Bayshore出现新加坡首个非CBD超$2 Billion的GLS地块——这对未来公寓价格意味着什么

位于东海岸Bayshore、区内唯一的综合开发项目，在招标阶段吸引了新加坡一众顶尖的开发商参与角逐。早在今年于3月推出招标之前，开发商已摩拳擦掌，蓄势待发，准备竞逐这块优质地段。

最终，由Frasers Property、Sunway MCL、Sekisui House与Lum Chang Holdings组成的四方JV，以更高报价胜出，击败另外两份同样极具竞争力的出价——这两组亦为开发商财团。

截至7月15日GLS招标截止，由Frasers Property领衔的JV报出最高价$2.128 billion，折合这块618,500 sq ft地段的地积比率单价（ppr）为$1,323 psf ppr。

该地块收到的报价与多数市场分析师的预期相符，普遍预计报价区间为$1.9 billion（$1,200 psf ppr）至$2.1 billion（$1,306 psf ppr）。

这也是自马来西亚开发商IOI Properties以$2.569 billion竞得Central Boulevard一幅white site（后开发为IOI Central Boulevard Towers）以来，GLS地块所获的最高报价。

这仅是GLS地块第三次出现超过$2 billion的最高标价，同时也是首个非中央商务区（CBD）地段跨越该门槛。除Central Boulevard之外，另一例是2007年的Marina View/Commerce Street地块，吸引了$2.02 billion（$1,409 psf ppr）的报价，现为Asia Square Tower 1。

回到Bayshore Drive GLS，该地块紧邻未来的Bedok South MRT站（Thomson-East Coast Line），是政府在Bayshore分区推出供私人开发的第二幅GLS地块。

第一幅GLS地块已于2025年3月授予SingHaiyi Group及其合作伙伴Chuan Capital，他们以$658.89 million（$1,388 psf ppr）中标。该地块正开发为一个含515个单位的 Vela Bay，其开盘当周末售出逾72%单位，当时平均成交价为$2,886 psf。

毋庸置疑，Vela Bay强劲的销售与高去化率，提振了开发商对本次Bayshore Drive GLS的信心，尽管预期资本投入高达$2 billion。

次高报价由City Developments Ltd（CDL）、Hong Leong Holdings、Hong Realty与TID组成的财团提交，出价为$2.10 billion（$1,250 psf ppr）。

第三份$1.986 billion（$1,235 psf ppr）的报价则由CapitaLand Development与UOL Group联合提交。这两家开发商已于5月以$1.5 billion（$1,179 psf ppr）拿下Hougang Central的一幅综合开发地块，紧邻Hougang MRT站。

Bayshore Drive GLS的吸引力，显然受益于其可步行直达Bedok South MRT站，预计该站将于今年底通车。Mak也指出，约75%的许可总楼面面积（GFA）用于住宅，意味着住宅部分很可能将打造一个逾1,000套新公寓的大型项目。

相较未来综合体内的其他业态，较高的住宅占比将降低开发与财务风险，因为四分之三的GFA可通过销售回款来支撑项目融资，Mak说。

同时，东部新私宅的需求当前并未得到相应的土地供应。Mak补充，自2021年以来政府推出的63幅私宅GLS用地中，仅有3幅位于东部。

此外，过去五年，东部的私宅GLS供应量少于核心中央区（CCR）。在Bayshore分区，规划中的10,000套新住宅约70%将为HDB组屋，约3,000套为新公寓。

PropNex Realty研究与内容主管Wong Siew Ying表示，开发商尤为偏好与MRT站直接相连的地块，而建于此类地块上的混合用途项目往往更受购房者青睐。

近年的综合开发高去化案例包括Pinery Residences，该项目在2026年3月推出时，588个单位中售出近93%；以及Parktown Residence，在2025年2月的开盘周末售出其1,193个单位的87%。

她说：“定位优越的综合体项目稳健的销售纪录，或令开发商更有底气在Bayshore Drive地块上积极出价，尽管其体量庞大。此外，Vela Bay近期的市场反响也增强了信心，其平均成交价$2,886 psf为本区买家可接受的价格水平提供了重要参照。”

她补充，体量可观的商业配套将有助于满足东海岸这一带相对服务不足的客群的零售需求，毕竟周边缺乏大型商场。

东海岸一带大多数知名大型商场多集中在Marine Parade社区，Joo Chiat则多以较小规模的店屋零售为主。

若该GLS地块最终授予由Frasers Property领衔的JV，按照PropNex估算，$2.128 billion——即$1,323 psf ppr——的地价，对应未来住宅平均售价或将超过$2,900 psf。

随着Bayshore分区的推进——多项BTO项目已相继推出——Knight Frank Singapore咨询部主管Alice Tan表示，推动Long Island计划的填海工程，也为这座未来综合体的投资潜力提供了额外的长期支撑。

这项历时数十年的填海计划初步设想，约800 ha的新生地将从Marina East一路延伸至Tanah Merah。它将为未来开发创造更多土地、新的水库、广阔的滨水公园与沿海防护基础设施。

这也是将东海岸走廊长期定位为重要滨水城区布局的一环。Tan称，开发商很可能将其视为未来的结构性利好，有助于在较长周期内维持Bayshore的吸引力。

该行估算——基于当前的建造成本、融资成本、综合开发的复杂度以及新盘定价基准——未来住宅开盘价或从S$2,900起步，平均约S$3,000 psf。

部分拥有海景、高楼层且与交通一体化无缝衔接的优质单位，价格可能超过S$3,200 psf。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。