2026年新盘仍有余房，入场价自$1.38M起

随着9月临近，接下来数周新盘市场的活跃度预计将明显回升。已知至少有3个项目蓄势待发：Lucerne Grand、Amberwood at Holland，以及 The Serra Residences。

这紧接着过去8个月强劲的新盘供应；几乎所有项目均获热烈响应——部分更在开售当周末即接近售罄。

不过，目前仍有不少余房可选。我们整理了一份实用清单，涵盖各项目的平均入场价、地段、地契、剩余库存，以及周边二手替代，供有意入手新盘公寓的读者参考。

总体而言，我们认为新盘市场的销售动能有望贯穿今年余下时间，并大概率延续至2027年初。经历6月的季节性淡静后，随着Dunearn House与 Lentor Garden Residences 于7月推出，开发商销量已见回升。

话不多说，以下盘点今年已推出、分布在 CCR、RCR 与 OCR 的项目中仍有余房的单位。

一卧新盘（按价格从低到高）

两卧新盘（按价格从低到高）

三卧新盘（按价格从低到高）

四卧新盘（按价格从低到高）

五卧新盘（按价格从低到高）

COASTAL CABANA（行政公寓）

• 三卧：$1.64 million
• 四卧：$1.913 million
• 五卧：$2.49 million

Coastal Cabana坐落于 Jalan Loyang Besar，紧邻综合生活娱乐中心 Downtown East，共748户行政公寓（EC）。相对可负担的定价主打本地自住与以小换大的买家，使其入场价在当下新盘中更具吸引力。

尽管距 Pasir Ris MRT 站不算近，但本案是 Pasir Ris 片区规模较大的全新住宅之一。同时，紧邻 Downtown East 的零售与餐饮配套（包括 Fairprice 超市及多家中端餐饮与商店）也成为吸引买家的关键因素。

Coastal Cabana周边分布多处HDB组屋区（含旧有与即将推出的BTO项目），为其未来的价格增长与转售需求提供良好支撑，也契合不少首批业主的退出策略。

在户型上，项目提供三卧、四卧与五卧等多种选择。

项目共设350套三卧，占比约47%，为第二大户型。三卧分为三种：三卧 Deluxe（872 平方英尺）、三卧 Premium，以及三卧 Premium + Study（后二者皆为 915 平方英尺）。

三卧 Premium 与三卧 Premium + Study 的差异主要在平面布局。前者配有更大的公用浴室、书房角位，并在厨房旁增设额外 WC。

相对地，Premium + Study 具备可完全封闭的书房，但浴室更为紧凑。两种方案为买家提供更灵活的空间取舍。

项目于1月开售时，三卧起价$1.438m（$1,649 psf）；四卧起价$1.623 million，折合$1,639 psf。以今年的新EC而言，定价颇具竞争力。

DUNEARN HOUSE

• 两卧：$1.91 million
• 三卧：$2.96 million
• 四卧：$3.94 million

Dunearn House位于 Dunearn Road，共380户，也是30年来 Swiss Club 优质有地住宅区内首次推出的新私宅项目。

开售周末即售出380户中的212户（56%），反映买家对该黄金地段的强烈信心。片区新盘稀缺、周边豪宅定价高企，共同推动了可观的去化率。

作为武吉知马 Turf City 片区首个私宅新盘，Dunearn House 买家有望享受先行者红利。该新社区未来将容纳15,000至20,000套公私住宅。

配套方面，未来将新增公园、社区设施与保育建筑，并进一步强化公共交通。当前区域已由市区线 Sixth Avenue MRT 良好串联，未来跨岛线的 Turf City 站预计于2032年落成。

我们在前期评测中指出，项目最大亮点在于武吉知马核心区位，毗邻名校（如 Nanyang Girls High School），环境绿意盎然，且现有配套成熟。

该地块由 Frasers Property、CSC Land 与 Sekisui House 组成的财团竞得。开发商在2025年的政府售地（GLS）中以每地积比$1,410 psf ppr 的价格夺标。

