Dear Stacked,
我和丈夫正考虑两条路：把现有房产整合为一套自住的有地家庭住宅，或在购置自住房的同时，保留一套投资物业。我们都是新加坡公民，现金与CPF合计约$2 million。若选择有地住宅，预算约在$3至$4.5 million。
我们目前持有一套The Verandah Residences的单位，2018年以$1.91 million购入。我们希望以约$2.1 million售出，该物业尚有近$1.3 million未清贷款。
我们还拥有一套Tembusu Grand的单位，2023年以$1.878 million购入。目前尚有约$1.1 million未清贷款。自今年6月起已以每月$4,700租出，租期12个月；每月按揭约$2,700。
目前一家人租住Ritz Regency，月租$5,150，主要是为了在孩子于2027年7月报读小一（P1）时，住址可落在Kong Hwa School 1公里范围内。
若最终未能入学，我们在居住地点上的灵活性会更大。东部备选区域包括Kembangan、Telok Kurau、Siglap、Tanah Merah、Bedok、Paya Lebar、Joo Chiat和Katong。但在结果未明前，下一次置业的时间与地点选择就更为复杂。
我们也可以卖掉两套物业，改买一套有地住宅。其吸引力在于更大的家庭空间，以及有机会拥有永久产权的有地资产；但这也意味着将相当多的资产集中在单一物业上，同时放弃Tembusu Grand的租金收入与潜在升值。
我们该维持“两物业组合”，还是把资金集中到一套有地住宅？若保留Tembusu Grand，再购买有地住宅，财务上是否仍然从容？
若买有地住宅，更稳妥的做法是以约$3 million至$3.6 million购入较旧的房子，并预留约$300,000至$500,000用于装修或重建，还是直接以接近$4 million至$5 million购入可拎包入住的新房更合适？
非常感谢您的时间，期待您的建议。
您好，感谢来信！
感谢您清晰而详尽地说明近况。开始比较前，先厘清一个核心：这些房产要为你们的家庭达成什么目标。
如果优先顺序是提升家庭生活品质，有地住宅的优势非常直观：更大的空间、更高的私密性，以及一个可供孩子长期成长的家。
但正如您所说，其代价是将相当一部分资产集中于单一物业，同时放弃投资物业可能带来的租金收入。
此外，有地住宅未来在灵活性上也可能有所牺牲：一旦要出售，寻找替代房产可能更具挑战，换房过程更复杂。
另一个关键在于你们希望多大程度以投资为导向。就本案而言，持有两套公寓作为投资，从长期看更具优势：既有租金现金流，也可在不搬家的情况下择机出售。
不过，这也伴随融资压力、物业税及各类相关税费。同时，尽管当下租金表现不错，也无法保证Tembusu Grand的单位在长期回报上一定会胜过一套有地住宅。
因此，首要问题是：自住优先，还是投资优先？我们先回答这个，再展开后续分析。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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出售后，你们的财务状况会如何？
一个实用的决策思路，是先预估不同置业路径下“交易之后”的财务状况。
我们先估算：若仅出售The Verandah Residences的单位，你们的可用资金与借贷能力；之后，再与同时出售The Verandah Residences与Tembusu Grand两套单位的情形对比。
为便于分析，我们做出以下假设：
- 两套物业分别由不同配偶持有（否则第二套会触发ABSD）
- 两人年收入合计，且在两位配偶间平均分配
- 两位配偶名下均无其他未清贷款（否则最高可贷额度可能受限）
- 你们各自持有的约$1 million现金与CPF，均不含已投入现有物业的部分。
如果你们只出售The Verandah Residences的单位
| 售价 | $2,100,000 |
| 减：未清贷款 | -$1,336,550 |
| 减：CPF本金及累积利息 | -$274,360 |
| 减：法律费用 | -$3,000 |
| 减：中介费（含GST） | -$45,780 |
| 预计现金净回款 | $440,310 |
若按上述分配$1 million的现有现金与CPF，则潜在购房预算为：
| 现有现金与CPF | $1,000,000 |
| 从The Verandah Residences回冲的CPF | $274,360 |
| 出售The Verandah Residences的现金回款 | $440,310 |
| 预计最高贷款* | $2,269,051 |
| 可动用总资金 | $3,983,721 |
| 减：按$3,983,721计算的BSD | -$178,623 |
| 预计可负担总价 | $3,805,098 |
*基于每月收入$25,000，贷款年期20年，且无其他债务。尽管实际利率可能更低，但根据MAS要求，贷款负担能力评估采用4%的利率下限。
按我们的估算，若只出售The Verandah Residences的单位，购房一方（配偶）约有$3.8 million的预算，同时可保留Tembusu Grand的单位作为投资物业。
因此，并不一定需要卖掉Tembusu Grand，仍有机会在公寓市场买到足够大的家庭型单位；不过，若选择购买有地住宅，财务压力会更吃紧。
如果你们出售两套物业
假设Tembusu Grand的单位也以$2.05 million的市价成交：
| 售价 | $2,050,000 |
| 减：未清贷款 | -$1,097,178 |
| 减：CPF本金及累积利息 | -$334,878 |
