2026 年哪里还能找到低于 $900K 的 HDB 行政复式（EM）——最新价格一览

在 Executive Condominium（EC）推出之前，新加坡曾有 Executive Flats。其中最为人熟知的，莫过于 Executive Maisonette（EM）。这类双层单位自 1983 年面世，面积达 1,400 至 1,600 平方英尺，标志着住房政策的一大进步：HDB 从战后只求“解燃眉之急”的基本安居，转向为不同经济背景的家庭提供更高品质的住房选择。 

不过，EM 项目仅延续十余年，至 1995 年画上句号。当时也出现了对公共福利预算“失控扩张”的担忧。最终的折中做法，是将“夹心层”或改善型住房更多交由市场供给——由 EC 取代了 EM。 

如今，存量有限的 EM 反而成了 HDB 市场上稀缺且抢手的房型。尽管屋龄不小，但多数都已是百万级资产；一旦在转售市场露面，往往会很快成交。 

本周我们将回顾过去一年的 EM 交易，并分享我们观察到的一些整体趋势：

当下 EM 价格速览 

*以下数据基于 2025 年 1 月至 2026 年 8 月期间的已登记 EM 交易

*虽然表中看不出，但面积最大的 EM 实际在蔡厝港。Choa Chu Kang Street 64 的第 639 至 641 座包含少量 215 sqm（约 2,314 平方英尺）的高级复式单位。它们可视为“特制”户型，据称整组仅约 8 套。面积更大的原因在于包含了露台式空间。过去一年这些单位均无成交，因此表格中最大仅显示为 157 sqm。

从以上数据得出的一些观察

若你正在寻找 EM，以下几点值得留意：

• 价格大致分为三大档
• 淡滨尼与后港的市场最活跃
• 建造期集中，屋龄差异的影响有限
• 多数 EM 的户型对年长买家需格外留意 

1. 价格大致分为三档

整体来看，22 个城镇中已有 10 个均价超过 $1 million。以淡滨尼为例，其均价也几乎触及这一水平，约为 $999,611。

截至 2026 年 8 月，本次样本中的 EM 平均总价为$978,000。 

最实惠的 EM 主要分布在北部与西部。这些片区的 HDB 城镇仍可找到低于 $1 million 的 EM，约在 $800,000 至 $900,000 之间。价格相对更亲民的城镇包括裕廊西、蔡厝港、武吉巴督、裕廊东、兀兰及武吉班让。

以下城镇仍可找到低于 $900,000 的 EM：

• 裕廊西：$803,000
• 蔡厝港：$859,000
• 武吉巴督：$872,000
• 裕廊东：$882,000
• 兀兰：$887,000
• 武吉班让：$888,000

