Grand Dunman、The Continuum、Tembusu Grand 如何选：价格与户型全解析

去年，第15邮区迎来三大重量级住宅新盘：The Continuum、Tembusu Grand 与 Grand Dunman，为东部这个炙手可热的板块带来更丰富的购房选择。

今年，市场目光聚焦于 Sim Lian Group 的新项目，似乎将命名为“Emerald of Katong”。考虑到它与另外三个项目相距甚近（就紧邻Tembusu Grand），横向对比在所难免。不过，对买家而言，更具吸引力的或许是它的定价。该地块的地价低于其余三者，若定价得宜，买方间的竞争可能更为激烈。

因此，针对仍在犹豫如何选择的买家，本文将全面比较 The Continuum、Grand Dunman 与 Tembusu Grand，并分享我们对 Emerald of Katong 的一些预期。

先来看各地块的中标地价：

地块名称	招标截止	投标数	中标价	地契	用地面积	地积比率	每地积比率 $PSF
Thiam Siew Avenue (The Continuum)	18 November 2021	-	$815m	Freehold	263,794 sq ft	2.8	$1,440
Jalan Tembusu Plot 1 (Tembusu Grand)	18 January 2022	8	$768m	99-year Lease	210,545 sq ft	2.8	$1,302
Dunman Road GLS (Grand Dunman)	2 June 2022	2	$1,283.9m	99-year Lease	271,619 sq ft	3.5	$1,350
Jalan Tembusu Plot 2 (Emerald of Katong)	18 July 2023	2	$828.8m	99-year Lease	221,438 sq ft	3.5	$1,069

在这 4 个项目中，位于 Thiam Siew Avenue 的 The Continuum 最为突出——它是名单中唯一的永久产权项目。因此，它以 $1,440 psf ppr 的最高地价脱颖而出。

另一个值得注意的现象是，后续地块的投标者数量呈下降趋势。Jalan Tembusu Plot 1 的 GLS 吸引了多达 8 份标书，而 Dunman Road GLS 与 Jalan Tembusu Plot 2 GLS 分别仅收到 2 份投标。

鉴于 Dunman Road GLS 将打造为大型项目，多数开发商在投标时采取更为保守的立场也在情理之中。尤其是在当前的市场环境下，受推盘时间安排、周边供应略显饱和、更高 ABSD 带来的降温效应，以及2024 年公布的 GLS 供应等因素影响。

因此，Jalan Tembusu Plot 2 的 GLS（Emerald of Katong）出现了耐人寻味的结果：投标者最少，且 $PSF PPR 为 $1,069，为四者中最低。与 Tembusu Grand 相比，$PSF PPR 相差 $233（17.9%）。

除前述市场因素外，较低的价格也可能与 GFA 协调（harmonisation of GFA）有关——这项政策在 2023 年 6 月实施。如今开发商需要将 Strata 面积（例如此前不计入 GFA 的空调机位等）纳入考量。若想了解这对未来户型的影响，可参考我们对首个采用新 GFA 指引的项目的Lentor Mansion review。

更有意思的是，CDL（同时也是 Tembusu Grand 的开发商）是该 GLS 的唯一其他投标者，其报价与中标价仅相差 $1 PSF PPR。没错——就差一美元。

接下来，快速梳理各项目的关键信息：

	The Continuum	Tembusu Grand	Grand Dunman	Emerald of Katong
开发商	Hoi Hup & Sunway	MCL Land & CDL	SingHaiYi Group	Sim Lian Group
地契	Freehold	99-years	99-years	99-years
用地面积	24,507 sqm	19,567.4 sqm	25,234.4 sqm	20,572.1 sqm
距离 MRT	步行约 9 分钟至 Dakota MRT	700m 至 Tanjong Katong MRT	步行 3 分钟至 Dakota MRT	650m 至 Tanjong Katong MRT
单位数量	816	638	1,008	Approx. 840

目前，各项目的剩余单位如下：

项目	剩余单位	已售比例
The Continuum	475	41.7%
Tembusu Grand	245	61.5%
Grand Dunman	340	66.2%

