Bayshore 诞生新加坡首个非CBD、$2 Billion 的 GLS 地块——这对未来公寓价格意味着什么

位于东海岸 Bayshore、也是该片区唯一的综合开发项目的地块招标，吸引了新加坡一众顶级开发商角逐。早在今年3 月推出出售之前，开发商就已为竞投这块黄金地段积极布局。

最终，由 Frasers Property、Frasers Centrepoint Trust、Sunway MCL、Sekisui House 与 Lum Chang Holdings 组成的五方 JV，在激烈竞争中击败了另外两组同样由开发商组成的联合体。

在 7 月 15 日 GLS 招标截止时，Frasers Property 领衔的 JV 以 $2.128 billion 报价居首。按 618,500 sq ft 的用地面积计算，最高价相当于 $1,323 psf per plot ratio (ppr)。

Frasers Property Singapore 首席执行官 Soon Su Lin 在给媒体的声明中表示，此次联合体的出价，充分体现了他们对 Bayshore 以及东海岸区域长期潜力的坚定信心。她说：“作为新 Bayshore 滨海分区中唯一的混合用途与交通枢纽项目，这为我们提供了一个重要契机，以打造一个联通便捷、宜居且面向未来的社区。”

该地块所收到的出价基本符合多数市场分析师的预期——普遍预计报价区间在 $1.9 billion（$1,200 psf ppr）至 $2.1 billion（$1,306 psf ppr）。

这也是自马来西亚开发商 IOI Properties 以 $2.569 billion 竞得 Central Boulevard 的 white site（现已发展为 IOI Central Boulevard Towers）以来，GLS 地块所收到的最高报价。

这仅是 GLS 地块第三次出现超过 $2 billion 的最高出价，并且是首个位于中央商业区（CBD）之外、突破该门槛的地块。除 Central Boulevard 外，另一次是在 2007 年的 Marina View/Commerce Street 地块，吸引了 $2.02 billion（$1,409 psf ppr）的出价。该地块如今为 Asia Square Tower 1。

回到 Bayshore Drive GLS，这宗地块紧邻 Thomson-East Coast Line 上的未来 Bedok South MRT 站，是政府在 Bayshore 分区释放的第二宗供私人开发的 GLS 地块。

第一宗 GLS 地块已于 2025 年 3 月授予 SingHaiyi Group 及其合作方 Chuan Capital，成交价为 $658.89 million（$1,388 psf ppr）。该地块正开发为 515 户的Vela Bay，在开盘周末便售出超过 72% 的单位，当时的平均成交价为 $2,886 psf。

毫无疑问，Vela Bay 强劲的去化与高认购率，提振了开发商对本次 Bayshore Drive GLS 的信心，尽管所需资本投入预计高达 $2 billion。

由 City Developments Ltd（CDL）、Hong Leong Holdings、Hong Realty 与 TID 组成的联合体提交了次高价，报价 $2.10 billion（$1,250 psf ppr）。

第三组报价 $1.986 billion（$1,235 psf ppr）来自 CapitaLand Development 与 UOL Group 的联合投标。两家开发商此前已在Hougang Central赢得一宗综合开发用地，斥资 $1.5 billion（$1,179 psf ppr）取得该地块，紧邻 Hougang MRT 站。

Bayshore Drive GLS 的吸引力，显然受益于其与 Bedok South MRT 站的无缝步行衔接，该站预计于今年底启用。Mak 也指出，约 75% 的可建总楼面（GFA）将用于住宅，意味着住宅部分很可能将是一个超过 1,000 套新公寓的“巨无霸”项目。

Mak 表示，相较于未来综合体中的其他业态，更高的住宅占比有助于降低开发与财务风险，因为四分之三的 GFA 可通过销售回笼资金以支撑项目推进。

同时，东部新私宅的需求目前并未得到土地供应的有效匹配。Mak 补充称，自 2021 年以来政府推出的 63 宗私人住宅 GLS 地块中，仅有 3 宗位于东部。

此外，过去五年东部的私人住宅 GLS 供地数量少于核心中央区（Core Central Region，CCR）。在 Bayshore 分区，约 70% 的 10,000 套规划新居将为 HDB，另有约 3,000 套公寓亦在筹备中。

PropNex Realty 研究与内容主管 Wong Siew Ying 指出，开发商对与 MRT 站直接连通的地块尤为青睐，建于此类地块上的综合体项目，通常也更受购房者追捧。

近年去化表现亮眼的综合体案例包括Pinery Residences，该盘在 2026 年 3 月推出时 588 套中近 93% 成交；以及Parktown Residence，在 2025 年 2 月开盘周末售出其 1,193 套中的 87%。

她表示：“位置优越的综合体项目有着良好的销售记录，或令开发商即便面对体量庞大的 Bayshore Drive 地块，仍更有底气积极出价。此外，Vela Bay 近期的市场反响亦相当正面，其 $2,886 psf 的平均成交价，为当地买家可接受的价位区间提供了有益参照。”

她补充说，体量可观的商业部分也将有助于满足东海岸这一带相对“服务不足”的商圈对零售的需求，毕竟周边缺乏大型购物中心。

东海岸区域内为人熟知的大型购物商场，多集中在Marine Parade一带；Joo Chiat 则以规模较小的街铺为主。

对于拥有并管理 NEX、Tampines 1 等知名商场的 Frasers Centrepoint Trust（FCT）而言，参与此次投标，是在这一新兴分区建立稳固据点的难得机会。

Frasers Centrepoint Trust 的管理公司首席执行官 Richard Ng 表示：“该项目让 FCT 能以具吸引力的收益率推动开发，作为新的增长引擎，同时也为未来收购建立项目储备。”这亦与其定位相契合——专注持有并运营交通连通性强、具成长潜力的优质郊区零售
资产。

若该 GLS 地块最终授予 Frasers Property 领衔的 JV，据 PropNex 估算，$2.128 billion（即 $1,323 psf ppr）的地价，可能对应未来住宅部分平均售价超过 $2,900 psf。

Knight Frank Singapore 顾问业务主管 Alice Tan 表示，随着 Bayshore 分区的推进（多项 BTO 项目已相继推出），将促成 Long Island 计划的填海工程，为这项未来综合体的投资潜力提供额外且长期的背景支撑。

这项将历时数十年的填海计划，初步构想涉及约 800 ha 的新增土地，从 Marina East 延伸至 Tanah Merah。它将为未来发展带来更多用地、新水库、广阔的滨水公园与沿海防护设施。

Tan 说，这同样是将东海岸走廊定位为重要滨水城区的长期战略的一部分；开发商很可能将其视作有利的结构性因素，有助于在更长周期内维持 Bayshore 的吸引力。

该行估算——在当前建造成本、融资成本、综合体开发复杂度以及新盘定价基准之下——未来住宅推售价格合理起点约为 S$2,900，平均约 S$3,000 psf。

部分享有海景、高楼层且与交通一体化连通的优质单位，或将突破 S$3,200 psf。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。