PropNex 2026 年 HDB 调查：升级偏好正在转变

在新加坡的置业者心中，“攀登置业阶梯”的叙事由来已久，深入人心。

大多数买家从 HDB 组屋起步，接着可能转到行政公寓（EC），再进一步升级至公寓；若财力更充裕，最后才会考虑有地住宅。

不过，物业中介 PropNex 近期一项针对业主的调查显示，我们对置业进阶及这套“升级叙事”的看法，正变得更为复杂。

该调查题为‘HDB Flat Owners Sentiment Report 2026’，于 Aug 12 发布，在今年 2 月至 6 月间访问了逾 1,530 名 HDB 组屋业主。其中一项关键发现是，仍有 55.1% 的受访者期望最终拥有私宅；但细读这些答案，会冒出一些颇为耐人寻味的注脚。

不少人表示希望终有一日拥有私宅，同时对当下的 HDB 住得颇为满意。耐人寻味的是，居住在 HDB 时间越长的人，反而越不热衷于升级。另一个出人意料的发现是，核心黄金地段公寓并不在他们的优先清单之首。

总体来看，部分新加坡人对“置业阶梯”的典型路径，已出现不小变化。以下是本次调研的更多发现。

1. HDB 组屋愈发被视为长期居所，而非仅是置业阶梯的第一阶

总体而言，期望升级至私宅的受访者仍占多数，但优势已相当有限，仅有 55.1% 如此表态。近一半的人并不打算从现有组屋继续“往上走”。

在居住 HDB 未满 5 年的受访者中，就有 40.2% 表示无意升级；这一比例在已居住 11 至 15 年的人群中上升至 45.0%，16 至 20 年为 52.3%，超过 20 年则达到 63.0%。这显示居住时间越长，升级意愿越低。

PropNex 指出，这与部分业主（尤其是年长者）在原居住区逐步建立起支持网络、形成生活惯性与熟悉感有关。

此外，一线经纪也反映，相较于年轻人，年长业主升级难度显著增加。原因在于随着年龄增长，可获得的最长期贷款年限缩短，升级门槛因此抬高；若又希望在晚年尽量减少负债，难度更甚。

代际差异也印证了上述趋势。PropNex 发现，约 65.8% 的千禧一代（Millennials）希望有朝一日拥有私宅，而婴儿潮一代（Baby Boomers）仅有 27.9%。该机构认为，这与多数年轻家庭更具备启动财富积累的条件、也正处于成家阶段有关；而年长家庭则日益优先考虑换屋“降尺”（rightsizing）或退休安排。

不过，随着新加坡迈入超级老龄社会，这或将更广泛地影响我们对“置业阶梯”的传统认知。随着更多业主步入高龄，是否升级至私宅的重要性可能显著下降，进而影响未来新私宅的整体需求。

2. 渴望拥有公寓，并不代表你对现有 HDB 不满意

在我看来，这是本次调查中最有意思的“矛盾”之一。尽管 55.1% 的受访者向往私宅，但有 73.9% 认为现有的 HDB 已能充分满足居住需求。

这一点与 PropNex 2024 年调查中该题的 74.% 基本持平。

在大户型住户中，居住满意度尤为突出。居住于 5-room 组屋、DBSS 与 Executive 组屋的受访者中，超过四分之三认为现有住房足以满足需求。

PropNex 指出，升级意愿更多可能源于生活方式变化，而非对当下居所不满。然而，从我们的观察看，升级兴趣也很可能出于财务考量或身份象征层面的动机。

撇开常见的“面子”理由（例如：表亲买了公寓，所以我也得有一套）不谈，部分读者常见的一种心态是“安全感”。例如，拥有公寓让他们觉得手上有“备选”：将来就算换小，也仍可套现出一笔可观现金。相较之下，若在危机时刻只持有三房或四房组屋，部分屋主可能会感觉被“逼到角落”。

这种想法是否合理，有待具备资质的理财专家评判；但可以肯定的是，在与部分买家与屋主交流时，我们确实常听到这种态度。

无论如何，这也说明 HDB 与私宅之间的“品质差距”或许并没有大家想象得那么大。楼下就有泳池和健身房当然是加分项，但显然还不足以让多数人迫不及待地离开组屋。

3. 便利性可能比“体面”更重要

另一项值得注意的发现，是受访者真正期望下一套房子位于何处。

在向往私宅的人群中，最受欢迎的是位于市区边缘的公寓——即 Rest of Central Region（RCR），有 18.3% 倾向于此。其次是郊区 Outside Central Region（OCR）公寓，有 15.7% 选择。

