HDB上调收入顶限至$16K、EC至$18K——买家必读要点

总理 Lawrence Wong 宣布上调建屋发展局预购（BTO）组屋的收入顶限，作为政府强化对新加坡家庭与住户支持的举措之一。

在增加带薪育儿假、加大对父母支持等一系列家庭扶持措施之外，政府也计划让首次申请、且已育有子女或正迎来新生儿的家庭，更容易申购BTO组屋。

最主要的调整为：申请BTO组屋的家庭收入顶限从$14,000上调至$16,000；申请行政公寓（EC）的家庭收入顶限也将从$16,000提高到$18,000。

他在8月23日的国庆群众大会演讲中表示，上述调整之所以可行，是因为本地公共住房市场的基础更趋稳健：BTO整体申购成功率上升，转售市场也日趋平稳。

Realion (OrangeTee & ETC) Group 首席研究员兼策略师 Christine Sun 表示，此次上调适逢其时；回顾以往，收入顶限大约每4年便会调整一次，过往分别在2011、2015与2019年上调。

她也指出，此次上调幅度并不夸张；过往针对家庭与伴侣的收入顶限，多以每次$2,000为步进。

“中等收入家庭，以及收入略高、尚未育有子女的伴侣，预计将从本次调整中受益；部分人此前因超出收入顶限而无法购买受补贴的BTO组屋，”Sun说。

她补充，在调整前，部分家庭与伴侣因现金/CPF不足，难以入手HDB转售组屋。根据OTT汇整的URA成交数据，今年7月至8月期间，4房式组屋的中位成交价为$628,000，5房式为$735,800。

提高收入顶限意味着什么？

提高收入顶限势必扩大新BTO的潜在买家池，也可能让更多家庭与伴侣有能力选择更大面积或更高定价的BTO组屋。

这意味着部分买家将从转售市场分流；而在转售市场中，较大面积以及位于热门地段的组屋一直竞争激烈。这在一定程度上也推高了几乎所有HDB镇区里“百万级”转售组屋的数量。

Sun表示，这与政府的城市发展方向一致：未来的组屋可能建得更高（有望超过50层），或归入Prime / Plus类别，预期造价与售价也更高。例如，原Outram Park Complex 未来将让位于全岛最高的BTO项目。

今年3月，国家发展部长 Chee Hong Tat 宣布将在 Pearl’s Hill 推出一座60层高的项目。更多详情见我们的文章：一座60层高的HDB即将落户Pearl’s Hill——这里40年来首个公共房屋项目。

当这项“纪录级”BTO公布时，市场观察者已开始讨论其可能的定价，并指出需配以可观的补贴，才能确保合资格买家的可负担性。

不过，Sun也指出，随着收入顶限上调，那些无力承担其他住房选择的低收入买家，抽签中签率反而可能面临更大压力。

新的收入顶限将如何影响购房计算？

随着家庭与伴侣的收入顶限上调$2,000、单身者上调$1,000，购屋者需要重估自身的财务测算。以下是OTT给出的一个典型家庭示例。

例如，若假设贷款价值比（LTV）为75%、供款占收入比（MSR）上限为月总收入的30%，贷款年限25年、压力测试利率4%，在$14,000收入顶限下，借款人的最高贷款约为$795,700，对应可购约$1.06 million定价的BTO组屋。

当收入顶限提高至$16,000，借款人最高可贷约$909,372，可购买最高约$1.212 million的组屋。更高的收入顶限为买家带来更大选择弹性，潜在上几乎可触及市面上任何BTO组屋，包括Prime 与 Plus单位及高楼层户型。

另一个由 ERA Singapore 提供的示例显示，若贷款年限25年、年化压力测试利率为3%，且无其他负债，一户每月家庭收入$14,000的BTO买家，最高可贷约$885,000；对应每月按揭约$4,200。

在$16,000更高收入顶限下，BTO买家最高可贷约$1.01 million，最高贷款额增加约$125,000，但月供也将升至约$4,800。

为更多家庭打开EC之门

受影响的不仅是BTO组屋。多年来，行业分析师一直呼吁政府重审EC的收入顶限。面向从发展商购买新EC单位的家庭，月度家庭收入顶限将从$16,000上调至$18,000。

为便于量化变化，以下是OTT举的一个常见案例。

在$16,000收入顶限下，若假设贷款价值比（LTV）为75%、供款占收入比（MSR）将每月总按揭还款上限定在月总收入的30%，贷款年限30年、压力测试利率4%，借款人最高可贷约$1.005 million，对应可购最高约$1.34 million的EC。

若按修订后的收入顶限，借款人最高可贷约$1.13 million，可购买最高约$1.508 million的EC。目前，2026年8月新EC的中位成交总价为S$1.92 million，或S$1,830 psf。据OTT数据推算，约$168,000的提升，可覆盖新EC按中位价计算约8至10%的购置成本。