2026年5月，毗邻的 Dunearn Road GLS 地块由 Wing Tai Holdings 与 Metro Holdings 合作体以$5.33亿、即$1,625 psf ppr 的最高价中标，较 Frasers 领衔财团竞得的相邻地块高出约15%。

开售当日，Dunearn House 两卧起价$1.475 million，三卧约从$2.597 million起。项目预计于2030年左右竣工，主打更适合家庭的实用格局，如可封闭式厨房与独立玄关，这在当今紧凑户型中已相对少见。

若偏好更传统两卧格局，678 平方英尺的 Two-Bedroom + Study 值得一看。其一，走廊自客餐厅通往卧室，布局更接近旧式公寓，减少无效面积。

其二，厨房可完全封闭，并通过窗户实现自然通风，颇为罕见。其三，客餐厅层高达 2.875 米，配合全落地玻璃，空间感显著提升。

我们在初评中也提到，项目亮点在于土地稀缺、基础设施持续改善，以及武吉知马庞大的转售承接客群三者叠加所带来的综合价值。

HUDSON PLACE RESIDENCES

• 两卧：$1.66 million
• 三卧：$2.44 million
• 四卧：$2.97 million
• 五卧：$4.61 million

Hudson Place Residences位于第5分区 Media Circle，为99年地契、共327户的项目。项目于5月16-17日的周末开盘，当场售出61%的单位，其中三卧全数售罄；至5月底，整体去化已超过80%。

强劲的去化表明，买家看好 one-north 住宅板块的早期增长红利。背后因素包括：该板块对新私宅经验证的需求，以及区域未来的价格上行潜力。

小小的遗憾在于现阶段生活配套仍显薄弱；但随着邻近 Bloomsbury Residences 的商业裙楼启用及板块持续发展，这一情况将逐步改善。

我们在价格评析中提到，该8.2125万平方英尺的GLS地块于2025年由清水（Qingjian）领衔的财团以$3.15亿、即$1,037 psf ppr竞得，显著低于邻近 Bloomsbury Residences 的地价（$1,191 psf ppr）。

虽然差异部分源自地块规模及 Bloomsbury Residences 的商业组件设计，但较低的土地成本也为开发商的定价策略提供了更大回旋空间。

借鉴 Bloomsbury Residences 先前开盘的经验，Hudson Place Residences 并未推出一卧，而是将重心放在两卧（占比55.96%）。这一步棋颇为明智，毕竟两卧正日益成为年轻夫妻与小家庭的主流选择。

项目共有两款四卧，合计占比21%，分别为1,152 平方英尺的 Four-Bedroom Premium 与1,432 平方英尺的 Four-Bedroom Suite + Flexi。除顶层公寓外，后者是唯一配备私家电梯前厅的户型。

其亮点在于起居空间的可塑性。例如可将 Flexi 房与客厅打通，叠加通向宽敞阳台的通透面宽，能显著放大整体空间感。

总体而言，one-north 的生态由 A*STAR、NUS、Tanglin Trust School 等重要就业与教育枢纽支撑。区域毗邻 Wessex Estate、Rail Corridor 及周边绿地，相较核心商务区更具宁静的居住氛围。

LENTOR GARDENS RESIDENCES

• 两卧：$1.66 million
• 三卧：$2.44 million
• 四卧：$2.97 million
• 五卧：$4.61 million

Lentor Garden Residences坐落于快速发展的 Lentor Hills 住宅区，共499户。

开发商 Kingsford Group 于2025年4月以$4.2923亿（$920 psf ppr）夺得该99年地契地块。随后该区地价持续走高，最近的 Lentor Central GLS 地块更以创纪录的$1,278 psf ppr 成交。

