我们探访阿裕尼一座全新工业大楼：阁楼式办公室、酒店感内装与设计感公共空间

在新加坡，工业空间很少成为焦点，大多数企业也鲜有理由对外展示这类工作场所。

多数在新加坡被划为‘Business 1’（B1）用途的工业大楼——涵盖轻工业制造、媒体与出版及媒体制作——在兴建时首要考量的是功能性。

门面、大堂与装饰用料等，往往在开发商建设新 B1 工业物业时被排在预算清单的末端。

但阿裕尼有一栋楼打破了常规。走在街上很难不被它吸引：这座九层大楼通体覆以耐候钢与金属网，深色弧面立面在周边以墨色玻璃与浅色瓷砖为主的工业建筑群中尤为醒目。

这便是 81 Aljunied Road——一座罕见的永久地契 B1 工业大楼，于 2024 年落成。其业主为房地产投资公司 Abiel，旗下以 Space+ 品牌将大楼运营为托管式办公与仓储复合空间。

耐人寻味的是，这家投资公司为这处标志性资产下了注：在一个向来不“需要”精致设计的物业类别里，酒店级设计同样能体现价值。

我在那里待了一个下午，想验证对真正使用这里的人而言，这套逻辑是否站得住脚。

一块多年乏人问津的地，直至被投资者以另一种模式盘活

这座新工业大楼紧邻东西线 Aljunied MRT 站，本身就是个少见的组合。

在本地，大多数工业用地为短年限租赁地契，永久地契多见于住宅。因而，一块与地铁站隔街相望的永久地契 B1 用地，实属罕见。

在重建前，这里在市场上挂牌多年无人问津，直到 Abiel 出手。

Abiel 于 2020 年 2 月以 $10.88 million 购得该地块，按总楼面面积折算约 $720 psf。彼时这里并非空地，而是 81、83 与 85 Aljunied Road 上的三间永久地契排屋，已作为工人宿舍出租多年。

随后，这家投资公司拆除旧屋，重建为今日这座九层大楼。完工后大楼总楼面面积 15,118 sq ft，净可出租面积 9,978 sq ft，土地面积 6,047 sq ft，容积率 2.5。

Abiel 创始人兼首席执行官 Maureen Li 告诉我，这些旧屋之所以在市场上“躺”了这么久，是因为大多数开发商通常采用的一套财务模型，在这里并不奏效。

她说：“多数开发商会在这类地块上跑 Strata 分产权的模式，但这里行不通。”Abiel 并未把整栋楼切割成 Strata 单元出售，而是整栋持有，并以托管空间形式对外出租——在涉足自主开发前，这套模式已被它验证。

“我们从 2017 年起，在一栋现有大楼里先承租了一整层。那不是我们的资产，外立面也不受我们控制。我们以 $2.30 psf 租下该层，再以 $5 psf 转租出去（含公共区域），”Li 说。

她补充，经过对模式的调整，公司逐步积累了管理此类物业的成功履历，得以持续获得稳定的租金收入与承租需求。

“正是这段履历，让我们有底气自建自持资产，而非去租别人的房子，”她说。

本案建筑由 FDAT Architects 创始合伙人 Francis Goh 主导设计，灵感来自纽约“仓库风”的建筑元素。

这家设计事务所实力不俗，曾操刀 Pan Pacific Singapore 的亲生物改造，以及将 John Portman 在 Marina Bay 的塔楼改造成 PARKROYAL COLLECTION Marina Bay。在这里，它把酒店式的设计感植入了一座工业外壳。

其核心主张在于“策划”。Li 表示，Abiel 的资产管理逻辑是：买入被低估的资产后，依据所在位置的真实需求打造相应产品，而非做最容易出手的产品。

“市场上的灵活空间并不少，”她说，“但我们追求的是另一种价值：能真正与使用者产生共鸣的东西。” 

对其中一位租户而言，一张照片胜过无数次看房

Josephine Ho 经营着 Qi Qing，这个品牌以现代、当代的旗袍设计为主，希望重新吸引年轻新加坡人关注这一服饰。

她是一人团队，曾在 Upper Serangoon Road 的一处旧式综合用途单位工作了 7 年，直至该楼宇集体出售，她也因此失去门店前场。随之而来的是对她和事业都颇为艰难的一年。

她不想仓促进入不合适的空间，但慢慢找也要付出代价。近 12 个月里，她没有实体店面，只能上门服务或与其他品牌主合作借场地运营。她主要通过 PropertyGuru 持续找房，但很长一段时间都未遇到理想选择。

