为什么在有了宝宝后我们选择买一套百万新元的HDB而非公寓：买家个案研究

本个案研究基于Stacked合作房产顾问、地产经纪Royston (R059797C) 最近一次咨询。本文将梳理他们的关键决策、权衡与市场考量，并提供对买卖双方都有参考价值的见解。

这对夫妻最初联系Stacked顾问团队时，正租住在东部一套两卧公寓。随着新生儿的出生，他们的居住需求明显变化，开始寻找能够容纳成长型家庭的自住房。

虽然他们也希望升级到另一套公寓，但当务之急是以不过度的财务负担解决更大的居住空间需求。同时，在适应新手父母的角色时，他们也更倾向于继续住在Bedok South一带。

总体而言，本个案显示，所谓“升级住房”并不只是买更大的单位，更多时候是在充分考量当下生活需求与未来目标的前提下，做出可持续、稳健的升级。

他们家门口的“百万组屋”并不稀缺

当夫妻俩联系到Stacked顾问团队的地产经纪Royston时，他们希望购买一套HDB转售单位，为将来的资产进阶奠定基础。

在权衡东部其他成熟社区后，他们最终锁定了Bedok South，尤其是Bedok South Horizon——这是一项在2016年11月BTO配售中推出的Build-To-Order (BTO) 项目。

可查看我们于2023年撰写的Bedok South Horizon测评。

该公共住房项目受益于即将开通、与其直接相连的Bedok South MRT站，位于Thomson-East Coast Line（TEL）上。此外，还有其他因素令这项目在夫妻俩眼中脱颖而出。

首先，自2026年年初以来，该社区已有多套组屋以逾百万价格易手，其中包括若干四房单位；且其中两笔“百万”成交就发生在Bedok South Horizon。

2026年4月，一套1,001 sq ft的四房单位——16至18层之间的Model A户型——以$1.17 million（$1,168 psf）成交，创下Bedok四房转售纪录。同月，另一套同面积四房以$1.12 million（$1,118 psf）成交。

这些“百万成交”的趋势，显示Bedok South Horizon正朝着该区抢手HDB项目的方向发展。这些吸睛的交易，也强化了夫妻俩对该区转售价未来仍可能上行的判断。

其次，项目邻近East Coast Park与Bayshore分区——后者正成长为东海岸最新的混合社区——这同样对他们一家颇具吸引力。

Bayshore总体规划预计将在滨水社区引入约12,500套公共与私人住宅，并设置通往Bayshore与Bedok South MRT站的林荫步道与专用自行车道。这些结构性提升不仅改善居住宜居度，也或将支撑周边房价的未来增长。

在可负担性与未来升级计划之间求平衡

在充分理解夫妻俩的偏好与考量之余，Royston也留意到他们首次置业的相对紧迫性，以及所面临的贷款问题。

“在最初沟通时，我感受到他们不想为首套房付过高价格。于是我询问他们是否考虑较旧的组屋，因为部分老组屋转售价可能明显低于刚达到MOP的单位，同时面积更大，能满足他们对空间的需求。”Royston说。 

另一个重要考量是，他们的合并月收入超过$14,000，因此无法申请HDB优惠贷款，必须改用私人银行贷款。 

与HDB贷款不同，私人银行贷款的利率波动更大。HDB贷款利率长期维持在CPF利率上浮0.1%，多年来为2.6%。而私人银行贷款利率随时间可能更低或更高，相应地每月还款额也会变化。因此，买家在借款额度上往往需更为保守。 

“以他们当时的收入，购入一套两卧公寓并非不可。但作为新手父母，他们希望更为保守，选择较低月供，避免财务过度紧绷。”Royston补充。

由于是首次购房，他们的贷款成数（loan-to-value，LTV）可达房价的最高75%。在评估现金流后，他们的最高贷款额约为$1 million。

以预计$1 million的成交价、25年贷款期计算，每月供款约$3,200。若改为购买约$1.8 million的一套两卧公寓，每月按揭将约$5,000。

然而，鉴于当下的优先事项是妥善解决居住需求，他们选择了在未来5到10年内都能轻松负担、舒适居住的HDB转售单位。

决定选择高楼角落单位，并尽量避免COV

在更清楚夫妻俩的考量后，加之他们坚信邻近Bayshore分区的开发将助推区域未来房价，Royston也理解他们对Bedok South Horizon单位潜在升值空间的信心。

为尽快敲定候选清单，Royston安排他们在两个周末内看了几套Bedok South Horizon的高楼单位。

他们最终选定一套仅需少量装修的四房角落单位。但其中一间卧室与主卧之间的墙被拆除，以扩展成步入式衣帽间，这意味着房内卧室数量减少了一间。

当时夫妻俩认为，少一间卧室并非大问题；若未来有幸迎来二胎，再调整布局。届时他们也希望已能升级至私人房产。

参考近期周边可比成交后，Royston预估该单位的公平市值约为$1 million，这与卖方$999,999的要价接近。

Royston对该估值把握较大，因为他的定价分析方法此前已多次帮助客户以接近或低于估值的价格购得心仪单位。

总体而言，他也会建议买家尽量避免需要支付较高估价以外现金（COV）的情形。所谓COV，是指转售组屋的成交价高于HDB估价，买家需以现金支付差额。

尽管HDB估价的具体计算方式未对外公开，但诸如房屋剩余租期、近期成交价等指标，通常可提供较为准确的估算。

对于这对年轻家庭而言，经过与卖方数轮议价，双方最终就价格达成一致并向HDB提交估价申请。最终成交价与HDB估价一致，买家无需额外支付现金差额。

买卖“百万组屋”的内在挑战

回到更宏观的角度，Royston提醒卖方也要谨慎，避免落入“负现金交易”的境地，尤其是在市场情绪高涨的阶段出售物业时。

一般而言，负现金交易是指在扣除各种费用与CPF退款后，卖方几乎拿不到任何现金回款。自新冠疫情结束以来，这类情况在HDB转售市场更为常见。对于以银行贷款购房的买家而言，利率飙升也会增加出现负面交易结果的风险。

此外，突破“百万”门槛的单位转售难度也可能更高，因为潜在买家群体更小。比如位于Queenstown、Ang Mo Kio、Bishan等成熟核心区的老组屋，往往因剩余租期不足40年而面临租约贬值与买方融资的双重不利影响。

但作为相对较新的BTO项目，且毗邻Bayshore这一地标性更新分区，Bedok South Horizon并不存在上述问题。

综合这些考量，夫妻俩果断迈出购买首套自住房的一步。他们于24 May行使购买选择权（OTP），以$1.01 million成交购入该单位。

结语

总体上，夫妻俩成功购入一套符合成长型家庭需求的住房，同时保持了财务的舒适度与未来资产规划的灵活性。Royston指出，他们在保持审慎的同时，也始终关注着未来升级到三卧公寓以匹配生活方式演变的目标。

在具体选房上，多重因素共同促成他们选择“百万组屋”。

随着Bayshore周边新的住宅与商业开发逐步落地，更完善的公共交通网络与社区配套将提升区域宜居性，从而为未来的房价带来支撑。

此外，Bedok South Horizon于2021年竣工，距离租约贬值对房价产生明显影响还有很长时间。若该新项目持续刷新成交纪录，其基本价格中枢也可能随之上移。

总体来看，随着更多转售买家在热门HDB社区中寻找理想住所，在这些高度受欢迎的公共住房区，“跨过百万门槛”或将越来越常见。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。