义顺这幅EC地块投标冷淡——开发商为何按兵不动

有迹象显示，开发商在竞投新的 Executive Condominium (EC) 开发地块时开始采取更为谨慎的态度，尤其是考虑到未来一年左右新EC项目的储备供应。

位于 Miltonia Close 的EC开发用地在 4 月 14 日截止的政府售地 (GLS) 招标共吸引 3 家投标者。Hoi Hup Realty 以 $340.9 million 投得这幅 166,315 sq ft 的地块，折合土地单价为 $732 psf per plot ratio (ppr)。

其余投标来自 Hong Leong Holdings 与 TID 的联合投标，报价 $312 million ($670 psf)；以及由四家中国开发商组成的财团——Forsea Holdings、Qingjian Realty、Jianan Capital 和 CYZ Land——报出 $305.5 million ($656 psf ppr) 的价格。

Miltonia Close EC GLS 地块投标情况

Hoi Hup 的最高出价比近期成交的 Woodlands Drive 17 EC 地块低约 7.8%，后者在 1 月以创纪录的 $484 million ($794 psf ppr) 由 Sim Lian Group 中标。

早前报道指出，Sim Lian 的该EC项目开售时平均售价可能超过 $1,850 psf。该地块预计可建 560 个单位。

SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，Miltonia Close EC 地块相对较低的土地单价显示，面对EC供应的大幅增加，尤其是在该地块所在的北部，开发商正采取更为审慎克制的策略。

去年 Woodlands 与 Sembawang 的EC地块已完成授标，相关新项目预计将在今年稍后开盘。Woodlands Drive 上的新EC由 CDL 开发，Sembawang 的新EC则由 Oriental Pacific Holdings 开发。

更多关于 2026 年即将推出的新盘，请见：17 个 2026 年即将推出的新盘——它们在哪里、值得关注的有哪些。

此外，政府还将在接下来数月推出两幅EC地块——位于 Canberra Drive 的地块，预计可建 185 个单位；以及位于 Sembawang Drive 的地块，预计可建 450 个单位。

Sandrasegeran 指出，北部地区新建与即将推出的EC项目日益集中，可能促使开发商更加关注未来入市的新EC单位的累计供应量。

“与其为单一地块激烈竞争，开发商可能会放缓拿地节奏，兼顾未来机会，并在不断扩大的EC集群中更有竞争力地为项目定位。”他说。

义顺的规划发展暂时带来不确定性

就地理位置而言，本次 Miltonia Close EC 地块的投标参与度及相对谨慎的报价也可被理解。该项目将是义顺距离各个服务此区的 MRT 站最远的新项目之一——最近的是南北线的 Khatib 站，但也将近 2km 之遥。

“环境品质与大众交通可达性之间的取舍，将是买家的关键考量。”Knight Frank Singapore 研究部主管 Leonard Tay 说。

按一般开发时间表推算，Hoi Hup 有望于明年预览这一新EC，若无意外延误，项目大概率在 2031 年前后完工。

由于邻近的 Orchid Golf and Country Club 的土地租约将于 2030 年到期，现有的球道景观及附近 Lower Seletar Reservoir 的景观并无法保证。该片区已被划定为未来住宅发展用地，但这片新住宅用地的具体轮廓尚未确定。

尽管如此，该区域拥有庞大的 HDB 升级客群，预计将成为新EC入市时的基本支撑需求。

ERA Singapore 执行总监 Eugene Lim 表示：“未来EC的需求预计将以义顺的 HDB 升级者为主，同时也会吸引来自 Sembawang 与 Woodlands 等北部邻镇的外溢需求。”

根据 ERA 汇编的数据，义顺约有 5,700 套三房及以上组屋在 2022 至 2027 年间陆续达到 Minimum Occupation Period (MOP)，这将形成可观规模的 HDB 升级客源。

距义顺上一次有新EC项目入市也已过去数年。上一个邻近的新EC项目是位于 Yishun Close、共 616 个单位的 North Gaia。该EC项目于 2022 年开售。

项目推出时的平均售价为 $1,302 psf，并于 2025 年全部售罄。Lim 表示，错过 North Gaia 单位的买家或将把目光转向 Miltonia Close 的新EC。

新EC的平均价格已高于 $1,830 psf

不过，过去 4 年里EC市场已显著变化，新EC价格已逼近 $1,900 psf。

最新推出的EC项目 Rivelle Tampines 于上月开盘时定下 $1,893 psf 的平均售价。该项目共 572 个单位，在首个周末销售期即售出 529 个单位（92.5%），几近售罄。

Rivelle Tampines 的售价超越了 2025 年 3 月由 Aurelle of Tampines 创下的此前纪录。该 760 个单位的EC在开盘周末售出 90% 的单位，平均售价为 $1,766 psf。

Knight Frank 的 Tay 称，基于 Hoi Hup 的 $732 psf 顶标，Miltonia Close 的新EC可能会有超过 $1,600 psf 的开盘价，整体平均价约为 $1,700 psf。

开发商销售数据显示，2026 年第 1 季度新EC的中位单位价约为 $1,836 psf，体现出近期开盘项目的坚挺定价。SRI 的 Sandrasegeran 表示：“在此背景下，预计 Miltonia Close 未来开盘价位很可能落在约 $1,700 至 $1,800 psf 区间，具体仍取决于当时的市场状况与最终的项目定位。”

EC买家预期将有更多新项目，热度正被理性校准

对EC抱有期待的买家将在 2026 年迎来大量新EC项目入市，而今年迄今推出的两个EC项目——Coastal Cabana 与 Rivelle Tampines——已录得强劲去化。

Sandrasegeran 表示，随着新EC项目的推出节奏更为稳定，加之政府亦将陆续推出多幅EC地块，市场对供给驱动的价格压力担忧正逐步减弱。

他补充道：“未来的价格走势不太可能主要受稀缺性驱动，而更可能保持克制，并与基本面需求更为贴合。”

根据目前对EC在建与待推存量的掌握，至 2027 年北部或将新增约 1,625 个EC单位，凸显该区域未来开发的规模与势头。

尽管美伊战争的经济影响阴影仍笼罩着新加坡的经济前景，房地产市场表现依旧韧性十足。Lim 表示，迄今推出的 GLS 地块总体上受到开发商的良好响应，参与稳定、出价理性。

他补充称，近期新盘的购置活动依然强劲，多个项目录得高去化率，反映出持续的需求，尤其是地段优越的项目。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。