大多数 EM 落在第二档，约 $900,000 至 $1.1 million。对应的地点包括义顺、白沙、淡滨尼、后港、勿洛、大巴窑、金文泰与实龙岗。 

并不意外地，最贵的 EM 位于更中心、也更成熟的区域。在宏茂桥、碧山、武吉知马与女皇镇，即便是“入门款”，价格通常也在 $1.1 million 以上。 

话虽如此，宏茂桥与女皇镇的均价代表性有限，因为我们分别只看到两宗与三宗成交。 

2. 淡滨尼与后港的市场最活跃

淡滨尼与后港合计占样本中 28% 的成交量。成交量最高的城镇为：

• 淡滨尼：146
• 后港：118
• 兀兰：72
• 武吉巴督：63
• 裕廊西：61
• 义顺：60
• 白沙：59
• 碧山：54
• 实龙岗：53

需要说明的是，淡滨尼本身就是超大型城镇——因此从统计上看更可能出现最多成交。 

尽管如此，可以看出中心区的 EM 不仅价格高，市场供应也更稀少。多数 EM 交易发生在更大的“边缘”区域，那里或许更容易找到合适的房源。 

另外，还有一些微观区位层面的补充：

• 就勿洛而言，EM 存量很大一部分分布在 Bedok Reservoir 与 Kaki Bukit 一带，而非 Bedok Central。Bedok Reservoir Road 的第 716、721 与 725 座可找到 EM，且临近 Bedok Reservoir MRT（DTL）。
• 就后港而言，Kovan 可视为相对溢价的“子市场”。Hougang Street 21 的 Kovan Green 步行可达 Kovan MRT（NEL）。一套 148 平方米的复式据报于 2025 年 12 月以 $1.45 million 售出，远高于后港约 $1.01 million 的城镇均价。
• 实龙岗中部与实龙岗北部的价格差异也很明显。Serangoon Central 一带（第 417、418、423 与 424 座）的 EM 成交约在 $980,000 至 $1.23 million。相比之下，Serangoon North Avenue 1 的第 125 座，148–155 平方米的 EM 近期成交约为 $880,000 至 $975,000。 

请留意，上述价格仅为城镇层面的均价；同一城镇内交通更便捷的地段，价格可能显著背离。 

3. 建造期集中，屋龄差异的影响有限

由于 EM 的建造集中在相对狭窄的时间窗内，我们几乎看不到因屋龄不同而导致的明显价差。 

最早的 EM 约在 1983 年出现，并在 80 年代中后期更广泛落地。90 年代 HDB 逐步淘汰该户型，最后一批 EM 大致在 1998 至 2000 年间完工。

也就是说，此次样本几乎覆盖了 EM 的完整生产周期。到 2026 年，即便“最年轻”的也已接近 30 年屋龄，而最年长者租约剩余约 57 年。

不过，区位的重要性远高于屋龄。例如：

• 盛港约 27 年屋龄的 EM，均价为 $971,571。
• 碧山约 34–41 年屋龄的 EM，均价为 $1.27 million。
• 金文泰约 41–42 年屋龄的 EM，均价为 $1.06 million。
• 勿洛约 30–42 年屋龄的 EM，均价为 $1.05 million。

这并不是说租约递减（lease decay）不重要；而是由于并不存在真正“年轻”的 EM 可作对照，因此 10–15 年的屋龄差并不如区位、稀缺性与需求来得关键。

若希望屋龄相对较新的 EM，可考虑盛港、武吉班让或兀兰等地。其中较“年轻”的组团之一是三巴旺 Canberra Road 的第 310 座，租约自 1998 年起算。即便如此，其价格较低更多还是因为区位，而非剩余租约。 

4. 多数 EM 的户型对年长买家需格外留意 

标准的 EM 户型会将三间卧室都安排在上层，主浴室与公共浴室亦在楼上。楼下通常是客餐厅、厨房、阳台、杂物/书房，以及一间公共厕所。这是早期的“动静分区”理念：将公共与私密空间分隔。 

然而，这对年长住户并不友好，因为往返卧室必须上下楼梯。有些 EM 变体在下层设有书房或杂物间，屋主会改作小卧室；也不乏已由前屋主完成此类改造的单位。但务必留意房间是否过小或通风不佳，长期居住会不舒服；另请注意，下层的公共厕所未必带淋浴设施。 

截至 2026 年，EM 更适合作为自住者的“终点房”

展望未来，这一点将愈发明显。如今买家为这些屋龄 23–42 年的单位支付接近或超过 $1 million 的价格。若长期持有，剩余租约将会持续缩短，最终会影响融资、CPF 使用以及潜在买家池的规模。 

我们也注意到，截至 2025 年 8 月，政府已确认不再推进新的 SERS 项目。首批 VERS 预计要到 2030 年代、当部分组屋接近 70 年屋龄时才会启动。预计其“补偿力度”将不如 SERS，这一点应引起老龄组屋（EM 也在其列）业主与买家的重视。

因此，今天购买 EM 的买家，不应指望未来的卖房收益去支撑再次换房，或大幅充实退休金。也别忘了户型因素：一旦日后上下楼梯变得吃力，你可能被迫在房子更老、买方融资更困难的时候出售。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。