或许，和 Upper Thomson Road 上那些突然的掉头相比，唯一更善变的，就是我们的房地产市场。
我想多数长期关注我们的读者，应该都能辨识出公寓市场中的鲜明设计趋势。也许一些资深地产中介和房地产投资者，甚至能仅凭快速一瞥户型布局，就判断出项目的年代，甚至背后的开发商。
但一直让我感到有趣的是，新加坡公寓买家的偏好，往往能在十年左右就来个完全反转。例如，看看大家对“巨型项目”的态度——这类项目的住宅单位超过 1,000 个。
大约 10 年前，我记得多数买家并不喜欢这些大型项目。常被提及的抱怨包括：“感觉太拥挤”“像住在 HDB 社区”，以及“以后肯定不好卖”。
当时的普遍看法是，巨型项目的转售涨幅会较弱，租金回报也更低。比如像 Treasure at Tampines 这样拥有 2,203 个单位的大型项目，很多人就认为，日后随时都会有上百个放盘在争抢买家的注意力。
说清楚一些，巨型项目的转售放盘在各大房产平台上的确很多。我也遇过一些地产中介，只要卖家持有的是巨型项目的单位，就会忍不住哀叹，因为他们可能得在刷新放盘上花掉一个小国家的财政预算。
不过，正如我们的研究所示，这类项目的转售单位依然有人买，而且回报并不逊于典型公寓。近来，我也开始看到更多中介喜欢在巨型项目里做交易，因为充足的成交量意味着每个价格点都有清晰的参照与依据，更容易向潜在买家说明。
如今，可以说有更多买家把巨型项目与更丰富的配套设施、更低的管理费，以及更好的（而不是更差的）转售潜力联系在一起。
再看看人们对 HDB 公寓的观感（无论字面还是引申）如何转变。
曾经有一段时间，在一些买家眼中，远离 HDB 群落的私宅公寓更显得“atas”。
有些人可能还记得，某个为新项目做推广的广告曾引发争议——它自豪地强调该项目“方圆内看不到任何 HDB”。
（顺带一提，那并不是开发商本人的广告，他们对此也并不高兴。）
这样的文案招致了批评，但也反映了当时部分买家的心态：“我终于看不到 80% 的人口住在哪里了！成功！”
可如今，我遇到的买家和中介，反而在附近没有 HDB 群落时会不安。周边有公共组屋的“客源池”，意味着未来有升级需求，更完善的邻里配套，以及更有活力的社区生活。
在某些区域，我甚至会说，靠近成熟 HDB 社区，已被一些买家视为退出策略中的关键一环。成熟社区的组屋通常转售价更高，这有助于为从 HDB 跨入私宅的业主弥合价差。
连一些户型偏好也出现了明显反转
我之前提过厨房的问题。在 2010 年代的大部分时间里，几乎每个新公寓都默认新加坡人需要随时都能看见客厅——即便在炒饭的时候。厨房与客厅之间几乎没有任何阻隔。连 HDB 也追随了这股潮流：开放式厨房成为默认配置。
公平地说，我至今仍觉得它们看起来很棒。整体更通透明亮，父母做饭时也能确保自家幼童不会跑去“试吃”那盆发财树。
但最终，大家也发现，叁峇酱、油烟等问题更棘手。作为屋主，我也很能理解，并不想让客人一进门就看见我昨晚（甚至可能是昨天下午）忘了洗的碗盘。
我可是个忙人，好吗。
不管怎样，如今我在新盘中最常见到的卖点之一，就是“封闭式厨房”。开发商会自豪地展示滑动隔断、隐蔽的厨房角落，或是能让烹饪区部分从客厅视线中隐藏的布局。
再说到户型面积的问题。
曾几何时，“越大越好”在新加坡楼市中几乎是无需置疑的。中介看着一个超过 1,400+ sq ft 的大户型——卧室宽敞、既有干式厨房也有湿式厨房，电视室宽到能打网球——心里想着：“好盘，肯定好卖。”
如今，这样的宽敞户型却让中介与卖家更为担心。因为越来越多的买家是在以“总价量级”（price quantum）来衡量购买，而非只看 $PSF。
转售私宅价格的上行，意味着大户型动辄超过 $2 million，这样的价位并非多数 HDB 升级者所能负担。这在中央区一些大型公寓中仍是个持续存在的问题；这些项目当年面向的，是被视为对价格不那么敏感的富裕买家。
当只有非常特定（即：有钱）的买家群体买得起这类单位时，退出流动性就成了更大的隐忧，价格进一步上涨的空间也更有限。“太大了”这个说法在 2010 年代并不常听见，但我如今更常听到，尤其针对一些较老的公寓。
毕竟，我们已经到了有些买家会把两卧当作家庭住房的阶段。
这也是我认为超长持有期容易被低估的问题之一
长期持有通常能带来更好的转售收益。但在退出时，一个经常被忽略的问题并不只是市场数据，而是买家偏好可能已发生变化。很难预判，当下流行的消费偏好在 10 或 20 年后是否仍然适用。
就像壁球场，当年被视为体面且抢手，如今却常被看作“不必要的配套”。至于匹克球场，未来会否走上同样的道路，也值得观察。
这也是短线投资者的一项优势：在转售时，一个公寓的正面特质大概率仍会被视为正面。他们较不容易被市场的“甩尾”所波及——“嘿，你知道我们以前喜欢的那个吗？我们现在不喜欢了。”
不过，这并不是在为任何特定策略背书。我想表达的是：在面对口味更迭和市场叙事变化的风险时，更快的退出有时也自有其优势。
同时，其他房产动态……
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每周销售盘点（18 – 24 May）
按项目计：最昂贵的新盘成交前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| SKYWATERS RESIDENCES | $14,480,000 | 2896 | $5,001 | 99 yrs |
| MEYER BLUE | $5,573,000 | 1733 | $3,216 | FH |
| THE CONTINUUM | $4,515,000 | 1690 | $2,672 | FH |
| NAVA GROVE | $3,919,700 | 1464 | $2,678 | 99 yrs (2024) |
| BLOOMSBURY RESIDENCES | $3,852,000 | 1421 | $2,711 | 99 yrs (2024) |
按项目计：最便宜的新盘成交前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| UNION SQUARE RESIDENCES | $1,328,000 | 506 | $2,625 | 99 yrs (2024) |
