最新调查显示：77% 的 HDB 业主在下一套住房最看重的不是价格或空间

在新加坡的有志置业者中，“攀登置业阶梯”的说法由来已久，广为流传。

大多数买家先从 HDB 组屋起步，随后可能转向 Executive Condominium（EC），再一步步升级到公寓；财力更雄厚者最终会购买有地住宅。

不过，PropNex 近期一项针对屋主的调查显示，公众对置业进阶、以及这条耳熟能详的“升级路径”的看法，正变得更复杂。

这份于 8 月 12 日发布、题为‘HDB Flat Owners Sentiment Report 2026’的调查，在今年 2 月至 6 月间访问了逾 1,530 名 HDB 屋主。一个关键发现是：55.1% 的受访者仍希望最终拥有私宅，但进一步拆解后，背后附带的前提与但书颇耐人寻味。

不少人盼望有朝一日拥有私宅，同时对现居 HDB 也相当满意。耐人寻味的是，居住 HDB 时间最长的群体，反而最不热衷升级。另一个出乎意料的发现是，核心地段公寓并不在他们的优先清单前列。

整体来看，这些结果显示，对部分新加坡人而言，那套被视为“理所当然”的传统置业阶梯，已出现不小变化。以下是这项调查的更多发现。

1. HDB 组屋越来越被视为长期居所，而非仅是置业阶梯的第一阶

总体而言，渴望升级至私宅者仍占多数，但比例并不高，只有 55.1% 表达此意。近一半受访者并不打算从现有组屋“往上走”。

在居住 HDB 未满 5 年者中，40.2% 表示无意升级；已住 5 至 10 年者，这一比例进一步降至 37.6%。这意味着：居住时间越长，越不太可能想升级。

PropNex 指出，这与部分屋主（尤其中老年群体）在社区内建立的支持网络及对环境的熟悉度有关。

此外，一线经纪的经验也显示，相较年轻屋主，年长者如今更难升级：随着年龄增长，最高贷款年限缩短；若又希望在晚年尽量降低负债，升级门槛自然更高。

按世代拆分（也自然反映年龄）同样如此：PropNex 发现，约 65.8% 的 Millennials 渴望终有一日拥有私宅，Baby Boomers 则仅 27.9%。机构将之归因于较年轻家庭更有条件开始累积财富、正处于组建家庭阶段；而年长家庭则更看重缩小居住面积或退休规划。

不过，随着新加坡迈向超高龄社会，这或将更广泛地撼动我们对置业阶梯的传统认知。随着更多屋主步入高龄，升级到私宅的重要性可能显著下降，进而影响未来新私宅的整体需求。

2. 渴望拥有公寓，并不代表对现有 HDB 组屋不满意

在我看来，这是本次调查中最耐人寻味的“矛盾”之一。尽管 55.1% 的受访者渴望拥有私宅，但仍有 73.9% 认为现有 HDB 足以满足居住需求。

这一点与 PropNex 2024 年同题调查记录的 74.% 基本一致。

大户型屋主的满意度尤高：居住在 5-room、DBSS 与 Executive 型组屋的受访者中，逾四分之三认为现有住房已足以满足需求。

PropNex 指出，升级意愿更多源自生活方式需求的变化，而非对现居不满。不过据我们的观察，不少人的升级念头也可能包含财务或身份地位层面的考量。

撇开“面子”因素（如：表亲买了公寓，我也得有一套）不谈，我们常听到的一种心态是安全感。例如，拥有公寓让他们觉得更有“后盾”：未来可通过以大换小等方式置换，同时留下一笔可观现金。相反，若在危机时刻手上只有 3 房或 4 房组屋，有些屋主会觉得更“被动受限”。

这种看法是否合理，留待合格的个人理财专家评断，但这确实是我们与部分买家和屋主交流时常见的一种心态。

无论如何，这也说明 HDB 与私宅之间的“品质鸿沟”，或许并没我们以为的那么大。家门口就有泳池和健身房当然不错，但显然还不到让人迫不及待离开组屋的地步。

3. 便利性或许比名望更重要

另一个值得关注的，是受访者理想中的下一套住房应位于何处。

在渴望升级为私宅的人当中，市区边缘、即中央区其他地区（RCR）的公寓最受欢迎，18.3% 倾向于此；其次是郊区、即中央区以外地区（OCR）的公寓，获 15.7% 青睐。

