The Serra Residences（Novena）：$3,000 psf 起的面向家庭的高端住宅

对多数新加坡人来说，Novena 更常被视为以医疗与商业为核心的繁忙地带，代表性设施包括 Tan Tock Seng Hospital 和 United Square 等商场。

除医疗与商业集群外，Novena 其他地段相较毗邻的 Newton 更具居住氛围。不过，这里的住宅开发多为较早期的公寓与精品项目。对于希望在靠近中央商务区（CBD）的地段拥有独立居住空间的年轻专业人士而言，这里颇具吸引力。

因此，The Serra Residences 即将推出，势必吸引本区住户及其他看重 Novena 生活优势的本地买家关注。

由 Far East Organization 开发，项目为旧址 Pastoral View 的重建。开发商早在 2010 年通过一笔 $122 million 的集体出售，收购了该项目及相邻地块，并持有至今。

尽管围绕 The Serra Residences 的许多细节仍未公开，但可以确定的是，这将是一处面向家庭的高端住宅。自 2019 年的精品盘 Neu at Novena 之后，Novena 医疗集群旁几乎没有新的住宅项目入市。

距离 The Serra Residences 的公众预览还有数周，我们先提供一些前瞻观察，以及买家可预期的看点。

The Serra Residences 的差异化亮点

该 133 个单位的项目位于 Bassein Road，坐落在 51,396 平方英尺的地块上，由一栋 28 层的单塔式建筑组成。此永久产权项目提供两卧至五卧多种户型，顶层配置顶层公寓。

如今新盘中真正意义上的顶层公寓并不多见——位于 Anson Road 的 Newport Residences 甚至推出了面积达 12,960 平方英尺的超大 penthouse——因此 The Serra Residences 的顶层公寓最终花落谁家，颇值得关注。

若你对 Novena 区域已相当熟悉，或许会以为这只是又一座与本区常见项目相仿的精品公寓。

但早期迹象显示，The Serra Residences 在定位上有所不同。首先，项目将配备完整的公寓设施：网球场、50 米标准泳道池（配套水疗池与儿童池），以及桑拿与蒸汽室。

在与多位为本项目进行营销的经纪交流后——包括我们 Stacked 咨询团队的成员——多数人认为，设施的齐备与丰富将成为关键差异点，尤其在这一带林立着其他永久产权但体量较小的精品公寓之际。

例如，经纪 Daron Ang 指出，以这样的体量却提供如此多样的设施，实属少见，这类配置更常见于 400 户以上的中型公寓。另一位经纪 Grady Chew 也提到，标准尺寸的网球场，在近年入市、体量较小且更为私密的项目中相当罕见。

但考虑到 The Serra Residences 仅有 133 户，住户大多不至于遭遇大众化郊区大盘中常见的设施抢用与拥挤感。

关于区位属性的早期观察

项目位于 Bassein Road，靠近一条“分界线”——并非正式的行政界线，而是熟悉该片区的人常用的口语划分。大致而言，这里正是我们所称的 Novena 与 Balestier 的交界处。

尽管如此，项目仍处于 North-South Line 上 Novena MRT 站的步行可达范围内，而 VeloCity 与 Square 2 等商场又紧邻车站，生活便利性可圈可点。

相比 Irrawaddy Road 与 Moulmein Road 的车流与人潮，Bassein Road 一带的公寓与私宅环境显著更为安静；该住宅社区也能避开 Thomson Road 周边的噪音与交通压力。

对部分潜在买家而言，与 Novena 医疗集群过于接近或许是主要顾虑。The Serra Residences 紧邻 HealthCity Novena——一个汇聚多座医疗相关建筑的园区，包括 Tan Tock Seng Hospital、National Centre for Infectious Diseases、Ren Ci Hospital 及多家其他专科与医疗设施。

这个 17 公顷的总体规划园区是新加坡中区医疗体系的核心枢纽，整合了 Novena 内不同的医疗、教育与科研园区。

Grady 表示，毗邻此类综合医疗园区既有优势也有不足。对部分买家而言，住在医院附近会带来心理负担，可能源于个人忌讳，或更常见的担忧——例如救护车的噪音与交通阻塞。

不过，他也指出，并非所有屋主都认为这是缺点。对一些人而言，附近有一体化的医疗设施反而便利，尤其当医疗是他们或家人生活中的刚需时。

我们也要指出，从投资角度看，靠近医疗枢纽对部分买家反而是优势。鉴于新加坡医疗体系中有相当一部分专业人力并非本地人士，这为项目带来如医生与医疗专才等潜在租客的潜在租赁客源。

