市面上找不到的海景公寓——于是我们联系了60位业主：买家案例研究

本案例来自Stacked合作置业顾问、房产经纪Joshua Ho（R062914Z）近期的一次咨询。文章梳理买方在决策、取舍与市场权衡中的关键环节，并为买家提供可资借鉴的洞见。

在转售市场，最大的难点之一，往往是是否有单位挂牌。同一座公寓里，真正有意愿出售的业主可能寥寥无几，能匹配买家需求的就更少。

这对首次购房者来说尤其棘手，常常不得不在关键条件上做出艰难取舍。

在本案例中，客户于2025年3月首次联系Joshua时，正是面临这一问题。买家不想等待新盘落成——从开盘到交付通常要约三至四年。

不过，作为首次买家，他们当时的置业规划还不够明确。与其立刻给出具体推荐，Joshua更建议他们先别急于决策。

“首次买家的首要任务，是弄清自己在家里最看重什么。只有把这些关键点想明白，我们才能更精准地筛选房源。”他说，并补充指出，优先级、预算与长期生活规划，都是必须先厘清的重点。

在帮助这对夫妇梳理新家优先级与需求后，他们意识到此前忽略了不少关键因素，于是选择暂缓，避免仓促入市。

几个月后，二人于2025年11月再次联系Joshua。这段时间里，他们对首套房的期待已更为清晰。

在随后的交流中，他们提出的首要条件之一，是继续住在其中一方父母附近——该父母居住在Pasir Ris Link的公寓Seastrand。理想状态是在保持独立与私密的同时，也能与家人常来常往。

两人也表示暂无生育计划，这意味着无需考虑“靠近名校”，可选范围更广。

最后，客户希望理想居所有海景。虽属偏好而非硬性条件，但几乎贯穿并影响了之后的每一步决策。

或许影响最大的一点，是他们属于首次置业者。

首套购房者往往要在有限预算内找到合适的房子。相比HDB升级族或已有私宅的屋主，首次置业者没有上一套房的出售收益来支持置换，因此预算通常更紧。

本案中，这对夫妇将预算定在约$1.25 million至$1.3 million。

Joshua需要在该预算内，于East Coast / Pasir Ris一带寻找合适的项目。考虑到价位，他们也更偏好两卧单位。

Joshua最初推荐了Coco Palms，这是Pasir Ris体量较大的项目之一，也是当地知名的“跑赢大盘”代表作。详情可见我们对其转售价表现的Stacked Pro 分析。

“从纸面条件看，Coco Palms几乎全部对标：靠近Pasir Ris MRT，毗邻Downtown East与White Sands，且有充足成交记录支撑。”Joshua说。

此外，项目体量达944户，配套种类也更能满足大量住户的需求。根据Stacked的分析，这也是其需求稳定、在Pasir Ris市场中脱颖而出的重要原因。

实地参观后，夫妇二人基本认同Joshua的判断，但这里的单位不具备他们偏好的海景。

需要指出的是，对于自住型购房，偏好是很重要的衡量标准；而投资者或许会因Coco Palms的投资表现而在景观等要素上妥协。

但作为自住买家，客户更看重“未来多年住得舒心”。“有些房产决策不能只看表格和模型。Coco Palms在纸面上更强，但他们买的是家，不只是资产。”Joshua说。

他们也考虑过Seastrand——正是其中一位父母所住的同一项目。但问题随之而来。

Seastrand在2014年交付时，部分单位确实有开阔海景；但2015年的Sea Esta与2016年的Ripple Bay相继落成，部分Seastrand单位的景观被遮挡。

此外，Seastrand位于Pasir Ris Link更靠内侧，而Sea Esta与Ripple Bay更靠近Pasir Ris Park与East Coast海岸线。多重因素叠加，导致Seastrand部分单位（取决于叠号与楼层）的海景受阻。

（虽与本案关系不大，但给读者一个实用提醒：挑选公寓时，请留意周边地块的高度与朝向！）

顺理成章的下一步，就是看Sea Esta与Ripple Bay的在售单位。

这样既能靠近父母居所，又有机会获得理想海景。表面上看，这两盘都能满足需求。

他们却撞上了许多转售买家都会遇到的难题：可售房源“可遇不可求”。

他们先看了Sea Esta。地段合意，但当时在售多为三卧。2025年期间，其中不少成交价介于$1.4 million至远超$1.8 million，大面积甚至突破$2 million大关。

