走进阿裕尼一座全新工业大楼：夹层办公、酒店式内装与极具设计感的共享空间

在新加坡，工业空间鲜少成为焦点，多数企业也少有机会展示这类工作场所。

新加坡多数被划为 ‘Business 1’（B1）用途的工业楼——涵盖轻型制造、媒体出版与内容制作——建造时往往将功能性置于首位。

因此，门面、门厅与精装等设计，常常被排在开发商建设新 B1 工业物业时的预算尾端，甚至几乎不在考虑范围内。

不过，在阿裕尼却有一栋大楼打破了常规。从街头一眼就能认出它的身影：这栋九层高的建筑以耐候钢与金属网包覆，深色的弧形立面在周围一片磨砂玻璃与浅色瓷砖的工业楼群中格外醒目。

它就是 81 Aljunied Road——一座罕见的永久地契 B1 工业大楼，于 2024 年落成。大楼由房地产投资公司 Abiel 持有，并通过其 Space+ 品牌运营托管式“办公+仓储”模式。

之所以值得一看，在于这家投资公司押注这处标志性资产：在一个从不被认为“需要”酒店级设计的建筑类别中，酒店式的待客体验同样能证明其价值。

我在这里待了一个下午，想看看这样的设想对真正在此工作的使用者是否站得住脚。

一块多年滞销的地，直到有投资者为它找到另一条出路

这座紧邻 Aljunied MRT station、位于 East-West Line 的新工业大楼，本身就是罕见的组合。

新加坡多数工业用地为短年限租赁地契，而永久地契土地多见于住宅用途。因此，地处地铁站对面的永久地契 B1 用地，极为罕见。

在被重建之前，这里在市场上挂售多年，直到 Abiel 出手。

Abiel 于 2020 年 2 月以 $10.88 million 收购该地块，按总楼面面积计约为 $720 psf。这里并非一块空地，而是坐落着 81、83 与 85 Aljunied Road 的三栋永久地契排屋，多年来被出租为工人宿舍。

随后，这家投资公司拆除了旧屋，重建为今天这栋九层大楼。完工后的建筑总楼面面积为 15,118 sq ft，净可出租面积 9,978 sq ft，地块面积 6,047 sq ft，容积率 2.5。

Abiel 创办人兼首席执行官 Maureen Li 告诉我，这些旧屋之所以在市场上滞销多年，是因为大多数开发商惯用的财务模型在这里行不通。

“大多数开发商会在这样的地块上采取 Strata 模式，但在这里并不奏效。”她说。Abiel 并未将大楼切割成 Strata 单元出售，而是整栋持有，并以托管空间形式出租——这一模式在着手自有开发项目前，已被证明可行。

“我们在 2017 年从现有大楼里租下一整层开始做起。当时我们并不持有物业本身，因此对外立面没有控制权。我们以 $2.30 psf 承租该空间，并以包含公区在内的形式以 $5 psf 再出租，”Li 说道。

她补充，经过对模型的调整，公司逐步建立起这类物业的管理业绩，不仅租金收益稳定，承租需求也持续流入。

“正是这份成绩单，让我们有信心去建设并持有自有资产，而不是继续租用别人的。”她说。

大楼由 FDAT Architects 创始合伙人 Francis Goh 主导设计，灵感来自纽约仓库风格的典型建筑元素。

这家事务所实力不言自明：他们曾操刀 Pan Pacific Singapore 的“亲自然”改造，并将 John Portman 的 Marina Bay 塔楼改造为 PARKROYAL COLLECTION Marina Bay。在此项目中，他们把同样带有酒店灵感的审美与细腻感，注入了一座工业外壳之中。

其背后的核心，是“策展”。Li 表示，Abiel 的资产管理逻辑，是收购被低估的资产，然后针对其所处地段的实际需求打造最合适的产品，而非选择市场上最易销售的产品。

“市场上的‘灵活空间’很多，”她说，“但我们要创造的是另一种价值：真正能与使用者产生共鸣的东西。” 

对一位租户而言，一张照片胜过多次实地看房

Josephine Ho 经营着 Qi Qing，这个品牌以现代、当代的旗袍设计为主，希望重新吸引年轻新加坡人对这种服装的兴趣。

她独自打理品牌，在 Upper Serangoon Road 一处旧式混合用途单位里度过了七年，后来该大楼因集体出售而易手，她也因此失去了实体门店。接下来的一年，对她和她的生意而言都相当艰难。

她不想仓促搬进不合适的空间，但细致筛选同样代价不小。近十二个月里，她没有实体门面，只能上门服务，或与其他品牌方合作借场开展业务。她主要在 PropertyGuru 上反复寻找，却始终没有“对眼”的地方。

