芽笼 3 间店屋将改造为 200 平方英尺微宅——租一套要多少钱

ABIEL Property Investment Fund，这家新加坡房地产投资公司，宣布将把芽笼路上的三间保留店屋改造为独立微型住宅。该机构在新加坡收购与运营店屋及工业资产方面战绩稳健，进军住宅领域也已筹划多时。

今年 6 月，Stacked 走访了 81 Aljunied Road——这是 ABIEL 打造的一处全新工业物业。其时，公司创始人兼首席执行官 Maureen Li 提到，他们正孵化一个全新概念。她称，这一概念介于该大楼的托管办公模式与共居之间。

她也明确表示，Abiel 无意再往市场上添一款缺乏差异化的共居产品。

本周，ABIEL 发布旗下首个品牌化住宅概念，将落址于 223, 225 and 227 Geylang Road 三间相连的保留店屋内。该公司以 $18.68 million 收购了这些物业。

上层楼面将改造成 House 223，提供共计 15 套完全独立的居所。住宅总面积约 12,957 平方英尺，分布于 5 层空间。每个单元约 200 平方英尺，配备独立小厨房、浴室、洗衣机、工作区与睡眠区。

该项目预计于 2026 年 9 月启用，月租介于 $2,300 至 $2,700，面向在新加坡停留短至 3 个月、长至 24 个月的租客。

新加坡的租赁规定使中期停留的专业人士选择有限

新加坡对出租物业的管制相当严格，旨在保障本地公民与永久居民的住房供给。因此，私人住宅的最短租期为 3 个月，HDB 的最短租期为 6 个月；而通过 Airbnb 等平台进行的短租并不允许。

这在住宿市场上留下了一个空白：那些停留数周以上、却少于一两年的来新专业人士。“市场上有大量长期租赁住房选择，也有高端服务式公寓，但中间地带的选择却很少。”Li 说。

她解释，许多为期 9 个月的外派人员，往往只能选择并非为其量身打造的转租安排，而这类转租本可供本地家庭整租使用。

相比之下，House 223 针对这类租客在新加坡的停留周期而设计，提供高品质且契合需求的住宿，同时不从市场上“抽走”家庭住房供应。

其目标客群包括参与医疗进修的医生、执行项目的咨询顾问、来新设立区域办公室的管理人员，或参加轮岗项目的毕业生等。这些专业人士往往难以为持续数月的酒店价位找到合理的支出依据，也不至于因并非长期派驻而去签两年期租约。

ABIEL 认为，House 223 以 3 至 24 个月的中期租约填补了市场缺口。每个单元均配齐、拎包即住，抵达后无须为添置家具或开通水电网再操心。

House 223 的共享空间并不多

位于 223, 225 and 227 Geylang Road 的店屋将保留现有的一楼与二楼租户，当前以餐饮与夜生活业者为主。与此同时，House 223 将占据其上的三层空间，这也契合保留规则的精神：街道层面繁忙、商业，上层则相对静谧。

ABIEL 的内部团队负责全新的室内与外立面设计，整体建筑工程则由项目建筑师与专业工程顾问把关。设计灵感融合工业 loft、中世纪现代与日式极简三种美学。

访客可期待温润的木质细节、木炭灰与森林绿的配色、石材表面与外露钢构。ABIEL 并未以定制柜塞满每个角落，而是希望让这 200 平方英尺显得“有分寸、有目的”，而非局促拥挤。

尽管每个单元都注重高效与完全私密，屋顶空间则开放且鼓励交流。整栋住宅唯一的公共空间设于屋顶，住户可在此享用可食用花园（香草与蔬菜）、户外烧烤区、长型公共餐桌、阅读角与吊床等。

“我们打造屋顶并不只是为了风景，”Li 说，“而是希望它全天都被使用——比如清晨在花园旁喝咖啡，或傍晚与刚认识的邻居来一场烧烤。”