这明显超出了二人$1.25 million至$1.3 million的目标区间。少数更小或更便宜的单位，往往又没有理想海景。

自疫情后私宅价格持续攀升，该细分市场的转售供应一直偏紧。彼时，乃至2026年的现在，许多屋主都因“替代房成本过高”的顾虑而犹豫是否挂牌出售。

“我最终安排看了Ripple Bay的三个不同单位。客户挺喜欢，但卖方要价不太现实。我们的报价已高于最近可比成交，对方仍然拒绝。”Joshua说。

与其劝客户抬高预算，Joshua建议保持自律，果断止步。问题在于，在常见房产门户上再找同时满足地段与单位条件的房源，几乎没有。

于是，Joshua启用了一个“老但管用”的办法：给业主写信，询问是否愿意出售。

写信寄信极其耗时。Joshua先要在Sea Esta与Ripple Bay中，精准锁定符合买家需求的朝海户叠（stack），再按楼层高度进一步筛选。

以Ripple Bay为例，Joshua发现至少需在6层以上，才有较理想的海景。

结合航拍、地图与实地踏勘，Joshua判断，相邻公寓——尽管楼栋高度低于Ripple Bay——仍可能遮挡部分海向景观。

他也圈定了16座（上图标示处），其位置可最大化利用海景与周边绿意。

确定目标楼栋后，他逐户寄出询问信，了解是否有出售意愿。Sea Esta也同步纳入，以便捕捉未挂牌的“小面积或更可行”单位。

这一过程既耗时又繁琐。仅Ripple Bay，Joshua估计就寄出了至少60封信，尚不包括邻近的Sea Esta。

在所有信件中，他只收到了来自Ripple Bay业主的两封回复。其中一封来自他们先前已看过、但未接受报价的卖家。

另一封则来自一位此前并未积极推售的业主。虽然原本并无出售打算，但Joshua的来信让其开始考虑。

这位业主当时也面临一些健康方面的问题。若价格合适，出售并换到更适合自身需求的住所，或许正是合适时机。

与该业主沟通后，Joshua确认该单位确有海景，且位于10层，能越过周边树冠与建筑的遮挡。其面积为764 sq ft，两卧两卫，非常契合这对夫妇的需求。

上图即为该单位的景观。可以看出为何10层很关键——6层及以下仍可能被周边建筑遮挡。

接着，Joshua对16座中朝海户叠的转售成交进行了对比，帮助两人理解价格区间，并为“海景溢价”建立合理预期。

图中标注为绿色的成交对应海景单位，价格介于$1.222 million至$1.273 million；标注为黄色的则为不带海景、但可比的两卧单位。

基于这些成交，Joshua判断，合理的海景溢价约为$150,000至$200,000。有了这些信息，客户在谈判中更有底气。

最终，他们于2026年1月以$1.315 million购入这套764 sq ft的单位。虽略高于最初预算上限，但考虑到单位稀缺性、与家人的距离以及海景品质，他们认为这笔溢价是值得的。

跨过最后一道关卡

价格谈妥，并不代表流程结束。本案在达成协议后不久，第一家银行回传的估值约为$1.15 million。

一旦银行估值与成交价出现落差，就会带来问题。贷款成数（LTV）在转售房源中以“成交价与估值两者中的较低者”为准计算，差额需由买方以现金补足。

（注：新盘的开发商定价等同于估值，因此这一问题主要存在于转售市场。）

不过，Joshua指出，估值并非一成不变；不同银行对同一物业可能有不同判断，估值也会随时间波动。他补充说：“拿到第一份估值后，我建议客户先别慌。”

在按揭经纪的协助下，Joshua与客户一起探索了其他融资方案与估值来源。虽不便披露具体财务细节，但客户最终找到了一家给出更接近成交价的估值的银行。更可喜的是，他们并未因此承担更高利率。

（在某些情况下，给出更高估值的银行，其贷款利率也会更高；但本案并非如此。）

自2025年3月初次咨询起，历经为明确优先级而暂停、于11月重启、数轮谈判，以及“写信找房”的场外行动，这对夫妇终于完成了购置。

结果与他们最初的期望一致：既能保持独立，又能与家人住得很近，拥有理想的海景与配套，并基本控制在既定预算内。

结语

对于买方代理而言，职责不止于浏览房产门户和给出价格建议。正如Joshua所示，买方代理需要足够主动，甚至要深入挖掘“场外”机会，以匹配客户需求。

耐心同样关键。即便中断数月，Joshua也选择等待客户准备就绪。正因为花时间梳理优先级、厘清预算，买家才能更笃定地推进。

看房与谈价时，也要保持自律：当价格不合理，就不要将就。常见误区是因为“没有其他挂牌了”而向不切实际的要价妥协。但本案表明，更好的机会未必一开始就显现——给你的经纪人一些时间去寻找，你可能会有所收获。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。