新加坡西部的城镇与住宅区向来不是买家追捧2卧室公寓的热点。像 Bukit Batok、Bukit Panjang、Bukit Timah 这类知名社区，多为以家庭为主的成熟社区，买方需求往往更偏好更大的户型。
尽管近年市场对2卧户型的看法有所转变，这类紧凑型住宅过去主要被视为单身人士、年轻夫妻与投资者的选择。
不过，这三个社区——Bukit Batok、Bukit Panjang、Bukit Timah——仍有一些2卧单位在转售与资本增值方面表现亮眼。随着市场对这类户型的态度转变，转售市场很可能重新受到关注。
本周，我们将横向比较 Bukit Batok、Bukit Panjang 与 Choa Chu Kang 的2卧公寓，找出过去10年表现最佳的项目。结果指向一处相对低调、位于 Upper Bukit Timah Road 一带的 Hazel Park Condominium。
接下来，我们将拆解其何以在2卧细分市场脱颖而出，并探讨支撑其至今强劲表现的其他因素。
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Bukit Batok、Bukit Panjang 与 Choa Chu Kang 区域的2卧表现榜单
为找出表现最强者，我们统计了过去10年三大片区2卧单位的获利情况。本次仅纳入次级市场与转售交易，排除了所有新盘一手成交。
同时，我们剔除了盈利交易少于5宗的项目，以避免离群值对数据造成扭曲。
| 项目 | 收益 | |||
| 平均 ROI | 平均利润 | 平均持有期（年） | 单位数量 | |
| KINGSFORD . HILLVIEW PEAK | 10.05% | $106,889 | 2.4 | 8 |
| ECO SANCTUARY | 15.88% | $145,648 | 3.8 | 12 |
| THE HILLIER | 17.64% | $200,333 | 4.2 | 9 |
| THE TENNERY | 17.92% | $164,143 | 3.2 | 7 |
| HILLSTA | 18.47% | $166,714 | 4.5 | 7 |
| MAYSPRINGS | 18.52% | $140,278 | 4.7 | 18 |
| REGENT HEIGHTS | 18.81% | $152,646 | 4.1 | 15 |
| HILLION RESIDENCES | 19.59% | $208,600 | 4.3 | 5 |
| SPRINGDALE CONDOMINIUM | 20.19% | $225,000 | 3.6 | 5 |
| PARKVIEW APARTMENTS | 20.78% | $150,836 | 5.8 | 19 |
| HILLVIEW REGENCY | 21.11% | $171,941 | 5.0 | 17 |
| THE MADEIRA | 22.73% | $203,500 | 3.4 | 10 |
| FORESQUE RESIDENCES | 22.82% | $203,375 | 2.7 | 8 |
| MI CASA | 23.54% | $229,481 | 5.7 | 6 |
| GUILIN VIEW | 25.87% | $190,469 | 4.5 | 9 |
| SUMMERHILL | 28.95% | $316,900 | 4.3 | 5 |
| THE WARREN | 29.58% | $250,622 | 5.6 | 5 |
| NORTHVALE | 29.77% | $240,286 | 5.2 | 7 |
| HILLVIEW HEIGHTS | 30.94% | $353,667 | 5.0 | 6 |
| TREE HOUSE | 31.97% | $278,500 | 4.9 | 14 |
| SOL ACRES | 34.39% | $266,222 | 2.8 | 9 |
| HILLTOP GROVE | 36.56% | $295,200 | 6.7 | 5 |
| HILLVIEW GREEN | 36.97% | $380,770 | 3.2 | 7 |
| BLOSSOM RESIDENCES | 37.42% | $265,000 | 4.8 | 5 |
| GLENDALE PARK | 41.95% | $452,021 | 5.0 | 9 |
| SYMPHONY HEIGHTS | 44.20% | $487,000 | 5.8 | 5 |
| HAZEL PARK CONDOMINIUM | 49.46% | $529,714 | 6.0 | 7 |
在展开分析前，我们原以为榜首会落在 Hillion Residences、The Tennery、The Hillier，甚至 Tree House 这类知名项目；但跑完数据后，结果颇出乎意料。