| NARRA RESIDENCES | $1,450,000 | 646 | $2,245 | 99 yrs (2025) |
| HUDSON PLACE RESIDENCES | $1,475,000 | 646 | $2,284 | 99 yrs |
| THE CONTINUUM | $1,480,000 | 560 | $2,644 | FH |
| KASSIA | $1,557,000 | 753 | $2,066 | FH |
转售盘：最昂贵前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| NASSIM PARK RESIDENCES | $15,600,000 | 3466 | $4,501 | FH |
| GRANGE RESIDENCES | $10,300,000 | 2852 | $3,611 | FH |
| ONE ROBIN | $4,720,000 | 1948 | $2,423 | 99 yrs (2006) |
| MELROSE PARK | $4,620,000 | 1701 | $2,717 | FH |
| CUSCADEN RESIDENCES | $3,900,000 | 1453 | $2,684 | FH |
转售盘：最便宜前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE SERENNIA | $500,000 | 646 | $774 | FH |
| PARC IMPERIAL | $730,000 | 398 | $1,833 | FH |
| EUHABITAT | $788,000 | 624 | $1,262 | 99 yrs (2010) |
| BARTLEY RESIDENCES | $830,000 | 463 | $1,793 | 99 yrs (2011) |
| EIGHT RIVERSUITES | $840,000 | 441 | $1,903 | 99 yrs (2011) |
最大赢家前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| HONOLULU TOWER | $14,200,000 | 5823 | $2,438 | $7,200,000 | 17 Years |
| GARDEN APARTMENTS | $5,850,000 | 2476 | $2,363 | $4,000,000 | 24 Years |
| THOMSON GROVE | $4,138,000 | 2896 | $1,429 | $3,145,000 | 27 Years |
| THE ANCHORAGE | $3,320,000 | 1507 | $2,203 | $2,347,000 | 31 Years |
| BLOSSOMS @ WOODLEIGH | $3,320,000 | 1744 | $1,904 | $2,252,000 | 19 Years |
最大亏损前 5 名
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| SOLEIL @ SINARAN | $8,000,000 | 4715 | $1,697 | -$1,500,000 | 12 Years |
| NOUVEL 18 | $3,700,000 | 1335 | $2,772 | -$278,000 | 5 Years |
| THE SERENNIA | $500,000 | 646 | $774 | -$187,990 | 17 Years |
| CLUNY PARK RESIDENCE | $2,680,000 | 1216 | $2,203 | -$130,000 | 9 Years |
| UPTOWN @ FARRER | $998,000 | 527 | $1,892 | -$97,353 | 5 Years |
最大赢家前 5 名（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THOMSON GROVE | $4,138,000 | 2896 | $1,429 | 317% | 27 Years |
| CASHEW HEIGHTS CONDOMINIUM | $2,533,000 | 1658 | $1,528 | 290% | 19 Years |
| MANDARIN GARDENS | $970,000 | 732 | $1,325 | 280% | 22 Years |
| THE FLORAVALE | $2,070,000 | 2304 | $899 | 246% | 27 Years |
| THE ANCHORAGE | $3,320,000 | 1507 | $2,203 | 241% | 31 Years |
最大亏损前 5 名（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE SERENNIA | $500,000 | 646 | $774 | -27% | 17 Years |
| SOLEIL @ SINARAN | $8,000,000 | 4715 | $1,697 | -16% | 12 Years |
| UPTOWN @ FARRER | $998,000 | 527 | $1,892 | -9% | 5 Years |
| NOUVEL 18 | $3,700,000 | 1335 | $2,772 | -7% | 5 Years |
| KOPAR AT NEWTON | $1,168,000 | 517 | $2,261 | -5% | 6 Years |
成交分布
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