| 减：法律费用 | -$3,000 |
| 减：中介费（含GST） | -$44,690 |
| 预计现金净回款 | $570,254 |
再与出售The Verandah Residences的结果合并：
| 现有现金与CPF | $2,000,000 |
| 两套物业回冲的CPF | $609,238 |
| 两套物业的现金回款 | $1,010,564 |
| 预计最高贷款* | $4,538,101 |
| BSD前可动用总资金 | $8,157,903 |
| 减：按$8,157,903计算的BSD | -$404,787 |
| 预计可负担总价 | $7,753,116 |
从融资能力看，同时出售两套公寓可带来约$7.75 million的预算。当然，你们自定的预算上限是$4.5 million，这是理性的，也建议继续遵循。
但可以肯定地说，若出售两套公寓，你们在购买下一套自住房（即便是有地住宅）时，财务会相对从容。
一套有地住宅，还是两套独立的公寓，更适合你们？
为展开讨论，我们先看看过去十年里，非有地私人住宅与有地住宅的价格走势对比。
| Year | Non-landed private properties (subsale and resale only) | Landed private properties (subsale and resale only) |
| 2015 | $1,197 | $1,187 |
| 2016 | $1,248 | $1,138 |
| 2017 | $1,293 | $1,176 |
| 2018 | $1,323 | $1,211 |
| 2019 | $1,346 | $1,269 |
| 2020 | $1,280 | $1,269 |
| 2021 | $1,354 | $1,382 |
| 2022 | $1,473 | $1,559 |
| 2023 | $1,595 | $1,695 |
| 2024 | $1,681 | $1,787 |
| 2025 | $1,755 | $1,912 |
| 2026 (Up to June) | $1,799 | $1,999 |
| Annualised | 3.78% | 4.85% |
根据Stacked整理的数据，从2015年至2026年上半年，有地住宅的年化涨幅为4.85%，同期公寓（非有地）为3.78%。
2021年之后的明显上扬，很大程度上来自疫情后期私宅市场的迅速复苏：新盘供应难以满足购房需求。
当然，这只是大盘均值。户型面积、具体地段与买入时点等，都会影响个别物业的最终表现。整体而言，有地板块的升幅相对更强——至少从百分比涨幅来看如此。
除价格之外，还应考虑的因素
除价格外，以下要点也值得纳入考量：
| 一套有地住宅 | 两套独立物业 | |
| 历史市场表现 | 研究期内，有地市场整体涨幅更强 | 取决于所选公寓项目，可能更好也可能更弱 |
| 家庭空间 | 通常提供更大的空间与更高私密性 | 取决于自住物业的具体户型与项目 |
| 租金收入 | 若完全自住，则无租金收入 | 投资物业可持续带来租金 |
| 灵活性 | 资本集中在家庭自住房 | 投资物业可独立出售 |
| 分散化 | 依赖单一物业 | 风险与敞口分布在两套物业 |
| 养护成本 | 可能更高且更不稳定 | 公寓的维护成本相对更可预期 |
| 流动性 | 总价更高，买家群体可能更窄 | 可分开出售，流动性更佳 |
此外需留意：并非全部如此，但不少有地住宅区往往更远离邻近的大型商场与周边多数MRT站点。
这未必是缺点，部分屋主反而将其视为有地社区“私密性/排他性”的一部分；但看房时，仍值得留意。
还要考虑，多数公寓项目的成交量通常更高，对长期价格表现更有支撑。相对而言，有地住宅每年成交量更低，价格上行的动能与节奏往往更慢。
按照你们的预算，能负担怎样的有地住宅？
回顾一下：若只出售The Verandah Residences的单位，你们约有$3.82 million的预算。即便把两套公寓都卖掉，你们理想的预算上限仍是$4.5 million。
在你们偏好的区域，这个预算大致能买到什么：
| District | 99-year average price | Average size | FH/999-year average price | Average size |
| 14 | $3,236,250 | 3,193 sq ft | $5,132,290 | 2,738 sq ft |
| 15 | — | — | $6,711,141 | 3,082 sq ft |
| 16 | $3,011,861 | 2,718 sq ft | $5,284,264 | 3,156 sq ft |
| 17 | $2,509,209 | 1,827 sq ft | $4,620,710 | 3,466 sq ft |
| 18 | $2,812,184 | 2,340 sq ft | $5,199,333 | 3,949 sq ft |
总体而言，若继续持有Tembusu Grand，你们的预算基本足以购入一套99年有地住宅。根据我们整理的成交数据，第14与16区（涵盖Paya Lebar、Eunos、Bedok与Upper East Coast等地）有地住宅的平均转售价约在$3 million至$3.24 million之间。
这一价位落在你们约$3.82 million的预算之内，但留给装修及其他费用的空间，可能没有看起来那么充裕。
一套$3.2 million的有地住宅，若再投入$300,000至$500,000的装修费用，总成本将达到约$3.5 million至$3.7 million。这还不包含BSD、律师费与其他交易开支。
