新加坡房贷低利率回归——但最便宜的不一定最好：该怎么选？

本文为特约稿，由 Redbrick Mortgage Advisory 副总监 Clive Chng 撰写。

如果你的房贷是在 2023 至 2024 年利率飙升期间定价，如今很可能仍在支付高于当前市场的利率。其后利率已大幅回落；对过去两三年未曾检视贷款的人而言，这个落差每年可能意味着多付上千元利息。

对新加坡自住业主来说，今年很可能是近年来最活跃的再融资窗口之一。以下是当前利率的水平，以及当你是 HDB 或公寓业主、正考虑再融资时值得重点关注的方案。

目前利率走势如何

多数浮动利率方案所挂钩的三个月复利新加坡隔夜平均利率（SORA），曾在 2023 和 2024 年随美联储加息周期一度攀至约 4% 的高位。

到了 2026 年第 2 季度已回落至约 1.00% 的低位，随后小幅回升到目前的 1.14%。各大银行经济学家预计，随着美联储降息周期接近尾声、可能仅剩一两次降息，SORA 将在年底前逐步走高至约 1.3% 至 1.4%。

以近年标准来看，新加坡利率仍属相对低位，但趋势更像是在缓步上行而非继续下探。过去数月间，已有多家银行开始小幅上调固定利率；尽管较短年限的固定方案与浮动方案目前仍相对便宜，但这也意味着本轮最优惠的定价或许已过去。

同时，具有真正弹性、可免费转换、较高提前还款额度，以及出售违约金豁免等配套条款的方案也在减少，银行对哪些利率类型可附带这些优惠变得更为谨慎。

对锁定期在 2026 或 2027 年结束的借款人而言，现在再融资相较于峰值时期的利率，仍可能节省多达 2 个百分点的成本；不过，这扇窗口未必会一直敞开。

HDB 业主的最佳再融资方案（贷款额约 $800,000）

若你是尚有约 $800,000 贷款余额、正计划再融资的 HDB 业主，以下三类方案值得纳入候选名单。

1. 浮动利率：3M SORA + 0.28% / 0.28% / 0.65% / 0.75%

加点从第 1 年到第 2 年、再到第 3 年逐步上调，自第 4 年起固定为 0.75%。可随时免费转换；锁定期内可提前偿还至多贷款余额的 50%（通常会对锁定期内提前偿还的金额收取 1.50% 的违约金）；如在锁定期内出售房产，可豁免常见的按整笔贷款金额计收的 1.50% 出售违约金；以该贷款规模计算，约值 $12,000。

为何现在合适：市场对 SORA 后续走势分歧明显。有借款人认为若经济增长转弱，利率可能维持低位甚至进一步走软；而银行的官方预测则是缓步升至 1.3% 至 1.4%。

选择浮动方案可押注前者观点，若成真，便可继续享受当下较低利率；而“免费转换”则为后者观点提供对冲，一旦趋势不利，便可在同一家银行内无成本切换至固定方案，而不必被动承受不断走高的利率。

2. 3 年期固定利率 1.65%

同样附带最高 50% 的提前还款限额与出售违约金豁免。

为何现在合适：适合认为低点已过、利率将进入更长周期上行通道而非短暂波动的借款人。银行已因对冲成本上升而开始小幅上调 3 年期固定利率定价，印证了这一判断。现在以 1.65% 锁定，可避免日后为相同年期付出更高成本；而 3 年期限也不算过长，若后市比预期温和，也不至于“押注过久”。

3. 5 年期固定利率 1.98%

同样附带提前还款与出售豁免等保护条款。

为何现在合适：最适合不想在未来几年内反复决策（至少覆盖整个最低居住年限（MOP）），并愿意为确定性现在多付一点的人。

它可在 2027 年及以后完全隔绝进一步加息风险，并提前锁定当下较为灵活的条款，包括免费转换、提前还款与出售豁免等——在银行逐步收紧条件之际，这些条款未来可能愈发稀缺。5 年固定利率并非常见产品，其是否推出很大程度取决于当时的经济环境。

