| 项目： | Seaside Residences |
|---|---|
| 地区： | 15 |
| 地址： | Siglap Road |
| 地契年限： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 841 Residential + 2 Commercial |
| 占地面积： | 207,849 sqft |
| 发展商： | East Vue Pte Ltd (由 Frasers Centrepoint、Sekisui House 和 Keong Hong Holdings 联合开发) |
| TOP： | 01 April 2021 |
Seaside Residences 于 2017 年推出，当时市场被认为较为低迷。那时这段 ECP 沿线的新盘十分少见，其不少邻居如 Mandarin Gardens 和 Laguna Park 都要古老得多。
这座位于 East Coast 的公寓由 FCL Topaz Pte. Ltd.（Frasers Centrepoint Singapore 的一个子公司）与 Sekisui House, Ltd. 及 KH Capital Pte. Ltd（Kheong Hong Holdings 的一个子公司）联合竞得，地价为 $624,180,000。对应到 Seaside Residences，其土地价格约为 $858 psf ppr，预计保本价约为 $1,400 psf。
如今，当年在项目推出时抢到优质单位的买家大多获利不菲，截至目前已有 36 笔盈利交易（部分甚至实现了超过 50 万的毛利润）。因此，若你在考虑 Seaside Residences，以下就是我们的 Insider Tour 所带来的第一手观感！
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Seaside Residences Insider Tour
Seaside Residences 的占地面积为 207,849 square feet。以当下来看算是不错的尺度，但若与其近邻如 Mandarin Gardens、Neptune Court 和 Laguna Park 相比，则未必占优。不过，这一带最崭新耀眼的开发无疑就是它了，周边项目外立面普遍显得老态。
细看之下，地块狭长，近似三角形。显然，越“瘦长”的一端会显得更拥挤一些，这并非最理想；但因其周边环境的关系，也带来了优势（稍后我会详细说明）。
这里共有 4 座高楼，塔楼在 14 层通过 Sky Terrace 相连。同时，每 2 座楼共享一个抵达大堂——在当下的 Grab 出行环境中尤为实用。
不过就第一印象而言，与其他区域相比，这里显得比较普通，仿佛这一段被“略过”了打磨。
沿着环形车道走动，会来到车库与大堂区域。同样，这一部分看起来也较为平平常常。并非期待有超豪华的用材，但像 大型大众奢华项目 Principal Garden 都能营造出一定的高端质感，这里未能做到，难免让人疑惑。
再往里便是车库。它与车道同层，设施（泳池等）建在其上方。这样的设计很聪明，因为也把设施整体抬高到路面之上。
一如既往，若车库地面做上那种光滑涂层，观感会好很多；这里未见此处理，略有遗憾。
至于车位数量，目前难下定论，毕竟 Seaside Residences 还很新，未完全入住。但按当下标准来看，这里 1:1 的车位配比已相当慷慨。843 个单位中有 64% 为 1/2 房型，因此若你考虑大户型且有不止一辆车，我不会太担心车位问题。
我们来看各塔楼的大堂区域。整体以灰色为主，陈设简单，归家时并不会带来特殊的仪式感。说白了就是平平无奇。
并且不太常见的是，你需要穿过一排信箱才能进入大堂门口。视觉上我并不喜欢，但或许能提醒我更常去清理信箱。
如你所料，出于安保考虑，进入住宅塔楼需要住户门禁卡刷卡通行。
现在前往大部分设施所在的地面层。第一印象：绿化非常繁茂，度假氛围浓厚。也许是与略显平淡的抵达区形成对比，这里的气质差异极为明显——几乎像是到了另一处开发。
无论朝向何处，步道两侧都是修剪考究的绿植。诚然，现在还为时尚早，后期养护如何有待时间检验——但初步印象确实相当正面。
毫无疑问，选择合适的植物与不同绿色的搭配，往往会决定第一印象的好坏。是的，这听起来很“表面”，但买房往往包含了对情感的诉求——因此这点比你想象的更重要。
在园区中行走，你也能感受到整体相当开阔（部分也因为外部缺少高楼）。尽管 843 个单位并不算少，但在地面层漫步时完全感受不到“人多”的压迫。打个比方（如果你去过），Commonwealth Towers 单位数几乎一样（845），但因仅建于 126,885 square feet 的土地上，体感要狭窄许多。相比之下，Seaside Residences 坐拥 207,849 square feet——无需数学天才也看得出差别巨大。