相较之下，位于市中心、即核心中央区（CCR）的公寓仅吸引 7.2% 的受访者。若置业愿景主要关乎“体面”或“名望”，这将是个颇为反常的结果。

不过，后续问题给出了可能的解释：当被要求选出下一套住房最重要的三项属性时，排在首位的是可达性。

高达 77% 的人把靠近 MRT 车站、巴士转换站或综合交通枢纽视为重要购房因素。其次是价格合理（67%）及居住空间足够（41.6%）。相比之下，仅有 23% 选择商业配套的近便性；与工作地点、小学的距离，各仅有 17.4% 选择。

正如 PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 所言：“人们长期以来的假设是，HDB upgrader 自然而然会被 OCR 的私宅所吸引。”不过，最新调查显示，至少部分新加坡人如今认为，RCR 在便利性与可负担性之间取得了更理想的平衡。

价格或许也解释了 CCR 公寓整体受青睐度下滑的原因

约 60% 的受访者购买私宅的预算不超过 $1.5 million，另有 21.9% 介于 $1.5 million 至 $2 million。

换言之，购置私宅时，逾五分之四受访者的预算低于 $2 million。PropNex 援引 URA 的 caveat 数据称，2025 年 CCR 成交的新房与转售非有地私宅中，有 52.8% 的价格低于 $2.5 million。

Wong 指出，一些有意购置私宅的人可能存在认知偏差，误以为核心地段所有公寓都超出其预算。

不过我们也认为，能在 CCR 勉强买到一套，和能找到真正符合你需求的面积、户型与位置，是两码事！

4. 我们对熟悉社区的情感依附，可能比想象中更强

当被问及下一套房想住在哪里时，40.6% 的人干脆回答：靠近现居。这个选项的受欢迎度，远超问卷中给出的任何地理分区；其后依次是市区边缘（18.5%）与东区（13.7%）。

我们此前已有相关报道，指出买家对私宅市场的观念正在转变。

过去，公寓买家有时会认为邻近大型 HDB 群体显得不够“专属”，因而吸引力较低。如今情况恰好相反——人们普遍认为，HDB 升级者常会在原有社区内寻找替代住所，因此，位于 HDB 群体附近的公寓，或许更利于日后的退出策略。

5. EC 的 10 年 MOP 影响，或许正逐步为市场所“消化”

当被问及若购买 EC 会如何规划时，只有 26.7% 表示将长期自住、无意出租或出售；其余 73.3% 则都有某种形式的最终退出策略。

约 22.2% 表示在完成最低自住年限（MOP）后出租；另有 25.7% 表示 MOP 结束后出售、再度升级；还有 25.4% 表示会在 EC 完全私有化后出售。

许多买家仍将 EC 视为置业阶梯上的一阶，并不意外。不过，政府近期对 EC 的政策调整，或许正开始产生实质影响。

（对于 2026 年 5 月 8 日或之后推出的地块，MOP 由 5 年加倍至 10 年，完全私有化时间则从 10 年延长至 15 年。）

在政策公布之后接受调查的 84 名受访者这一小样本中，40.5% 认为 10 年的 MOP 是最可能让他们却步的措施。仅有 16.7% 表示仍可能购买，44% 表示不太可能购买。

样本规模较小，现阶段不宜过度解读具体百分比，但受访反馈显示，政府抑制 EC 快速买卖的举措，预计将发挥作用。

那么，新加坡的置业梦想真的变了吗？

PropNex 执行主席 Ismail Gafoor 仍将 HDB 组屋形容为迈向私宅的“跳板”，并指出健康的转售市场能为屋主升级提供信心与财务实力。我们也看到，仍有过半（尤以较年轻的受访者为主）希望拥有私宅。

正如 PropNex CEO Kelvin Fong 所言：“这项调查捕捉到一个正处在变化中的市场。”他指出，升级的愿景依然存在，但“可负担性”的考量正愈发深刻地影响相关决定。

虽然升级、攀升置业阶梯依然可行，但难度已大幅提高；尤其在人口结构持续变化、买家偏好与需求随之调整的背景下，市场不应对未来私宅的潜在需求作出想当然的假设。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。