这一变化或将提升老旧公寓集体出售机会，但买家仍需谨慎

上周，一系列重要的政策调整相继出台，将对房地产市场的众多参与者产生深远影响。从为私宅业主购买五房组屋取消15 个月等待期，到房产经纪行业规则的变化，都备受关注。

在这一系列重磅公告之中，还有一项不太起眼却同样重要的变化：针对开发商购买集体出售地块的Additional Buyers Stamp Duty (ABSD) 退税时限作出微调。

先简单说明，ABSD 并非只向购房者征收。开发商在购地价上需缴付 5% 不可退还的 ABSD，以及额外 35% 的可退还 ABSD，前提是在 5.5 年期限内完成项目建造并售罄。若未能在 5.5 年内完工并售出全部单位，就可能失去这 35% 的退税资格。

但最新变化使得开发商在收购并重建大型集体出售项目时，ABSD 机制不再如此严苛且高风险。开发商仍需支付合计 40% 的 ABSD，但若是进行大型集体出售与重建，则可获得显著更长的销售窗口来完成去化。

下面我们简要回顾近期集体出售市场的动向，并分析这次ABSD 退税时限的调整将如何影响老旧物业的集体出售可能性（包括这些项目的业主，以及未来购买新盘的买家）。

延长 ABSD 期限，鼓励大型更新改造项目

自 7 月 29 日起，若集体出售地块重建后可产生超过 1,400 套新的私宅单位，开发商将有 7 年时间完成项目并售罄全部单位，才有资格取回 35% 的可退还 ABSD。

对于体量较小的集体重建项目，只要新开发项目至少新增 700 个住宅单位，开发商将有 6 年时间完成建造并售罄。此外，符合条件的项目* 还可再获 6 个月展期。

*符合条件的项目包括具有复杂工程挑战的项目、在城市更新框架下获批的 Strategic Development Incentive (SDI) 项目，或采用更先进建造工法的项目。 

这项调整回应了开发商此前关于校准既有 ABSD 机制的呼声。

在最新调整前，无论项目规模大小，所有新开发都面临相同的 5.5 年期限。这意味着，一个 50 户的小型精品项目与一个超过 1,000 户的超大型项目，必须在同一时限内完成。

在高额 ABSD 税率与紧迫的退税时限叠加之下，近年集体出售市场明显降温，也削弱了老旧公寓的集体出售前景，尤其是那些占地面积较大的项目。

其中较具代表性的案例有 660 户的 Pine Grove，以及近期发起第三次集体出售尝试的综合体项目 People’s Park Centre。Pine Grove 坐落于 Ulu Pandan 的 District 21，占地约 893,000 平方英尺。过去 20 年间，该项目业主已发起 5 次集体出售。

另一方面，尽管 People’s Park Centre 的地块相对较小，约 95,500 平方英尺，但其位于 Chinatown 的核心地段，重建后开盘售价势必偏高，这使任何开发商都难以在原先的 5.5 年期限内完全去化所有单位。

然而，随着开发商 ABSD 退税时限的调整，这些老旧且体量可观的项目，迎来了过去 8 年以来成功完成集体出售的最佳机会。

这或将引发集体出售“希望溢价”的回归

虽然最新变化让市场对新一轮集体出售潮重燃希望，但我也在思考一个可能的“副作用”：是否会再次出现专门押注老旧项目集体出售的买家群体。

过去，这类做法被俗称为“希望溢价”——买家假定，甚至断言某些老旧项目将发生集体出售，从而通过投资提前锁定一笔可观的回报。

早些年，这一策略并不罕见。我也曾听闻，有些投资者在买入老公寓后会彼此沟通协调，目标一致地等待同一笔集体出售红利。若新进业主形成足够大的持份者团体，便更容易推动该项目后续成功发起集体出售。