我判断公寓空间是否充裕的“试金石”之一，便是设施是否会“奢侈”到有些花哨。在 Seaside Residences，发展商为足底反射步道留出了不小的空间——我十辈子都未必会去用，但这确实说明了空间充足。没用吗？是的。但至少能展现尺度。
说真的，我也好奇这背后的考量，因为我认为这里的住户群体更偏年轻。若能换成更多舒适的躺椅会更好。
主泳池旁是用餐亭与会所。两者的设计趋同——深棕色调包裹，显得颇为精致。
会所位于两座塔楼之间，半圆形体量内设多功能室、游戏室与健身房等。落地窗带来充足采光与景观。
健身房配置尚可，既有多台有氧器械，也有力量训练站。以 843 个单位而言，面积算不上宽裕，高峰时段可能会有占用竞争。
好在若你喜欢户外步行/跑步，这里因邻近 East Coast Park 有更多更好的选择——除非你是重度健身房爱好者，否则不必太在意。经历这场疫情后，我更加珍惜户外，相信许多人也会赞同。
用餐亭符合对这类设施的预期。空间通透但有遮蔽，配以极简风格的座椅与烹饪设备。
住海边的一大魅力是常有微风。在偶尔不太通风（或酷热）的日子里，看到这里装了两台吊扇就很贴心。
从用餐亭继续往前走，会到达位于 12 号塔楼下方的阅读角。
这里摆放了多组桌椅，确实可作为坐下读书的替代空间。尽管四周绿化不错，但园区内还有更具观景优势的角落。
一角还设有更为舒适的软垫座椅。
现在往 10 号塔楼方向移动！此处能更好感受到地块尺度——谈不上巨大，但足以让你带爱犬完成日常遛弯。
10 号塔楼下方是社区花园，热爱园艺或希望在自家“后院”里种植的居民，可以在此找到一方天地。这在通常只有拥有有地房产时才有的体验，确实是项不错的倡议。
当然，这里并非私人拥有。但尤其对退休人士而言，这会是消磨时光的好方式。亲手采摘新鲜食材入餐，别有一番滋味！
若想的话，这里也设置了座位，置身花草之间。你也能从这里直观感受到 Victoria School 与本项目的距离之近。
因此，部分区域采纳了抬高处理是件好事。虽然未能完全高过学校的整体高度，但至少减小了受影响的单位数量。可以预见，最低楼层正对学校的单位价格会更低；若你不介意朝向，这类单位可重点关注。
接下来看看 Seaside Residences 的最大卖点之一：令人惊艳的 50m 标准泳池。
先从较“瘦”的一端说起，也就是所谓的 Lagoon Pool。受地块三角形态影响，泳池一端较为狭窄。可把它想象为汇入大湖的小河，画面就很容易浮现。
由于这并非主角区域，我想这里会比泳池更宽处显得更为私密。
谈回主泳池部分——这是一处极其赏心悦目的空间。因其尺度之大，几乎呈现出一片无尽的蓝色水面。
更特别的是朝向。面向 East Coast Park（因此无遮挡），加之 ECP 旁厚密的树冠，让人仿佛置身海外热带度假村。确实是十分动人的景致。
最好的是？这种无遮挡状态将在相当长时间内保持——不必担心未来忽然被某个巨型建筑挡住视野。
来自 ECP 的车流噪音稍显可惜，但这种景观并非许多公寓能拥有。
这也是为何将泳池整体抬高是明智之举。这样一来，你几乎不会直面高速公路（除非站在泳池最边缘）。当然，住宅楼栋也因此能与高速公路保持更大的退距。
沿着泳池弧线与前端，都摆放了一整排躺椅。对我来说，这里的景观是项目的加分项之一——蓝色水面、繁茂绿意与无遮挡的远景——若非 ECP 上呼啸而过的车声，几乎堪称完美。
尽管躺椅数量可观，但让我惊讶的是这里没有设置任何 cabanas（凉亭）。考虑到 Seaside Residences 主打海滨/度假主题，这本应是显而易见的配置。
躺椅后方是水景区（基本上就是个水景）。
是的，用餐亭与会所在其后（帮你更好定位）。再强调一次，不要低估园区特征对感受的影响。旁边的 Victoria School 是低层建筑，East Coast Park 亦然——因此这里不会有局促压抑之感。这是个被低估的优势。
主泳池旁是沙滩泳池，更为私密一些。正如上文所述，若能在此增设更多与海滩主题契合的 cabanas，会更理想。
轻松一刻：从这里也能看出相机角度为何“迷惑人”。乍一看，这几乎像是山顶度假村俯瞰广袤绿野（是的，那是 East Coast Park 的树冠）。
最后，儿童戏水池位于泳池区域的最末端。面积不小，有年幼孩子的家长会乐见此处得到如此份额的配置。此外，发展商也在这里摆放了多张躺椅，方便在孩子玩耍时歇一口气！
别忘了这里还添加了各色的喷泉与水柱。种类丰富，想必会成为孩子们最喜欢的去处。
儿童泳池也被 3 座花园亭策略性地围合。加上躺椅、方桌与带顶棚的亭子，你有多样的看护与休息选择。考虑颇为周到。
在地块最远端是网球场。若你从更大更老的开发搬来，可能会惊讶这里 843 个单位仅配 1 座网球场——但这已是当下趋势。事实上，近几年许多超过千户的新盘也仅有 1 座网球场！