至于永久产权有地，则是另一回事。第14与16区的永久或999年有地住宅，平均转售价通常在$5.1 million至$5.3 million。若算上第15区（Katong、Joo Chiat与部分East Coast），永久有地的平均价格更高，约$6.71 million。
若你们选择卖掉两套公寓，的确更有机会在这一更高价位段内找到合适的房子。但如果你们仍希望把购房总价控制在$4.5 million以内，可选范围依然有限。即便是在东部各区中永久有地均价最低的第17区，此类房子多半在$4.6 million以上。
这并不代表没有低于区均价的永久有地，但更可负担的选择往往要在地段、土地面积和房屋状况上作出取舍。若房子最终需要大规模重建，较低的买入价未必是真正的“便宜”。
如果这些取舍超出了你们的接受度，一套面积宽裕的公寓或许是更合理的选择，同时还能保留Tembusu Grand作为独立投资。
鉴于99年与永久（含999年）有地之间存在显著价差，我们不妨看看两类物业近年的表现差异。
| Year | 99-year leasehold landed (subsale and resale only) | 999-year/freehold landed (subsale and resale only) |
| 2015 | $845 | $1,258 |
| 2016 | $803 | $1,210 |
| 2017 | $856 | $1,232 |
| 2018 | $846 | $1,305 |
| 2019 | $869 | $1,365 |
| 2020 | $859 | $1,378 |
| 2021 | $955 | $1,494 |
| 2022 | $1,110 | $1,701 |
| 2023 | $1,171 | $1,866 |
| 2024 | $1,171 | $1,938 |
| 2025 | $1,278 | $2,042 |
| 2026 (Up to June) | $1,214 | $2,163 |
| Annualised | 3.35% | 5.05% |
数据表明，从长期来看，两类有地住宅都有不错的升值，但涨幅差距正显著扩大。事实上，有地市场整体更强的表现，主要是由永久与999年地契物业所带动。
这也凸显了“入门级”有地选项的挑战：一套$3 million至$3.6 million的99年有地，或许能让你们同时保留Tembusu Grand的单位，但这意味着要接受历史上相对较弱的涨幅。
而把预算抬至$4.5 million或更高，仍不一定能在东部偏好地段买到合适的永久有地，毕竟平均门槛已高于此。因此，也不应一开始就假定“买有地必定是更好的升级”，尤其当这会换来一套妥协过多的房子。
是否应等到小一（P1）报名结果出炉后再决定？
鉴于小一报名与录取存在不确定性，我们更倾向先等结果再做置业决定。若（但愿不会发生）孩子未能进入Kong Hwa，居住地便不再受限，你们的搜索范围会大幅扩大，需求也可能随之调整。
如果孩子是通过住校距离优先录取的，你们必须自P1报名日起，持续居住在登记住址至少30个月，否则孩子可能被转校。
在此期间，你们可以购买另一套房并先行出租，待时机成熟再搬入。但这往往并不如听起来那么简单——你们将承担非自住物业税，且需把租约到期时间与搬家时间精确对齐。若是计划翻新的一套较旧有地，要找到合适租客也可能更难。
以目前每月$5,150的租金计，若在Ritz Regency再租30个月，成本约$154,500（假设租金不变），这也是一笔不小的额外支出。
等待录取结果，有助于先排除这项金额不小的决策中的一个关键不确定因素。除非（1）你们遇到一套极其出色、无论学校结果如何都愿意长期持有的房子，或（2）可在过渡期间顺利出租，且不会带来财务与后勤方面的麻烦，否则我们不建议提前出手。
是否应把搜索范围扩大到东部以外？
自住房需要契合家庭的日常、生活方式与长期舒适度。如果你们真心想住在东部，仅为了“分散化”而去别处买房并非明智之举。我们不应为了解决纯理论上的投资问题，而牺牲居住舒适性。
况且，同一区域内的两套房，表现也未必相同。前景更取决于具体位置、物业类型与年限。公寓与有地的目标买家与租客群体也并不相同。
我们的做法是先按你们真正想居住的区域选择家庭自住房，再将Tembusu Grand作为独立投资来评估。
我们的最终看法
基于你们分享的情况，在小一（P1）报名结果未定之前，我们不建议匆忙卖出Tembusu Grand或购买有地住宅。
若出售The Verandah Residences的单位，你们大致可获得约$3.82 million的购买力。这足以购入一套面积可观的公寓，或一套99年有地，同时还能保留Tembusu Grand的单位以获取租金收入。
数据同样显示，东部的永久有地住宅整体价格不菲，较可负担的选项往往伴随较多取舍。从我们的角度看，如果这意味着大幅翻新与高昂维护，消耗大量储蓄，那么“买有地”未必划算。
当然，如果长期住进有地住宅是你们家庭的真正优先事项，那么卖掉两套公寓以换取更好的有地房子也不失为理性之举。但请明确，这更多是“生活方式”的决定，而非“投资”——你们将放弃潜在租金收入，并在未来换房操作上失去部分灵活性。
就目前而言，我们建议先专注于出售The Verandah Residences的单位，并等待小一录取结果。之后再结合市况，重新评估销售回款所能负担的最合适选择。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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