我们一家6口需要更大空间——现有组屋未售出前，是否该先以$675K购入行政复式（EM）？

你好，Stacked，

我和伴侣想请教：在他现有组屋尚未成交之际，我们是否应先在 Jurong West 购买一套行政复式（EM）。

背景：我的伴侣与前配偶共同持有一套位于 Sumang Lane 的5房组屋。该单位最初以 $850,000 挂牌，但2个月内仅有3组看房。如今他们将要价下调至 $820,000；同时须注意，法院命令要求最迟在12月前完成出售。

还应否进一步下调挂牌价以吸引更多买家？看房量偏低是否意味着定价仍过高？此外，法院设定的期限也会对出售策略产生不小影响。

与此同时，我们正考虑共同购买一套位于 Jurong West、目前挂牌价为 $675,000 的 EM。该屋靠近我们双方父母的住处，未来也会临近 Jurong Region Line 上的 Corporation MRT station。我们共有4个孩子，家庭对居住面积的需求显著提升，因此也在考虑对 EM 做出布局改造，以更好容纳全家。

我们已获批预计超过 $300,000 的贷款，且大约有 $330,000 的 CPF 可动用。我们合并月收入在 $10,000 至 $15,000 之间。鉴于父母住在 Jurong，我们是否可申请邻近家庭购屋津贴（Proximity Housing Grant，PHG）？总体而言，新家的具体位置及与公共交通的距离并非首要考量，因为我们都有车，且经常因工作在新加坡各处奔波。

在 Sumang Lane 的组屋尚未成交前先承诺购买 Jurong West 的 EM，是否在财务上稳妥、在法律上可行？此外，我们还应留意哪些因素——例如转售对比、租约递减等问题？

谢谢！

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，感谢来信！

你们的情况有几个关键面向，但我们先聚焦当下最迫切的一点：尽快售出位于 Sumang Lane 的5房组屋。鉴于法院要求须在12月前完成出售，而该单位2个月内仅获得3次看房，这并非理想的开局。

我们会先分析 Sumang Lane 的单位为何难以吸引买家，以及下调价格是否有帮助；随后再回应你信中提出的其他问题。

先来看一下截至目前（即1月至8月21日）Sumang Lane 一带5房 HDB 转售成交的平均价格：

整体来看，多数同类5房单位的成交价低于 $800,000。基于我们整理的10宗成交，平均转售价约为 $782,000。

确实也有两宗成交突破 $800,000，说明部分买家愿为特定单位支付更高价格。不过，这两宗均位于较高楼层，即16与18层。

因此，超过 $800,000 的要价在该区同类单位中偏高。还需留意，唯一一宗位于10至12层的成交价仅为 $753,000。

当然，单位状况、朝向与装修水准等也会影响买家的判断。但即便如此，买家也会意识到：一个位于12层的单位若以通常只在更高楼层（如16层及以上）才会出现的价位挂牌，吸引力会打折。