我倒是喜欢这里的下沉式网球场。一来，旁观者有更好的观赛角度；二来，墙体替代常见的铁网围栏，击球后更容易反弹回场（对“懒一点”的球手也更友好）。
网球场旁边是儿童游乐场。以海盗船为主题——颇为可爱，也与 Seaside Residences 的海滨度假主题相契合。
儿童游乐场旁还有一处健身区，但更像是“顺带一提”的配置。
角落的“三件套”设施最后是多功能球场，可以来一场篮球或足球。诚然，球场不大，但能在此类项目中见到这样的设施依然很赞。若我还是少年，定会对此欣喜：放学后来一场足球/篮球，是与邻居们打成一片的最佳方式！
现在我们上楼，看看 14 层的其他设施。在一层，大堂为开放式——在这一价格带的项目中较为常见。
来到 14 层，两组塔楼中间均设有 Sky Terrace。不过两侧并非镜像，16 与 18 号塔楼的更大一些。
虽然可惜未在楼顶设置设施来最大化景观，但也可以说这里的景，或许更为“好看”。听起来不可思议？听我解释。
在这个高度，你既能看见厚厚的树冠绿海，也能望向无垠的大海——绿与蓝的交织，的确壮观。而身处更高楼层，虽有“会当凌绝顶”之感，却难以欣赏到这样的细节。
不言而喻，这里大概会是最受欢迎的聚会地点。再加上海风，我一时也想不到有多少地方能在美感上胜过这里。
别忘了这里的挑高也很出色，空间感十足。
再往里走，有一处更私密的角落，称为 social pod。本质上是与主区隔开的更舒适的沙发区。
同层还设有室内阅读廊。这里看不到太多景观，但在炎热无风的日子里，空调无疑是一处清凉的避暑地。
Seaside Residences Location Review
Seaside Residences 坐落于 Siglap Road，拥有无与伦比的 East Coast 海景。住户可放心长期享受海景，因为在 Seaside Residences 与 East Coast Park 之间并无可供开发的地块。
不过，潜在买家需注意，面海的楼栋也紧邻 East Coast Parkway（ECP），因此可预期会有一定的高速公路车流噪音。
话虽如此，住在 East Coast Park 旁边所带来的便利，足以抵消这点代价：周末全家出游或晚餐后沿海滩散步，设施与配套一应俱全。
说到晚餐，步行范围内就有多家知名餐饮，如 JUMBO Seafood（East Coast Seafood Centre）、Enak Enak HongKong Tea House 与 East Coast Lagoon Food Village。咖啡爱好者也会喜欢 Upper East Coast Road 沿线的精品咖啡烘焙店与咖啡馆。
Amenities
Groceries
| Grocery Shops | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| NTUC Fairprice | 720m，步行 10 分钟 |
| Greenberry Mini Mart | 810m，步行 11 分钟 |
| Cold Storage Singlap V | 900m，步行 12 分钟 |
就近采买杂货可能略有不便，最近的 NTUC Fairprice 需步行 10 分钟。纸面上看不算久，但实际拎着杂货走 10 分钟，确实是个“小运动”。
如往常一样，若自驾，这将大为减轻负担——NTUC Fairprice 仅 5 分钟车程且停车位充足。
其他选择包括 Greenberry Mini Mart 与 Cold Storage，分别为步行 11 与 12 分钟。
Shopping
| Shopping Malls | 与公寓距离（及预计车程） |
| Siglap Shopping Centre | 1.2 km，车程 4 分钟 |
| Bedok Point | 2.6 km，车程 6 分钟 |
| Bedok Mall | 3.0 km，车程 6 分钟 |
| Parkway Parade | 3.2 km，车程 8 分钟 |
| Katong Square | 3.3 km，车程 8 分钟 |
Seaside Residences 的购物选择相对有限，周边商场并不算步行可达的距离。不过，Katong 与 Bedok 一带有较大的商场集群。
Schools
| 教育阶段 | 院校名称 |
| Preschool | My Prep School @ Mandarin GardensGood Shepherd Convent KindergartenZoo-phonics SchoolRosemount International SchoolLe Petits Gaulois |
