住。

相较之下，House 223 的设计恰好匹配这类租客的典型停留时长，在不挤占市场住房供给的前提下，为他们提供契合需求的高品质居住方案。

目标客群包括来新进修的医生、参与项目的顾问、来新设立区域办公室的管理人员，或处于轮岗计划中的应届毕业生等。对于这些专业人士而言，按月计的酒店房价难以合理承担，而因任期并非长期，他们也不会选择签 2 年的租约。

ABIEL 认为，House 223 以 3 至 24 个月的中期租约正可弥补这一空白。每个单位均精装齐配、拎包可住，入住当天无需再承担额外的软装支出或办理水电网等开户手续。

House 223 的公共空间相对较少

位于 223、225 与 227 Geylang Road 的店屋将保留一、二层的现有租户，目前分别租给餐馆与娱乐夜生活场所。与此同时，House 223 位于其上的三层空间，延续保留建筑的一贯脉络：街道层面为热闹的商业，上部楼层则相对静谧。

ABIEL 的内部团队负责全新室内与外立面的设计，项目建筑师及专业工程顾问统筹整体施工。设计灵感融合三种美学：工业阁楼风、中世纪现代与日式极简。

访客可期待看到温润的木质细节、木炭灰与森绿色调、石材台面以及外露钢构。ABIEL 不会把每个角落都塞满固定柜体，而是希望让 200 平方英尺的空间呈现“有意图的精巧”，而非显得逼仄。

尽管每个单位都精巧高效且完全私享，但屋顶空间将向住户开放，并被设计为促成交流。整栋唯一的公共空间位于屋顶，住户可在此采摘自种香草与蔬菜，使用户外烧烤区，在长桌共进晚餐，或在阅读角或吊床上小憩。

Li 说：“我们打造屋顶空间并不只是为了看风景。它需要在一天中都能被频繁使用——比如清晨在花园旁喝杯咖啡，或傍晚与刚结识的朋友来一场烧烤。”

对于海外任职者而言，结识邻里与新朋友，往往与适应新文化同样不易。屋顶空间正是 Abiel 的解法：当住户主动寻找社交时，这里能自然促成互动；而非因建筑动线所迫、被动地“撞见”他人。

在新加坡灵活住宿市场，House 223 面临激烈竞争

新加坡的灵活住宿市场早已走过零散的萌芽阶段。如今，市场由成熟玩家主导，例如 Coliwoo、The Assembly Place，以及中型运营商 Cove 与 Hmlet 等。

尽管 Abiel 明确将 House 223 定位为有别于共居的产品，但在目标客群与价格带上，难免会被拿来比较。

市场上的成熟共居运营商，如 Cove 与 Hmlet，提供带家具的独立卧室，月租约 $1,000 至 $1,600（含水电与 wifi）。但厨房、洗衣房与起居空间仍为共用。对于不介意共享这些空间的专业人士而言，其价格显著低于 House 223。

乍看之下，更偏高端的灵活住宿品牌 Figment 似乎与 House 223 最为可比。Figment 在新加坡经营 28 间保留住宅店屋，月租约 $2,200 至 $4,700，目标人群与 House 223 类似，均为高管与创意领域专业人士。

但不同于 House 223，Figment 的每处物业通常仅容纳 4 至 6 名住户，且共享所有公共空间。Figment 的卖点高度强调社群，例如私享晚宴与会员制的联合办公。住户拥有独立卧室（多为带卫浴套房），但厨房与起居空间为公共区域。

Figment 的品牌基调源自其物业的历史性的室内与建筑特征，住户真实地居住在保留店屋之中，这赋予其在市场上独特的精品气质与吸引力。

值得注意的是，Figment 在 Geylang 也有一处物业，定价位于其价格带的较低端。其官网显示，位于 17 Geylang Lor 24A 的 Geylang 物业，月租自 $1,900 起。

从目前可见的 House 223 剖面图来看，住宅部分似乎只位于保留店屋后方与上方的新扩建体中，而非保留本体内部；保留段仍由商业租户使用。

在价格带的另一端，是成熟的服务式公寓运营商，如 Ascott、Fraser Suites 与 Somerset。这些背靠酒店集团的品牌提供完整、自洽且专业托管的拎包入住单位，选址通常更靠近中央商务区或 Orchard Road。以开间为例，月租通常从 $4,000 起，更大户型价格显著更高，其客群也更聚焦企业派驻与搬迁套餐。

以 $2,300 至 $2,700 的月租计算，House 223 几近是入门级共居选项的两倍。就目前所见，其差异化主要体现在“全自成一体”的私享单元：不共享厨房，不共享洗衣，不与室友不期而遇。

同一套打法，换一种资产类别

总体来看，我们认为 Abiel 在 House 223 上的策略，与其在 81 Aljunied Road 的路径高度一致：寻找被忽视的资产，识别该市场服务不足的细分人群，并围绕这一缺口有针对性地打造。

在 81 Aljunied Road，那个永久产权的“Business 1”地块在市场上挂售多年，直至 Abiel 入场，建成一栋内装颇具设计感的九层工业大楼。与周边同类物业 $3–5 psf 的要价相比，它如今的租金约为每月 $8 psf。

同样地，Abiel 收购 Geylang 店屋之时，该区对机构投资者的吸引力相对有限。尽管 15 个单位对一处中期租赁产品而言并不算多，但若按每户每月 $2,300 至 $2,700、满租计，其带来的收入将为其住宅资产组合开个不错的头。

Geylang 仍伴随不少问号，但过去十年社区已显著转型：老旧住宅楼让位于新公寓，夜间餐饮业态吸引更广泛客群，且在 Historic East Corridor 倡议下，Geylang Road 周边将打造更宜步行的街区。

House 223 亦更靠近 Kallang，毗邻城市边缘地带。Li 此前在接受 Stacked 采访时提到，Abiel 一贯以“物理资产”为出发点，倒推其最佳用途。

至于这套在店屋与工业资产上行之有效的模式，能否在全新微型住宅中复制成功，则有待项目于 9 月迎来首批住客后见分晓。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。