以下为各项目的成交价格：

Project Name	Bedroom	Lowest $PSF	Average $PSF	Highest $PSF
GRAND DUNMAN	1	$2,321	$2,605	$2,780
	2	$2,145	$2,526	$2,904
	3	$2,108	$2,506	$2,760
	4	$2,385	$2,499	$2,601
	5	$2,265	$2,469	$2,589
TEMBUSU GRAND	1	$2,366	$2,509	$2,791
	2	$2,280	$2,495	$2,708
	3	$2,310	$2,423	$2,577
	4	$2,290	$2,401	$2,457
	5	$2,466	$2,466	$2,466
THE CONTINUUM	1	$2,614	$2,698	$2,789
	2	$2,579	$2,740	$2,970
	3	$2,573	$2,756	$2,972
	4	$2,623	$2,759	$2,876
	5	$2,834	$2,925	$3,016

Project Name	Bedroom	Lowest Price	Average Price	Highest Price
GRAND DUNMAN	1	$1,093,000	$1,268,395	$1,578,000
	2	$1,541,330	$2,009,928	$2,430,000
	3	$2,124,000	$2,848,125	$3,329,000
	4	$3,414,000	$3,576,912	$3,723,000
	5	$4,016,000	$4,570,800	$5,200,000
TEMBUSU GRAND	1	$1,248,000	$1,323,593	$1,472,000
	2	$1,556,000	$1,775,276	$1,978,000
	3	$2,288,000	$2,520,816	$2,958,000
	4	$3,341,000	$3,464,643	$3,677,000
	5	$4,220,000	$4,220,000	$4,220,000
THE CONTINUUM	1	$1,463,000	$1,510,200	$1,561,000
	2	$1,670,000	$1,896,832	$2,142,000
	3	$2,306,000	$2,821,802	$3,711,000
	4	$3,312,000	$3,600,381	$4,861,000
	5	$5,746,000	$6,076,000	$6,406,000

Project Name	Lowest $PSF	Avg $PSF	Highest $PSF
GRAND DUNMAN 1BR	$2,321	$2,605	$2,780
TEMBUSU GRAND 1BR	$2,366	$2,509	$2,791
THE CONTINUUM 1BR	$2,614	$2,698	$2,789
GRAND DUNMAN 2BR	$2,145	$2,526	$2,904
TEMBUSU GRAND 2BR	$2,280	$2,495	$2,708
THE CONTINUUM 2BR	$2,579	$2,740	$2,970
GRAND DUNMAN 3BR	$2,108	$2,506	$2,760
TEMBUSU GRAND 3BR	$2,310	$2,423	$2,577
THE CONTINUUM 3BR	$2,573	$2,756	$2,972
GRAND DUNMAN 4BR	$2,385	$2,499	$2,601
TEMBUSU GRAND 4BR	$2,290	$2,401	$2,457
THE CONTINUUM 4BR	$2,623	$2,759	$2,876
GRAND DUNMAN 5BR	$2,265	$2,469	$2,589
TEMBUSU GRAND 5BR	$2,466	$2,466	$2,466
THE CONTINUUM 5BR	$2,834	$2,925	$3,016

以下为目前在售单位的叫价：

Project	Bedroom	Min Asking	Average Asking	Max Asking
Grand Dunman	1	$1,390,000	$1,521,214	$1,706,000
Grand Dunman	2	$1,925,000	$2,011,000	$2,214,000
Grand Dunman	3	$2,409,000	$3,010,324	$4,080,000
Grand Dunman	4	$3,246,000	$3,967,785	$4,803,000
Grand Dunman	5	$3,954,000	$5,115,029	$8,193,000
Tembusu Grand	1	$1,344,000	$1,437,806	$1,608,000
Tembusu Grand	2	$1,930,000	$1,996,385	$2,161,000
Tembusu Grand	3	$2,648,000	$2,818,959	$3,126,000
Tembusu Grand	4	$3,288,000	$3,461,615	$3,743,000
Tembusu Grand	5	$4,028,000	$4,327,487	$7,888,000
The Continuum	1	$1,486,000	$1,602,873	$1,703,000
The Continuum	2	$1,756,000	$1,960,529	$2,180,000
The Continuum	3	$2,341,000	$3,109,440	$4,228,000
The Continuum	4	$3,273,000	$4,084,557	$5,733,000
The Continuum	5	$5,456,000	$5,712,733	$6,536,000