| Primary (within 5 km-drive) | Ngee Ann Primary SchoolTao Nan Primary School |
| Secondary (within 3km-drive) | Victoria SchoolTemasek Secondary SchoolBedok View Secondary SchoolBedok South Secondary School |
| Junior College (within 5-km drive) | Victoria Junior CollegeTemasek Junior College |
| Polytechnic (within 10-km drive) | Temasek Polytechnic |
| University (within 10-km drive) | Singapore University of Technology and DesignSingapore Institute of Technology (SIT@TP)James Cook University |
附近学校资源相当丰富，各教育阶段都有不少选择。
口碑很好的男校 Victoria School（与 Victoria Junior College 有隶属关系）就在家门口。对于希望让孩子就读 Victoria School 以及约 3 分钟车程外的 Victoria Junior College 的家长而言，这是重要卖点。
项目同样靠近 Singapore University of Technology and Design（SUTD）以及私立的 James Cook University。
Public Transport
| 巴士站 | 停靠巴士 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Bef CP E1/D5 | 401 | 900m，步行 11 分钟 |
| Bef Seaside Residences | 36, 401 | 100m，步行 2 分钟 |
| Victoria School | 31, 36, 43, 47, 48, 55, 155, 196, 196e, 197, 401, 853M | 300m，步行 4 分钟 |
| Opp Mandarin Gardens | 4N, 13, 16, 16M, 31, 36, 43, 47, 48, 55, 196, 196e, 197, 853M | 700m，步行 9 分钟 |
Closest MRT station：Siglap MRT（预计 2024 年完工），Bedok MRT（2.9km，步行 37 分钟）
待新的 Thomson East Coast Line 通车后，Siglap MRT 将位于 Seaside Residences 旁（步行极短距离）。该线向北贯通，途经 CBD 以及 Shenton Way、Orchard、Marina Bay 等站点。
在 Thomson East Coast Line 未开通前，最近的地铁站是 East-West Line 上的 Bedok MRT。步行需 35 分钟，并非大多数人乐意选择——这也凸显了新线带给该区的价值。
Private Transport
| 主要目的地 | 与公寓距离（及高峰期预计车程） |
| CBD (Raffles Place) | 13.4 km，车程 14 分钟 |
| Orchard Road | 14.5 km，车程 18 分钟 |
| Suntec City | 10.6 km，车程 9 分钟 |
| Changi Airport | 7.8 km，车程 6 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 8.3 km，车程 13 分钟 |
| Mediapolis | 21.1 km，车程 19 分钟 |
| Mapletree Business City | 19.7 km，车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 40.1 km，车程 34 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 33.7 km，车程 31 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 28.2 km，车程 28 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 35.3 km，车程 31 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 16.5 km，车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.9 km，车程 20 分钟 |