直到某个深夜，一张房源照片立刻抓住了她的目光。照片从上往下俯拍，展示了 81 Aljunied 其中一间待租单位的双层通高空间，以及从夹层落下的楼梯。

她当即给经纪发了信息，两天后就去看房，并几乎立刻决定签下。她说，第一次走进这栋大楼的主入口，就瞬间被打动，更加笃定这就是她事业的理想之地。

Abiel 的一位代表带她看了那一层的六个单位，每间布局与细节都不尽相同：有的配有落地窗，有的自带一整面镜子，邻近的一间还开有一个通往类似小“露台”空间的出入口。 

真正促成她定夺的，是一句小小的提醒：在三间候选里，她被告知，她的顾客大概更需要照镜子，而不是看窗外——这让带镜子的那间，成为像她这样的零售品牌最顺理成章的选择。

在里面工作：一栋随时可当摄影棚的楼

不过，她最终选定的单位比先前的空间更小。Ho 坦言，自己花了一段时间才适应；但她也表示，这栋大楼的设计足以弥补面积上的不足。 

单位下层用来陈列她制作的旗袍，供顾客挑选；楼上的夹层则是更安静的“幕后区”，她也最喜欢待在那里，尤其在下午五、六点，阳光斜照进来时。

有时，她会就坐在这段夹层楼梯上吃饭。这种体验是“每平方英尺”的比对无法呈现的，也是租户“无形中付了钱、却又不被单独计费”的那部分价值。

走出她的单位，这栋大楼同样为许多创意型企业“值回票价”。Ho 把品牌的内容拍摄直接安排在楼里完成，无需外租影棚。她说，电梯厅、走廊与楼梯在镜头前呈现出来，就像是在酒店或片场。甚至有顾客问她，产品拍摄是在哪家酒店进行的。

对一个“一人时装品牌”而言，摄影是营销的关键环节；而一栋可兼作拍摄背景的大楼，绝非“锦上添花”。它免除了许多创意型企业都会反复支出的成本。Abiel 在设计这栋楼时，正是希望为租户提供这样的价值。

她也围绕顾客体验，重新“定义”了大楼的一些角落。她所在楼层的公共区有一处她称作“老公角”的空间：陪同而来的另一半可以冲杯热饮、拿点小零食，坐下等候。这个细节温馨贴心，之所以能做到，是因为业主预留了空间与配套，让她得以如此布置。

光靠“地址”，就能找到路 

对许多本地小企业与初创来说，81 Aljunied 的区位，为它们初期的市场存在感加了不少分。Aljunied MRT station（East-West Line）就在马路对面，近到列车轨道上都能看见这栋楼。

大楼的辨识度之高，让 Ho 几乎不必详细指路——她只会让顾客认准路边那栋棕色大楼，而大家也都能顺利找到。

她此前在 Upper Serangoon 的店址，最近的地铁站还需再搭几站巴士，停车位也不足。这里则有一座多层停车场就在隔壁。对一家顾客专程来试穿、选购衣服的生意而言，停车方便与否，足以改写“游戏规则”。

共享空间，最能看出“策展”用心

大楼以托管式办公运营，每层六个单位共用一间会议室、一个茶水间和公共区域。Ho 最常使用的是二层的活动空间，配有落地窗、独立洗手间、茶水间与基础家具设备。对过去每办活动就得把产品搬到借用场地的她而言，“随时在楼里办”活动，是她点名的日常显性收益之一。

这正是 Abiel 设计意图最为明确的地方。Li 表示，公司尽力预判租户“不愿单独付费、却又确实需要”的内容，如茶水间与公共空间，并将其纳入整体提供。

“这些小小细节，能显著提升整体体验。”她说。这样的思路也延伸到目标租户类型上。虽然中小企业构成了这里的租户主体，也是新加坡商用与工业物业市场的增长群体，但 Li 认为，它们搬进 B1 空间时，往往得不到很好的服务。

原因之一是建筑门面经常不够体面，直接影响它们自家客户的第一印象；而在联合办公空间里，它们的品牌往往又无法得到充分展示。“81 Aljunied Road 正是为弥补这个缺口而建的。”Li 说。

81 Aljunied 的租户多为本地小企业与初创，多分布于电商、新媒体与科技等领域，从事基础生产或业务运营。多数会在现场接待客户，对它们来说，“呈现效果”的重要性与“租金”不相上下。

不过，Abiel 会对潜在租户进行尽职审查（亦须符合 B1 工业用途），并尽量避免整栋楼被首年创业公司占据。Ho 入驻两年并选择以“2+2”形式续约，正是这一模式追求的“留存”成效。

