2026 年哪里能找到 HDB 行政组屋（EA）— 价位从 $750K 至逾 $1.3M

新加坡公共组屋类型的演变，一直是观察不同时期社会优先事项与住房需求的绝佳风向标——从早年由新加坡市区改善信托（SIT）兴建的低层住宅，到建屋发展局（HDB）主导的高层组屋。

在独立初期，HDB 主要兴建一至四房式组屋。随着家庭收入提升、对更大居住空间的需求增加，政府在 1970 年代推出五房式；随后在 1980 年代引入Executive Apartment（行政组屋，EA）与Executive Maisonette（行政复式，EM）。

这类大户型的需求长期旺盛；在 HDB 以 Design, Build, Sell Scheme（DBSS）及自 1995 年起推出的 Executive Condominiums（EC）接续取代后，转售市场的人气反而水涨船高。

目前市场上这类大面积户型（EM 与 EA）共有略超 300,000 套。随着新建 BTO 单位面积持续缩小，这类房型无疑更受追求宽敞居住空间的屋主青睐。

EA、EM 与 3Gen 组屋同属“大户型”类别，通常配备三至四间卧室，可满足大家庭所需。我们梳理了过去一年 EA 的成交表现，并探讨近期政策变化可能带来的趋势。在开始之前：

什么是 Executive Apartment（EA）？

这类组屋是当今转售市场上面积最大的公共住房之一。EA 于 1984 年推出，并在 2000 年代初停建；因此目前最“年轻”的 EA 屋龄也已超过 20 年。

其面积大致介于 1,300 至 2,400 sq ft。EA 起初旨在为希望拥有更大、更高品质的公共住房、又不想承担私宅高价的家庭，提供折中选择。

整体而言，多数 EA 为单层布局，常见配置为独立客/餐厅、阳台与一间书房，外加三间卧室。

EA 在新加坡的分布

EA 多集中在郊区的 HDB 市镇，这正是 HDB 于 1980 年代末至 1990 年代的开发重点。因此，EA 主要分布于成熟市镇，如 Woodlands、Pasir Ris、Jurong West、Hougang 与 Sengkang。

Woodlands 在整体供应与成交量上均位居第一；而 Jurong West 因单位面积优势，常年稳居前三。Bishan、Bukit Timah 与 Queenstown 的 EA 数量不多，市面上亦鲜少放盘，因稀缺而通常具备价格溢价。

当下 EA 价格一览

*下表依据 2025 年 1 月至 2026 年 8 月登记的 EA 成交数据整理。

从近期成交数据看，EA 交易量排名前三的市镇依次为 Woodlands、Pasir Ris 与 Jurong West。

整体来看，2000 年之前建成的 EA 更受买家青睐。尽管屋龄较高，但这批单位的面积往往更大——因为自那之后，各类组屋的平均面积普遍开始缩小。

购买 EA 的优缺点

在申请购屋前，你或许需要权衡常见因素：地段、预算，以及自住年限等。面积大且相对实惠的 EA 确实很具吸引力，但也有一些需要审慎权衡的地方。

如果你在思考 EA 是否适合自己，不妨重点留意以下几点：

• 总价门槛
• 租约递减的负面影响，以及你可获得的贷款额度
• 你的生活方式需求与户型是否匹配

1. 总价门槛

随着“百万组屋”交易愈发常见，说明有相当一部分买家认可位置优越房源的价值。但何时算“捡到好价”，何时又是“付得太多”，值得仔细判断。

若你的目标价位在 $900k 左右，像 Sembawang、Jurong West 或 Woodlands 等非成熟区都有不少选择。这些地方的 EA 通常以 $700,000 至 $900,000 区间成交。

不过，如果你更偏好 Ang Mo Kio、Bishan 或 Queenstown 等中部成熟区，当地 EA 的价格溢价就会很明显。这些市镇的价格（不只 EA）往往轻松越过 $1 million，并可能需要支付较高的 Cash Over Valuation（COV），因为潜在买家会考虑剩余租约因素，不太愿意出到过高的价格。

2. 租约递减的负面影响，以及你可获得的贷款额度

对于屋龄较高的单位，“租约递减”（lease decay）是常见隐忧，EA 也不例外。最直接的影响在于潜在买家群体收缩；他们在申请房贷或动用 CPF 购买老屋时，可能会碰到融资限制。

对 35 岁、乃至 45 岁以上的买家而言，只要剩余租约能覆盖最年轻买家至 95 岁，通常在 CPF 使用或 HDB/银行贷款额度方面不会受限。

但这对较年轻的首购族影响更大：若租约无法延续至你 95 岁，loan-to-value（LTV）上限与可动用的 CPF 额度都会降低，意味着需要支付更多现金首付。

3. 生活方式与户型

若你重视宽敞的生活空间，相较四房或五房 HDB，EA 以相对更低的总价就能取得更大的面积，性价比更高。

与面积相近的 Executive Maisonette 不同，EA 为单层，不必上下楼梯，更适合成员众多、含多代同堂的家庭。

与 BTO 相比，你在空间利用上也更灵活：常见 1,400 至 1,600 多 sq ft 的大开间，配有较大的杂物间、独立餐区与宽阔阳台。

话虽如此，EA 并不适合所有人，也不宜作为“退场策略”。对于屋龄 40 年左右的单位，买家群体会明显缩小，资本增值也往往不及较新的四房或五房组屋。

那么，我们对 Executive Apartment 的看法是？

随着今年下半年 HDB 转售市场回暖，更多私宅业主回流至转售市场，较大的组屋单位更可能贴合他们的居住需求。

在近期政策变化的推动下，这类转售单位的需求预计将持续增长。这包括对计划购买转售组屋的私宅业主取消15 个月冷静期，以及新 EC 的 10 年 Minimum Occupation Period（MOP）。

业内观察指出，相关调整或将增加私宅转售供应，同时推高对大面积转售组屋的需求。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。