最近出入口：8A from ECP
靠近 ECP 对在 CBD 上班的住户很有利，车辆可从 Siglap Link 直接驶上 ECP。ECP 的分流点也在项目附近，往市区通勤十分便捷。
The Developer Team
Seaside Residences 由 East Vue Pte Ltd 开发，该公司由 Frasers Property Singapore、Sekisui House 与 Keong Hong Holdings 联合组成。
这是三方合作的首个项目。三者中，Frasers Property 在新加坡最为知名。
Frasers Property 是一家在东南亚、澳大利亚、欧洲与中国从事不动产持有、开发与管理的企业，资产涵盖零售、住宅、商务园区与物流设施。公司于新加坡主板上市，截至 2021 年 3 月，资产规模为 $39.2 Bn。
在新加坡，其核心资产包括丹戎巴葛的 Frasers Tower、The Centrepoint、Northpoint City、Century Square 等。住宅作品包括 Compass Heights（新加坡首个综合开发）、Camelot、Côte D’Azur、8@Woodleigh 与 8@Mount Sophia。
Stack Analysis
总体平面图
如前所述，Seaside Residences 坐落于三角形地块上，面积 207,849 sqft。地块尺度不错，足以容纳多座泳池与一座网球场。
共有 4 座塔楼，高度一致，为 27 层。塔楼在 14 层以 Sky Terrace 相连，你会在此找到休闲廊与观景平台等设施。
户型分布
| 户型 | 面积 | 单位数 |
| 1 Bedroom Suites | 420 - 689 sqft | 109 |
| 1 + Study Suites | 560 - 775 sqft | 188 |
| 2 Bedroom Viva | 678 - 807 sqft | 197 |
| 2 Bedroom Vantage | 786 - 936 sqft | 24 |
| 2 Bedroom TRIO | 829 - 980 sqft | 23 |
| 3 Bedroom Viva | 1,023 sqft | 38 |
| 3 Bedroom + Study VIVA | 1,087 - 1,302 sqft | 77 |
| 3 Bedroom + Study Vantage | 1,130 sqft | 22 |
| 3 Bedroom Prive | 1,206 - 1,475 sqft | 108 |
| 4 Bedroom Vista | 1,485 sqft | 10 |
| 4 Bedroom Prive | 1,679 - 1,938 sqft | 42 |
| 5 Bedroom Penthouse | 3,294 sqft | 3 |
| Shop | 581 sqft | 2 |
1 与 2 房的面积与当今新盘公寓相若，而 3 与 4 房则略大。可见主要供给集中在 1、2、3 房。
此外，各户型内也有较广的细分。1 房的 “Suites” 实则指开放式 1 房。2 房中，“Viva” 基本是常见的标准布局；“Trio” 为双钥匙户型；而特别的是 “Vantage”，其实现了南北对流，同时可朝海景或 Victoria School 方向取景。
最后，“Prive” 为 Seaside Residences 的顶配，仅见于更大的 3 与 4 房，配有私家电梯入口——不出所料，这些都享有备受追捧的海景。
最佳楼叠
不言自明，Seaside Residences 最佳的楼叠必然是所有面海的一侧——这也是项目得名之源，亦是买家愿意支付溢价的原因。因此，若你为惊艳海景而来，应重点关注（10 与 12 号塔楼）3、4、5、6、7、8、9、15、16 号叠；（16 与 18 号塔楼）17、18、24、25、26、27、28、29、35、36 号叠。
若两组塔楼要二选一，16 与 18 号因面向 ECP 的正面更宽（尽管距离未来地铁站更远些），会是更佳选择。
就 2 房而言，我们首推 6 号叠；3 房则推 1 号叠——皆为 Vantage 户型，可享南北对流，充分利用海风（与海景）。
话说回来，另一侧的景观也不差——前提是选择足够高的楼层越过 Victoria School。稳妥起见，18 号塔楼的叠位更佳，因为正对 Victoria School 的开放式足球场。
Seaside Residences Price Review