为什么打动投资者的，是设计而非收益率

在 81 Aljunied Road，平均租金约为 $8 psf/月。Abiel 表示大楼目前已满租，候补名单上还有约六家租户在排队。

与周边其他 B1 空间相比，这是一笔明确的溢价。以 Aljunied 与 Lorong 23 Geylang 一带的工业楼为例，CommercialGuru 的房源显示，平均租金约为 $2.60 psf 至 $2.85 psf/月。

部分租差来自“面积效应”：更大的楼板往往以更低的 psf 出租，以控制总金额。同时，那些房源多为大型“毛坯”单位，而 81 Aljunied Road 则以更小、全配且提供服务的单位为主。

这里的独立单位起租约 $2,000/月，适合最多五人的团队；租金已打包包括装潢、Wi‑Fi 与共享配套，无需另付前期或经常性费用。租期最短可至六个月，这样的灵活度在传统 B1 租约中并不常见。

对小企业而言，这等于免除了“毛坯 B1 单位”本应承担的装潢账单与筹备时间，也降低了初次承租的决策门槛。

对一家房地产投资公司而言，更关键的问题在于投资回报从何而来。Abiel 目前在新加坡的资产组合约值 $130 million，涵盖多类物业，其中包括 81 Aljunied Road，以及其在 Geylang 与 Kampong Glam 的保留店屋。

Li 表示，在收益率受限的市场里，“设计”是为数不多仍能提供真正差异化的来源之一，而 Abiel 的资产之所以“难以替代”，正因为它们“难以复制”。

当然，也需要清醒地看待这证明了什么、又没证明什么。一栋以设计为导向、能拿到溢价、并留住像 Ho 这样租户两年的大楼，是确凿的结果，而非宣传册上的空话。但 Ho 也非常接近这类产品的“理想租户画像”：她设计敏锐、内容驱动，把大楼本身视作营销的一部分，而不只是房租的载体。

更难的考验在于：面对更广泛、更多元的中小企业租户——其中包括更偏物流、或并不“光鲜”的类型——这种溢价是否依旧成立；对他们来说，“像片场的走廊”也许只是“好看”，却未必是业务投入。

Abiel 在租户选择上的“挑剔”部分回应了这一点，但“挑剔”在一栋精品楼里更易做到，要在更大的资产组合中坚持并不简单。Li 也坦言，这个模型有她不会跨越的边界：Abiel 目前只收购永久地契物业；对于 99年地契资产，她仍持保留态度——在她看来，年限衰减终究会侵蚀资产价值，而她必须保护持份者的利益。

第二栋楼、第二只基金，逻辑仍是“先有物业，再谈运营”

在 Abiel 的本地投资版图中，81 Aljunied Road 并非“孤例”。公司已收购毗邻的永久地契地块——84、86 与 88 Lorong 23 Geylang——第二栋大楼也已动工。

FDAT 的设计并非简单“复制粘贴”，而是更为精炼的一次迭代：两座楼将通过空中连桥和一条 24 小时开放的公共人行通道相连，中部设花园广场，并计划在广场引入一家咖啡馆（待 URA 批准）。

新楼楼板面积更大，租户可在整个项目内“横向扩张”，将前场（front-of-house）放在一栋，后勤（back-of-house）放在另一栋，同时共享两栋楼的各项配套。

资本层面同样在扩张。公司于 2020 年推出首只投资工具——Abiel Real Estate Fund——为封闭式平台，并采用“各资产独立架构”进行持有。

Li 表示，第二只基金不会“简单复刻”，而是“叠加”，将基金与融资端纳入自有体系，使 Abiel 成为一个自洽的生态，收并购也将持续推进。“Abiel 以物业本身与价值最大化为先；运营随后跟上。”Li 说。

她补充，公司正筹备一个新概念，或将在今年底前发布，定位可能介于 81 Aljunied Road 的“工作空间模型”与“共居”之间。

尽管 Li 暂时对细节守口如瓶，但逻辑很清晰：多数运营商先提出一个运营概念，再去寻找能装得下它的楼；Abiel 则先收购“难以替代”的标的，再推演如何将价值最大化。基于此，她直言，公司无意在一个她认为“已无空间容纳”的市场里，再添一个“毫无差异化”的共居产品。

基于我在楼里短短一个下午的所见，以及一位已在此入驻两年的租户分享的经验，81 Aljunied Road 证明：设计足以让一栋 B1 工业楼摆脱“唯功用论”的基准线。对合适的使用者而言，它的价值远超一间传统工业单位。

展望未来，这一概念能否成长为覆盖更广泛租户需求的产品，仍待时间检验——能否走出当下明确对标的“设计驱动型租户”。而最直观的考题，或许就是下一栋楼：当同样的产品被放大，面向体量更大的中小企业时，在对方更看重“空间”而非“背景板”的前提下，溢价能否依旧站得住脚。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。