今年部分新盘两房起步价已达 $1.8 million，买家转向 HDB 转售市场并不意外。但因置换成本仍然不低，不少屋主暂时未必愿意轻易出售。

不过，HDB 买家明年或许会迎来一线利好：大量于 2021 和 2022 年竣工的组屋将陆续达到最低居住年限 (MOP)。以下为预计将步入转售市场的项目及其分布：

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方法论

为找出将在 2025 与 2026 年达到 MOP 的组屋，我们采取了以下步骤：

  • 我们根据 HDB 官方资料，锁定于 2020 与 2021 年竣工的项目，它们通常会分别在 2025 与 2026 年达到 MOP。
  • 随后，我们查看每个项目在 2025 年的转售成交量。
  • 若某项目在 2025 年已出现超过一两宗成交，我们视为其事实上已进入转售市场，并将其从 2026 年的 MOP 供给队列中剔除。
  • 其余在 2025 年成交稀少或尚无成交的项目，因此更可能在 2026 年贡献新的转售供给。
项目竣工年份总单位数2 房3 房4 房5 房
Tampines GreenVerge2021202202441106672
Alkaff Oasis20211594218340800236
SkyResidence @ Dawson20211403277684323119
Northshore StraitsView2020102146998264190
SkyOasis @ Dawson20211006134410336126
Bedok South Horizon20219402090457274
Waterfront II @ Northshore2021903212115387189
SkyParc @ Dawson202080910341022274
Waterfront I @ Northshore2021791150116370155
Ang Mo Kio Court20205901560234200
Bedok Beacon202150020003000
Matilda Sundeck202149000295195
MelodySpring @ Yishun2021456096252108
Waterway Sunrise I20214102213410451 
Fernvale Acres202133000198132
Tampines GreenFlora202031900153166
Tampines GreenBloom202031900153166
Pine Vista202131913618300
EastGlen @ Canberra202131008313196
Hougang RiverCourt202128500155130
Bedok North Woods202025701102470
Kallang Residences20212430851580
Senja Valley20212160013779
Bedok North Vale20202151219400
Woodlands Spring20211720721000
Senja Heights20211345117660
Teck Whye Vista2020126126000
注：此处单位数为可购买单位，不含租赁组屋，因此合计数可能低于项目总户数。

5 个值得重点关注的 HDB 项目

以下 5 个项目将构成即将入市转售房源的主要部分：

1. Tampines GreenVerge 

位于 Tampines Street 61、合计 2,022 套的 Tampines GreenVerge，就总单位数而言，是即将进入转售市场中体量最大的 HDB 项目。其 4 房数量在本次清单中居首，达 1,106 套，对以家庭为主的买家尤其重要。

在 Tampines GreenVerge 内，4 房占 55%，5 房 672 套占 33%，其余为 3 房。由此看来，打算在 Tampines 寻找新 HDB 住处的家庭，很可能会优先考虑这里的单位。

与 Tampines 中央多数 HDB 项目不同，Tampines GreenVerge 被规划为较为自给自足的社区。虽然不在大型零售聚集区旁，但周边配置了数量可观的商业店铺、幼托设施、多处游乐场与社区设施。

小区亦设有单层停车场，这在近年的 HDB 项目中并不常见。由于从小区步行至 Tampines MRT 距离不短，Tampines GreenVerge 周边的社区配套显得尤为关键。好在，小区紧邻 Tampines Boulevard Park，为住户提供近在咫尺的绿意与公共公园空间。

项目体量庞大也意味着买家选择更多。很可能会同时出现多套放盘，而非由一两则挂牌牵动价格，有望在议价上留出更大回旋余地。

不过，也有人会觉得其位置有些微妙——靠近 Tampines 中心却不算真正置身其中，前往该区更大型商场时往往需要转乘接驳巴士。Poi Ching Primary 也在本项目 1 公里范围内。

2. Alkaff Oasis

Alkaff Oasis 位于 Bidadari Park Drive，共 1,594 套，地段居中，热度一直很高。项目以 4 房与 5 房为主，并配有部分 3Gen 单位。该项目于 2016 年 2 月推出时曾被超额认购 75 倍，而邻近的 Alkaff Lakeview 一套 3 房单位今年 1 月也曾以 $930,000 成交。