尽管它是一体化开发，并与 Downtown Line 的 Bukit Panjang MRT 站无缝连接，这个拥有546个单位的 Hillion Residences 的2卧回报仍属中规中矩。类似地，The Tennery 与 The Hillier 的表现亦然。
相反，我们发现2卧细分市场的冠军是 Hazel Park Condominium，且以明显优势领跑。
坐落于 Upper Bukit Timah Road 外侧的 Hazel Park Terrace 上，999年地契的 Hazel Park Condo 共696户，2000年落成。其2卧单位的平均投资回报率（ROI）达49.46%，较亚军 Symphony Heights（44.20%）高出5个百分点，亦比 Glendale Park（41.95%）领先近8个百分点。
该项目亦录得本次分析中最高的平均利润，多数卖家获利超过$529,000。这表明它并非那种靠低买价拉高百分比回报的典型案例，其2卧在绝对利润上同样亮眼。
不过也需注明：在本次10年期统计中，该项目仅记录了7宗盈利交易；但若放眼整个数据集，过去十年大多数项目的2卧盈利交易也少于10宗。
就交易量与样本规模而言，Hazel Park 仍属中游。
此外，我们也留意到，Bukit Batok、Bukit Panjang 与 Choa Chu Kang 中较早期、体量较大的项目表现尤佳。Hazel Park、Symphony Heights、Glendale Park 与 Hillview Green 均为1990年代末落成，单位面积普遍比新项目更大。
为何 Hazel Park Condominium 能大幅跑赢？
先从最常见的因素说起：开盘定价。若 Hazel Park 首发价显著更低，那么等进入转售市场时，自然就有更大的涨幅空间。
让我们回看1996年（Hazel Park 推售之年）三大片区2卧交易的平均总价、$PSF 以及单位面积——本次对比涵盖所有交易类型：
| 项目 | 竣工年份 | 物业类型 | 平均 $PSF | 平均价格* | 平均面积（成交单位） |
| MAYSPRINGS | 1998 | 公寓 | $627 | $537,877 | 858 |
| PARKVIEW APARTMENTS | 1998 | 公寓 | $588 | $576,586 | 981 |
| CASHEW PARK CONDOMINIUM | 1983 | 公寓 | $678 | $605,667 | 893 |
| REGENT HEIGHTS | 1999 | 公寓 | $613 | $627,359 | 1023 |
| MONTROSA | 1999 | 公寓 | $706 | $637,090 | 902 |
| HILLBROOKS | 1999 | 公寓 | $724 | $646,290 | 893 |
| HILLVIEW PARK | 1995 | 公寓 | $790 | $656,667 | 833 |
| NORTHVALE | 1998 | 公寓 | $620 | $667,765 | 1077 |
| HILLVIEW GREEN | 1998 | 公寓 | $668 | $673,673 | 1010 |
| CHANTILLY RISE | 1998 | 公寓 | $717 | $678,500 | 947 |
| MERAWOODS | 1999 | 公寓 | $672 | $696,279 | 1042 |
| HILLVIEW HEIGHTS | 1996 | 公寓 | $716 | $703,150 | 982 |
| SOUTHAVEN I | 1997 | 公寓 | $733 | $712,667 | 972 |
| HUME PARK II | 1997 | 公寓 | $739 | $731,000 | 988 |
| MERALODGE | 1997 | 公寓 | $659 | $746,600 | 1133 |
| SYMPHONY HEIGHTS | 1998 | 公寓 | $765 | $748,577 | 980 |
| GLENDALE PARK | 2000 | 公寓 | $728 | $752,500 | 1033 |
| HAZEL PARK CONDOMINIUM | 2000 | 公寓 | $705 | $764,060 | 1093 |
| PARC PALAIS | 1999 | 公寓 | $786 | $764,920 | 973 |
| SPRINGDALE CONDOMINIUM | 1998 | 公寓 | $899 | $832,233 | 926 |
| THE DAIRY FARM | 1985 | 公寓 | $624 | $861,818 | 1386 |
| SOUTHAVEN II | 1999 | 公寓 | $814 | $865,750 | 1066 |
