新加坡CBD罕见6,028平方英尺复式挂牌出售——定价低于同类豪宅公寓

在许多方面，Shenton Way堪称新加坡的“华尔街”。这条贯穿中央商务区核心的要道，两侧林立着SGX Centre等地标性金融大楼。

尽管以繁忙的甲级写字楼著称，这条轴线沿途亦坐落着优质住宅。位于SGX Centre与Asia Square之间的One Shenton，是一座双塔住宅项目，主打多款复式Sky Suite。

这类在CBD颇为罕见的大尺度住宅，鲜少放盘。根据URA备案，自2015年以来，One Shenton仅录得一宗涉及复式Sky Suite的交易。类似的大面积高端公寓与复式单位，如Wallich Residence、South Beach Residences及SkyWaters Residences，成交单价通常超过$3,500 psf。

因此，位于One Shenton第16层的一套复式Sky Suite颇值得关注。业主近期将其挂牌出售，单位在上层露台配有私家喷射池，这类配置通常只见于价位更高的市中心公寓。

这套6,028平方英尺的单位开价为$10.8 million（$1,792 psf）。据营销代理CBRE Singapore的Eunice Toh介绍，单位目前空置，且带全屋家私。除本单位外，开发商City Development’s Ltd（CDL）也在同一项目同步推介另外8个大面积豪华单位。

MRT通达性强，公共设施刚完成$6 million翻新

One Shenton坐落于1 Shenton Way，位于Downtown Core靠近Robinson Road的一侧，系2011年落成的99年地契住宅项目。全盘由两座塔楼组成，共341个住宅单位：其中Tower One为50层，Tower Two为43层，底层设有11个零售铺位。

项目的公共交通可达性是一大优势：步行数百米内可达五个MRT站，其中Thomson-East Coast Line的Shenton Way MRT与Downtown Line的Downtown MRT均属近距离步行范围；此外，Telok Ayer、Tanjong Pagar与Raffles Place三站步行约5至6分钟。

作为CBD核心区的住宅项目，维持体面与品质的月度开销相对不低。管理费为每季度$3,914.19，折合每月约$1,305。

不过，这其中很大一部分用于住户设施的周期性更新。近期，One Shenton的管理层从公寓的沉淀基金中划出$6 million，对公共设施进行全面整修：主大堂焕新、泳池重铺，并在8层露台更新景观；24层的Sky Garden新增按摩池、户外冰浴与桑拿；同时在建筑立柱上增设立体绿化。

此类改善往往难以在常规交易数据中直接体现，但也意味着新旧买家都共享了这笔$6 million升级所带来的更高宜居性与项目长期价值。

走进单位：双层四卧，还配一座通常只见于更高价位的泳池

回到此次放盘的单位，这套复式Sky Suite（Type A-ss-b）自16层起延伸至17层，两层以室内楼梯相连；下层会客区上方为双层挑空，与上层走廊相呼应，形成立体通透感。

下层配置包括：私家电梯前厅与玄关、客餐厅、娱乐/会客空间、带早餐角的厨房、工作阳台，以及一间带独立卫浴的卧室。

上层设有主人套房与主浴、带卫浴的次主卧、第二间卧室、家庭厅、小厨房，以及带喷射池的开放式露台。

点击此处，进行该单位的3D虚拟看房。

私家露台是这些Sky Suite在CBD同等价位中极具辨识度的亮点。位于16层之上的私享喷射池在市中心并不多见；能提供类似配置的大户型公寓，定价往往高于本复式$1,792 psf的要价。

室内亦由本地知名室内设计公司Su Misura操刀，为CDL委托设计。该Sky Suite的室内装潢投入约$1 million，十多年前曾作为此户型的开发商示范单位。

首任业主于2014年购入时已带此精装。其后有两处已非原貌：现任业主于3年前以$24,000更换露台按摩池，并为主卧重新油漆、改换木地板。

其余Su Misura的设计基本保持原状。

现任业主自2021年持有该单位，前两年自住，此后对外出租。Toh表示，出售主因是业主希望将资本再配置至其他投资。

定价低于CBD其他可比大户型公寓，亦与其2021年成交相匹配

在CBD里，面积超过4,000平方英尺的大户型私人公寓并不常见，One Shenton也不例外。自2011年落成以来，该项目在这一面积段仅有一宗转售已备案，恰好就是这套复式Sky Suite的上一次成交。