直到某个深夜，一张房源照片瞬间抓住了她的目光。那是一张俯拍图，拍的是 81 Aljunied 的某个待租单位：双层挑高与自阁楼垂下的楼梯一览无遗。

她当即给中介发讯息，两天后看房，几乎立刻就定下。她说，第一次走进大楼主入口那一刻就“被说服”了，更加坚定了这里是她事业合适落脚点的判断。

Abiel 的一位代表带她看了同层的 6 个单位，每个单位布局不同且各有细节：有的配整面落地窗，有的已装好镜面，还有的旁侧带一个类似小阳台的开口。

真正促成她拍板的，是一句看似不起眼的话。三选一时，对方说：你的顾客大概更常看镜子而不是窗外——于是那间带镜子的，对做零售的她而言就成了最贴切的选择。

在其中工作：一座可当片场的建筑

不过，她最终选定的单位比此前的空间更小，Ho 坦言自己也花了一段时间适应。但另一方面，她也表示，这栋楼的设计足以弥补面积上的不足。

单位下层陈列着她制作的旗袍，供顾客挑选；上层阁楼则是相对安静的幕后工作区，也是她最喜欢待的地方，尤其在傍晚五六点，阳光斜照进来时。

有时，她会坐在阁楼楼梯上吃饭。这样的体验并非用面积对比就能体现的价值，也是租客“付了钱”却未被明码标价的一部分。

走出她的单位，这栋楼对许多与她类似的创意型企业同样“物有所值”。Ho 在楼内即可拍摄品牌内容，无需额外租棚；她说电梯大堂、走廊与楼梯间在镜头里既像酒店，也像片场。甚至有顾客问她，产品照是在哪家酒店拍的。

对一个一人时装品牌而言，摄影是营销的关键环节；能“一楼两用”的建筑不是软福利，而是实实在在省下一笔创意企业常见的经常性成本。这正是 Abiel 在设计大楼时希望为租户创造的价值。

她也在楼里营造贴近顾客体验的小角落。同层公共区有一处她称为“丈夫角”的地方，顾客的同伴可以在此冲一杯热饮、吃点小零食、坐下等候。这点“家”的小心思，背后是一位愿意提供空间与软装条件的房东。

地址本身就是最好的指引 

对许多本地小企业与初创而言，81 Aljunied 的位置为它们早期的市场能见度贡献不小。Aljunied MRT 站（东西线）就在马路对面，甚至在地铁轨道上就能看见这栋楼。

这栋楼辨识度极高，她给顾客的指引往往只是“找路边那栋棕色大楼”，大家也都能顺利找到。

她旧址在 Upper Serangoon，最近的地铁站得搭几站巴士，车位也不足。这里旁边就是多层停车场。对一家顾客专程来试衣与购买的生意而言，停车便利性堪称“游戏规则改变者”。

公共空间，最能看出“策划”的用心

大楼以托管式办公运行，每层 6 个单位共享一间会议室、一个茶水间与公共区。Ho 最常用的是二楼的活动空间，配有落地窗、独立洗手间、茶水间及基础家具设备。对于过去每办活动都要把产品搬去借来场地的她来说，能就地举办活动，是她日常最直接能感受到的收益之一。

这正是 Abiel 设计意图最为明确的地方。Li 表示，公司试图预判那些租户未必愿意单独掏钱、却又确实需要的配置，例如茶水间与公共空间，并把它们纳入整体方案提供给租户。

“这些小细节，才是真正提升体验的部分，”她说。这样的思路也延伸到目标租户类型。中小企业构成大楼租户的多数，也是新加坡商用与工业物业里的增长板块，但 Li 认为它们进入 B1 空间时往往服务不佳。

原因在于，许多工业楼门面并不出众，会直接影响其客户的第一印象；而在联合办公里，它们的品牌又往往无法得到展示。“这正是 81 Aljunied Road 想要弥合的缺口，”Li 说。

81 Aljunied 的多数租户是本地小企业与初创，分布在电商、新媒体与科技等需要一定基础生产能力的领域。它们往往更注重形象，且会在自家场地接待客户——此时“呈现”与“租金”同等重要。

不过，Abiel 会对意向租户做尽职调查，且租户必须符合 B1 工业用途；同时尽量避免整栋楼被第一年初创塞满。Ho 入驻两年并续下“2+2”租约，正是这套模式所追求的留存度。

