政府刚刚推出2幅新的政府售地（GLS）住宅地块。
面积较大的地块位于Serangoon North View，地块面积为87,036 sq ft；另一幅则位于East Coast Road，由相邻两幅用地组成，面积分别为26,706 sq ft和32,527 sq ft。
不过，目前仅East Coast Road地块列入Confirmed List并已启动招标；而Serangoon North View地块则在Reserve List上。
列入Reserve List的地块采取申请制，只有在有意开发商提交政府可接受的最低出价后，才会启动公开招标。
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East Coast Road GLS地块
这幅East Coast Road GLS地块靠近East Coast Road与Siglap Road的交汇处，毗邻East Coast Drive一带的三层有地住宅区。
该地块具备多项区位优势，其中最突出的是邻近多所小学。1km范围内包括Ngee Ann Primary School、Opera Estate Primary School与St. Stephen's School；周边亦有Bedok Green Primary School、CHIJ (Katong) Primary及Tao Nan School。
PropNex Realty研究与内容部主管Wong Siew Ying表示，这也是政府10年来在Siglap推出的首个住宅GLS地块。上一块位于Siglap Road的住宅GLS地块，后续开发为拥有841户的Seaside Residences，并于2017年推出销售。
近10年前开盘当周末，Seaside Residences售出至少70%的单位，平均成交价约$1,700 psf（每平方英尺）。根据转售数据，如今的平均价约$2,368 psf。
若该East Coast Road GLS地块全面开发，新的公寓项目最多可规划85个单位。
单位数相对较少，主要因该地块须遵守最低平均户型面积100 sqm（约1,076 sq ft）的规定。Urban Redevelopment Authority（URA）表示，设限是考虑到若项目规模进一步扩大，可能加剧交通压力。
地块自身条件亦限制了可建单位总数：整幅用地被一条现有明沟分隔成两块独立地段。
此外，招标文件也允许中标开发商在其中一块用地上兴建长住型服务式公寓（按SA2方案）。这意味着，开发商可选择将整幅地块统一开发为一个项目，或将两块地分别开发为两个项目——其一为常规住宅，另一为SA2公寓。
Wong预计，开发商或将主打更大的家庭型户型，直接吸引本区各有地住宅区中寻求换房、追求更合适面积的买家。
从更宏观的角度看，上一宗位于Bedok规划区（本次新地块亦坐落于此）的GLS用地，是New Upper Changi Road的一幅地块，已于本月授予由CapitaLand Development、UOL Group与Singapore Land组成的财团，成交地价为$1.43 billion（折合$1,537 psf per plot ratio）。
Realion（OrangeTee & ETC）集团副CEO Justin Quek指出，尽管自2025年以来，Bedok规划区已有多宗GLS地块推出或授标，但East Coast Road一带的新私宅供应仍相对有限。
他补充，Siglap一带最新推出的新私宅项目仍是位于Upper East Coast Road的精品项目77 @ East Coast，仅41个单位，于2020年入市。
不过，Quek也表示，由于这宗GLS地块体量较小，项目难以形成与大型开发相当的规模经济，或会令部分开发商却步。
另一方面，PropNex的Wong认为，体量较小也意味着资金投入更可控，更多开发商有能力参与，或将扩大投标阵容。
她估计最高出价或落在$1,550至$1,650 psf ppr之间；而Realion的预期区间更低，为$1,450至$1,550 psf ppr。
Serangoon North View GLS地块
再看位于Reserve List的Serangoon North View地块。目前尚难判断是否会有开发商触发该地块的招标程序。
尽管如此，该地块的位置颇具看点。虽暂不临近MRT站，但未来Cross-Island Line上的Serangoon North MRT站距此约700m，预计2030年完工。
“该地块最大的卖点在于邻近多所学校，”Wong表示。该地块距离热门的Rosyth School与Zhonghua Primary School约1km，周边还分布Nanyang Junior College、International French School与Australian International School等院校。
该地块紧邻Serangoon North Avenue 1上的The Garden Residences，这一613户的项目已于2021年落成，由Keppel Land与Wing Tai Asia联合开发，2018年推出。
Keppel与Wing Tai于2017年8月以$965 psf ppr的最高价夺标。
“话虽如此，考虑到周边即将入市的私宅供应，我们预计目前开发商不会触发该地块招标。Chuan Grove已有两宗已授标的GLS地块，合计可提供逾1,000个新单位，但尚未开售，”Wong说。
她补充，Chuan Grove的第三宗GLS地块（最多可提供935套新私宅）目前位于Reserve List，并将于下月开放申请。
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