Hazel Park 并非一开始就“便宜”。事实上，就绝对价格而言，它在我们选取的片区里排第4高。但这也从侧面说明了它的吸引力。
当时同期推出的其他项目，如 Parkview Apartments 与 Maysprings，由于为99年地契，因此总价明显更低。相较之下，Hazel Park 为999年地契，这一点本身就支撑了它的价格溢价。
按“面积对应价格效率”（约$705 psf）计算，买家可买到一套1,093 sq ft 的单位。在1996年的样本中，这已属于面积较大的2卧，仅有 The Dairy Farm（1,386 sq ft）、Meralodge（1,133 sq ft）与 Northvale（1,077 sq ft）可与之相当或更大。
这对当下买家仍具意义：在户型面积愈发紧凑的今天，1,093 sq ft 已可与不少新盘的3卧相当。我们也指出过，面积更大的项目在转售市场往往表现更佳。
Hazel Park Condominium 的2卧业主，与其他“大面积2卧”的买家一样，很可能并不将这些单位视为当下所熟悉的“紧凑型2卧”。在当年，该项目的2卧更接近“家用尺度”，对改善型家庭颇具吸引力。
Hazel Park Condominium 是否也占据地段优势？
为判断地段是否起到作用，我们对三大片区内其他项目的区位要素作了比较。若表现更佳的项目在这些方面具有共性，便能提示我们这些区域更强回报的底层支撑所在。
| 项目 | 平均 ROI | 细分位置 | 最近MRT站 | 步行至MRT时间 | 最近MRT站开通年份 | 是否在任何知名小学1km内？ | 是否便捷通往自然公园？ |
| 收益 | |||||||
| KINGSFORD . HILLVIEW PEAK | 10.05% | Hillview | Hillview | 7 min | 2015 | – | Yes |
| ECO SANCTUARY | 15.88% | Rest of Bukit Panjang | – | – | – | – | Yes |
| THE HILLIER | 17.64% | Hillview | Hillview | 6 min | 2015 | – | Yes |
| THE TENNERY | 17.92% | Near Bukit Panjang MRT | Bukit Panjang | 3 min | 2015 | – | No |
| HILLSTA | 18.47% | Rest of Bukit Panjang | Bukit Panjang | 7 min | 2015 | – | No |
| MAYSPRINGS | 18.52% | Near Bukit Panjang MRT | Bukit Panjang | 4 min | 2015 | – | No |
| REGENT HEIGHTS | 18.81% | Hillview | – | – | – | – | Yes |
| HILLION RESIDENCES | 19.59% | Near Bukit Panjang MRT | Bukit Panjang | 0 min | 2015 | – | No |
| SPRINGDALE CONDOMINIUM | 20.19% | Hillview | Hume | 9 min | 2025 | – | Yes |
| PARKVIEW APARTMENTS | 20.78% | Rest of Bukit Batok | – | – | – | – | Yes |
| HILLVIEW REGENCY | 21.11% | Hillview | Bukit Batok | 13 min | 1990 | – | Yes |
| THE MADEIRA | 22.73% | Near Bukit Gombak MRT | Bukit Gombak | 2 min | 1990 | – | Yes |
| FORESQUE RESIDENCES | 22.82% | Rest of Bukit Panjang | – | – | – | – | Yes |
| MI CASA | 23.54% | Choa Chu Kang Central | Choa Chu Kang | 7 min | 1990 | – | No |
| GUILIN VIEW | 25.87% | Near Bukit Gombak MRT | Bukit Gombak | 5 min | 1990 | – | Yes |
| SUMMERHILL | 28.95% | Hillview | Hillview | 12 min | 2015 | – | Yes |
| THE WARREN | 29.58% | Choa Chu Kang Central | Choa Chu Kang | 7 min | 1990 | – | No |