近期的转售成交已树立了较高的价格基准，除非出现足够诱人的高价，许多业主短期内恐怕不会急于出手。

Alkaff Oasis 介于 Woodleigh MRT 与 Potong Pasir MRT 之间，二者均位于东北线 (NEL)。新近落成的 Woodleigh Mall 也为周边住户带来更多配套，此外也可前往 Serangoon 的 NEX 购物中心。

教育资源同样便利：Cedar Primary、St. Andrews School (Junior) 与 Maris Stella High 均在小区 1 公里范围内。Alkaff Oasis 也与更广的 Bidadari 绿道与公园网络融为一体。

以其中心区位而言，若今日推出，该项目几乎可以确定会被归类为 Plus，甚至 Prime 位置项目。若你将 Alkaff Oasis 列入候选，我们判断它很难成为该片区的“最便宜”之选。

3. SkyResidence @ Dawson 

合计 1,217 套的 SkyResidence @ Dawson，是 Dawson 邻里中距离 Margaret Drive 小贩中心最近的 HDB 项目，与 Commonwealth Avenue 沿线较旧的 HDB 组屋仅一路之隔。

本项目的户型配置更偏向 3 房与 4 房。对于成熟社区而言，5 房较少并非问题——周边许多 HDB 项目楼龄更高，例如附近 Stirling Road 一带的组屋。

此外，鉴于成熟社区转售价普遍更高，3 房或 4 房的总价对积蓄相对有限的年轻家庭更为可负担。更何况，Dawson 周边的不少 HDB 已屡屡突破百万级价位，业主自然缺乏以相对低价出手的动力。 

这里的最大卖点在于临近东西线的 Queenstown MRT 及其周边完善配套。Queenstown Primary 与 New Town Primary 也都在小区 1 公里范围内。

对部分买家而言，紧邻小贩中心是绝对利好；但也有人会觉得贴得太近，担心人流旺盛可能带来噪音与停车问题。

该项目与我们的下一个项目 SkyOasis@Dawson 相邻。

4. SkyOasis @ Dawson 

与本清单上大多数项目不同，SkyOasis 在多数单位达到 MOP 之前就已出现零星转售活动。这是因为该地块为 SERS 安置项目，允许被安置住户较标准 BTO 周期更早出售。我们已见到一套 5 房以高于 $1.7 million 的创纪录价格成交。与 SkyResidence @ Dawson 一样，这里的价格预期稳居 HDB 市场高位。

区位方面，与前文对 SkyResidence @ Dawson 的评价大体一致。SkyOasis @ Dawson 同样以 3 房、4 房为主，且临近周边学校。它距 Queenstown MRT 略近，但差距并不明显。

好消息是，这两个项目会为该片区买家带来更多转售选择。两者在区位与价格上的差异并不显著，比较时多半会回到装修与楼层高度等因素。

5. Northshore StraitsView

Northshore StraitsView 或将是本清单中最早达到 MOP 的项目之一，其临时入伙许可 (TOP) 已于 2020 年 11 月获批。该 1,021 套项目来自 2015 年 11 月的 BTO 配售。

而且，周边并非只有这一处即将满足时限的项目。附近的 Northshore Residences I 与 II 合计提供 1,402 套，这意味着这一带会有大批单位在相近时点达到 MOP。其影响，我们已在这篇文章中讨论过。 

Northshore StraitsView 的户型配置广且均衡，潜在买家应能找到所需面积。大量单位在相近时间达到 MOP，也意味着选择更多、买卖双方的议价空间更大。

与清单上其他项目相比，其最大差异在于临海的区位。小区沿 Northshore Drive 展开，对望 Punggol Park Connector。部分楼栋可享无遮挡海景，这在近年新推的 BTO 项目中相当少见。

公共交通便利性则需要权衡。尽管步行可达 Punggol Point LRT 与 Samudera LRT，但换乘至东北线 (NEL) 仍需在 Punggol MRT 转乘。不过，Punggol MRT 与新加坡最大社区型商场之一 Waterway Point 直接相连。 

再加上附近的 Northshore Plaza——这是 HDB 社区内首个临海的新一代邻里中心——因此我们并不认为这个位置“不方便”；除非你所谓的“不方便”指的是与市区和 CBD 的距离。总体而言，若你偏爱海景、也希望远离更喧闹的邻里枢纽，这里值得纳入考虑。

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