我们分析了HDB价格增长——按市镇看租约折旧何时真正产生影响

在我们此前对HDB组屋与租约折旧的分析中，我们发现有些组屋在年限增长的同时，对价格增幅被侵蚀的抵抗力异常强。我们也说明了，租约折旧并非一个简单的线性过程，价格不会随着屋龄增长而可预测地逐年下滑。

相反，租约折旧对转售HDB价格增长的影响更像是一个阈值：价格似乎可以稳步上升，并且在达到某个节点前都能忽略租约折旧的最严重影响；但一旦房产触及该节点，价格增长往往会从“悬崖”上跃下。

因此，如果你持有较旧的单位并打算出售，真正的风险与其说在于单位的渐进式老化，不如说在于明确掌握大多数买家从何时起会把屋龄视为影响他们出价的重要因素。

在本文中，我们尝试确定这一转折点何时出现。我们想知道，一个单位需要还剩多少年租约，价格增长才会开始趋平或转弱。以下是我们的发现：

我们将如何开展（方法论）

我们将按市镇与户型分析HDB转售成交，重点考察价格如何随剩余租约变化，而非仅按屋龄或成交年份来划分。

对每宗成交，我们将按如下方式计算成交时点的剩余租约：Remaining lease = 99 − (year of transaction − lease start year)

随后，我们会将成交分组至以下“剩余租约区间”：

• 90–99（years left）
• 80–89 
• 70–79 
• 60–69 
• 50–59 
• 40–49 
• 30–39 

因此，我们的分析单位是以下三项的组合：（1）HDB市镇，（2）户型，（3）剩余租约区间。

我们也需要把屋龄的影响与更广泛的市场周期区分开来。否则，价格可能只是在反映牛市或熊市，而非买家如何实际将屋龄因素计入价格。

因此，我们会在每个年份内对价格进行标准化处理。对于每个市镇与户型，我们会以该年份该市镇/户型的整体中位数价格为基准，将各租约区间的中位数价格相除。

这将生成一个指数，其中：

• 1.00 代表该市镇该户型在该年的典型价格水平
  
• 高于 1.00 表示溢价
  
• 低于 1.00 表示折价

我们将重点关注 2014 至 2025 年。这一时期横跨了 2013 年后的楼市下行周期，以及新冠疫情后市场情绪回暖与繁荣阶段。这样的设定有助于确保观察到的模式不是由单一市场事件所推动。

我们会将分析限制在满足条件的市镇与户型组合上，以确保其在不同租约阶段之间具有足够的变化。之所以这样做，是因为如果某个市镇只有非常新的单位，或只有少量非常老的单位，价格会集中在非常狭窄的范围内。在这种情况下，就难以识别价格何时走弱，对本文并无参考价值。

因此，我们仅纳入满足以下条件的市镇与户型组合：

• 至少出现四个剩余租约区间
  
• 至少有八个可用年份的数据

对于每个符合条件的市镇与户型，我们将考察当剩余租约减少时，指数化价格如何变化。

我们的目标，是据此识别拐点。

这就是剩余租约的年限开始在定价中产生实质性影响的节点。简单说，在此之前，尽管有租约折旧，价格增长往往仍能撑住；但过了这一门槛，买家通常会要求更明显的折扣，价格增长将趋于停滞或明显转弱。

对于大多数HDB买家而言，明确拐点出现在哪里，比仅仅从理论上知道存在租约折旧更有用。

我们所有的比较都在各自的市镇与户型内进行，而非跨屋区比较，因此结果反映的是屋龄与租约相对于所在地段的互动。

请注意，我们不是从单一年份去识别拐点。相反，我们汇集了 2014 至 2025 年的多年份数据，然后考察价格如何随平均剩余租约变化。这确保拐点反映的是市场的通常行为，而非某一年份的偶发表现。

按户型与HDB市镇划分的拐点模式

如何解读这些图表：

每条线表示在给定市镇与户型内，价格在不同剩余租约区间之间如何变化。

数值 1 代表该市镇该户型在该年的典型价格水平。高于 1 的数值表示溢价（高于市镇平均水平定价），低于 1 的数值表示折价（低于市镇平均水平定价）。

3房式

对于3房式，大多数市镇的拐点出现在剩余租约低于 80–89 年的区间，但在此之后价格的走向在不同市镇间有所差异。