当时，这套6,028平方英尺的单位于2021年以$9.5 million（$1,576 psf）成交。尽管One Shenton内大面积高端单位的成交样本有限，但这一记录颇具参考价值——而这是目前同项目其他大户型挂牌所不具备的既往成交凭证。

本次该复式Sky Suite$10.8 million的要价，较五年前增幅为13.7%。同期，One Shenton整体中位$PSF亦从2021年的$1,626 psf升至2026年年初至今的$1,840 psf，涨幅13.2%。

中位数交易数据表明，本复式的资本增值与整个项目的价格走势大体同步，而非卖方在整体水平之上额外寻求溢价。

与过去5年内周边已成交的大户型相比，对比更为明显：

上述交易数据显示，与本次One Shenton复式$1,792 psf的要价相比，表中每一宗成交的单价至少高出20%。

其中五个项目——Marina One Residences、The Sail、Marina Bay Residences、Altez及Wallich Residence——差距并非来自地契年限；这些项目同样为99年地契，启租年份与One Shenton（2005）相距不超过6年。

这表明价格差更多取决于开发商品牌与声誉，以及One Shenton历经十余年后的整体建造品质。

差距也不止于是否配备私家泳池。South Beach Residences的6套顶层公寓均自带私家泳池，Altez的顶层公寓亦然；同时，SkyWaters Residences更将其作为顶层与空中别墅单位的标配。因此，是否带私家泳池并不足以解释为何这些可比项目的$PSF可达到本单位2至3倍。

另一方面，Wallich Residence与South Beach Residences的定位与完成度均属较新的超豪华产品；Marina One Residences与Marina Bay Residences则与商场及写字楼体量一体化。One Shenton距离取得Temporary Occupation Permit已近15年，上述两类优势皆不占。对更看重室内空间而非“大名头”地址的买家而言，这是需要权衡的取舍。

SkyWaters Residences与Union Square Residences位列表格前列，原因在于二者均为近年落成，且99年地契分别自2023与2024年起算；其“新鲜度”足以支撑更高溢价。

它们的价格更像是该CBD片区新推豪宅项目的定价参照，而非像One Shenton此类大户型转售单位的价格水平。

这也并非CDL在One Shenton主推的唯一豪华单位。其余8套面积介于5,242至6,674平方英尺，开价在$10 million至$13.727 million之间。

其中一套为面积较小的5,242平方英尺单位，未曾翻新，且仅部分配家具，挂牌$10 million，折合约$1,908 psf，较本Sky Suite的要价高出约6%。这或许是$1,792 psf并不“吃紧”的最直观信号：同一栋楼里，一套面积更大、装潢更佳且带全屋家私的单位，当前定价竟低于一套更小且未翻新的单位。

Toh还提到CBD内目前另有三套大户型在售：Marina One Residences的7,459平方英尺单位，开价$14 million（$1,877 psf）；V on Shenton的6,200平方英尺单位，开价$16 million（$2,581 psf）；以及Marina Bay Residences的4,478平方英尺单位，开价$18.8 million（$4,199 psf）。

重空间而非显赫门牌，但需面对流动性偏弱的风险

这套Sky Suite的潜在买家，大概率是偏好在寸土寸金的CBD里仍要拥抱宽敞居住空间的人士。单位将以空置状态交割，可简化交易流程；由于无需与在住租户协调，买家可按自身时间表装修或直接入住。

Toh预计主要兴趣来自两类群体：一是新近取得公民或永久居民身份、首次在新加坡置购大户型的买家；二是从Good Class Bungalow或其他有地住宅换屋、缩小居住面积而来，既希望保有熟悉的大空间，又不愿再承担庞大维护成本的本地买家。

她形容其吸引力十分直接：在设施焕新之后，买家以转售价位，享受的是更接近“新盘使用感”的大楼。

相应的代价，是可能面临流动性与转售成交量偏薄的问题。过去十余年，项目仅有一宗大户型成交记录，且正是本单位的上一次易手——这意味着市场尚无独立的历史样本来验证此类单位的保值性，或在业主需要退出时能以多快的速度售出。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。