Verdé 公寓评测：Joo Chiat 永久地契精品居所，带有有地式户型布局

Verdé 是坐落于第 15 区 Joo Chiat Terrace 的全新永久地契项目。由本地发展商 MNG 打造，这个仅有 18 户的 Verdé 也是其首次涉足非有地住宅市场。

一家以定制有地住宅为专长并拥有相应成绩的本地发展商，转而进入低层公寓细分市场并不多见。Stacked 与 MNG 会面时，发展商表示，他们希望把打造有地住宅时的定制化设计与建造品质，延续并注入到公寓项目中，以强化其市场定位。

这一思路在 Verdé 上体现得很明显，它与本区常见的低层公寓有所不同。Verdé 并非以最大化户数为导向的典型公寓设计（即更紧凑、标准化的户型与配置），而是更大程度上沿用建造定制有地住宅时的设计考量来主导建筑方案。

以 MNG 的“个人化”作法为例，发展商分享，他们应一位已购入角落首层单位买家的建议，把原规划在该单位旁边的一处地面儿童游乐空间，改成了禅意花园。总体而言，这对整个项目影响不大，因为项目附近本就有一处大型公共游乐场。这种个性化处理，在其他非有地项目几乎不可能见到。 

Joo Chiat / Katong 居住圈的吸引力 

作为有地住宅发展商，位于第 15 区的 Joo Chiat/Katong 居住圈对 MNG 来说非常熟悉。Verdé 的地块原本是一处开发程度不高的有地住宅；若进行细分，MNG 也可以把它分割成 4 套新的有地房屋。但 MNG 认为，这里很适合其首个公寓项目，于是将地块重建为一个 18 户的精品项目。

从更宏观的角度看，Joo Chiat 的社区特征与东海岸这一带其他低密度有地与公寓社区有所不同。Joo Chiat 的居住结构仍呈现更闲适的低密度生活方式，但 Joo Chiat Road 两侧遍布餐饮店、咖啡馆、烘焙店、酒吧与便利店。

Verdé 位于上图道路右侧的地块。我们走访时留意到，这里的道路以有地住宅区而言相对更宽阔；尽管 Verdé 仅 5 层高，但仍会高出周边的有地房屋。依照模型来看，面向 Joo Chiat Terrace 的 3 楼及以上单位，视野大概率能够越过周边屋顶。

总体而言，Joo Chiat 的氛围朴实接地气，传统商铺与多元的餐馆、烘焙店交织共存。这里原汁原味的本地风情是其最强吸引力之一，也让许多本地居民与希望体验这面向的新加坡的住户，产生强烈的归属感。

在公共交通方面，Eunos MRT（东西线（EWL））对部分住户来说仍可步行抵达。但步行时间大概率超过 10 分钟，且大部分路段无遮蔽。对于有地住宅区而言，这很常见——安静的社区通常不会紧邻拥挤的商场或 MRT 站——不过就这一点而言，Verdé 的位置因更靠近地铁而显得更有优势。 

此外，Eunos MRT 仅距 Paya Lebar 换乘站一站之遥，那里与大型成熟商业枢纽 Paya Lebar Quarter (PLQ) 相连。对于在该区办公、又不想居住在 Paya Lebar 或 Geylang 车流与噪音主干道旁的人群，这也会提升 Verdé 的吸引力。

Verdé 的精品定位

Verdé 的示范单位相当克制。MNG 表示，与其砸重金做华美的示范单位，不如把这部分节省转化为更高质量的品牌配件与家电，直接体现在 Verdé 的交付中。

项目涵盖两房至四房单位，以及四房与五房的顶层公寓。

在室内设计与户型布局上，灵感多来自新建有地住宅常见的设计取向，这从户型面积即可见一斑。标准三房单位介于 947 平方英尺至 1,022 平方英尺；而三房加书房的进阶户型约为 979 平方英尺。

四房 + 家庭厅的顶层公寓为复式，面积 1,571 平方英尺；而五房的 Signature 顶层公寓约为 1,496 平方英尺。 

就目前所见，少量户数并未削弱多样性，反而带来更具意义的户型与配置组合，整体布局的思路也更具个性。全盘 18 户中，竟有 13 种不同配置。值得一提的是，发展商在部分四房户型中加入了双钥匙（Dual Key）选项。

发展商表示，在规划项目时，如何在布局上提供灵活性是重要考量。因此，尽管相当一部分单位更偏向自住需求，但诸如书房与双钥匙等配置，能为业主按需使用空间提供选项。

例如，MNG 提到的双钥匙单位，可能会吸引自住兼房东：既可自享东海岸生活方式，又能受惠于偏爱此区域的大量租赁客源。

这类双钥匙布局有助于在与租客同住的情况下，仍维持自我空间的私密性。例如，玄关进入后，一侧通往主户，另一侧是完全独立的副户。 

不过，从我们的角度看，其整体的出租性未必是最大卖点，因为这片有地住宅圈的买家多半更重视私密性而非回报率。此外，Katong 周边也不乏精品租赁项目。我们判断这类双钥匙更可能打动跨代家庭，或有成年子女的家庭：既能同住于一户，又能各自保持独立私密。 