不过，潜在EC买家需留意，修订后的收入顶限仅适用于2026年8月24日或之后截标的EC国地招标地块所建成的新单位。根据MND，修订后的收入顶限也不适用于现有EC项目的余屋。

简言之，未来数月内即将入市、已备开盘的3个EC项目——由 City Developments Ltd (CDL) 开发的 Senja Close 项目、Sim Lian Group 于 Woodlands Drive 17 的项目，以及 Oriental Pacific Holdings 在 Sembawang Road 的项目——仍将按此前$16,000的收入顶限销售。可参考我们的文章：2026年即将推出的17个新盘——分布在哪里、哪些值得关注。

PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 表示，提高收入顶限将拓宽准入，让更多家庭——尤其是近年收入上升者——有资格购买新EC。“在融资与可负担性层面，这也有所帮助，因为潜在买家可能获得更高的贷款额，”他说。

与此同时，对发展商而言，更高的收入顶限将扩大新EC的合资格买家池，并与近期EC政策变动一道支撑需求——后者规定，在新EC推出后的前两年，90%的单位将保留给首次购屋者优先认购。（*适用于2026年5月8日或之后售出的EC地块。）

但他也提醒，要把更广的需求池转化为更强的销量，仍取决于能否将总价控制在潜在买家的承受范围内。

同样地，Sun认为，潜在EC买家也不应预期市场会因此出现显著变化，因近期其他政策调整仍可能对市场产生更大影响。她指的是延期付款计划的取消，以及最低居住期的延长。

关于EC最新制度变更，请阅读我们的报道：2026年EC新规：10年MOP、15年私有化时程——对买家的意义。

有子女的家庭将获得更多BTO抽签机会

总理 Lawrence Wong 宣布最新住房调整时，核心主题是加强政府对新加坡家庭的支持，也意味着在婚育历程上给予更多助力。

为实现这一目标，自2027年2月BTO销售配售起，首次申请且已有或正期待子女的家庭，将按每名18岁及以下的新加坡籍子女，额外获得一次抽签机会。此举将适用于所有BTO与SBF组屋申请。

最直接的影响将体现在下一次BTO销售配售。政府原定于2026年10月举行的配售将顺延至2026年11月。HDB表示，此举是为了让潜在购屋者有充足时间重新审视住房计划，并在修订后的收入顶限下申请HDB Flat Eligibility（HFE）资格信。

这意味着，Bedok、Geylang、Sembawang、Tengah、Toa Payoh 与 Yishun 将在即将到来的2026年BTO销售配售中推出约7,960套组屋；Toa Payoh 也将供应社区关怀公寓（Community Care Apartments）。我们预计在临近11月配售启动时，将公布更多项目信息（包括类别归类）。

目前，在BTO配售的电脑抽签中，首次申请家庭享有更高优先。符合“首次申请者（父母与已婚伴侣）”类别的家庭，可获3次抽签机会；并在标准类项目中申请4房及以下BTO时，享有“家庭与育儿优先配额计划”的第一优先。

在标准类BTO申请中连续2次或以上未中签者，其后每次申请标准类BTO时可获一次额外抽签机会，累计上限为5次。

其他所有首次申请家庭可获2次抽签机会；而二次申请家庭可获1次。首次申请、在标准类BTO申请中连续2次或以上未中签的家庭，其后每次申请标准类BTO可获一次额外抽签机会，累计上限为4次。

总体而言，增加抽签次数对市场的影响可能不大，因受影响的人数未必多，Sun说。“据坊间观察，许多现有申请者多通过未婚夫妻计划申请，另一些则是学生/NS men。此外，面向首次申请家庭的优先计划已实施一段时间，不少人已申请并成功获配新组屋。”

其他市场观察者也认为，此举对市场的影响有限。

ERA Singapore 首席执行官 Marcus Chu 指出，虽然额外的抽签机会或会促使部分大家庭申请更热门的BTO项目，但不太可能引发偏好上的重大转变。“家庭更可能优先考虑公共交通、学校、超市与小贩中心的便利性，而非项目的人气，”他说。

他也不预期大户型的申请量会显著上升，因为大家庭本就会自然申请更大的单位。但他指出，额外的抽签机会将提高拥有多名年幼子女家庭的中签概率。

“因此，没有孩子或年幼子女较少的家庭，可能更适合申购较小户型，”Chu补充说：“这一额外抽签安排，与政府的亲家庭政策相呼应，其中包括近期宣布的每名在职父母可享更多育儿假，以及通过Edusave增额与降低学前学费，对每名子女提供更高的经济支持”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。