不过，近年来这一现象已然式微，主要有两大原因。首先，政府大幅增加了Government Land Sales (GLS) 地块的供应量。

相比谈判复杂（有时还颇具争议性）的集体出售交易，绝大多数开发商普遍认为从 GLS 地块开发新项目更为直接顺畅。年长一些的新加坡人或许还记得，2007 年 Horizon Towers 试图进行集体出售，却因少数反对业主阻挠而陷入长达 2 年的拉锯战，最终夭折。

此外，与 2018 年集体出售市场高峰时期相比，如今的房地产市场已大不相同。最明显的是私宅价格的攀升，尤其是在新冠疫情结束、市场反弹之后。

当下，许多期盼集体出售的业主面临两难：换房成本上升，而开发商利润空间趋薄，限制了他们在收购集体出售项目时所能接受的价格。

不过，如果此次 ABSD 退税时限的调整最终促使开发商重返集体出售市场，我们或许会再次看到部分投资者押注位置优越的老项目，期待集体出售带来的红利。

我的关注点之一，是 Bayshore 一带的老公寓群，如 Costa Del Sol、The Bayshore 和 Bayshore Park。今年 4 月开盘的 Vela Bay 为该区新盘树立了新标杆：这座 51 户的项目首批售出 72% 的单位，平均售价达到 $2,886 psf。

这进一步拉大了与该区老公寓（如 Costa Del Sol、The Bayshore、Bayshore Park）之间的价差。随着 Bayshore 地段的新 GLS 地块相继出让，未来数月新私宅价格料将继续上行。我们也在这篇定价评析中讨论了 East Coast 该片区的价差现象。

押注集体出售的投资者，仍应保持谨慎

就当前形势而言，即便政府已为体量大、楼龄高的项目打开了更容易发起集体出售招标的通道，并提升了成功概率，这也不意味着投资者就能把它视为“安全的退出策略”。

首先，须留意 Sellers Stamp Duty (SSD)。这是针对出售收益征收的税项：若在购入后首年转售，需缴纳 16% SSD；随后依次降为 12%、8%，到第 4 年为 4%*。即便是因为集体出售而被迫卖出，也同样需要缴纳 SSD。

*适用于 4th July 2025 及以后购买的物业。

因此，若在你购入后的 3 年内发生集体出售，你仍需缴纳 8%。叠加装修开支、中介佣金、法律费用及其他交易成本，很可能会令你的整体账面表现并不理想；若替代性住房价格上涨，处境更为不利。

买家也应记得，开发商并不缺少补充土地储备的渠道。政府在当前（且很可能是未来）的 GLS 计划中，持续维持充足的地块供应。仅 2026 年的 Confirmed List 就可提供 9,320 套新私宅，较过去 10 年的年均供应高出逾 50%。而与纷繁复杂的集体出售谈判相比，开发商几乎总是更偏好这些地块。

最后，还要考虑当下住宅单位普遍更小。这会间接影响集体出售的可能性。正如我们在多篇 Stacked Pro 文章（例如这篇关于 Signature Park 的分析）中所见，一些自住型买家会因更大的面积而不那么在意公寓楼龄。他们投资属性较弱，更担心替代性住房的面积会大幅缩水。要在集体出售中说服这部分业主可能最为困难；随着新房越建越小，他们或许始终不愿放弃手中现有的居住空间。

别忘了 2017 年那轮集体出售热潮退场时给我们的教训

总体而言，若某个老公寓能在当下满足你的核心居住需求，入手仍然是合理的选择。理由应当回归基本面：更大的单位面积、对你重要的配套可达性，或其他无法复制的特点。这样一来，即便最终没有实现集体出售，你也依然拥有一套住得舒适的家。

如果你并不寄望于集体出售，也仍需留意所在项目发生集体出售的可能性。在购买前，查一查近期是否有过集体出售的尝试，以及距离成功有多近。你最不想遇到的情况，是买入老公寓、花钱装修后却发现集体出售通过了，又得再次搬家。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。