以 $1,5XX 至 $2,6XX 的价格带，Seaside Residences 是该区价格较高的公寓之一。截止 2021 年 8 月，平均每平方英尺价格为 $2,004。
| 项目 | 地契 | 单位数 | PSF | TOP |
| Seaside Residences | 99-years | 841 | $2,004 | 2021 |
| Costa Del Sol | 99-years | 906 | $1,342 | 2004 |
| Mandarin Gardens | 99-years | 1,006 | $1,101 | 1986 |
| Amber Park | Freehold | 592 | $2,454 | 2023 |
| Silversea | 99-years | 383 | $1,715 | 2014 |
| Fernwood Towers | Freehold | 215 | $1,253 | 1994 |
| Villa Marina | 99-years | 432 | $956 | 1999 |
| Laguna Park | 99-years | 516 | $994 | 1978 |
先将 Seaside Residences 与其两位近邻 Mandarin Gardens 与 Laguna Park 对比（它几乎夹在二者之间）。三者的共同点在于都有单位享有面海无遮挡，但我不认为它们属于直接竞争对手，因为特性差异极大。Mandarin Gardens 与 Laguna Park 同属一类：用地宽广、单位更大——但年代更久，设施质感也因陈旧而逊色。因此，尽管以 psf 计 Seaside Residences 价格几乎翻倍，也请注意其与二者的年龄差距巨大。
在 psf 上更接近的是下段 Tanjong Katong 的 Silversea。该区向来更高端，但密度也比 Seaside Residences 所在更高。Silversea 的地块更小，单位数不到一半（383）；就与之同为 99 年地契项目的完工时间而言二者接近，但要指出的是，Silversea 的土地租约起始于 2007——足足早了 9 年。
最“新”的近似参照或许是 Amber Park。但其定位也不同——永久地契，且在设施与户型上都更为豪华——因此我不认为二者的客群会高度重合。
最后，这里的“黑马”可能是 Costa Del Sol（尽管两者相差 17 年，Costa Del Sol 看起来仍相当新）。与 Seaside Residences 一样，它有面海单位，规模也相近。但最大差别在于土地面积——其略高于 Seaside Residences 的两倍，因此“空间换性价比”更高。再者，Costa Del Sol 的单位普遍更大。你需要权衡，是否愿意为更“新”、配置更新潮的项目支付溢价——且不谈海景本身。
Appreciation Analysis
URA 网站将周边大部分区域划为住宅用地，另有若干医疗与健康用途地带。该区最重要的在建项目之一是 Siglap MRT 站。
许多人或许认为，这里因补齐了长期缺失的地铁而价格将大涨。但自 Thomson-East Coast Line 宣布以来，这里的价格已稳步上行，或许留给进一步上涨的空间有限。
此外，区域内商业用地稀缺，意味着“缺少可步行抵达的购物中心”这一问题短期内难以解决。
从上方的 Master Plan 可见，附近并无会大幅改变区域面貌的重大预留地。除非出现“如果”——比如周边老公寓如 Mandarin Gardens 或 Laguna Park 未来选择en bloc，否则至少可以确定，Seaside Residences 面前的 ECP 将长期保障无遮挡视野。
Our Take
对 2017 年的早期买家而言，多数会为当年的果断感到庆幸——近期成交显示，许多业主录得可观的 6 位数利润。
从纸面特征看，Seaside Residences 相当契合当代买家的偏好：线条利落的设计、适合“打卡”的泳池，以及普遍高效的户型（尽管与转售盘相比更小）。因此目标客群多为年轻一代。随着千禧一代晚婚、家庭规模趋小，这一细分将持续扩大。
最大的争议或许是来自 ECP 的路噪，但面海单位的惊艳景观在很大程度上弥补了这一点。对面公园的林海所构成的视野，在泳池视角尤为动人。最好的是？你将长期享有无遮挡视野——在日新月异的新加坡，这并非许多项目都能保证。
总之，尽管东部这一带公寓选择并不少，但若你想找新的、可即刻入住的项目，其实并不多见。考虑到施工延期与成本上升，这类单位将享有溢价；Seaside Residences 近期成交也已反映出这一点。
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