我们也查看了该区当前的5房挂牌

我们发现多数（但非全部）挂牌要价低于 $820,000。尽管挂牌价并非“真实”成交（更多反映卖方预期），但买家浏览时依然会受到心理影响。

此外，若有多套可比单位以更低价位出售，绝大多数买家往往会优先去看那些单位。

若非有12月的时限压力，你们或许还能继续等待更理想的价格。但在当前时间受限的前提下，值得与经纪讨论更具竞争力的定价策略。

Jurong West 的 EM 适合你们吗？

从家庭规模与对空间的需求来看，EM 的确契合你们当下的需要。地点在 Jurong 也说得通，因为你们都有私家交通工具，MRT 的便利性并非眼前的刚需。

不过，仍要考虑到孩子们的出行需求。除非你们能长期频繁接送，否则他们未来很可能越来越依赖便捷的公共交通，这点请一并纳入考量。

整体而言，基于你们分享的情况，这套 Jurong West 的 EM 值得认真考虑。接下来，我们会评估这套个别单位在财务层面是否“值价”。

为此，我们将其 $675,000 的要价与附近近期可比成交及在售挂牌进行对比。与先前相同，我们整理了自年初至今（8月21日）同类 HDB 转售成交。

基于我们整理的22宗成交，EM 在该片区的平均转售价约为 $729,000。由此看，这套你们留意的单位以 $675,000 挂牌，较平均价低约 7.4%。

这虽称不上“大幅折让”，但在当地同类产品中属合理、且与市场常态相符的定价。

顺带一提，也值得看看 EM 在转售市场的长期表现，以便预期其资本增值与未来出手的可能性。

以下将 EM 的价格走势与 Jurong West 其他 HDB 户型比较：

从数据可见，2020年之后涨幅明显，但这并非行政型单位所独有，而是疫情后整体住房市场强劲复苏的结果。

总体而言，行政型单位的转售表现并未显著强于其他常见户型。实际上，在百分比涨幅上，Jurong West 的 EM 较4房与5房略显逊色。

我们将其归因于这类公共住房的整体屋龄增加——EM 自1995年起已停止兴建，各类行政型新屋自2004年后也不再推出。

话虽如此，供给有限也能形成“稀缺支撑”，毕竟如今已无同等宽敞的新 HDB 单位面世。

这或可在未来一段时间内支撑价格表现，直至屋契年限消耗至一定程度——例如影响融资与 CPF 使用限制时——潜在买家的合资格与意愿范围将被收窄。

 基于上述，购买 EM 更应以其空间与格局为主要目标，而非指望日后取得显著溢价。因此，也请思考当你们“住满”这套屋子之后，家庭的下一步规划。

这也引出“财务表现与退出策略”之外的考量

虽然这套 EM 在当下能满足诸多需求，但仍要思考你们计划居住的年限。

若假设你们在30多岁后段，日常上下两层并非当务之急的困扰。事实上，对于有4个孩子的家庭而言，下层“社交空间”与上层私密卧室的分隔，往往更舒适、私密。

但多数 EM 下层并没有卧室——你们可能也注意到了。虽可考虑在下层增建一间小房，但这通常意味着较大幅度的装修。

随着年纪增长，频繁上下楼梯不仅辛苦，甚至可能带来安全隐患。若你们的持有年期很长，亦须记得：当未来需要出售与换屋时，若屋契所剩不多，成交回款可能受到限制。

因此，我们也建议可以在 Jurong West 考虑 Executive Apartment（EA，亦属行政型，但为单层户型）。它同样拥有接近 EM 的使用面积，但所有空间都在同一层面，更为便利。

需要强调的是，这并非说 EM 不好；我们只是希望你们为各种可能性做好准备。

你们能从容负担这次换屋吗？

接下来评估财务可行性——这同样至关重要。我们假设 $330,000 的 CPF 可全额动用，且你们可获得 $20,000 的邻近家庭购屋津贴（PHG）。

按上述初步测算，缺口约 $12,850，压力不算大。但请注意，这尚未计入装修、搬家及其他杂项开支。

相较于一般单位，EM 在这方面的压力或更高：（1）EM 普遍较旧，可能需要更大规模装修；（2）双层格局与更大面积，意味着更多软装与功能配置。

因此，建议在预算中预留充足缓冲资金以覆盖这些成本。

我们的最终看法

总体来看，这套 Jurong West 的 EM 在空间与靠近双方父母方面，确实符合你们的需求。其要价亦属合理，且略低于该区平均水平。

当下的首要任务，仍是尽快处置 Sumang Lane 的单位。虽然被迫下调要价让人不快，但在时间限制下，这很可能是必要之举。追求尽可能高的价格固然重要，但不应以“未能在期限内售出”的风险为代价。

至于选择 EM 还是 Executive Apartment（EA），关键在于这套“下一站”住宅需为你们服务多久。若计划一直住到退休，基于前述原因，EA 可能更为实用。

若预计在孩子们离巢后缩小居所，EM 也十分合理。双层布局可在4个孩子同住时期提供更必要的动静分区；待他们离家后，再换到更小（也更易打理！）的住处。

就你们提供的数据，这次购置在财务上看似可控。但仍请谨记：更大、更旧的单位往往意味着更高的装修成本。无论最终选择 EA 还是 EM，请先想清楚——你们是为“当下的生活阶段”购屋，还是打算“一路持有到终点”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。