Project	Bedroom	Min $PSF	Average $PSF	Max $PSf
Grand Dunman	1	$2,344	$2,698	$2,865
Grand Dunman	2	$2,160	$2,699	$2,942
Grand Dunman	3	$2,090	$2,490	$2,795
Grand Dunman	4	$2,041	$2,449	$2,613
Grand Dunman	5	$2,222	$2,486	$2,680
Tembusu Grand	1	$2,393	$2,640	$2,903
Tembusu Grand	2	$2,381	$2,617	$2,719
Tembusu Grand	3	$2,174	$2,376	$2,537
Tembusu Grand	4	$2,296	$2,407	$2,502
Tembusu Grand	5	$2,354	$2,443	$2,931
The Continuum	1	$2,654	$2,862	$3,041
The Continuum	2	$2,592	$2,870	$3,024
The Continuum	3	$2,596	$2,830	$3,058
The Continuum	4	$2,617	$2,817	$3,008
The Continuum	5	$2,589	$2,965	$3,062

考虑到它是名单中唯一的永久产权项目，The Continuum 无论在 $PSF 还是总价上，叫价居前也并不意外；其中 1 卧起步价为 $1,486,000。

不过，若谈及相较其他项目的溢价幅度，The Continuum 并不算夸张：它仅比 Tembusu Grand 高 10.8%，且在 3 卧对比中，总价甚至低于 Grand Dunman。

The Continuum vs Tembusu Grand vs Grand Dunman 户型对比

1-bedroom + Study 对比 

初看之下，三者在设计上颇为相似：入户皆有较长的玄关走道，并配玄关式厨房；客厅为规整的矩形空间，外接阳台，同时预留一处书房位，也可作为多功能小凹位，适合需要额外空间的住户。

我更欣赏的是，这些布局都为住户提供了弹性：既可作为独立书房，也能与主卧打通，改造成其他功能空间（如步入式衣帽间）。

不过，考虑到公共起居空间与书房凹位的面积差异，对价格更为敏感的买家，可能会更青睐更为紧凑的 Tembusu Grand。

同样，若希望入场价更低（且面积更小），Grand Dunman 值得关注。它目前是唯一推出更紧凑 1 卧（452 平方英尺）户型的新盘。

对追求最低入场价的买家而言，这几乎是不言自明的选择。从去化情况也能看出：92 个 1 卧单位中，已售出 89 个。

接下来看看 2 卧的选择。

2-bedroom 对比 

寻找 2 卧的买家，可选项更为丰富，三者皆提供多种变体以满足不同需求。

除标准 2 卧 2 卫外，三者均有 2 卧 + 书房的布局。若希望选择面更广，Grand Dunman 还提供双钥匙户型，而 The Continuum 则有更为宽敞的 2 卧选项。

值得一提的是，三者大体采用相似的“哑铃型”布局，通常在空间效率上更受青睐。

关键差异在于厨房的布置位置。

Grand Dunman 与 The Continuum 的两个布局均采用玄关式厨房，这是许多更注重空间利用的项目中常见的做法。

相较之下，Tembusu Grand 设有独立的厨房区。对于常做饭的家庭来说，这更为友好——尽管该空间没有窗户，无法实现自然通风，但拥有独立厨房本身仍是加分项。

价格方面，The Continuum 与 Tembusu Grand 的价差约为 6%+；以总价计算，2 卧的平均价其实比 Grand Dunman 更实惠（但其 $PSF 比 Grand Dunman 高 8.4%）。

3-bedroom 对比 

至于 3 卧，三者在布局与面积上差异更大，但总价却相当接近。若按平均 $PSF 比较，最大价差（在 Tembusu Grand 与 The Continuum 之间）约为 13%–14%。