为何对投资者而言，“设计”而非“收益率”才是核心卖点

在 81 Aljunied Road，平均租金约每月 $8 psf。Abiel 表示，大楼目前已满租，尚有约 6 家租户在等候名单上。

与附近其他 B1 空间相比，这是一个明确的溢价。以 CommercialGuru 的挂牌为例，阿裕尼与 Lorong 23 Geylang 一带工业楼平均租金约每月 $2.60 psf 至 $2.85 psf。

部分差异来自面积效应——更大的楼层通常以更低的 psf 水平定价，以维持总价在可承受范围内。此外，那些挂牌多为毛坯且面积更大的单位，而 81 Aljunied Road 则多为更小巧、精装修并提供服务的空间。

这里，独立单位月租起步约 $2,000，可容纳最多 5 人团队；租金已包含室内装配、Wi‑Fi 与共享配套，无需另付前期或经常性额外费用。租期亦可短至 6 个月——这在传统 B1 租约中并不常见。

对小企业而言，这相当于免去了毛坯 B1 单位的装配账单与筹备时间，也降低了先行承租的决策门槛。

对一家房地产投资公司来说，更具说服力的问题在于回报从何而来。Abiel 目前在新加坡的资产组合约值 $130 million，涵盖多处物业，包括 81 Aljunied Road，以及其在 Geylang 与 Kampong Glam 的保留店屋。

Li 指出，在收益受限的市场里，设计是为数不多的真正差异化来源之一；Abiel 的资产之所以难以替代，正因其难以被复制。

当然，也要清醒看待这意味着什么、又不意味着什么。一栋以设计为先、能拿到溢价、并留住像 Ho 这样两年之久租户的楼，是经市场验证的结果，而非宣传册上的口号。但也必须承认，Ho 几乎是这种产品的理想适配者：她注重设计、内容驱动，且把建筑本身当作营销的一部分，而不仅仅是租金成本。

更严峻的考验在于：当租户结构更为多元，包含偏物流、偏“重口”的中小企业时，这种溢价是否仍站得住脚；对他们而言，像片场一样的走廊或许只是锦上添花，而非业务关键投入。

Abiel 对租户的筛选在一定程度上回应了这一点，但在一栋精品楼内维持筛选标准，显然比在更大资产组合里容易。Li 也坦言这套模式有她不会跨越的边界：Abiel 目前只购买永久地契资产；对于 99-year leasehold 资产她态度未定，理由是“地契折旧终归是资产价值的折旧”，而她需要保护持份者的利益。

第二栋楼、第二只基金：依然坚持“资产先行”的逻辑

在 Abiel 的本地投资组合里，81 Aljunied Road 并非“孤品”。公司已收购相邻的 84、86 与 88 Lorong 23 Geylang 永久地契地块，第二栋大楼目前已动工。

FDAT 的新方案不是简单复刻，而是打磨升级：两座楼将通过空中连桥及 24 小时公共步行道相连，并在中部设置一处花园广场；正考虑在广场内引入一家咖啡馆，须经 URA 批准。

新楼的楼板面积更大，租户可在整个园区内扩张：一栋承担前端，另一栋负责后勤，并共享两栋的配套。

资本层面也在扩张。公司于 2020 年推出首只投资载体 Abiel Real Estate Fund，作为封闭式平台运作，并为每项资产设立独立架构。

Li 表示，第二只基金将是增量而非重复，会把基金与融资端更多收归内部，使 Abiel 在一个自洽的生态内运作，并持续推进并购。“Abiel 总是以资产为先，思考如何最大化其价值；运营随后跟进。”Li 说。

她补充，公司正打磨一个新概念，可能在今年年底前发布，定位介于 81 Aljunied Road 的办公空间模式与 co-living 之间。

Li 暂未透露更多细节，但逻辑非常清楚：大多数运营商先定一个“运营概念”，再去找承载它的楼宇；而 Abiel 则先拿下难以替代的资产，再思考如何将其价值发挥到极致。基于此，她表示，公司无意在一个她认为“已经没有空间”的市场里，再添一个缺乏差异化的 co-living 产品。

就我一个下午的实地走访，以及一位已入驻两年的租户的使用体验而言，81 Aljunied Road 证明了设计足以让一栋 B1 工业楼跳脱“只求实用”的常态。对合适的使用者而言，它较之传统工业单位具备更高的综合价值。

往前看，这一理念能否满足更广泛租户的需求，还有待时间检验。最直观的考题将是下一栋楼：当产品规模扩大，面向更大型的中小企业，对方更关注“空间”而非“背景板”时，这份溢价能否继续站得住脚。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文