相较之下，位于市中心 Core Central Region（CCR）的公寓仅吸引了 7.2% 的受访者。如果置业愿景主要关乎“体面”，这无疑是个反常的结果。

不过，后续提问或许给出了答案。当受访者被要求选出下一套住房最重要的三大属性时，排在首位的是通达性。

高达 77% 的人把临近 MRT 车站、巴士转换站或综合交通枢纽视为关键购买因素。其次是 67% 选择“价格合理”，以及 41.6% 选择“居住空间充足”。相比之下，仅有 23% 看重临近商业配套；而与工作场所、小学的距离则各有 17.4% 选择。

正如 PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 所言：“长期以来，人们普遍认为HDB upgrader自然而然会更青睐 OCR 的私宅”。不过，最新调查显示，至少一部分新加坡人如今把 RCR 视为在便利与可负担性之间更好的平衡点。

价格因素或也解释了 CCR 公寓吸引力整体走弱

约 60% 的受访者购买私宅的预算不超过 $1.5 million，另有 21.9% 的预算介于 $1.5 million 至 $2 million。

换言之，超过五分之四的受访者在购置私宅时的预算低于 $2 million。根据 PropNex 引用的 URA caveat 数据，2025 年 CCR 区域成交的新房与转售非有地住宅中，有 52.8% 的成交价低于 $2.5 million。

Wong 指出，部分向往私宅的人可能存在认知偏差，误以为所有核心地段公寓都远超其预算。

不过，我们要强调的是，能在 CCR 买到一套房，与能找到真正符合你所需的面积、格局和具体位置，是两回事。

4. 我们对原有社区的依恋，可能比自己以为的更深

当被问及下一套房子希望在哪里时，40.6% 的人直接回答：靠近现居住地。这一选择轻松领先于问卷所列的各地理分区；其后依次为市区边缘 18.5%，以及东部 13.7%。

我们此前也曾讨论过买家对私人住宅市场态度的变化。

过去，公寓买家有时会认为靠近大型 HDB 组屋群显得不够“私密高端”，因而不那么受青睐。如今情况正好相反——普遍认为，HDB 升级者往往会在同一社区内寻找换房标的，因此靠近 HDB 群的公寓通常被视为退出策略更稳妥。

5. 行政公寓（EC）10 年 MOP 的影响，或才刚开始显现

当被问及若购买 EC 会如何规划时，仅有 26.7% 表示会长期自住、无意出租或出售；其余 73.3% 则都有某种形式的最终退出策略。

约 22.2% 表示在满足minimum occupation period（MOP）后会将 EC 出租，另有 25.7% 表示在 MOP 结束后出售以再次升级；同时，还有 25.4% 表示会在 EC 完全私有化后出售。

许多买家仍将 EC 视为置业阶梯上的一阶，这并不意外。不过，政府近期针对 EC 持有规则的调整，或许正开始产生实际影响。

（对于 8 May 2026 或之后出售的地块，MOP 已加倍至 10 年，而完全私有化年限则从 10 年延长至 15 年。）

在变动公布后接受调查的 84 名受访者这一小样本中，40.5% 认为 10 年 MOP 是最可能阻碍其购买受影响 EC 的因素。仅有 16.7% 表示可能会购买，相比之下有 44% 表示不太可能。

鉴于样本规模很小，我们不宜过度解读具体百分比；但从反应看，政府抑制 EC 短期套利（“炒楼”）的举措大概率会奏效。

那么，新加坡的置业梦想真的改变了吗？

PropNex 执行主席 Ismail Gafoor 仍将 HDB 组屋形容为通往私宅的“跳板”，并指出健康的转售市场能为屋主带来升级的信心与财务能力。可以看出，仍有逾半数人希望拥抱私宅，尤以年轻受访者为多。

正如 PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 所言：“这项调查恰好捕捉到一个处于变动中的市场。”他也指出，升级愿望依旧存在，但“可负担性”的顾虑正日益左右相关决策。

尽管在新加坡，升级、攀登置业阶梯依然可行，但难度已明显上升。随着人口结构变化重塑买方偏好与需求，市场在未来数年内不应对私宅的潜在需求想当然地下结论。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。