Tembusu Grand 的 3 卧面积最为宽裕，起步面积为 990 平方英尺。

乍看之下，这对重视空间的住户很有吸引力。不过细看平面图可见，较长的走廊与玄关占据了一定面积，这部分通常并非高效的可用空间。

相较之下，Grand Dunman 的可居住空间与之接近，但没有冗长的走廊、玄关与家用避难室（HS），因此总面积小了 64 平方英尺，从而使其 3 卧的平均成交价在三者中最低。

The Continuum 则是三者中面积最小、也是唯一采用哑铃型布局的项目，空间效率更佳。尽管比 Tembusu Grand 小了 118 平方英尺，它仍能提供类似的功能组合（包括一间储物间）。

从实际成交来看，它的平均价格仍低于 Tembusu Grand；而与 Grand Dunman 相比，目前仅高出 2.2%。

4-bedroom 对比 

接着看看 4 卧的对比：

尽管 The Continuum 的 $PSF 最高（$2,759），且是唯一的永久产权项目，但它的 4 卧入场价反而是所有新盘中最低的——最低成交价为 $3,312,000。

主因在于它的户型更为紧凑，面积 1,227 平方英尺，总价更可控；同时其主力配置为 4 卧 2 卫，而 Tembusu Grand 与 Grand Dunman 则为 4 卧 3 卫。话说回来，考虑 4 卧的家庭本就偏向改善需求，或许更看重第三间浴室给大家庭带来的便利，而不太在意略高的总价。

最后补充一点，由于 $PSF 较高（$2,642），Grand Dunman 的 4 卧入场价是三者中最高的。

5-bedroom 对比

最后看看 5 卧的选择。

乍看之下，三者的 5 卧似乎颇为相似，但各自也有独到之处。

先看 Tembusu Grand：其入门级 5 卧面积达 1,711 平方英尺，配置五间卧室（其中两间为套房）与三间浴室（其中一间为双通门 Jack-and-Jill 设计，使用更便捷）。

与项目其余户型一致，它同样设有较长的走廊及玄关；同时阳台面积可观，一直延伸至卧室 4 的位置。

Grand Dunman 的 5 卧略小，为 1,679 平方英尺（因此入场价最低，为 $4,016,000）。相较之下，它在“仪式感”上更进一步，配备私家电梯；同时拥有五间卧室（其中三间为套房）与三间浴室（其中一间为连接两间公用卧室的 Jack-and-Jill 设计）。

最后，The Continuum 在三者中面积最大（1,905 平方英尺），售价亦最高（起价 $5,746,000）。不过它也配备了更高端的规格：私家电梯前厅、五间卧室（含次主卧与主卧）、三间浴室、客用盥洗室（powder room），以及更为宽敞的阳台。

此外，The Continuum 也是唯一提供灵活房间组合方案的项目。

总体结论

总的来说，The Continuum 是名单中唯一的永久产权，若打算长期持有，选择并不多。不过在这个片区，永久产权未必构成绝对优势，因为 D15 本就有相当多永久产权公寓（尤其是Joo Chiat一带）。

Grand Dunman 则是 2023 年的超大体量项目之一，配套更齐全、规模效应更强，因而管理费相对更低。但随之而来的是更高的居住密度，这对部分买家而言可能是硬伤。

Grand Dunman 的最大优势在于地段：步行 3 分钟即可到达 Dakota MRT。视所选户型而定，其入场价也颇具竞争力——总价上普遍低于 The Continuum，同时与 Tembusu Grand 相当。

然而，若你想真正体验“Katong 生活方式”，Grand Dunman 的位置可能略差一筹：项目更靠近 Dakota，而非 D15 广受喜爱的那片美食与咖啡馆林立的店屋街区。

因此，更注重生活方式的买家，或许会被 Tembusu Grand 吸引——它步行即可到达Joo Chiat 与 Katong。除生活氛围的吸引力外，它的居住密度也相对更低；对于寻找更大面积户型的买家来说，其 $PSF 亦处于较低水平。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文