The Serra Residences 的前瞻价格对比

由于目前仍属前瞻性观察，我们只能根据多位参与本项目营销的地产经纪所分享的观点，给出一个大致的价格估算。

他们指出，鉴于项目位于 Novena，价格可能落在 $3,000 psf 至 $3,200 psf 区间。作为对照，以下为该区域部分周边私人住宅的近年转售均价：

根据 URA 交易纪录，我们认为 Neu At Novena 是最接近的直接可比对象。它是靠近医疗集群的中小型永久产权项目，其四卧面积介于 1,195 至 1,302 平方英尺，与 The Serra Residences 的较大四卧相当。

已记录的成交显示，Neu At Novena 近期四卧转售价的平均水平约为 $3.55 million。对于预算处在该价位区间的买家而言，它或将成为最接近的替代方案。

另一方面，Soleil @ Sinaran 在便捷性与空间感方面同样是有益的比较对象。不同之处在于，尽管它就在 Novena MRT 站旁，但属于较早期的租赁地契项目。

以我们对 The Serra Residences 的预估定价来看，面积 1,216 平方英尺的四卧，价格或将接近 Soleil @ Sinaran 四卧约 $3.7 million 的转售均价。但 Soleil @ Sinaran 的四卧更为宽敞，约 1,755 平方英尺。对于更看重空间、且不太在意其楼龄与地契的买家而言，这可能更具吸引力。

若把视野扩展至 Novena 更广的私人住宅市场，Pullman Residences 也是一个备受瞩目的项目，买家在作比较时也可能会留意。

不过，我们交流过的一些经纪指出，它未必会吸引与 The Serra Residences 相同的买家客群。 

原因在于，Pullman Residences 凭借其奢华酒店式品牌，对部分买家而言是一种更为直接的豪宅主张。且由于更靠近 Newton MRT 站，其区位属性也更偏向 Newton。可以看出，Pullman Residences 近期的转售价格整体显著更高。 

对于今年关注新盘市场的买家，许多人也会留意 Thomson Reserve 的推出——这是一座由前 Thomson View 公寓重建而成的项目。

尽管该即将推出的项目并不在 Novena 区域，但部分新盘买家可能会将其纳入考量。Thomson Reserve 为 1,268 户的大型项目，预计于今年稍晚入市，步行可达 Thomson-East Coast Line 上的 Upper Thomson MRT 站。

Norman 表示，两者之间可能存在间接竞争：部分买家或会等待该项目预览后，再在 The Serra Residences 与 Thomson Reserve 之间作出选择。他补充，这将分散那些对 Novena / Balestier 区域兴趣浓厚的买家的注意力，但也可能分流更广泛受众的关注。

多位经纪指出，在 Novena，要以约 $3 million 的预算找到适合家庭居住的选择并不多见。

他们特别指的是三卧及以上户型。尽管也有更大的转售单位，但问题在于这些现有单位面积往往非常宽敞，整体总价令许多人难以承受。 

因此，一些受访经纪认为，若定价能维持在约 $3 million 或以下，The Serra Residences 的四卧在入市时可能会获得一定关注。

我们的初步看法

总体而言，在目前公开信息有限的情况下，我们认为其最大亮点在于：不同于遍布 Novena 的众多小型项目，它拥有齐备的全套设施——远超出买家对一座 133 户公寓的常规预期。

这也使其相较于区域内许多更偏向租赁定位、或主打年轻专业单身客群的转售选择，更能吸引自住买家。 

尽管户型预计会更为紧凑，但这总体上反而对 The Serra Residences 有利：更克制的面积有助于控制总价，为一直关注在 Novena 购置全新高端住宅的买家提供更易入场的价格门槛。

话虽如此，一旦较为亲民的单位被抢购一空，而余下库存主要集中在高半区——亦即 18 层及以上楼层——买家仍可能面临一定的选择难度。

Daron 也认为 The Serra Residences 更适合长期持有者与自住客。“我不认为这像某些 Novena 精品公寓那样，是一套 4 年内买进卖出的房子。The Serra Residences 更适合打算长期出租，或希望在 Novena 与 Balestier 以可控总价入市的买家。从这方面看，直接竞争的项目并不多。”

请继续关注 Stacked，我们将在项目预览以及更多信息披露后，带来后续的完整价格评测。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。