公寓业主的最佳再融资方案（贷款额约 $1.5 million）

对约 $1.5 million 贷款规模的公寓业主，再融资的候选清单会略有不同，主要因金额更大、借款人特征也有所差异。

1. 2 年期固定利率 1.40%

这是本文三种选择中明面上最低的一款。满第 1 年后可免费转换；同时附带利息抵销账户，可将放置于该账户的现金抵销贷款计息，从而降低实际支付的利息。

为何现在合适：适合对多年的利率前景把握不足、希望优先获得灵活性并在市场变化时可快速调整且风险有限的业主。它锁定了当前低价，期限大致覆盖这波温和上行的预期周期，届时你可在更明朗的环境下再评估。

第 1 年后的免费转换也提供了部分对冲——若利率比预期更早对你不利，你无需等待完整 2 年才能采取行动。利息抵销账户让你在保有流动性的同时，利用闲置现金获得更优的实际利率，并能在合适时机灵活调度。

2. 3 年期固定利率 1.60%

相较 2 年期方案，锁定更久、溢价温和。

为何现在合适：适合更倾向于“利率会涨不降”的借款人。多家银行已开始普遍上调 3 年期固定利率定价，锁定当前价格正变得越来越难得。3 年期限既能避免太快再次再融资的成本与麻烦，也无需押注 5 年后的利率水平。

3. 浮动利率：3M SORA + 0.25% / 0.25% / 0.50% / 0.75%

结构与 HDB 的浮动方案相似，加点自第 1 年起逐步扩大，并自第 4 年起固定。可随时免费转换；可提前偿还最高 50% 贷款（以该规模计，最高约 $750,000）；并可豁免常见的 1.50% 出售违约金，此处约值 $22,500。

为何现在合适：若你认为 SORA 可能较银行预测更长时间维持低位，此方案可让你持续受益于当下利率及后续的进一步走软，同时保留免费转换、提前还款与出售豁免等——这些在其他方案中正日益少见的条款。

如利率上行快于预期，在同一家银行内转换至固定方案并不产生成本，因此既能保留利率下行带来的收益，又能限制上行风险。

除了表面利率，还应关注什么

当市场利率接近周期低位时，人们很容易只盯着页面上最低的那个数字。但如上文所示，细则往往比几个基点的差距更重要。若不结合自身房贷组合与置业目标就一味追低，就像只看价格挑定制西装却不试身——挂在架上看着不错，真正要穿上好几年的却是你自己。

锁定期与利率本身同样重要。2 年期固定可能低于 5 年期固定，但也意味着你需要更早重返市场选择新方案；若如银行所料 SORA 年底走到约 1.4%，你可能会在更高利率环境下再融资。

在锁定期内，你是否可能出售、升级置换或做部分提前还款，选择时应被重点权衡。只要这类情况的可能性不低，“出售违约金豁免”和“零成本提前还款”的价值就远超纸面，因为被豁免的罚金通常与贷款规模成正比。

转换的灵活性，可在利率未按银行当前预期演变时，助你及时调整。自首日或满第 1 年起即可免费转换的方案，一旦出现更优的内部方案，便能在同一家银行内顺畅切换。

如此低的利率并不常见；对打算持有 10 年、贷款额 $800,000 的 HDB 业主而言“合适”的方案，可能与计划 3 年后升级、贷款 $1.5 million 的公寓业主截然不同。

最合适的方案取决于你预计的持有期限、所需的灵活度，以及你愿意为确定性支付多少溢价。无论目标是长期自住、几年后升级，还是在过程中释放部分资产净值，真正决定哪款方案“合适”的，是这些背景，而不只是眼下谁的数字最低。

Redbrick 是新加坡最大的独立按揭咨询公司，从方案筛选到完整申请流程，提供不偏不倚的专业建议。Redbrick 通过覆盖面广的本地银行与金融机构网络，为住宅与商业物业匹配融资方案。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。