结识邻里与新朋友，往往与适应新文化同样是一大挑战。屋顶空间正是 Abiel 的解法：当住户主动寻求社交时，这里促成相遇；而非依赖建筑动线制造的“被动偶遇”。

在新加坡的灵活住宿市场，House 223 面临强劲竞品

新加坡的灵活住宿市场已走出碎片化与萌芽期。如今，市场由成熟玩家主导，例如 Coliwoo、The Assembly Place，以及规模中等的 Cove 与 Hmlet 等。

尽管 Abiel 刻意将 House 223 定位为有别于共居的产品，但目标客群与价格带的重叠，势必引发比较。

市场上的成熟共居运营商如 Cove 与 Hmlet，提供带家具的独立卧室，月租 $1,000 至 $1,600，包含水电与 Wi‑Fi。但厨房、洗衣间与起居空间仍为共享。对不介意共享这些空间的专业人士而言，其价格明显低于 House 223。

乍一看，更高端的灵活住宿品牌 Figment 或许与 House 223 最具可比性。Figment 在新加坡运营着 28 栋保留住宅店屋，月租介于 $2,200 至 $4,700，同样面向高管与创意从业者等相近客群。

但与 House 223 不同，每处 Figment 物业通常仅容纳约 4 至 6 位住户，公共空间由所有人共享。Figment 的主打卖点高度强调社群感，例如私享晚宴与会员制协作办公俱乐部。住户拥有独立卧室，通常配备套内卫浴，但厨房与起居空间为共用。

Figment 的品牌建立在其物业所承载的历史传承与室内建筑个性之上——住户实际居住在保留店屋本体之中，这也赋予 Figment 在市场上的精品属性与吸引力。

值得一提的是，Figment 在芽笼也有一处物业，定价位于其价格带的下沿。其官网显示，位于 17 Geylang Lor 24A 的 Geylang 物业，月租自 $1,900 起。

从目前公布的 House 223 剖面来看，住宅部分似乎仅位于保留店屋后方与上方的加建体量中，而非坐落于历史保育空间本体内。保留段仍由商业租户占用。

在价格带的另一端，是 Ascott、Fraser Suites 与 Somerset 等成熟的服务式公寓运营商。这些有酒店背景的品牌提供完全独立、专业管理、拎包即住的单元，选址通常更靠近中央商业区或乌节路。诸如开间等房型通常月租自 $4,000 起，面积更大的单元则显著更高；但其主要面向企业级安居配套需求。

以 $2,300 至 $2,700 的月租定价来看，House 223 的门槛几乎是入门级共居方案的两倍。就目前可见的信息，其差异化在于“完全独立”：无共享厨房、无共享洗衣，也不会与室友不期而遇。

同一套打法，换了资产类别

总体而言，我们看到 Abiel 在 House 223 上延续了其在 81 Aljunied Road 的策略：寻找被忽视的资产，识别在该市场中服务不足的细分客群，并为这一缺口量身打造产品。

在 81 Aljunied Road，这块永久地契的 “Business 1” 用地在市场上挂牌多年，Abiel 入场后兴建了一栋 9 层工业大楼，并以设计感内装打造辨识度。如今其月租约 $8 psf，高于周边可比物业所要的 $3–5 psf。

同样地，Abiel 收购芽笼店屋之时，该片区对机构投资者的吸引力相对有限。尽管 15 个单位对中期租赁项目而言并不算多，但若满租，每户每月 $2,300 至 $2,700 的租金，将为其住宅资产组合带来一个颇具吸引力的开端。

芽笼的地址仍会引发一些疑问，但过去十年里，这一带已发生显著变化。老旧住宅楼被新公寓取代，深夜餐饮圈吸引了更广泛的客群，而“历史东部走廊”计划也将在芽笼路周边推动更宜步行的街道环境。

House 223 亦更靠近加冷，与市区边缘社区的连通性更佳。Li 早前在接受 Stacked 采访时表示，Abiel 一贯以“实体资产”为起点，再倒推其最佳用途。

至于这套在店屋与工业资产上行之有效的模式，能否在全新的微型住宅上复制成功，有望在项目于 9 月迎来首批住客后见分晓。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。