一个共同点是，以当下的标准衡量，作为后统一标准项目*，这些单位的面积都相当可观。 

*所谓后统一标准（post-harmonisation）项目，意味着如空调板等不计入最终面积。 

厨房的设计令我们印象深刻。两种不同的三房布局——947 平方英尺与 1,022 平方英尺——的厨房都更靠内侧，而非直接面向起居空间，因此更容易改为可封闭式。相对地，三房加书房的进阶户型采用侧置厨房，这通常是偏好完全开放厨房的买家更钟意的配置。 

在我们看来，这类选择很好地呼应了发展商作为有地住宅建造者的起点与履历，也带来相应的偏好与特质。不同于当下许多更趋向紧凑化、极致优化的新公寓布局，这些厨房保留了充裕的动线与操作空间，甚至可容纳一台标准烤箱。 

橱柜全高且用料扎实，厨房还设有实用的工作阳台与布局得当的家庭防空避难室。

同时，就我们见到的平面图而言，卧室足以摆放双人床，起居空间也多为方正规整。一个会让偏好传统布局的买家感到满意的元素是玄关区。如今许多新户型多直接进入客/餐厅或厨房，但在每一款 Verdé 的布局中，都设有玄关作为前场，再转入主要起居空间。

项目也有一些不同于常见公寓的细节。三房及以上单位配备酒柜、Wells 水系统与一体化收纳方案；厨房配有 BLUM 橱柜系统、Miele 家电与 Steigen 晾洗系统。 

这些配置单独拎出来或许并不“抓眼球”，但正是这些细节的组合，令居住性与用心程度脱颖而出。比如下图中，每户所铺设的大规格对纹大理石瓷砖。

全屋地面采用对纹的大理石铺装，这在非顶级豪宅项目中已愈发少见。部分布局的层高也更为宽裕；Signature 单位在客厅或卧室等处设置了挑高的双层空间。请注意这是一项后统一标准项目，因此你并不会为这部分垂直空间“额外买单”。 

各类布局之间，都反复强调居住性、私密性与灵活性。整体上避免了生硬的转角、过度压缩的房间，或那些看房时“好看”、日常却鸡肋的“展示性空间”。

发展商还特别提到，一些内部隔墙是可拆改的，这使业主能够根据生活需求在不同阶段重新配置空间。例如，有些买家可能会拆除一间次卧，以显著拓宽客餐厅，打造更宽绰的会客与娱乐区域。

这同样很符合项目受有地住宅影响的脉络，以及发展商所注入的定制化属性。整体布局似乎是在假设业主会随着时间推移去调整并演化居所，而非永远被动接受一个固定不变的平面。在许多新公寓越发“刚性”、紧凑优化的市场环境中，这份可塑性尤为难得。

总体而言，Verdé 的布局过于多样，难以按我们以往对大型新盘那样，做“逐户型深度导览”。很多单位也非常多变，部分墙体可拆改，你可以通过移除一间卧室来显著拓宽客餐厅等。这样的布局让每户更像“独一无二的家”，而非大众化项目中相对可替换的标准单位。 

精品项目的配套设施

项目占地相对紧凑，Verdé 将大部分设施集中于 Retreat Deck（休憩平台），包括泳道池、水疗池、健身工作室、养生舱与社交露台。以精品公寓而言，这样的配套已经相当到位，也让它在不少完全不设设施的 Joo Chiat / Katong 同类中更为突出。 

我们注意到一个细节：泳池甲板位于基地后侧，有助于与临路一侧拉开距离；再配合周围的绿色缓冲带，整体营造出更为私密、专属的氛围。

阁楼层也设置了额外的公共空间，如 Verdé Room、Verdé Walk 与 Verdé Grill。考虑到项目体量，这些空间更像是住户家里的延伸。

总体上，精品项目的设施难以与大体量大众盘同日而语；但与周边多数较旧选项相比，Verdé 已经相当亮眼。 

Verdé 的预估定价与价值主张 

依据发展商的参考价目表，两房单位起价 $1.8 million，较大的三房配置约从 $2 million 起。1,571 平方英尺的四房顶层公寓价格在 $4.34 million 以上，1,496 平方英尺的五房 Signature 顶层公寓则从 $4.32 million 起。 

Verdé 是位于第 15 区、处于有地住宅圈内的永久地契项目。尽管周边也有不少类似的精品项目，但 Verdé 以“全新”脱颖而出；且就机能而言，它紧邻 Joo Chiat Road 的配套，同时不失私密与专属性，位置可谓相对“进退得宜”。

因此，在这样的语境下，我们认为 Verdé 的参考定价总体上是合理的。但其目标客群，更偏向重视私密性、讲求更为定制化的布局与更高端室内规格的人士。精品公寓在占地与奢华配套的“量级”上，注定不会与大众盘“比拼面子”。 

与多数精品项目类似，Verdé 也更面向自住。受制于交易量较少，精品盘的转售表现不确定性更高、波动性亦可预期。因此，我们仍认为，对于短期持有，或追求大众市场流动性的投资者而言，Verdé 不是最可能的选择。 

当然，目前上述价格仍属参考。鉴于不同单位之间的差异，最终开盘价很可能在正式发布时有所调整。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。