Lentor Garden Residences 于7月18-19日开售周末即售出499户中的270户（54%），平均成交价约$2,350 psf。

其强劲表现可归因于买家已将 Lentor 板块视为日渐成熟的居住区，而非尚未验证的新兴片区。短短四年内，Lentor Hills 新增超过3,000套私宅，并配建购物中心，令原本幽静的有地社区焕然一新。

项目一大特色在于设置了3套Strata有地住宅，公寓户型亦更偏向家庭导向。尤其是两卧，强调高效布局，采用“哑铃式”动线，卧室分列于客餐厅两侧。

我们的评测也指出，其可封闭厨房兼顾实用与私密，两侧均设橱柜与台面，双人通行从容。卧室空间方正，2.9米层高令客餐厅更显开阔；书房既可封闭成独立房间，也可用作家庭办公或学习角。

配套方面，公寓设有200米泳池、幼儿托管中心与商铺，适合以自住为主的家庭。整体而言，Lentor Gardens Residences 更契合看重空间、家庭友好格局与公共交通便利，并希望把握新加坡最具变化潜力住宅板块入场机会的买家。

NARRA RESIDENCES

• 一卧：$1.04 million
• 两卧：$1.41 million
• 三卧：$2.03 million
• 四卧：$3.38 million

Narra Residences坐落于第23分区 Dairy Farm Walk，共540户。对于热爱自然的买家，这里绿意环抱，可便捷通达 Dairy Farm Nature Park 与 Bukit Timah Nature Reserve。

该片区过去以“偏远”的有地住宅而闻名；自2019年 Dairy Farm Residences 推出后，发展明显提速，2023年 The Botany at Dairy Farm 亦相继推出，随后即迎来 Narra Residences。

作为最新项目，我们注意到 Narra Residences 的一大亮点在于户型空间效率更优。它是第23分区在修订后的 GFA 协调框架下推出的首个项目，对空调外机平台、飘窗等面积的计入方式更为高效。

在多数新盘趋向紧凑化的当下，Narra Residences 的三卧、四卧与五卧相对更显阔绰，其中五卧达 1,658 平方英尺并配私家电梯。两卧共提供5种布局，其中“两卧+书房”为主力。

总体来看，该两卧多为“哑铃式”布局并配两间浴室；书房面积足以容纳单人床，且自带空调。2.8米层高尤为亮眼，显著增强了空间感；整体动线高效，书房摆下一张床也不显局促。

Narra 于开售周末成交135套（24.8%），平均成交价约$2,180 psf。随着 Dairy Farm 板块的更新，多个新盘与未来GLS机会将带来更多居民，并有望为区域引入更多配套。

NEWPORT RESIDENCES

• 一卧：$1.47 million
• 两卧：$2.39 million
• 三卧：$3.89 million
• 四卧：$8.65 million

Newport Residences为位于80 Anson Road、坐落于CBD核心的永久地契项目，共246户。它是自2019年以来该片区首个永久地契新盘，同时位于两大城市更新的前沿：Greater Southern Waterfront 与CBD功能再定位。

项目于1月开售时，据报82%买家为新加坡公民，15%为PR。

当时一卧指引价自$1.298 million起，作为永久地契CBD私宅，入场门槛相对可及。一卧与一卧+书房占比最大（44%），整体户型方正；唯独 A5型（01号堆叠）主卧略带弧形。部分堆叠的阳台可望海景，七种一卧均有对应堆叠。

Newport Residences 是整体开发项目 Newport Tower 的住宅部分。整栋45层的综合体包含：餐饮（第1层）、甲级写字楼（第2至9层）、品牌服务式住宅（第10至22层），以及位于第23至45层的超豪华 Newport Residences。

PINERY RESIDENCES

• 两卧：$1.67 million
• 三卧：$2.39 million
• 四卧：$3.06 million
• 五卧：$3.67 million

Pinery Residences位于 Bedok Reservoir Road，是淡滨尼西（Tampines West）首个综合开发住宅项目，共588户。在3月28日至29日的开盘周末，两卧全售罄，整体去化达92%，平均售价约$2,546 psf。

