People’s Park Centre 第三度冲击 en bloc——要价下调 $320 million

在我看来，People’s Park Centre 之所以特别，有两点。其一，每当有人要去那里，却又在 Grab 应用里把地址输错，总让人哭笑不得。（真的就那么容易把它和隔壁的 People’s Park Complex？）

其次，这座牛车水地标就建在新加坡政府于 1967 年通过 Government Land Sales（GLS）计划售出的首宗地块之上。

不过，关于 People’s Park Complex 的最新消息，在这样的语境下颇显讽刺。正当我们在城市面貌中愈发推崇综合用途项目时，这类开发的早期代表之一或许将彻底走入历史。

最新进展：People’s Park Centre 正在第三次发起集体出售（en bloc）

在获得占大厦总份额价值 80.54% 的业主同意后，People’s Park Centre 已以 $1.48 billion 的指导价正式启动集体出售。

此次集体出售的公开招标将于明天 7 月 16 日 启动，并于约两个月后的 9 月 16 日 截止。

这已是业主们第三次为 People’s Park Centre 发起集体出售。2019 年的首次尝试以 $1.35 billion 的底价挂牌，但因集售委员会未能取得所需的 80% 业主同意而告吹。

第二次尝试在 2022 年进行，底价大幅提高至 $1.8 billion。虽已启动招标，最终却未收到有效出价而流标。

这一次的集售更显克制。新的 $1.48 billion 指导价明显低于前次；在我看来，这既反映了开发商利润空间收窄的现实，也考虑到该地段所在社区并非以家庭为导向，重建挑战不小。

按指导价折算，约为按每单位地积比（ppr）计每平方英尺 $2,455；这也假设能获批补足租期，更新为 99 年地契。另需留意，若重建为综合用途项目，是否需缴付土地增值费（Land Betterment Charges，指因土地用途变更而产生的地价增值所应缴的税费）目前尚不明确。

讽刺的是，这块地最大的优势，也恰恰构成了它的挑战。

People’s Park Centre 区位极佳，坐落于 Eu Tong Sen Street 与 Upper Cross Street 交汇处，拥有约 124m 的一线临街面。

同时，它与东北线及市区线的牛车水 MRT 换乘站直接相连，且毗邻中央商业区（CBD）。

按总体规划（Master Plan），该地被划为“Commercial”（商业），总容积率（GPR）为 8.6；这使其成为新加坡核心中央区（CCR）中少见的大型重建机会之一。

此次集体出售公告也提到，地块可望重建为新的综合用途项目，其中约 60% 为商业、40% 为住宅——当然，一切仍须取得相关规划许可与审批。

不过，我看到两大关键难点：

首先，地块体量巨大，不仅意味着更高的资金投入和更长的建造周期，也意味着可能会有更多住宅单位需在 5 年期限内去化，方可享受可退还部分的额外买方印花税（ABSD）宽限。

一旦逾期，开发商将丧失可退还的 35% ABSD。以 $1.48 billion 的指导价计，约相当于 $518 million。

其次，新加坡楼市中规模最大、最活跃的买方群体是以家庭为主的 HDB 置换升级购房者。牛车水并非理想的“养家”地点；对家庭而言，学校、社区公园与更大的居住空间，往往比位处 CBD 更重要——哪怕家门口就是 MRT 站。

再加上，如今开发商已难以再依赖富裕的海外买家来消化高价位的 CCRF 项目，因为外国人在新加坡购买住宅须缴付的 ABSD 税率已提高至 60%。因此，我担心，一旦重建，未来的产品必须更能打动本地买家。

综合来看，这些因素也解释了本次集体出售为何需以更为务实的指导价出击。它是 CCR 许久未见的超大型重建机会之一，对任何一家开发商或财团而言，都是一项地标级工程。

不过，我也认为，既有实力又愿意接手如此体量项目的开发商并不多。此次集体出售由 ERA Realty 负责营销，显然他们判断这一尝试仍值得一搏。

尽管如此，与 2022 年未果的尝试相比，People’s Park Centre 的业主们仍有理由更为乐观

整体而言，牛车水片区正迈入新一轮转型。政府规划中的 Pearl’s Hill 附近的 60-storey BTO 项目，将在未来几年把成千上万名居民带回市中心。

与上班族不同，常住居民会在全天候带动人流与活动，对超市、餐馆、咖啡馆等的需求更大，这与综合用途重建的定位可谓一拍即合。

更庞大的常住人口也有望提升未来单位在转售市场的流通性，但前提仍是片区能否变得更契合家庭需求。

ERA 方面也显得乐观。ERA Realty Network 部门总监、此次集体出售负责人 Sunny Wong 表示：“如此规模的机会极为罕见。叠加周边区域持续更新，我们预计 People’s Park Centre 将吸引有意打造标志性项目的开发商踊跃关注。”

ERA 的 Capital Markets & Investment Sales 总监 Pearl Lok 也指出该址在牛车水内的独特区位。“People’s Park Centre 位于牛车水核心地带，通达 CBD 以及更广泛的城市网络，区位条件优越。鉴于其规模与中心位置，该地块为未来重建提供了难得的机会，既可在延续片区既有的商业、居住与生活方式多元供给的基础上，推动整体面貌的持续演进。”

无论如何，9 月 16 日招标截止后的结果，势必将受到密切关注。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。