| NORTHVALE | 29.77% | Choa Chu Kang Central | Choa Chu Kang | 4 min | 1990 | – | No |
| HILLVIEW HEIGHTS | 30.94% | Hillview | Hillview | 6 min | 2015 | – | Yes |
| TREE HOUSE | 31.97% | Rest of Bukit Panjang | – | – | – | – | Yes |
| SOL ACRES | 34.39% | Rest of CCK | – | – | – | – | No |
| HILLTOP GROVE | 36.56% | Hillview | – | – | – | – | Yes |
| HILLVIEW GREEN | 36.97% | Hillview | Hillview | 9 min | 2015 | – | Yes |
| BLOSSOM RESIDENCES | 37.42% | Rest of Bukit Panjang | – | – | – | – | Yes |
| GLENDALE PARK | 41.95% | Hillview | Hillview | 5 min | 2015 | – | Yes |
| SYMPHONY HEIGHTS | 44.20% | Hillview | Hume | 4 min | 2025 | – | Yes |
| HAZEL PARK CONDOMINIUM | 49.46% | Cashew | Cashew | 3 min | 2015 | – | No |
前十名中约有一半位于或邻近 Hillview 区，其中也包括紧邻 Cashew Road 与 Chestnut Drive 有地住宅区的 Hazel Park。
这前十名中，2卧的ROI均超过30%。这表明该片区表现突出，也意味着 Hazel Park 因坐落其中而具备明确的地段优势。
总体而言，Hillview 一带是新加坡该区域绿化最为丰沛的住宅区之一，Dairy Farm Nature Park、Bukit Timah Nature Reserve 与 Rail Corridor 等知名绿地皆位于周边。
自2015年 Downtown Line（DTL）通车以来，前往这些地点的公共交通可达性显著提升。随着 Hillview、Cashew 与 Hume 等站点开通，该区域在绿意与公共交通之间实现了更好的平衡。
Hazel Park 还有一项加分项：步行约3分钟即可到达 Cashew MRT 站。1990年代与2000年代初期的买家并不知晓此处日后会有MRT线路。从价格角度看，常见的“近MRT溢价”在相当一段时间内并未反映在价格中。
与此同时，区域风貌也得以较好保留，没有出现抹去关键绿地的超大体量或整体式开发。几乎所有较新的项目都为300 – 600户的中小体量。因而区域并未明显变得更为密集，这也增强了其对部分买家的吸引力。
户数、用地面积与户型构成等因素是否也带来优势？
我们接着从这些维度审视样本项目。
| 项目 | 平均 ROI | 最小2卧面积 | 地块面积（sqm） | 项目总户数 | 每户对应土地面积（sqm） | 户型构成 | 1996年平均价格 | 2025年平均价格 |
| 收益 | ||||||||
| KINGSFORD . HILLVIEW PEAK | 10.05% | 775 | 14,671 | 512 | 29 | 1, 2, 3, 4 | – | $1,221,291 |
| ECO SANCTUARY | 15.88% | 667 | 18,699 | 483 | 39 | 1, 2, 3, 4 | – | $1,122,875 |
| THE HILLIER | 17.64% | 807 | 14,294 | 528 | 27 | 1, 2 | – | $1,339,222 |
| THE TENNERY | 17.92% | 850 | 15,645 | 338 | 46 | 1, 2 | – | $1,187,200 |
| HILLSTA | 18.47% | 753 | 5,853 | 396 condos and 20 landed units | 14 | 1, 2, 3 | – | $1,185,000 |
| MAYSPRINGS | 18.52% | 807 | 25,000 | 636 | 39 | 2, 3, 4 | $537,877 | $1,089,600 |
| REGENT HEIGHTS | 18.81% | 1023 | 26,819 | 645 | 42 | 1, 2, 3, 4 | $627,359 | $1,047,653 |
| HILLION RESIDENCES | 19.59% | 710 | 19,236 | 546 | 35 | 1, 2, 3, 4 | – | $1,332,889 |