目前仅剩一套三卧及少量五卧；喜欢“出门即达商场”的家庭，可重点关注四卧，面积从1,141 平方英尺（标准四卧）至1,389 平方英尺（四卧+书房）。

四卧共两种布局，占比20%。其中四卧 Luxury + Study 的客厅开间可达4.75米，尺度相当可观。

项目几乎可谓“自成一体”，直接连通121,600 平方英尺的 Pinery Mall，内含 FairPrice 超市、Kopitiam 食阁与幼托中心。

总体而言，项目位于成熟的淡滨尼住宅区，周边有 Tampines Mall、Century Square、Tampines 1 等零售配套，区位优势明显；区域未来规划（如即将兴建的 Eastern General Hospital）也有望进一步增强其吸引力。

RIVER MODERN

• 两卧：$1.98 million
• 三卧：$3.06 million
• 四卧：$5.57 million

River Modern位于备受追捧的 River Valley 片区，共455户。是过去一年内该片区推出的第四个新盘，此外还有 River Green、Promenade Peak 与 Zyon Grand。

项目坐落于新加坡河这一带为数不多的临河住宅地块上，约70%的单位可享河景；整体架高于 Kim Seng Park 之上，私密性更佳。

MRT直连、Great World City 与 Robertson Quay 的成熟生活配套，再叠加未来新增供应有限，这一“组合拳”为其带来亮眼的开盘表现：3月7日至8日开盘期间，River Modern 售出410户，去化率超过90%，平均售价$3,266 psf。

过去一年，River Valley 市场累计推出逾2,200套新房，但周边项目去化仍然强劲。鉴于2026年该板块预计无新盘入市，剩余新盘供应将愈发稀缺。

TENGAH GARDEN RESIDENCES

• 一卧：$1.001 million
• 两卧：$1.37 million
• 三卧：$1.99 million
• 四卧：$2.62 million

Tengah Garden Residences 位于 Tengah Garden Avenue，共863户，又一在开盘周末几近售罄的新盘。该项目于4月25日至26日的周末售出853户（98.8%），平均售价约$2,120 psf；当时创下2026年私宅新盘单次开盘销量最高纪录。

Tengah 是最新的HDB新镇，政府着力打造其 car-lite（少车）城市形态与广袤绿化。新镇将由多座 JRL（裕廊区域线）车站覆盖。整体而言，Tengah 规划约42,000套住房，其中30,000套为HDB、12,000套为私人住宅。

VELA BAY

• 一卧：$1.37 million
• 两卧：$1.83 million
• 三卧：$2.7 million
• 四卧：$3.64 million
• 五卧：$5.07 million

Vela Bay位于 Bayshore Walk，共515户，凭借“先行者”优势在新兴的 Bayshore 板块中脱颖而出，该片区正转型为全新的海滨居住社区。

当 SingHaiyi 与 Chuan Capital 以$6.589亿（$1,388 psf ppr）竞得该GLS地块时，高地价已折射出其地铁近邻、临海区位与片区远景潜力的多重加持。这一判断也在开盘周末得到验证：Vela Bay 一经推出即售出约72%的单位，平均售价约$2,886 psf。

项目的产品体系分为入门型与高端型两大类。

其中三卧 Premium 共88套，配备可完全封闭的湿式厨房、燃气灶台、独立的工作阳台、家用防空室与额外的WC。卧室沿走廊内侧布置，形成更传统的“动静分区”格局。

Bayshore 未来数年将迎来重大蜕变：这个60公顷的海滨社区规划约12,500套新居，将配套两座MRT车站、一条线性绿廊，并可直达 East Coast Park。

此外，Bedok South MRT 还将配建一座一体化综合体，设巴士转换站与大型零售。基于上述蓝图，Vela Bay 自然受到既看重MRT便捷与生活方式配套、又关注片区长期转型潜力的买家青睐。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。