相隔16年，Far East Organization 正着手开发其于2010年购入并纳入土地储备的 Novena 合并地块。
本周五（10月2日），开发商将启动 The Serra Residences 的公众预览，这是一座位于第11区的永久地契住宅，共133个单位。该项目是 Novena 在GFA统一后推出的首个新盘，也是2026年CCR内仅有的第二个全新永久地契项目。
坐落于 Bassein Road 一带，这座28层的豪华住宅塔楼由项目建筑师 P&T Consultants、室内设计团队 932 Design Group 及景观顾问 Ecoplan Asia 共同打造。
该单塔项目将成为以低层公寓为主的 Novena 社区中最高的建筑。
Far East Organisation 在此处的开发构想筹划逾10年。早在2010年，它以$122 million 收购了原 Pastoral View 公寓及相邻地块。
项目建筑灵感源自 Bassein Road 周边的丘陵地貌。P&T Consultants 的建筑师兼董事 Kingsley Ng 表示，塔楼仿若参天岩体，将风化肌理抽象为建筑的层次与纹理。
他说：“垂直的体量与独特的天际线传达出永恒与静谧，同时面向无遮挡绿意展开，并对东西向日照作出细致回应。”
他补充，塔楼以层叠的空隙营造出抬升的绿意露台与共享空间，供住户聚会、静享与亲近自然。
配套设施包括标准网球场、悬挑于入口庭院之上的50米“漂浮”泳池、儿童戏水池、健身房、多功能室与烧烤亭。养宠家庭亦可使用户外小型宠物公园。
为最大化私密性并释放更多公共空间，住宅整体架高于街平面之上，自4层起设置住户空间。此外，户型分为两大系列，由17层的空中花园分隔。
The Serra Residences 提供2至5卧、面积710 - 1,755 sq ft 的多样户型，另设2套面积为2,648与2,669 sq ft 的顶层公寓。项目不设1卧单位。
较低楼层的系列名为 The Serra Residences，分布在4至16层，提供2卧+书房、3卧与4卧户型。
高区则为 The Summit 系列，涵盖配私人电梯的4卧与5卧尊享单位，以及2套顶层公寓。
| 户型 - The Serra Residences [L4 – L16] 91个单位 | 面积 (sq ft) | 单位总数 |
| 2卧 + 书房 | 710 至 721 | 39 |
| 3卧 | 764 至 904 | 39 |
| 4卧 | 958 | 13 |
| 户型 - The Summit [L18-28] 42个单位 | 面积 (sq ft) | 单位总数 |
| 4卧 | 1,216 | 10 |
| 4卧 + 书房 | 1,335 | 10 |
| 4卧尊享（配私人电梯） | 1,528 | 10 |
| 5卧尊享（配私人电梯） | 1,755 | 10 |
| 顶层公寓 | 2,648 & 2,669 | 2 |
我们于9月29日媒体预览期间走访了销售画廊，先行一窥2种示范单位的布局。整体而言，此规模项目的户型通常更为紧凑，但本次示范单位的空间感颇为开阔。
即便是最小的710 sq ft 两卧+书房户型，第一印象也更为开阔——无论是得益于高效平面，还是“哑铃式”布局。
开发商在细节上的打磨可见一斑。无论是全屋甄选的高端瓷砖与用材，还是周到的空间筹划与动线的可变性（采用非PPVC墙体以便灵活调整），整体质感尤为突出。
所有单位均配备 V-ZUG、Liebherr、Smeg、Franke 等厨房电器；Vintec 则为 The Summit 系列专属。卫浴方面，采用 Laufen、Hansgrohe 与 Geberit 等欧洲品牌的洁具与配件。
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欲了解本项目的全面评测，请留意我们本周将推出的新盘测评。
尽管预览时尚未公布指导价，PropNex Realty 首席执行官 Kelvin Fong 指出，当前市场趋势显示，CCR 新盘价格或将在不久后突破$3,500 psf。
他将CCR新盘价格上扬的主要推动力归因于地价攀升。Holland Plain 的GLS 地块成交楼面地价为$1,491 psf ppr，最新的 River Valley Green（Parcel C）最高出价为$1,730 psf ppr。
同样，最近的 Bukit Timah Road GLS 地块吸引了$1,820 psf ppr 的最高出价；位于 Newton 的 Peck Hay Road 地块则以$1,865 psf ppr 的中标价获颁。
更为显著的是，CCR 内永久地契与99年地契新盘的中位数价差正在收窄。根据 PropNex 的研究，永久地契新盘中位数约$3,160 psf，99年地契新盘约$3,110 psf。
此外，Huttons Asia 首席执行官 Mark Yip 指出，从1Q2024 至2Q2026，开发商在CCR共推出近4,000套全新私宅。“其中CCR新推非有地住宅中，仅287套（约7%）为永久地契。这凸显了CCR新推永久地契公寓的稀缺性。”
他并援引 Huttons Asia 数据称，2015 至2026年迄今，CCR 转售市场中永久地契非有地住宅涨幅为36%，而99年地契非有地住宅为25%。“这凸显了永久地契非有地住宅在长期保值方面的能力。”
他说：“不断上升的地价料将继续推高CCR 99年地契项目未来的私宅售价。在此背景下，The Serra Residences 兼具永久地契与成熟区位配套的组合，在当今新盘市场相对少见，更显突出。”
他补充，像 The Serra Residences 这类兼具永久地契与全套公寓设施的项目，预计将吸引自住型家庭，倾向选择更大户型；较小单位则有望受投资者青睐，把握邻近 Novena HealthCity 片区带来的庞大租赁需求。
占地17ha 的 HealthCity Novena 正逐步将 Tan Tock Seng Hospital（TTSH）周边区域打造为集医疗、教育与科研于一体的大型综合枢纽——新加坡首个此类项目。
一期于2013年启动，并于2023年完成既定规划。二期已于2025年9月正式启动，重点扩充 TTSH 的服务能力。
此外，位于 2 Moulmein Road、原传染病中心旧址的生活方式综合体亦将为周边增色。该占地985,350 sq ft、涵盖44栋保留建筑的庞大地块，已于去年12月授予 Country City Investments。
项目将被重塑为集餐饮、运动、康养、艺术及宠物友好空间于一体的当代生活方式据点，初步规划的目标完工期为2027年。
ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu（The Serra Residences 的销售代理之一）表示：“Novena 长期以来是新加坡最成熟的市区边缘住宅区之一，医疗生态完善、连通性优异、配套齐全。”
他续称，区域内新的生活方式配套有望进一步提升 Novena 的宜居性与吸引力，可覆盖广泛且可持续的自住与租赁需求，尤其是来自医疗专业人士及相关行业。“在此背景下，The Serra Residences 为买家提供了参与一个基本面扎实且具长期潜力社区的机会。”
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