| SPRINGDALE CONDOMINIUM | 20.19% | 926 | 31,173 | 480 | 65 | 2, 3, 4 | $832,233 | $1,535,000 |
| PARKVIEW APARTMENTS | 20.78% | 926 | 24,979 | 532 | 47 | 2, 3 | $576,586 | $991,222 |
| HILLVIEW REGENCY | 21.11% | 904 | 23,093 | 572 | 40 | 2, 3 | – | $1,084,543 |
| THE MADEIRA | 22.73% | 936 | 53,991 | 456 | 118 | 2, 3, 4 | – | $1,205,500 |
| FORESQUE RESIDENCES | 22.82% | 667 | 22,744 | 496 | 46 | 1, 2, 3, 4 | – | $1,192,500 |
| MI CASA | 23.54% | 990 | 19,000 | 457 | 42 | 1, 2, 3, 4 | – | $1,185,000 |
| GUILIN VIEW | 25.87% | 840 | 31,025 | 655 | 47 | 2, 3, 4 | – | $1,076,667 |
| SUMMERHILL | 28.95% | 947 | 28,251 | 406 | 70 | 2, 3, 4 | – | – |
| THE WARREN | 29.58% | 1033 | 29,093 | 699 | 42 | 2, 3, 4, 5 | – | $1,223,000 |
| NORTHVALE | 29.77% | 1033 | 37,265 | 762 | 49 | 1, 2, 3, 4 | $667,765 | $1,142,127 |
| HILLVIEW HEIGHTS | 30.94% | 958 | 27,123 | 360 | 75 | 1, 2, 3, 4 | $703,150 | $1,743,333 |
| TREE HOUSE | 31.97% | 743 | 22,700 | 429 | 53 | 2, 3, 4, 5 | – | $1,200,000 |
| SOL ACRES | 34.39% | 614 | 32,909 | 1,327 | 25 | 1, 2, 3, 4, 5 | – | $1,143,525 |
| HILLTOP GROVE | 36.56% | 861 | 13,006 | 192 | 68 | 2, 3 | – | $1,090,000 |
| HILLVIEW GREEN | 36.97% | 797 | 30,449 | 400 | 76 | 2, 3, 4 | $673,673 | $1,575,000 |
| BLOSSOM RESIDENCES | 37.42% | 753 | 66,264 | 602 | 110 | 2, 3, 4 | – | $990,000 |
| GLENDALE PARK | 41.95% | 1033 | 30,837 | 448 | 69 | 2, 3 | $752,500 | $1,825,000 |
| SYMPHONY HEIGHTS | 44.20% | 915 | 36,143 | 449 | 80 | 2, 3, 4 | $748,577 | $1,752,750 |
| HAZEL PARK CONDOMINIUM | 49.46% | 980 | 73,905 | 696 | 106 | 2, 3, 4, 5 | $764,060 | $1,621,333 |
此前已提到，单位面积是突出的因素之一。Hazel Park 的最小2卧就有 980 sq ft，明显大于片区内多数项目。当下新盘的2卧通常仅约 600 – 800 sq ft。
另一个值得关注的是地块规模。Hazel Park 所在用地达 73,905 sqm（795,217 sq ft），仅规划 696 户，折算为每户约 106 sqm 的土地配比。这个“地-户比”在我们的榜单中名列前茅，仅被 The Madeira 与 Blossom Residences 超越。若聚焦较新的项目，地-户比则显著降至 25 – 40 sqm。
此外，Hazel Park 的户型构成更偏向家庭，覆盖2至5卧。一些在本次分析中表现较弱的项目，如 The Hillier 与 The Tennery，则以1卧与2卧为主。需留意，部分买家并不偏好“小户型占主导”的项目。
Hazel Park Condominium 的平面布局是否更占优？
两张户型图均对应各自项目中最小的2卧。Hazel Park 为2卧2卫；Glendale Park 则为2卧2卫加书房。
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